虹橋G地塊（商辦）綜合項(xiàng)目營(yíng)銷策略研究.pdf

1、虹橋 G地塊項(xiàng)目地處伊犁路、延安路，坐擁古北、虹橋住宅及商務(wù)中心核心地帶。G地塊項(xiàng)目計(jì)劃建造包括：1.8萬(wàn)平方米的四層商業(yè)、高120米，面積約3.6萬(wàn)平方米的辦公樓。G地塊的業(yè)主單位虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司（下稱“虹聯(lián)公司”）是老牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)單位，也是國(guó)內(nèi)首批經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一--虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的“創(chuàng)業(yè)者”。
　　虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，距上海市中心7公里，距離虹橋機(jī)場(chǎng)10公里。在0.65平方公里的土地上，開發(fā)

2、區(qū)締造出輝煌的過去，累積引進(jìn)外資達(dá)23億美元，每平方米引進(jìn)外資超過3000美元，有多國(guó)使領(lǐng)館入駐開發(fā)區(qū)，成為名符其實(shí)“含金量”最高的開發(fā)區(qū)。
　　隨著早年針對(duì)開發(fā)區(qū)的政策紅利逐步消失，加之近年來(lái)宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)面臨政策調(diào)控的局面，大批以商品住宅建設(shè)為主的房企紛紛將目光對(duì)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一些具有豐富商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)占據(jù)了大部分市場(chǎng)。反觀虹聯(lián)公司在市場(chǎng)化程度較高的今天顯現(xiàn)業(yè)態(tài)定位乏力、招商能力逐漸退化等問題。面對(duì)G地塊這幅城區(qū)內(nèi)不可多得

3、的土地，如何準(zhǔn)確定位、迎合消費(fèi)者需求是G地塊項(xiàng)目銷售、招商的關(guān)鍵。
　　本文以虹聯(lián)公司在虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)最后一塊待建項(xiàng)目的營(yíng)銷策略作為課題研究對(duì)象，運(yùn)用PEST模型、五力模型對(duì)虹聯(lián)公司所處的外部環(huán)境進(jìn)行分析，找出影響公司發(fā)展的因素。結(jié)合對(duì)標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)分析，尋求主導(dǎo)商業(yè)定位的要素。根據(jù)約束條件：交通位置、規(guī)模面積等，選擇合適G項(xiàng)目的商業(yè)定位。辦公樓項(xiàng)目通過市場(chǎng)調(diào)研與KANO模型相結(jié)合的方式分析影響企業(yè)選址的關(guān)鍵因素，從而確定辦公樓的市場(chǎng)定