物業(yè)管理畢業(yè)論文--淺談寫(xiě)字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

1、<p>　　畢 業(yè) 論 文</p><p>　　題 目 淺談寫(xiě)字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) </p><p><b>　　英文并列題目</b></p><p>　　畢業(yè)生姓名： </p><p>　　學(xué) 號(hào)： </p><p>　　專

2、 業(yè)： 物業(yè)管理</p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快和全球經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn)，城市中一棟棟摩天大樓拔地而起，不僅改變了城市的面貌，而且成為城市中美麗的天際線。在房地產(chǎn)成為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)后，以寫(xiě)字樓為代表的樓宇經(jīng)濟(jì)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要

3、力量。隨著寫(xiě)字樓日益增多的趨勢(shì)， 這些寫(xiě)字樓不僅外立面設(shè)計(jì)和建造標(biāo)準(zhǔn)高，而且要求物業(yè)管理服務(wù)好。 物業(yè)管理已成為衡量一個(gè)寫(xiě)字樓品質(zhì)高低的重要標(biāo)準(zhǔn)，在寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行中也扮演著越來(lái)越重要的角色。未來(lái)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理會(huì)有什么樣的發(fā)展趨勢(shì)值得分析和探討。</p><p>　　關(guān)鍵字：寫(xiě)字樓，物業(yè)管理，發(fā)展趨勢(shì)</p><p><b>　　ABSTRACT</b><

4、;/p><p>　　With the quick pace of the Chinese urbanisation and the propulsion of the global economic intergretation,the skyscrapers in the cities are  buildt up one by one,which not only changes the city vi

5、ew,but becomes the skyline of the beauty.After the real estate grows into the mainstay industry of the country,the building economy represented by the office building turns into the main power of the real estate market.

6、To the accompaniment of an increasing number of the office building ,on the one hand,</p><p>　　KEY WORDS: office building, property management, development trend</p><p><b>　　目 錄</b>&

7、lt;/p><p><b>　　摘 要1</b></p><p>　　ABSTRACT2</p><p>　　第一章 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的含義.5 </p><p>　　1.1寫(xiě)字樓物業(yè)管理的含義5</p><p>　　1.1.1寫(xiě)字樓的含義5</p><p>　　1.1

8、.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理的含義5</p><p>　　1.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)和內(nèi)容5</p><p>　　1.2.1寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)6</p><p>　　1.2.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容6 </p><p>　　第二章 寫(xiě)字樓物業(yè)管理存在的問(wèn)題.6 </p><p>　　2.1寫(xiě)字樓的特點(diǎn).7 <

9、/p><p>　　2.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理存在的問(wèn)題7</p><p>　　2.3對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理存在問(wèn)題的建議8</p><p>　　第三章 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)8</p><p>　　3.1綠色和可持續(xù)發(fā)展9</p><p>　　3.1.1寫(xiě)字樓的綠色和可持續(xù)發(fā)展是時(shí)代的需求9</p><

10、p>　　3.2.2寫(xiě)字樓綠色和可持續(xù)發(fā)展的概述.9 </p><p>　　3.2管理經(jīng)營(yíng)一體化.10 </p><p>　　3.2.1寫(xiě)字樓管理經(jīng)營(yíng)的含義.10 </p><p>　　3.2.2管理經(jīng)營(yíng)的核心思想和主要內(nèi)容.10 </p><p>　　3.2.3管理經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)10</p><p>

11、;　　3.2.4管理經(jīng)營(yíng)的利弊11</p><p>　　3.2.5管理經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意的問(wèn)題11</p><p>　　3.3服務(wù)功能多樣化12</p><p>　　3.3.1寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)的層次13</p><p>　　3.3.2扮演服務(wù)集成商角色.14 </p><p>　　3.3.3打造商務(wù)綜合體14&l

12、t;/p><p>　　3.4人性化成為主流15</p><p>　　3.4.1以人為本開(kāi)拓市場(chǎng)15</p><p>　　3.4.2人性化的內(nèi)容15</p><p><b>　　第四章 結(jié)語(yǔ)18</b></p><p>　　參考文獻(xiàn).19 </p><p>　　致

13、謝.20 </p><p>　　第一章 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的含義</p><p>　　1.1寫(xiě)字樓物業(yè)管理的含義</p><p>　　1.1.1寫(xiě)字樓的含義</p><p>　　寫(xiě)字樓是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物。寫(xiě)字樓為社會(huì)各行各業(yè)各部門提供了集中辦公的場(chǎng)所，從而大大縮短了社會(huì)各方面人員的空問(wèn)距離。寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，

