金灣房地產(chǎn)開發(fā)項目評估改進研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在快速發(fā)展的同時，正面臨著需求萎縮、現(xiàn)金流短缺等困難，與此同時，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)整合、兼并、重組步伐開始加快。因此，房地產(chǎn)價值，特別是在建項目價值評估需求日益劇增?，F(xiàn)有對房地產(chǎn)在建項目的評估一般采用假設(shè)開發(fā)法，而評估實務(wù)界對于該方法的使用只是停留在簡單套用公式的階段，缺乏科學(xué)的評估思路與合理的參數(shù)選取，使得房地產(chǎn)價值無法得以有效準(zhǔn)確的體現(xiàn)。因此如何合理的使用評估方法科學(xué)地確定房地產(chǎn)的價值成為一個

2、愈加重要的問題。
　　本文首先從地租理論與土地定價、土地區(qū)位理論與商品房定價兩個理論出發(fā)，論證了假設(shè)開發(fā)法的理論基礎(chǔ)以及采用假設(shè)開發(fā)法作為在建項目評估方法的理論依據(jù)。其次，本文結(jié)合金灣項目評估的實際案例，選取某評估公司業(yè)已完成的評估結(jié)果為分析對象，指出其在評估思路與參數(shù)選取上存在的問題，并從銷售費用、土地增值稅、續(xù)建投入的利潤、企業(yè)所得稅等四個方面對評估過程和評估結(jié)果予以修正。最后，為了檢驗修正后評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，我們還運用假設(shè)開

3、發(fā)法下的現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型對傳統(tǒng)計息核算模型修正結(jié)果予以驗證。用對傳統(tǒng)計息核算模型中的評估過程進行改進和參數(shù)計算進行修正后得出的金灣項目的評估價值為62091107.82元，運用現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型評估價值為62069556.91元，相差為0.0347％，此兩評估價值基本一致。這一結(jié)果表明，只要運用得當(dāng)，假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)計息核算模型與現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型都能對房地產(chǎn)項目進行有效的價值評估。
　　本文的主要貢獻在于從實務(wù)的角度對假設(shè)開發(fā)法進行