城市綜合體項(xiàng)目評(píng)估模型與應(yīng)用.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要命脈,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,傳統(tǒng)的致力于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在轉(zhuǎn)型,逐步向多元化發(fā)展。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的過程對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn),如何在眾房地產(chǎn)企業(yè)中以最合適的價(jià)格去拿地,如何準(zhǔn)確評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)值也相應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估,常用的定價(jià)模型是現(xiàn)金流折現(xiàn)模型,該模型使用未來的現(xiàn)金流情況折現(xiàn)后去估計(jì)項(xiàng)目整體價(jià)值。但是,現(xiàn)金流模型的缺陷也是非常明顯的,對(duì)于

2、未來經(jīng)營(yíng)情況的不確定性,數(shù)據(jù)的可調(diào)整的范圍很大,直接導(dǎo)致運(yùn)用模型計(jì)算得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值可信度較低。
　　本文從中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷程出發(fā),首先分析了商業(yè)地產(chǎn)的特征,然后基于這些特征,結(jié)合金融工程理論對(duì)模型進(jìn)行了重點(diǎn)分析和改進(jìn),從而彌補(bǔ)了現(xiàn)金流估值模型的部分缺陷,增強(qiáng)了模型的可操作性和可靠性,同時(shí),深入分析了改進(jìn)后的模型應(yīng)用于地產(chǎn)項(xiàng)目估值應(yīng)用的優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)階段應(yīng)用的不足之處。最后,對(duì)模型做了部分敏感性測(cè)試并分析了相關(guān)參數(shù)的性質(zhì)和意義。