負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題及解決措施 畢業(yè)論文

1、<p>　　畢 業(yè) 論 文</p><p>　　題 目 淺析東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題及解決措施 </p><p>　　英文題目A Brief Analysis on the liabilities management of problems and solutions </p><p>　　學(xué)生姓名：

2、 </p><p>　　學(xué) 號(hào)： 09 </p><p>　　專 業(yè)： 會(huì)計(jì)學(xué) </p><p>　　系 別： 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 </p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p><

3、;b>　　二零一三年六月</b></p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　我國(guó)財(cái)富聚集最為迅速的領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域，平均利潤(rùn)率大幅超過(guò)其他領(lǐng)域。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是必然之路, 但負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把雙刃劍, 既可為企業(yè)帶來(lái)巨大利益, 如果把握不好也有可能給企業(yè)帶來(lái)很大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 在國(guó)家仍然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控

4、的形勢(shì)下,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的財(cái)務(wù)壓力，而那些小型的房地產(chǎn)公司若要在這種激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)成為其短期快速發(fā)展的一條比較適合的道路。然而，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在借債的同時(shí)，必然會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)失控，出現(xiàn)無(wú)法償還到期債務(wù)、甚至資不抵債的狀況，將會(huì)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)公司的發(fā)展。文中就煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，面臨的問(wèn)題和成因進(jìn)行分析，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行論述并提出建議和解決的方法，以期幫助企業(yè)

5、健康穩(wěn)健發(fā)展。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；負(fù)債經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)控制</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要I</b></p><p><b>　　關(guān)鍵詞I</b></p><p>　　Abstrac

6、tII</p><p>　　Key wordsII</p><p><b>　　緒 論1</b></p><p>　　一、煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)介2</p><p>　　二、煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)的分析3</p><p>　　（一）負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司的利弊分析

7、3</p><p>　　（二）東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析4</p><p>　　三、煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題分析6</p><p>　?。ㄒ唬┕芾韺迂?fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理觀念淡薄，缺乏有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施6</p><p>　?。ǘ┴?fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度不健全，缺少財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)6</p><

8、p>　　（三）負(fù)債經(jīng)營(yíng)的三種融資模式存在風(fēng)險(xiǎn)，有待加強(qiáng)6</p><p>　　四、煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司存在問(wèn)題的解決措施9</p><p>　?。ㄒ唬┨岣哳I(lǐng)導(dǎo)者及員工負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)理念，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)9</p><p>　?。ǘ┙L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系10</p><p>　　（三）完善資本和負(fù)債結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理控制11&l

9、t;/p><p>　　（四）通過(guò)財(cái)務(wù)方式控制融資模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)11</p><p><b>　　結(jié) 論13</b></p><p><b>　　致 謝14</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)15</b></p><p><b>

10、;　　緒 論</b></p><p>　　從會(huì)計(jì)學(xué)上說(shuō)，負(fù)債是企業(yè)所承擔(dān)的能以貨幣計(jì)量、在未來(lái)將以資產(chǎn)或勞務(wù)償付的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。但從內(nèi)涵上分析，負(fù)債經(jīng)營(yíng)也稱舉債經(jīng)營(yíng),是企業(yè)通過(guò)銀行借款、發(fā)行債券、租賃和商業(yè)信用等方式來(lái)籌集資金的經(jīng)營(yíng)方式，由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)外房產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70％以上，有的高達(dá)90％，企業(yè)承受著巨大的

11、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之目前受國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，以爭(zhēng)取房地產(chǎn)投資的可靠、可行和更具效率，成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，它需要大量的資金參與運(yùn)作才能支撐企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。因此在項(xiàng)目初期階段，大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低，開發(fā)方式以負(fù)債開發(fā)為主，大量的開發(fā)資金源自外部借貸等融資，而在高投資

12、高回報(bào)的內(nèi)部利益驅(qū)動(dòng)下，企業(yè)為追逐高利潤(rùn)，經(jīng)常會(huì)在財(cái)務(wù)方面忽略考慮項(xiàng)目的可行性，預(yù)算工作流于形式，盲目上項(xiàng)，不合理地、過(guò)度地、不合規(guī)范地進(jìn)行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收</p><p>　　鑒于以上原因，筆者認(rèn)為當(dāng)前負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有效擴(kuò)大自身市場(chǎng)占有率，增加現(xiàn)金流，提高利潤(rùn)率，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是其必要條件之一。只有加強(qiáng)、完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)中

13、求發(fā)展，在發(fā)展中不斷增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，筆者特此對(duì)煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)及其風(fēng)險(xiǎn)控制有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了探討，以促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。</p><p>　　一、煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)介</p><p>　　公司全稱煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2009年9月，公司隸屬于江西東旭投資集團(tuán)，集團(tuán)總部位于南昌市昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地面積173畝，員工總數(shù)1100余人。東旭投

14、資集團(tuán)下轄教育、市政建設(shè)、房地產(chǎn)三大子公司。  東旭地產(chǎn)的第一個(gè)代表作品“公元1933”（10萬(wàn)㎡）即將在煙臺(tái)市中心地王地段，限原煙臺(tái)賓館，左臨煙臺(tái)市人民公園及東華理工大學(xué)，右臨煙臺(tái)市主干道贛東大道。公司將把打造一支高素質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)與管理團(tuán)隊(duì)作為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的組織戰(zhàn)略，極力鍛造優(yōu)秀的企業(yè)文化氛圍和職業(yè)發(fā)展平臺(tái)，堅(jiān)持待遇留人、感情留心、事業(yè)留魂的用人理念，充分激發(fā)員工的責(zé)任心和創(chuàng)造力，促進(jìn)公司與員工的共同發(fā)展。</p

