基于集成經(jīng)驗(yàn)?zāi)B(tài)分解的城市住宅價(jià)格周期波動(dòng)研究——以杭州市為例.pdf

1、自1998年住房制度改革以來(lái)，商品住宅市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。近年來(lái)，城市住宅價(jià)格的快速增長(zhǎng)引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，得到了各級(jí)政府的高度重視。政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)情況和投資投機(jī)程度制定調(diào)控政策，政策實(shí)施后需要評(píng)估其對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響程度以及帶來(lái)的利弊之處，家庭和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的周期波動(dòng)情況和對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)變化的估計(jì)做出決策。本研究可為各方參與者把握市場(chǎng)周期波動(dòng)的運(yùn)行規(guī)律提供幫助。
　　 在理論和文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上

2、，本研究提出了基于集成經(jīng)驗(yàn)?zāi)B(tài)分解的房?jī)r(jià)周期波動(dòng)理論，將影響房?jī)r(jià)周期波動(dòng)的主要因素統(tǒng)一在一個(gè)框架下做研究，綜合運(yùn)用了集成經(jīng)驗(yàn)?zāi)B(tài)分解算法、BP多斷點(diǎn)檢測(cè)算法、計(jì)量和統(tǒng)計(jì)技術(shù)、事件研究、人工智能等方法，采用杭州市新建商品住宅市場(chǎng)的周度交易價(jià)格數(shù)據(jù)，通過(guò)實(shí)證研究回答了四個(gè)問(wèn)題：城市住宅價(jià)格周期波動(dòng)的成因與機(jī)理、金融危機(jī)重大調(diào)控政策對(duì)城市住宅價(jià)格的影響程度、投資投機(jī)行為程度的測(cè)度、城市住宅價(jià)格短期預(yù)測(cè)的理想模型等。本研究的結(jié)論有以下幾點(diǎn)：

3、r>　　 (1)房?jī)r(jià)時(shí)間序列可以表示成經(jīng)濟(jì)基本面、重大事件和短期市場(chǎng)不均衡三者的影響程度之和。經(jīng)濟(jì)基本面、重大事件影響、短期市場(chǎng)不均衡對(duì)房?jī)r(jià)方差變動(dòng)的貢獻(xiàn)比例為59.51％：22.10%：18.39%；經(jīng)濟(jì)基本面是房?jī)r(jià)最重要的影響因素，兩者相關(guān)性高達(dá)65%。
　　 (2)杭州市商品住宅市場(chǎng)存在3年的周期，與北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期一致，由房地產(chǎn)市場(chǎng)的建筑周期決定的。
　　 (3)2008年金融危機(jī)先給杭州市商品住宅價(jià)

4、格帶來(lái)-4912.5元/m2的負(fù)向影響；在金融危機(jī)退卻后，又帶來(lái)3759.0元/m2的正向影響。2007年以貨幣金融為主的調(diào)控政策，剛開(kāi)始對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度為負(fù)，13周后達(dá)到最大負(fù)值-1704.99元/m2，與調(diào)控預(yù)期相符。但在13周后，市場(chǎng)反應(yīng)與調(diào)控預(yù)期相反，對(duì)房?jī)r(jià)的影響從-442.1元/m2上升到1630.2元/m2，上升幅度達(dá)2072.3元/m2，與調(diào)控預(yù)期相反。2010年“國(guó)十一條”和“新國(guó)十條”兩大調(diào)控政策選擇了恰當(dāng)?shù)膶?shí)施時(shí)機(jī)，

5、使得價(jià)格下降了2998.6元/m2。
　　 (4)金融危機(jī)對(duì)城市住宅價(jià)格的影響模式滿足Looney(2003)提出的危機(jī)反應(yīng)模式。
　　 (5)提出了投資投機(jī)程度的測(cè)度指標(biāo)和測(cè)度方法。杭州市商品住宅市場(chǎng)中存在投資投機(jī)行為的概率約為1/4，投資投機(jī)行為的影響程度約占到整體房?jī)r(jià)的9.5%～24.52%。從區(qū)域上看：之江板塊的投資投機(jī)程度最大，為0.4252；下沙板塊的投資投機(jī)程度最小，僅為0.1102。
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