論商品房認購書的相關法律問題研究——以消費者保護為核心.pdf

1、在商品房交易過程中，預約合同逐漸被實踐所應用。房地產(chǎn)開發(fā)商為了確保自身的利益得以實現(xiàn)，紛紛推出認購書、意向書、協(xié)議書等形式向購房者進行認購。長期以來，學術界對認購書的法律屬性意見不一。確定認購書的法律屬性，有助于消費者認清合同中的陷阱，有助于消費者保護自己的權益。
　　 在實踐中，由于受房價的飛漲影響以及利益驅(qū)使，開發(fā)商毀約、欺詐等現(xiàn)象時有發(fā)生。在法院審理過程中，對一些法律問題，比如未取得預售許可證的合同效力，還有認購書能否認定

2、為預售合同等問題，長期以來法院有不同的審理判決。這歸因于對認購書性質(zhì)的認定不統(tǒng)一。至今為止，在學術界對認購書的認定主要從民事行為性質(zhì)的角度出發(fā)。筆者認為，之所以本文要重新認定認購書的性質(zhì)，主要是從消費者的角度出發(fā)，保障作為弱勢群體的購房者的權益，從一個新的角度，在購房者和開發(fā)商之間尋求一定的平衡點。
　　 本文的結構是這樣安排的：前言首先探討本文的現(xiàn)實意義和現(xiàn)實存在的問題。第一部分商品房認購書在實踐中存在的主要糾紛，包括：認購書

3、被視為商品房買賣合同的判斷條件；商品房未達預售條件時的認購書效力；商品房買賣合同的生效對認購書效力的影響；懲罰性賠償在認購書糾紛中的適用；政策變化導致認購書不能成立的法律救濟等，由此引出認購書性質(zhì)的討論。第二個部分，探討認購書的法律屬性，本節(jié)重點分析的問題包括認購書的概念，預約合同的概念和特征，預約與本約或者說是預約和預售的概念和區(qū)分。第三部分，通過對認購書法律屬性的認定，在這一節(jié)中主要解決認購書中的實踐問題之一，即認購書被視為商品房買

4、賣合同的判斷條件。主要探討的內(nèi)容包括：《商品房銷售管理辦法》中對該問題的相關規(guī)定，并由此分析與《合同法》第52條規(guī)定不一致的地方，分析當認購書不完全具備該規(guī)定要求的內(nèi)容時，該認購書是否仍然可以構成商品房買賣合同。第四部分，探討實踐中另一個關于認購書中的法律問題，即未取得預售許可證認購書的效力問題。這直接關系到合同目的能否實現(xiàn)，以及購房者會否因此不能取得房屋的所有權。第三和第四節(jié)對實際案例的探討，主要是通過法學理論、實踐經(jīng)驗以及對相關法律

5、法規(guī)的解釋進行論證，運用法院案例的實證方法、文獻搜索和對比研究、個案分析以及對法律法規(guī)的解釋等研究方法，從不同角度論述認購書中的法律問題，以便于維護消費者的權益。第五部分，圍繞著一系列認購書在實踐中可能存在的其他法律問題，探討開發(fā)商的責任承擔問題，包括商品房買賣合同的生效對認購書效力的影響；懲罰性賠償在認購書糾紛中的適用；政策變化導致認購書認購書不能成立的法律救濟等當前社會遭遇的法律問題，由此對保護消費者權益問題進行深度的剖析，以期全面