15、><p><b>　　公司組織架構(gòu)</b></p><p>　　圖1：東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖</p><p>　　二、東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)的分析</p><p>　　1、東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)債主要有：</p><p>　　（1）公司向銀行借入的款項(xiàng)，其中主要是應(yīng)對(duì)公司臨時(shí)周轉(zhuǎn)的短期借

16、款；</p><p>　　（2）公司通過(guò)民間融資借入的款項(xiàng)，如向其他單位或個(gè)人借入的資金；</p><p>　?。?）公司通過(guò)賒銷購(gòu)入的建筑材料等工程物資及應(yīng)付租入固定資產(chǎn)的租金及其他單位墊付的款項(xiàng)；</p><p>　?。?）公司通過(guò)預(yù)售房屋而收取的預(yù)收賬款。</p><p>　　負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司的利弊分析</p>

17、<p>　　負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)猶如“帶刺的玫瑰”，企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的問(wèn)題焦點(diǎn)是如何得到“玫瑰的芳香”，而不被扎傷。負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)于公司經(jīng)營(yíng)的好處主要體現(xiàn)在增加公司收益，較快提高每股收益水平和增加資本結(jié)構(gòu)的彈性。而負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)于公司經(jīng)營(yíng)不利方面主要體現(xiàn)在具有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，償債風(fēng)險(xiǎn)等。如何發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，減少負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的難題。從一般原理出發(fā)，適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)有利于股東財(cái)富最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是一種積極而進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)

18、風(fēng)格。但負(fù)債經(jīng)營(yíng)比例究竟應(yīng)該多高，這是最佳資本結(jié)構(gòu)確定中的關(guān)鍵問(wèn)題，也是一個(gè)沒有普遍適用模式的難題。東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司必須從自身環(huán)境的綜合分析出發(fā)，進(jìn)行全盤考慮。</p><p>　　1、對(duì)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司的有利影響</p><p>　?。?）能有效地降低企業(yè)的加權(quán)平均資金成本，這種優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：</p><p>　　一個(gè)方面，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，債權(quán)性投資

19、的收益率固定，能到期收回本金，東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司采用借入資金方式籌集資金，一般要承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，但相對(duì)而言，付出的資金成本較低。企業(yè)采用權(quán)益資金的方式籌集資金，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，但付出的資金成本相對(duì)較高。對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，債權(quán)性投資風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)性投資小，投資人相應(yīng)地所要求的報(bào)酬率也低。于是，對(duì)于東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)說(shuō)，負(fù)債籌資的資金成本就低于權(quán)益資本籌資的資金成本。另一方面，負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以從“稅收屏障”受益。由于負(fù)債籌資的利息支出是稅前支付，使企業(yè)能獲

20、得減少納稅的好處，實(shí)際負(fù)擔(dān)的債務(wù)利息低于其投資者支付的利息。在這兩個(gè)方面因素影響下，在資金總額一定時(shí)，一定比例的負(fù)債經(jīng)營(yíng)能降低東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司的加權(quán)平均資金成本。</p><p>　　能給公司帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)上的優(yōu)勢(shì)</p><p>　　負(fù)債籌資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為公司的業(yè)務(wù)發(fā)展提供了重要的資金支持。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，資金實(shí)力強(qiáng)、融資渠道暢通的企業(yè)將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。</p><

21、;p>　?。?）能使企業(yè)從通貨膨脹中獲益</p><p>　　在目前通貨膨脹環(huán)境中，貨幣貶值、物價(jià)上漲，而企業(yè)負(fù)債的償還仍然以賬面價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)而不考慮通貨膨脹因素，這樣，企業(yè)實(shí)際償還款項(xiàng)的真實(shí)價(jià)值必然低于其所借入款項(xiàng)的真實(shí)價(jià)值，使企業(yè)獲得貨幣貶值的好處。</p><p>　　2、對(duì)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司的不利影響</p><p>　?。?）“杠桿效應(yīng)”對(duì)權(quán)益資本收益

22、率的影響</p><p>　　通過(guò)上述分析得知，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)能有效地提高權(quán)益資本收益率，但風(fēng)險(xiǎn)與收益是一對(duì)孿生兄弟，杠桿效應(yīng)同樣可能帶來(lái)權(quán)益資本收益率的大幅度下滑。當(dāng)企業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低潮，或者其他原因帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)困境時(shí)，由于固定額度的利息負(fù)擔(dān)，在企業(yè)資本收益率下降時(shí)權(quán)益資本收益率會(huì)以更快的速度下降。</p><p>　?。?）無(wú)力償付債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　對(duì)

23、于負(fù)債性籌資，企業(yè)負(fù)有到期償還本金的法定責(zé)任。如果企業(yè)用負(fù)債進(jìn)行的投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益率；或者企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況惡化；或者企業(yè)短期資金運(yùn)作不當(dāng)?shù)?，這些因素都會(huì)使負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅造成上述的權(quán)益資本收益率大幅度下降，而且還會(huì)使企業(yè)面臨無(wú)力償債的風(fēng)險(xiǎn)。其結(jié)果不僅導(dǎo)致企業(yè)資金緊張。影響企業(yè)信譽(yù)，嚴(yán)重的還給企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。</p><p><b>　?。?）再籌資風(fēng)險(xiǎn)</b></p

