基于住宅項(xiàng)目特征的價(jià)格與成本實(shí)證研究.pdf

1、住宅項(xiàng)目實(shí)施前對擬建產(chǎn)品（住宅）目標(biāo)特征的決策及對其設(shè)計(jì)方案不僅決定住宅的出售價(jià)格與成本，而且決定項(xiàng)目投資能否成功。國內(nèi)外住宅的價(jià)格與成本內(nèi)容、項(xiàng)目管理模式、影響因素及環(huán)境的不同，導(dǎo)致對于住宅項(xiàng)目的價(jià)格、成本預(yù)測內(nèi)容及方法差異很大。我國商品住宅項(xiàng)目成本管理實(shí)踐中，由于住宅項(xiàng)目房屋及土地的使用權(quán)限，對于成本管理僅限于建設(shè)期間總施工總承包單位的成本管理，往往忽視目標(biāo)決策對成本的影響及對既定目標(biāo)實(shí)施的管理。另一方面，業(yè)主層級(jí)管理權(quán)限的不確定性

2、與建設(shè)工程成本數(shù)據(jù)的單一性，使得建設(shè)項(xiàng)目工程成本數(shù)據(jù)構(gòu)成十分復(fù)雜。不僅如此，投資管理者與項(xiàng)目成本管理者之間缺乏有效的聯(lián)系與溝通，導(dǎo)致工程實(shí)施后期，部分業(yè)主可能會(huì)通過降低材料質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)來滿足成本的要求。鑒于國內(nèi)研究項(xiàng)目成本基礎(chǔ)資料極其匱乏，因此通過已完工程資料，研究住宅項(xiàng)目價(jià)格、成本及目標(biāo)特征之間的關(guān)系在我國工程實(shí)踐及城鎮(zhèn)化建設(shè)中具有重大意義。
　　本文以造價(jià)管理理論、統(tǒng)計(jì)學(xué)理論、多元統(tǒng)計(jì)分析為理論工具，將鄭州市區(qū)的57個(gè)商品住宅項(xiàng)

3、目價(jià)格及工程成本為研究樣本，系統(tǒng)地分析了住宅項(xiàng)目特征與成本和價(jià)格之間的關(guān)系，提出決策階段與設(shè)計(jì)階段，應(yīng)以住宅目標(biāo)特征做為主線進(jìn)行成本控制的觀點(diǎn)及相應(yīng)的管理控制流程和計(jì)價(jià)方法；通過實(shí)際工程分析，建立的基于已完住宅特征住宅成本、價(jià)格預(yù)測模型，不但能夠提供住宅項(xiàng)目價(jià)格與目標(biāo)特征之間的函數(shù)關(guān)系，而且是項(xiàng)目成本管理與投資管理之間的溝通橋梁。更有意義的是，作者在住宅項(xiàng)目價(jià)格與成本的實(shí)證研究中，對收集的實(shí)踐工程數(shù)據(jù)用統(tǒng)計(jì)學(xué)理論進(jìn)行了系統(tǒng)分析，可以成為

4、研究工程成本的計(jì)價(jià)方法與理論有力的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，從而填補(bǔ)了國內(nèi)工程造價(jià)預(yù)測理論與方法實(shí)證研究的空白。
　　本文的主要研究工作有以下幾方面：
　　1、以造價(jià)管理理論為基礎(chǔ)，將住宅的出售價(jià)格與目標(biāo)特征引入到項(xiàng)目前期造價(jià)管理中，提出以深化住宅目標(biāo)特征為主線進(jìn)行決策階段與設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本管理概念，給出了相應(yīng)的管理流程與方法。該理論框架有效地將投資管理與成本管理緊密聯(lián)系在一起，使得住宅產(chǎn)品的差異化設(shè)計(jì)能夠受其出售價(jià)格控制，保證成本管理是

5、在項(xiàng)目投資成功的前提下進(jìn)行。
　　2、基于目標(biāo)特征的住宅價(jià)格預(yù)測模型是保證決策與設(shè)計(jì)階段成本管理的核心內(nèi)容。本文應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)方法，建立影響房價(jià)與成本的住宅目標(biāo)特征指標(biāo)體系，可以有效引導(dǎo)投資者在決策時(shí)考慮的內(nèi)容，與實(shí)施時(shí)影響工程成本的因素有效地結(jié)合起來。論文利用收集實(shí)際樣本的房價(jià)及建立相應(yīng)特征指標(biāo)來預(yù)測合理的住宅價(jià)格?？梢蕴峁┮呀⒆≌繕?biāo)特征與價(jià)格的函數(shù)關(guān)系。使決策者在住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及實(shí)施，完全以其出售價(jià)格匹配的特征為依據(jù)

6、，避免成本分配的不合理性，為價(jià)值工程實(shí)施提供了前提條件。
　　3、在住宅項(xiàng)目總成本中，除稅、土地費(fèi)用及其它規(guī)費(fèi)等不可控成本外，作者對已完的工程的可控成本數(shù)據(jù)進(jìn)行了系統(tǒng)的收集、處理與分析，并制定了收集、處理住宅可控成本的標(biāo)準(zhǔn)。彌補(bǔ)了我國在工程項(xiàng)目造價(jià)研究中實(shí)證數(shù)據(jù)樣本匱乏的現(xiàn)狀。
　　4、應(yīng)用偏最小二乘方法對收集數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，去除特異點(diǎn)，進(jìn)行預(yù)測，建立了成本與特征之間的關(guān)系。分析結(jié)果顯示，管理能力在是成本預(yù)測的重要因素之一