14、或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓。寫(xiě)字樓可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，因?yàn)橐恍┢髽I(yè)為樹(shù)立企業(yè)形象，建造大型寫(xiě)字樓，但往往自己只使用其中一部分便足夠了多余部分用于租賃經(jīng)營(yíng)。作為收益性物業(yè)-寫(xiě)字樓也常常被用來(lái)全部出租，以收回投資和取得利潤(rùn)。當(dāng)然，也有這種情況．即發(fā)展商建成寫(xiě)字樓后，分單元出售給企業(yè)作辦公用。但在這里，寫(xiě)字樓是指被用于出租辦公室的收益性物業(yè)。 寫(xiě)字樓、商務(wù)樓、商住樓  這是當(dāng)前城市建設(shè)中非常熱門的新名詞

15、。它們之間究竟有什么聯(lián)系和區(qū)別呢？所謂商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動(dòng)的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會(huì)議室、洽談室等，當(dāng)然其主要部分仍然是辦公室。所謂商住樓是指既能辦公又兼能住宿的樓宇。在現(xiàn)代，不少大樓將辦公、住宿、商務(wù)活動(dòng)等功能綜合在一起，又稱為綜合性多功能寫(xiě)字樓。為了敘述的方便，我們忽略了它們之間的這些細(xì)微區(qū)別，將這些樓宇通稱為寫(xiě)字樓。</p><p>　　1.1.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理的含義</p>

16、<p>　　所謂的寫(xiě)字樓物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的寫(xiě)字樓和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用業(yè)主提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)之路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。1.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)

17、和內(nèi)容</p><p>　　1.2.1寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)</p><p>　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)主要有以下四點(diǎn)：</p><p>　　1.為業(yè)戶及客戶提供一個(gè)安全，舒適、快捷的工作環(huán)境2.確保寫(xiě)字樓功能的正常發(fā)揮 3.使物業(yè)保值增值 4.不斷滿足客戶的市場(chǎng)需求</p><p>　　1.2.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容</p>

18、<p>　　1.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或大廈業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確責(zé)、權(quán)、利 </p><p>　　關(guān)系，并制定業(yè)主公約或用戶公約 。 2.制定物業(yè)管理方案，草擬寫(xiě)字樓各項(xiàng)管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收</p><p>　　費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲辦法等。 3.根據(jù)業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的意向，是業(yè)主自用還是出租或部分自用部分出租，是一個(gè)客戶還是

19、多個(gè)客戶占用一幢寫(xiě)字樓，是單用途還是多用途等具體</p><p>　　情況，成立大廈業(yè)主委員會(huì)。 4.根據(jù)寫(xiě)字樓不同的標(biāo)準(zhǔn)和各部分的用途，編寫(xiě)物業(yè)管理維修公約，計(jì)算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負(fù)擔(dān)管理費(fèi)及管理專項(xiàng)維修資的 </p><p>　　支出。 5.物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫(xiě)字樓的特點(diǎn)及周邊環(huán)境制定出爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)或省、市、自治</p><p>　

20、　區(qū)物業(yè)管理示范大廈的規(guī)劃與具體的實(shí)施方案并落實(shí)到各部門。</p><p>　　6.按照有關(guān)規(guī)定，做好寫(xiě)字樓的接管驗(yàn)收工作。 7.為了使寫(xiě)字樓保證較高的出租率和較高的收益，物業(yè)管理公司必須做好營(yíng)銷 服務(wù)，寫(xiě)字樓營(yíng)銷的市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷計(jì)劃制定，整體形象設(shè)計(jì)、宣傳推介，引導(dǎo)買租客戶考察物業(yè)，與客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，幫助客戶和業(yè)主溝通等

21、均屬于寫(xiě)字樓的營(yíng)消推廣服務(wù)范疇。 </p><p>　　第二章 寫(xiě)字樓物業(yè)管理存在的問(wèn)題</p><p><b>　　2.1寫(xiě)字樓的特點(diǎn)</b></p><p>　　寫(xiě)字樓是從港、澳、臺(tái)和國(guó)外舶來(lái)的新概念，具有其它物業(yè)不具有的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在：第一，寫(xiě)字樓的物業(yè)容積率相對(duì)較高，建筑規(guī)模大，電梯、消防、中心空調(diào)系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)