24、><p>　　由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使企業(yè)的負(fù)債率增大，對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這就在很大程度上限制了以后增加負(fù)債籌資的能力，使未來(lái)籌資成本增加，籌資難度加大。</p><p>　　東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　負(fù)債籌資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為公司的業(yè)務(wù)發(fā)展提供了重要的現(xiàn)金支持。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，資金實(shí)力強(qiáng)、融資渠道暢通的企業(yè)將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。負(fù)債

25、籌資可以降低融資成本，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年登記注冊(cè)，注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元，2011年追加注冊(cè)資本3000萬(wàn)元。東旭房地產(chǎn)公司一直以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示近四年的負(fù)債率都在90%左右，這除了反映房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，亦說(shuō)明公司初創(chuàng)期規(guī)模比較小，只有靠舉債經(jīng)營(yíng)。</p><p>　　從東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)資料顯示，該企業(yè)2009年到2012年的營(yíng)業(yè)收入都為0元，而公司的

26、負(fù)債卻在不斷增加。為了便于說(shuō)明和分析東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面存在的問(wèn)題，筆者對(duì)該公司近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析如下：</p><p>　　表1-1 2009-2012年?yáng)|旭房地產(chǎn)開發(fā)公司部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析表 單位：元</p><p>　　注：數(shù)據(jù)來(lái)源煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表</p><p>　　通過(guò)表1-1我們可以看出煙臺(tái)東旭

27、房地產(chǎn)開發(fā)公司從2009年到2012年長(zhǎng)期負(fù)債都為0，即沒有長(zhǎng)期負(fù)債，流動(dòng)負(fù)債和資產(chǎn)都在增加，但負(fù)債增加的比例大約資產(chǎn)增加的比例，所有者權(quán)益在不斷減少，其中2010年大幅增加主要是因?yàn)樽芳幼?cè)資金造成的，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率不但偏低而且呈下降趨勢(shì)。</p><p><b>　?。?）償債能力分析</b></p><p>　　短期償債能力是指企業(yè)償付流動(dòng)負(fù)

28、債的能力。流動(dòng)負(fù)債是將在1年內(nèi)或超過(guò)1年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)需要償付的債務(wù)，這部分負(fù)債對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響較大，如果不能及時(shí)償還，就可能使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，面臨破產(chǎn)倒閉的危險(xiǎn)。在資產(chǎn)負(fù)債表中，流動(dòng)負(fù)債與流動(dòng)資產(chǎn)形成一種對(duì)于關(guān)系。流動(dòng)負(fù)債需要以現(xiàn)金直接償還，而流動(dòng)資產(chǎn)是在1年內(nèi)或1年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)可變現(xiàn)的資產(chǎn)，因而流動(dòng)資產(chǎn)就成為償還流動(dòng)負(fù)債的一個(gè)安全保障。因此，可以通過(guò)分析流動(dòng)負(fù)債與流動(dòng)資產(chǎn)之間的關(guān)系來(lái)判斷企業(yè)短期償債能力。流動(dòng)比率和速動(dòng)比

29、率越低，說(shuō)明企業(yè)償還負(fù)債的能力越弱，流動(dòng)負(fù)債得到償還的保障越小。由表1-1可知，該公司流動(dòng)比率速動(dòng)比率都比較低，特別是速動(dòng)比率很低，2012年該公司的速動(dòng)比率僅為0.09，說(shuō)明該公司短期償債風(fēng)險(xiǎn)非常大。資產(chǎn)負(fù)債率反映企業(yè)償還債務(wù)的綜合能力，這個(gè)比率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，該公司近幾年的資產(chǎn)負(fù)債率在90%左右，2012年該公司的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)95%，負(fù)債比率過(guò)高，一旦資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)1，則說(shuō)明企業(yè)資不抵債，有瀕臨倒閉的危

30、險(xiǎn)。綜上可知該公司償債能力不足，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。</p><p><b>　?。?）盈利能力分析</b></p><p>　　注：數(shù)據(jù)來(lái)源煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表</p><p>　　由表1-2可知該公司進(jìn)四年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入都為0，表示該公司所有項(xiàng)目還在開發(fā)建設(shè)中，該公司近四年的凈利潤(rùn)都為負(fù)，即該公司一直處于虧損，且虧損額度越來(lái)越大。由上

31、面表1-1還可以看出該公司隨著建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大如今面臨著的高庫(kù)存問(wèn)題，房地產(chǎn)的高庫(kù)存問(wèn)題將引發(fā)資金的占用成本極大增加。從而嚴(yán)重?cái)D壓房地產(chǎn)利潤(rùn)。</p><p>　　2009-2012年?yáng)|旭房地產(chǎn)開發(fā)公司資金來(lái)源情況分析表 </p><p>　　表1-3 單位：

32、元</p><p>　　注：數(shù)據(jù)來(lái)源煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表</p><p>　　由表1-3可知東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，長(zhǎng)期負(fù)債沒有運(yùn)用，而短期負(fù)債比例過(guò)大。長(zhǎng)期負(fù)債是企業(yè)的一項(xiàng)穩(wěn)定的資金來(lái)源，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)比較小，而過(guò)高的流動(dòng)負(fù)債會(huì)使公司面臨較大的償債壓力，影響正常的投資活動(dòng)，甚至影響再融資能力和日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；另外過(guò)高的短期負(fù)債的成本較高，不利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。一

