商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)及效力.pdf

1、自2008年起至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，作為其迅猛發(fā)展的產(chǎn)物之一——商品房認(rèn)購(gòu)書在房產(chǎn)交易活動(dòng)中得到了廣泛的應(yīng)用。商品房認(rèn)購(gòu)書正是在簽訂商品房買賣合同或預(yù)售合同存在事實(shí)上或法律上的障礙時(shí)應(yīng)運(yùn)而生的，但由于學(xué)界和司法實(shí)踐關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書方面的理論有待進(jìn)一步研究和論證，實(shí)踐中出現(xiàn)了不少爭(zhēng)議。商品房認(rèn)購(gòu)書作為預(yù)約的形式之一，本文由兩則案例導(dǎo)入，并以預(yù)約制度為視角分別對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書中的法律性質(zhì)及爭(zhēng)議學(xué)說(shuō)、效力以及承擔(dān)責(zé)任的方式等進(jìn)行了論證，以期

2、起到拋磚引玉的作用，能夠?qū)窈笥嘘P(guān)商品房認(rèn)購(gòu)書和預(yù)約制度的研究有所啟示。本文共分為四部分:
　　第一部分根據(jù)兩則導(dǎo)入案例的不同，歸納出案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，即有關(guān)商品房認(rèn)購(gòu)書法律性質(zhì)的爭(zhēng)議。緊接著又討論了關(guān)于認(rèn)購(gòu)書不同性質(zhì)的主要觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書是意向書，第二種觀點(diǎn)認(rèn)為是擔(dān)保合同，第三種認(rèn)為是本約，第四種認(rèn)為是預(yù)約。筆者同意第四種觀點(diǎn)，即預(yù)約。
　　第二部分商品房認(rèn)購(gòu)書既是預(yù)約的形式之一，為更好地理解商品房認(rèn)購(gòu)書，從

3、預(yù)約的法律釋義、特征、與本約的關(guān)系以及分類進(jìn)行闡述，對(duì)第一部分對(duì)認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約進(jìn)行解釋并為后文論證認(rèn)購(gòu)書的效力奠定理論基礎(chǔ)。后文重點(diǎn)從“必須磋商說(shuō)”、“必須締約說(shuō)”和“內(nèi)容決定說(shuō)”進(jìn)行剖析，最后筆者贊同商品房認(rèn)購(gòu)書的效力應(yīng)當(dāng)采“必須締約說(shuō)”，并同爭(zhēng)議較大的“必須磋商說(shuō)”進(jìn)行了比較，充實(shí)理論觀點(diǎn)。
　　第三部分同樣以預(yù)約為基礎(chǔ)，講述了預(yù)約的責(zé)任承擔(dān)方式的爭(zhēng)議，包括締約過(guò)失責(zé)任、違約責(zé)任、締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任的競(jìng)合，筆者贊成