22、系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備先進(jìn)復(fù)雜，功能齊全。第二，寫(xiě)字樓裝修檔次高、豪華氣派，既有大家之氣，又富貴典雅。第三，寫(xiě)字樓人員流動(dòng)性大。第四，入駐大廈寫(xiě)字樓的業(yè)主和客戶層次高，社會(huì)影響大。</p><p>　　物業(yè)管理的這些特點(diǎn)給物業(yè)的管理和服務(wù)提出了更高更難的要求。一是管理要規(guī)范化，首先結(jié)合樓宇的特點(diǎn)和實(shí)際，建立寫(xiě)字樓安全、保衛(wèi)、用電、防火、停車場(chǎng)等的管理公約或管理守則，以使整個(gè)大廈管理有章可依，運(yùn)行有序。其次，物業(yè)管理公司必

23、須建立一套完善且又適用的規(guī)章制度和作業(yè)規(guī)范，并要求員工照章執(zhí)行、操作，責(zé)任到人，責(zé)任到崗，確保大廈各項(xiàng)工作正常進(jìn)行，各種設(shè)備設(shè)施得以安全運(yùn)轉(zhuǎn)。如某寫(xiě)字樓建成后就曾發(fā)生過(guò)由于消防設(shè)施設(shè)備不符合要求，致使在業(yè)主和客戶入駐后幾天發(fā)生意外，消防勒令強(qiáng)行整改，影響極大。</p><p>　　2.2寫(xiě)字樓物業(yè)管理存在的問(wèn)題</p><p>　　寫(xiě)字樓的特點(diǎn)也給物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)了許多困難。</p&

24、gt;<p>　　1.寫(xiě)字樓白天人流量大，下班后人流量少，雖然如此，但也有心懷鬼胎的人利用夜晚人少的機(jī)會(huì)混進(jìn)寫(xiě)字樓進(jìn)行偷盜活動(dòng)。如某寫(xiě)字樓就曾發(fā)生過(guò)這樣的事，幸被巡邏值勤的保安發(fā)現(xiàn)，抓獲了犯罪嫌疑人，避免了業(yè)主和入駐客戶的損失。</p><p>　　2.寫(xiě)字樓屬于多業(yè)主共存群體，進(jìn)出辦事人員結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定。盡管大廈各主要通道都安裝有“電子眼”，但個(gè)別狡猾的盜竊者也曾混進(jìn)大廈作案。前不久，某寫(xiě)字樓正值上班

25、之時(shí)，就曾發(fā)生過(guò)一起盜竊事故。雖然電子監(jiān)控儀將該犯罪嫌疑人攝了下來(lái)，但由于沒(méi)有其它線索，致使公安機(jī)關(guān)無(wú)法破案。</p><p>　　3.很多寫(xiě)字樓前期規(guī)劃都沒(méi)有配套的餐廳，給業(yè)主和入駐客戶餐飲帶來(lái)了極大的不便。</p><p>　　4.廣告標(biāo)語(yǔ)管理難度大，因?yàn)闃I(yè)主和入駐客戶認(rèn)為，在自己的范圍內(nèi)懸掛廣告牌純粹是自己的事，想怎么掛就怎么掛，從而造成一些寫(xiě)字樓五花八門的“牛皮癬”充斥大樓外墻，嚴(yán)

26、重破壞了大樓形象。</p><p>　　5.寫(xiě)字樓業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者的文化活動(dòng)難以開(kāi)展，原因是每個(gè)業(yè)主和入駐客戶都是一個(gè)整體，一個(gè)單位，相對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓因業(yè)主和入駐客戶各自工作較忙，組織起來(lái)就很困難。</p><p>　　2.3對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理存在問(wèn)題的建議</p><p>　　1．寫(xiě)字樓要有統(tǒng)一上下班時(shí)間，尤其是下班后至上班時(shí)間這段空白，應(yīng)實(shí)行封閉式管理。下

27、班后，加班、值班人員以及進(jìn)出人員應(yīng)憑有效證件進(jìn)行登記，杜絕無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，不給不法分子作案機(jī)會(huì)，最大限度地避免盜竊事件的發(fā)生，以此保障業(yè)主和入駐客戶的財(cái)產(chǎn)不受損失。</p><p>　　2．在上班時(shí)間內(nèi)，物業(yè)管理保安要加強(qiáng)巡邏，對(duì)可疑人員要及時(shí)進(jìn)行盤查、有效跟蹤，絕不能有安裝了“電子眼”就萬(wàn)事大吉的麻痹大意思想。同時(shí)作為業(yè)主和入駐客戶，也要加強(qiáng)自身防范，對(duì)一切可疑之人提高警惕，杜絕無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，謝絕散發(fā)廣告、推銷產(chǎn)