33、般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的60%是較為合理的，較高的流動(dòng)負(fù)債水平將使東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在金融市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，會(huì)增加公司的信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，是經(jīng)營(yíng)的潛在威脅。</p><p>　　由表1-3還可以看出負(fù)債融資仍主要來(lái)源于預(yù)收賬款,及其他其他應(yīng)付款。預(yù)收款就是房地產(chǎn)投資和在商品房交付使用之前，預(yù)先向購(gòu)房者收取的房款。從東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的實(shí)際情況看，這幾年由于銀行貸款較為

34、困難，手續(xù)有繁瑣，預(yù)收賬款逐漸占據(jù)了公司籌資的主要部分，其他的融資比例基本沒有。在煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的情況下，市場(chǎng)對(duì)期房銷售會(huì)表現(xiàn)出極大的熱情。這是因?yàn)闊熍_(tái)的購(gòu)房者僅需支付少量的資金，就可以享受未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)增值收益，而且容易買到樓層和位置好的房地產(chǎn)；而對(duì)煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來(lái)說(shuō)，預(yù)售可以籌集到必需的建設(shè)資金，又可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，另外還可以通過(guò)差價(jià)來(lái)減少低價(jià)預(yù)售的損失，所以東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司很偏愛這種融資方

35、式。然而，期房銷售有一定的限制條件，市場(chǎng)不確定性始終存在，一旦煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，公司銷售下滑，預(yù)售商品房不能按原計(jì)劃竣工交付使用等，既可能損害消費(fèi)者權(quán)益，有影響正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，如果銀行貸款困難，公司資金鏈斷裂，公司發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)增大。</p><p>　　三、煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題分析 </p><p>　　據(jù)資料顯示，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)

36、負(fù)債率大部分都在70％以上，普遍高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。雖然這種負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式可以帶來(lái)一定的好處，但是其風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)，以及政府為控制樓市的非理性擴(kuò)張所出臺(tái)的各種限制性措施，更給負(fù)債比率較高的中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)致命的沖擊。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資者個(gè)人的資本及其有限，由于公司規(guī)模又受到一定的限制，這些企業(yè)無(wú)法從資本市場(chǎng)獲取正常經(jīng)營(yíng)所需要的資金，利用負(fù)債籌措資金便成為它們較好的選擇之一。與此同時(shí)，在選擇負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式上，不同的房地產(chǎn)必須得

37、根據(jù)公司的實(shí)際情況，或選擇銀行貸款，或向民間借款等方式來(lái)解決資金需求的問(wèn)題。然而，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在借債的同時(shí)，必然會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)失控，出現(xiàn)無(wú)法償還到期債務(wù)、甚至資不抵債的狀況，將會(huì)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)公司的發(fā)展。煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面。</p><p>　　（一）管理層負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理觀念淡薄，缺乏有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施</p><p

38、>　　一個(gè)健康有活力的、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè), 首先要樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和誠(chéng)信意識(shí), 特別是高層管理人員、財(cái)務(wù)人員、經(jīng)營(yíng)人員, 更需要有正確的風(fēng)險(xiǎn)理念和誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)的理念, 這是防范"不當(dāng)負(fù)債" 的最佳手段。煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)報(bào)表并不上報(bào)其他應(yīng)付款的的明細(xì)，公司管理者更多關(guān)心的是房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度及相關(guān)支出情況，公司對(duì)負(fù)債管理并不是很重視，對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠，重心都放在如何籌資加快工程進(jìn)度及預(yù)收賬款

39、的增加上。其主要表現(xiàn)在：</p><p>　　1、管理人員只重視房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度和每月的銷售業(yè)績(jī)，預(yù)收賬款的增加上。盡管，每次公司例會(huì)管理人員都會(huì)強(qiáng)調(diào)要加大對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制力度，但也僅僅是停留在口頭上，沒有實(shí)質(zhì)性的措施，依然是實(shí)行不斷擴(kuò)大其他應(yīng)付款和預(yù)收賬款來(lái)彌補(bǔ)資金的不足，導(dǎo)致公司負(fù)債額居高不下。</p><p>　　2、公司招的財(cái)務(wù)人員雖然是社會(huì)上一些比較有經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)人員，年齡也比較大，

40、但基本上是高中畢業(yè)，有一定的會(huì)計(jì)核算能力但財(cái)務(wù)管理素質(zhì)低，缺乏工程管理、成本控制等房地產(chǎn)專業(yè)上的知識(shí)。公司的管理費(fèi)用一直都比較高，成本控制方面不到位，在籌資方面，銀行借款太少，公司報(bào)表上居然沒有長(zhǎng)期負(fù)債，公司的資本結(jié)構(gòu)、負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理等都加大了公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3、煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在經(jīng)營(yíng)觀念上存在問(wèn)題：只看到成績(jī)，忽視風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)不住誘惑，鉆社會(huì)信用水平低的空子，盲目借貸。經(jīng)營(yíng)管

41、理人員認(rèn)為有好的項(xiàng)目，未來(lái)看好，利潤(rùn)有相對(duì)保障，于是有很強(qiáng)的冒險(xiǎn)意識(shí)，用他人資金為自己賺錢當(dāng)然具有很強(qiáng)的誘惑力，但他們往往忽視了負(fù)債經(jīng)營(yíng)的一些前提條件，如沒有合理分析，確定自己的需要量，在籌措資金時(shí)，沒有認(rèn)真選擇負(fù)債資金的來(lái)源，短期負(fù)債過(guò)高。而這些情況使得公司再融資困難，現(xiàn)金嚴(yán)重短缺，嚴(yán)重影響了公司的資金循環(huán)，甚至公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。</p><p>　?。ǘ┴?fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度不健全，缺少財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)<

42、/p><p>　　當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中很少設(shè)置專門的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，一般將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，調(diào)查放在財(cái)務(wù)部門身上，當(dāng)然，煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也不例外。財(cái)務(wù)人員雖然對(duì)各種賬務(wù)處理程序熟悉，但對(duì)具體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況不了解，財(cái)務(wù)人員編制報(bào)表但從來(lái)不對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，所以就不能及時(shí)利用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相應(yīng)的數(shù)據(jù)化管理方式將企業(yè)已面臨的危險(xiǎn)情況預(yù)先告知企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和其他利益相關(guān)人，也不能分析出企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的原因

43、和企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)體系隱藏的問(wèn)題。此外，公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度不健全，缺乏完整的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，至今《東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度》尚未把負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)管理方針體系補(bǔ)全。公司財(cái)務(wù)人員由于對(duì)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)不熟悉，沒有設(shè)置相關(guān)量化指標(biāo)，對(duì)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警預(yù)報(bào)。煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因缺少財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)所面臨的問(wèn)題主要有：</p><p>　　（1）東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金來(lái)源結(jié)構(gòu)不合理，而且缺乏一套可行的風(fēng)險(xiǎn)

44、預(yù)警系統(tǒng)。由于東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于私營(yíng)性質(zhì)，公司的投資者同時(shí)就是經(jīng)營(yíng)者，這種模式給公司的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了負(fù)面影響。像財(cái)務(wù)清查制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等基本制度不健全。因而，公司在這些風(fēng)險(xiǎn)隱憂面前，顯得非常脆弱。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度不健全的條件下，公司對(duì)其資金來(lái)源就本著如何簡(jiǎn)便如何來(lái)用的標(biāo)準(zhǔn)。如前所述，東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率很高，說(shuō)明該公司資產(chǎn)大部分是通過(guò)債務(wù)融資實(shí)現(xiàn)的。負(fù)債是一把“雙刃劍”，一方面可以幫助企業(yè)擴(kuò)大

45、建設(shè)，彌補(bǔ)資金短缺；另一方面，對(duì)負(fù)債控制不當(dāng)，企業(yè)又容易陷入債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中，最終引發(fā)惡性債務(wù)鏈的產(chǎn)生。</p><p>　　（2）資金供求矛盾尖銳。煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金短缺成為影響其發(fā)展的一大問(wèn)題。造成企業(yè)資金短缺的主要原因是多方面的：一是房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，工程量大，二是企業(yè)向銀行借貸，手續(xù)繁瑣，門坎過(guò)高，再加上規(guī)模小、負(fù)債高、實(shí)力弱，很難找到暢通的融資渠道。</p><p>　　

46、（3）專業(yè)人才的缺乏。在東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，缺乏專門的財(cái)務(wù)管理人員，主要是企業(yè)主負(fù)責(zé)，但是多數(shù)企業(yè)主沒有專業(yè)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，所以上述原因造成了公司的財(cái)務(wù)管理水平低下，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由于沒有健全的財(cái)務(wù)管理體制，使得財(cái)務(wù)管理失去了它在公司管理中的應(yīng)有的地位和作用，這也成為影響財(cái)務(wù)安全的一個(gè)因素。</p><p>　?。ㄈ┴?fù)債經(jīng)營(yíng)的三種融資模式存在風(fēng)險(xiǎn)，有待加強(qiáng)</p><p>　　根據(jù)

47、當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款緊縮的宏觀政策，申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例不得低于35%。對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們?nèi)谫Y的渠道比較多，比如發(fā)行債券或股票、信用貸款等，針對(duì)于煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來(lái)說(shuō)，除了2009年有一次銀行貸款之外，其他的融資方式一直采用房屋預(yù)售、其他應(yīng)付款和民間借貸這三種直接融資模式。在此，筆者根據(jù)煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的情況，來(lái)說(shuō)明這三種直接融資模式存在的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　

48、1、利用其他應(yīng)付款進(jìn)行融資的風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司“借”其他企業(yè)“下蛋”。由于其資金有限、投資項(xiàng)目規(guī)模較大，前期投入少量資金，然后利用工程建設(shè)行業(yè)賣方市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，大量占用其他企業(yè)資金進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，待房屋銷售后再支付工程款，從而形成開發(fā)商“借雞下蛋”，其他企業(yè)為其“打工”的極不正常的局面。在有其他單位墊資施工的情況下，東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了能夠加快工期進(jìn)度、或者在至少不延誤工期的同

49、時(shí)，盡量減少資金投入，常常會(huì)通過(guò)賒欠材料、設(shè)備款的做法來(lái)節(jié)省前期開支。如此，不但有時(shí)會(huì)難以保證所購(gòu)置的材料、設(shè)備的質(zhì)量，而且購(gòu)買價(jià)格亦會(huì)與支付現(xiàn)金時(shí)有所不同，甚至有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)被追討材料、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前利用其他單位墊資過(guò)多，面臨的來(lái)自材料商、設(shè)備商、施工工人、貸款銀行的壓力越來(lái)越大，房屋正在預(yù)售中又不敢擅自停工，于是可能會(huì)采取偷工減料、降低施工標(biāo)準(zhǔn)，或干脆將工程進(jìn)行整體轉(zhuǎn)包的方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。殊不知，如此做法更有可能將自己置入更