28、品等人員進(jìn)入，盡量做到萬(wàn)無(wú)一失。 </p><p>　　3．開(kāi)發(fā)商在今后的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)中，盡量將餐廳納入規(guī)劃中，作為配套功能之一，以解決業(yè)主和入駐客戶“就餐難”的問(wèn)題，讓他們少浪費(fèi)一些不必要的時(shí)間，用作工作和休息。</p><p>　　4．對(duì)寫(xiě)字樓的廣告進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和規(guī)范，以杜絕廣告任意懸掛泛濫，保持寫(xiě)字樓的文明、美麗、整潔、整潔的整體形象。</p><p&

29、gt;　　5．為了構(gòu)建和諧大廈，在元旦、春節(jié)、五一、國(guó)慶等重要節(jié)日，有針對(duì)性的開(kāi)展諸如乒乓球、集體外出打高爾夫球、網(wǎng)球、聯(lián)歡等簡(jiǎn)單、有益的文體娛樂(lè)活動(dòng)，讓廣大業(yè)主和入駐客戶通過(guò)文體娛樂(lè)活動(dòng)互相熟悉、交流、溝通，以此促進(jìn)和加深彼此的感情，增強(qiáng)大廈的和諧。</p><p>　　第三章 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)</p><p>　　3.1綠色和可持續(xù)發(fā)展</p><p>

30、　　3.1.1寫(xiě)字樓的綠色和可持續(xù)發(fā)展是時(shí)代的需求</p><p>　　高舒適度、低能耗是國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)。世界范圍內(nèi)的能源危機(jī)和中國(guó)能源上的緊缺都使得建筑能耗問(wèn)題受到越來(lái)越多的關(guān)注。2010年7月1日開(kāi)始實(shí)施的公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)于新一代寫(xiě)字樓產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，有了更為嚴(yán)格的限制。同時(shí)，建筑節(jié)能也已成為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同關(guān)注的問(wèn)題，建筑能耗直接影響到后期的運(yùn)營(yíng)成本，國(guó)外資料顯示，一棟寫(xiě)字樓產(chǎn)品使用壽命按30年計(jì)算

31、，它的運(yùn)營(yíng)成本將是這個(gè)建筑投資的3倍。作為業(yè)主來(lái)講，特別是持有物業(yè)的業(yè)主，能耗是不得不關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。節(jié)能無(wú)疑成為生態(tài)節(jié)能型寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的核心目標(biāo)。</p><p>　　3.2.2寫(xiě)字樓綠色和可持續(xù)發(fā)展的概述</p><p>　　目前開(kāi)發(fā)商對(duì)于綠色建筑標(biāo)識(shí)的興趣可能在于促進(jìn)市場(chǎng)銷售。并不僅僅是環(huán)境意識(shí)促使開(kāi)發(fā)商去建造綠色建筑。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，綠色建筑可節(jié)能30％到70％，維護(hù)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用便相應(yīng)地減少

32、，而且出租率也將得到提高，因?yàn)樵S多公司都更青睞健康的辦公室；對(duì)于業(yè)主和使用者來(lái)說(shuō)，他們承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用，更多考慮的是室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)、服務(wù)以及舒適性對(duì)他們商業(yè)活動(dòng)的影響。國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓過(guò)去多半為并不節(jié)能的全封閉寫(xiě)字樓，片面學(xué)習(xí)國(guó)外寫(xiě)字樓外觀形象，沒(méi)有真正理解歐洲節(jié)能技術(shù)的要點(diǎn)，某些項(xiàng)目斷章取義使用一些具體的單項(xiàng)建筑技術(shù)，（如盲目采用封閉式雙層玻璃幕墻），或者盲目提高裝修標(biāo)準(zhǔn)或堆砌高新技術(shù)。這些采用節(jié)能技術(shù)的方式并不適合中國(guó)氣候，不能達(dá)到生態(tài)節(jié)能的目

33、的，反而帶來(lái)高能耗。</p><p>　　經(jīng)過(guò)媒體的關(guān)注與報(bào)導(dǎo)，發(fā)展商、租戶都開(kāi)始關(guān)注寫(xiě)字樓的節(jié)能生態(tài)問(wèn)題。相當(dāng)多的業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始務(wù)實(shí)的研究生態(tài)節(jié)能技術(shù)了。意識(shí)到要想綜合解決寫(xiě)字樓保溫隔熱、遮陽(yáng)、自然通風(fēng)、防火、防噪音、便于清潔等方面的要求，只有在設(shè)計(jì)上深入研究，才能開(kāi)發(fā)出適合中國(guó)不同氣候的外墻系統(tǒng)和整體節(jié)能技術(shù)。預(yù)計(jì)未來(lái)的一年綠色與可持續(xù)寫(xiě)字樓將得到明顯的發(fā)展。</p><p>　　3.2