50、大的風(fēng)險(xiǎn)境地。譬如，可能會(huì)因偷工減料而出現(xiàn)工程質(zhì)量糾紛;可能會(huì)被主張與轉(zhuǎn)承包人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任等。</p><p>　　2、利用商品房預(yù)售款收入融資的風(fēng)險(xiǎn)分析·</p><p>　　從煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售融資的實(shí)際情況看，存在一種以未達(dá)到預(yù)售條件的“預(yù)售”來(lái)融資的情況，這種融資方式使用的相當(dāng)多。從法律上來(lái)講，這種“預(yù)售”融資風(fēng)險(xiǎn)較大。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品

51、房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！睂?duì)于這種“賣圖紙”的預(yù)售行為，一旦購(gòu)房人要解除預(yù)售合同起訴，且起訴時(shí)開發(fā)商又未達(dá)到預(yù)售條件，開發(fā)商會(huì)面臨退還房款的情況。時(shí)下，正值國(guó)家房地產(chǎn)的調(diào)控的敏感時(shí)期，房屋價(jià)格下行通道已經(jīng)打開，對(duì)未取得預(yù)售許可且開始“預(yù)售”的房產(chǎn)，會(huì)面臨較大的合同解除風(fēng)險(xiǎn)，而使得

52、開發(fā)商的融資目的不能實(shí)現(xiàn)。</p><p>　　另外煙臺(tái)目前到處都在搞房地產(chǎn)，當(dāng)?shù)乇榈亻_花的房地產(chǎn)與之形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而煙臺(tái)由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，絕大部分購(gòu)房者都是煙臺(tái)本地人，這樣房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降或預(yù)售房數(shù)量的減少，這將直接導(dǎo)致融資成本增加，同時(shí)融資的時(shí)間拉長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，不僅融資壓力增加，利潤(rùn)空間縮減，進(jìn)而導(dǎo)致負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)加大。</p><p>　　3、向民間借款融資的風(fēng)

53、險(xiǎn)分析</p><p>　　由于目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的銀根收緊，中小房地產(chǎn)公司很難從銀行貸到款，因此，東旭房地產(chǎn)有限公司會(huì)向個(gè)人或其他單位借入一定數(shù)額的資金，而這種借款一般要支付很高的利息，通常是銀行的3-4倍。雖然因借款帶來(lái)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)能有效提高權(quán)益資本收益率。但如果公司房屋預(yù)售減少或銷售價(jià)格大幅下降，及其他原因帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)困境時(shí)，由于固定額度的高利息負(fù)擔(dān)，在企業(yè)資本收益率下降時(shí)權(quán)益資本收益率會(huì)以更快的速度下降

54、。對(duì)于負(fù)債性籌資，企業(yè)負(fù)有到期償還本金的法定責(zé)任。如果企業(yè)用負(fù)債進(jìn)行的投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益率；或者企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況惡化；或者企業(yè)短期資金運(yùn)作不當(dāng)?shù)?，這些因素都會(huì)使負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅造成上述的權(quán)益資本收益率大幅度下降，而且還會(huì)使企業(yè)面臨無(wú)力償債的風(fēng)。</p><p>　　四、煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題的解決措施</p><p>　?。ㄒ唬┨岣哳I(lǐng)導(dǎo)者及員工負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)

55、險(xiǎn)理念，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)</p><p>　　1、管理人員應(yīng)加強(qiáng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理</p><p>　　煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一直處于高負(fù)債經(jīng)營(yíng)且目前還處于虧損狀態(tài)，雖然預(yù)收賬款在不斷增加但公司存貨也在不斷增加，存在負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。公司應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警機(jī)制。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司必須

56、樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)預(yù)測(cè)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)及面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，并針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)如何應(yīng)對(duì)遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)，否則風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)，企業(yè)毫無(wú)準(zhǔn)備，必然會(huì)遭致失敗。因此，企業(yè)必須認(rèn)真分析不斷變化的內(nèi)外部環(huán)境，制定多種應(yīng)變措施，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理策略，提高企業(yè)對(duì)生存環(huán)境的變化的適應(yīng)和應(yīng)變能力。公司管理層應(yīng)加強(qiáng)以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和預(yù)防，樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)觀念，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和預(yù)防，利用定量預(yù)測(cè)和定性預(yù)測(cè)方法對(duì)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)中客觀存在的不利因素，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的

57、原因和內(nèi)容進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。管理人員應(yīng)制定企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，建立可靠的財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，為決策和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條，合理確定流動(dòng)比例和速動(dòng)比例，減少支付風(fēng)險(xiǎn)，減少因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不確定引起的風(fēng)險(xiǎn)。從而提高企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的能力，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。公司應(yīng)立足市場(chǎng)和自身實(shí)際，權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)和收益的關(guān)系，權(quán)</p><p>　　2、完善會(huì)計(jì)人員的職能來(lái)控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　?。?）把握控制時(shí)機(jī)。要想對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)

58、險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制，煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理人員和決策者要掌握好風(fēng)險(xiǎn)的程度和變化情況，掌握控制的最佳時(shí)機(jī)，采取應(yīng)對(duì)措施，達(dá)到事半功倍的效果。最佳時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，而非已經(jīng)造成損失之后，因此要進(jìn)行預(yù)先控制，才能夠保證企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)不會(huì)受到影響。而要對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)先控制，會(huì)計(jì)人員的作用不容忽視，房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)人員應(yīng)具有核算和控制職能，以幫助企業(yè)的管理人員和決策者把握風(fēng)險(xiǎn)控制的最佳時(shí)機(jī)。會(huì)計(jì)人員應(yīng)通過(guò)對(duì)企業(yè)中的經(jīng)濟(jì)

59、情況等進(jìn)行記錄、報(bào)告、核算，為企業(yè)管理人員提供負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源、類型等相關(guān)信息，使管理人員對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)有正確的認(rèn)知。此外，會(huì)計(jì)人員還應(yīng)通過(guò)對(duì)企業(yè)負(fù)債信息的分析，找出負(fù)債原因，并對(duì)控制中可能會(huì)存在的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè)，使企業(yè)的管理人員能夠做出正確、客觀、合理的判斷。</p><p>　?。?）提高控制效果。會(huì)計(jì)人員應(yīng)為企業(yè)決策者提供真實(shí)、完整的負(fù)債信息，助其全面、客觀地認(rèn)識(shí)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。如果會(huì)計(jì)人員對(duì)負(fù)債信息只報(bào)告一部分，

60、就會(huì)造成企業(yè)決策者對(duì)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的低估；如果會(huì)計(jì)人員夸大風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)增強(qiáng)企業(yè)決策者的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)，使其處理起來(lái)過(guò)度謹(jǐn)慎。因此，會(huì)計(jì)人員一定要如實(shí)報(bào)告，為企業(yè)決策者做出正確的風(fēng)險(xiǎn)控制決策提供參考，從而提高控制效果和效率。</p><p>　?。ǘ┙⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系</p><p>　　1、建立合理的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警和評(píng)價(jià)。企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算的編制，是財(cái)務(wù)管理工作中重要的一環(huán)

61、，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供預(yù)警信息，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施，為準(zhǔn)確編制現(xiàn)金流量預(yù)算，企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來(lái)收益、現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)狀況及投資計(jì)劃等以數(shù)量化形式加以表達(dá)，建立企業(yè)全面預(yù)算，預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金收支的狀況，以周、月、季、半年及一年為期，建立滾動(dòng)式現(xiàn)金流量預(yù)算。對(duì)企業(yè)而言，在建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時(shí)，還要建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)、獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率指標(biāo)等最具有代表性，獲利是企業(yè)經(jīng)營(yíng)最終目標(biāo)，也是企業(yè)

62、生存與發(fā)展的前提。償債能力指標(biāo)有流動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等；獲利能力指標(biāo)有總資產(chǎn)報(bào)酬率和成本費(fèi)用利潤(rùn)率等；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率等</p><p>　　2、建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。目前，我國(guó)實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，企業(yè)都是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，不僅要有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收益，還要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)的措施，使企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)能

63、夠從容面對(duì)，否則會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的生存。此外，企業(yè)還應(yīng)對(duì)內(nèi)部和外部不斷變化的環(huán)境進(jìn)行分析，及時(shí)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理策略進(jìn)行調(diào)整，制定出多項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施，從而提高企業(yè)在面對(duì)環(huán)境變化時(shí)的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力。一個(gè)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就必須立足市場(chǎng)，建立起完善的信息網(wǎng)絡(luò)以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)之前，能夠做出科學(xué)的預(yù)測(cè)和防范，同時(shí)還要樹立起正確、合理、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，培養(yǎng)企業(yè)的管理人員、經(jīng)營(yíng)人員以及財(cái)務(wù)人員正確的風(fēng)險(xiǎn)理念。</p>&

64、lt;p>　?。ㄈ┩晟瀑Y本和負(fù)債結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理控制</p><p>　　1、確定最佳的資本結(jié)構(gòu)。公司的資本結(jié)構(gòu)中，債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過(guò)高會(huì)增加公司的流動(dòng)性和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；債務(wù)過(guò)低則表明資金運(yùn)用效率偏低。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確定最佳資本結(jié)構(gòu)，努力實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的最優(yōu)組合，增強(qiáng)抵御外界環(huán)境變化的能力。故煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)該保持合理的資金結(jié)構(gòu)，維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平。根據(jù)理論分析，對(duì)東

65、旭房地產(chǎn)開發(fā)公司的風(fēng)險(xiǎn)收益等因素進(jìn)行權(quán)，推算估計(jì)出一個(gè)以加權(quán)平均資金成本最低和企業(yè)價(jià)值最大為特征的最佳資本結(jié)構(gòu)。東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的開發(fā)周期為5年，公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)周期及工程需要合理安排所需資金的結(jié)構(gòu)?？茖W(xué)分析資金結(jié)構(gòu)，確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)的確定總的來(lái)說(shuō)就是確定負(fù)債比率。東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近幾年的負(fù)債比率在90%左右，導(dǎo)致負(fù)債比率高的原因主要是其他單位墊付工程款及預(yù)收銷售款，其他單位墊付的工程款不能拖太久，此類負(fù)債也不能過(guò)多

66、，過(guò)多會(huì)影響工程進(jìn)度，公司也不能把大部分資金來(lái)源依賴預(yù)收的銷售款上，因?yàn)轭A(yù)售房屋會(huì)隨著市場(chǎng)的變化，資金來(lái)源有可不穩(wěn)定，公司應(yīng)隨時(shí)對(duì)自身資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行衡量，及時(shí)調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，讓企業(yè)的負(fù)債比率能夠與企業(yè)實(shí)際狀況相適應(yīng)，優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬之間的關(guān)系</p><p>　　2、確定合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)</p><p>　　東旭房地產(chǎn)開有限公司在舉債經(jīng)營(yíng)時(shí)，不僅要慮資產(chǎn)負(fù)債率，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，短、長(zhǎng)期負(fù)債搭配要

67、合理，只有這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能規(guī)避短期支付不足的風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債，都有抵稅的作用。安排負(fù)債的結(jié)構(gòu)，主要就是為了讓企業(yè)能夠到期及時(shí)還本付息的情況下，減少利息支出，增加收益。煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)，應(yīng)結(jié)合公司現(xiàn)金流量狀況來(lái)制定。東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金是很緊張的，需要負(fù)債融資，但管理層都比較自信樂(lè)觀的預(yù)計(jì)很快現(xiàn)金收入會(huì)有較大增長(zhǎng)，于是大部分都是短期負(fù)債，建議東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司適當(dāng)增加長(zhǎng)期負(fù)債，這樣，企業(yè)可以避

68、免短期負(fù)債到期時(shí)借新債還舊債的被動(dòng)局面。另外，很重要的一點(diǎn)是對(duì)短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的利率和借款條款有正確的預(yù)期。在同等條件下，肯定是盡量選擇利率低的負(fù)債。而長(zhǎng)期負(fù)債如果借入后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際后期資金冗余，有的借款提前償還是有違約金的，會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債成本，這一點(diǎn)要考慮。確定適度的負(fù)債數(shù)額，保持合理的負(fù)債比率</p><p>　　3、提高企業(yè)償債能力，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)的措施!掌握最佳負(fù)債規(guī)模。企業(yè)應(yīng)兼顧財(cái)務(wù)杠桿利益和

69、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮影響企業(yè)負(fù)債規(guī)模的各種因素，確定最佳負(fù)債規(guī)模，保持主權(quán)資金與負(fù)債之間適當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系。企業(yè)收益能力和負(fù)債比率的關(guān)系。只有當(dāng)企業(yè)盈利的情況下，負(fù)債才能發(fā)揮節(jié)稅作用。而只有當(dāng)企業(yè)的總資產(chǎn)收益率高于負(fù)債利率時(shí)，企業(yè)才能享受到財(cái)務(wù)杠桿的利益。因此，確定最佳資本結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)分析企業(yè)的收益能力。負(fù)債的財(cái)務(wù)原則，按需舉債、量力而行，根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況、資金未來(lái)的盈利能力和企業(yè)的償債能力等制定合理的舉債規(guī)模，不能盲目舉債，不能超越自身的償債

70、能力舉債?？傊?，要設(shè)法盡可能將還本付息的額度控制在貨幣收支順差以內(nèi)，防止舉新債還舊債，前吃后空。</p><p>　?。ㄋ模┩ㄟ^(guò)財(cái)務(wù)方式控制因融資模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)以需要與節(jié)約兼顧為基本原則，采用先進(jìn)合理的計(jì)算方法，確定資金的合理需要量。資金合理需要量，可以通過(guò)先進(jìn)預(yù)算編制來(lái)實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)金預(yù)算的內(nèi)容，包括現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金多余或不足以及不足部

71、分的籌資方案。</p><p>　　1、通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位 。 如將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。</p><p>　　2、縮短租約簽訂或預(yù)售合同的時(shí)間，這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。同時(shí)縮減開發(fā)周期

72、，因?yàn)殚_發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽訂固定價(jià)格的合同。 </p><p>　　3、 規(guī)避敏感的變量對(duì)利潤(rùn)的影響，例如， 利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減??； 建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減??；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。</p><p>　　4、加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度以降低在開發(fā)期內(nèi)因變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并在

73、開發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理。</p><p>　　5、針對(duì)民間借款融資的風(fēng)險(xiǎn)，這里的借款主要指煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向個(gè)人和其他單位借入的資金，應(yīng)編制現(xiàn)金收支計(jì)劃。因?yàn)榇祟愗?fù)債還本付息的即付性約束較強(qiáng)，這要求企業(yè)在支付期的現(xiàn)金數(shù)量上要有充分保證。為此，企業(yè)應(yīng)編制現(xiàn)金收支計(jì)劃，保證現(xiàn)金的計(jì)劃收入，防止超計(jì)劃

74、的現(xiàn)金支出。根據(jù)企業(yè)一定的資產(chǎn)數(shù)額，按照需要與可能安排適量的此類負(fù)債。同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)情況制訂出還款計(jì)劃，這樣才能保證現(xiàn)金支付調(diào)配自如，從而增強(qiáng)償債能力。</p><p><b>　　結(jié)論</b></p><p>　　綜上所述，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的主要經(jīng)營(yíng)手段之一，是一種積極進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。能否充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，防范和消化負(fù)債所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是

75、當(dāng)前東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)注重關(guān)注的問(wèn)題。公司必須全面認(rèn)清楚負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)其產(chǎn)生的負(fù)面影響。</p><p>　　煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要是公司自身的原因。針對(duì)公司目前狀況，首先，提高領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)管理。因?yàn)楣靖邔庸芾砣藛T高度重視是加負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的首要條件。其次，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督控制，完善負(fù)債結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作不僅僅是財(cái)務(wù)部的工作，它涉及工程部、

76、銷售部部等多個(gè)部門。只有各部門互助協(xié)作，及時(shí)溝通，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，才能降低負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，采取合理的財(cái)務(wù)措施，控制因負(fù)債融資模式不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　總之，煙臺(tái)東旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須作好全面的、科學(xué)的預(yù)測(cè)和分析，既需要冒險(xiǎn)精神，也需要謹(jǐn)慎態(tài)度。該公司應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，合理控制負(fù)債規(guī)模、建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，適時(shí)適度舉債，積極發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)杠桿效用，努力提高盈利能力和償債能力，加

77、強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，主要每個(gè)細(xì)節(jié)從而使負(fù)債經(jīng)營(yíng)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益，給企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 劉茜.  房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范[J]. 財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版). 2009(12)</p><p>　　[2] 陳虹．中小房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范[J

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