34、管理經(jīng)營(yíng)一體化</p><p>　　3.2.1寫(xiě)字樓管理經(jīng)營(yíng)的含義</p><p>　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)可概括為兩個(gè)方面：一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力；二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽

35、命商品的整體去統(tǒng)一考慮 、安排，從而為業(yè)主，客戶提供更全面，更徹底的服務(wù)。3.2.2管理經(jīng)營(yíng)的核心思想和主要內(nèi)容</p><p>　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的核心思想為：將營(yíng)銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中，通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要功能。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面，主要包括租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策

36、劃等。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還促進(jìn)了物業(yè)的市場(chǎng)流通，挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益，并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解。3.2.3管理經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)</p><p>　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營(yíng)銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成，有著廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開(kāi)發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投

37、資回報(bào)更大的商業(yè)利潤(rùn)，但是這種高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程非常復(fù)雜，存在諸多變數(shù)。業(yè)界有專家斷言“物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平代表一個(gè)城市最先進(jìn)的物業(yè)管理水平”。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有以下特點(diǎn)：　　（一）、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長(zhǎng)久或一定期限的使用價(jià)值，從而獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或出租場(chǎng)地，通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其最大效益?！　。ǘ?、復(fù)雜性。表現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對(duì)外關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等。　?。ㄈ?、綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護(hù)、安全消防

38、、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容，更有物業(yè)租售代理、營(yíng)造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)運(yùn)作，而且還需解決配套問(wèn)題和商務(wù)服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)等。　?。ㄋ模?chuàng)造性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)本身就是創(chuàng)造價(jià)值的場(chǎng)所，要求新、奇、特，給顧客留下強(qiáng)烈感觀印象。而且經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷理念也要隨時(shí)需創(chuàng)新，緊跟市場(chǎng)發(fā)展方向。　?。ㄎ澹?、品牌性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)要獲取</p><p>　　從目前的實(shí)踐看，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的有利之處主要體現(xiàn)在：首先可以更好地滿

39、足市場(chǎng)需求和客戶需要；其次更好地體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理一條龍服務(wù)，對(duì)客戶來(lái)講，提高了服務(wù)效率；再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)面臨的問(wèn)題有：一是壓力大，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，同時(shí)也承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng)，

40、相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)壓力；二是風(fēng)險(xiǎn)大，一塊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定，每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn)，僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會(huì)無(wú)法言傳的市場(chǎng)鍛煉；三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難，物業(yè)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，而且有了人才，形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)公司難以承受。3.2.5管理經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意的問(wèn)題</p><p>　　針對(duì)寫(xiě)字樓物

41、業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中存在的問(wèn)題我們?cè)谌粘５倪\(yùn)營(yíng)中應(yīng)注意一下的問(wèn)題：</p><p>　?。ㄒ唬┕驹陂_(kāi)拓發(fā)展的同時(shí)要保持頭腦的清醒，承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定可行的實(shí)施方案，使經(jīng)營(yíng)走上健康發(fā)展的軌道。　?。ǘ┍苊馐?“多元化”的影響，堅(jiān)持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)管理為基礎(chǔ)。公司的經(jīng)營(yíng)如果脫離物業(yè)管理，將面臨來(lái)自市場(chǎng)和社會(huì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。公司在資金、技

42、術(shù)和經(jīng)驗(yàn)上都處劣勢(shì)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為增加。同時(shí)，這種經(jīng)營(yíng)不僅不能對(duì)物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力大量占用，使公司喪失管理基礎(chǔ)，勢(shì)必對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響?！　。ㄈ┙?jīng)營(yíng)中堅(jiān)持以強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)為立足之本，使公司的經(jīng)營(yíng)得到穩(wěn)健發(fā)展。在拓展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的同時(shí)，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。特別是對(duì)某些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識(shí)，經(jīng)驗(yàn)和管理方法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)行大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。　?。ㄋ模┳?/p>

43、意經(jīng)營(yíng)和收益的合法性、與業(yè)主共同發(fā)展。依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)行為，要按照國(guó)家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行，其中哪些經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益屬于業(yè)主，哪此性屬于發(fā)展商或公司自己，以及收益的分配等問(wèn)題，都應(yīng)引起公司的注意。同時(shí)要有高超的處理問(wèn)題的技巧</p><p>　　3.3服務(wù)功能多樣化</p><p>　　3.3.1寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)的層次</p><p>　　按照“馬斯洛需求理論”原理

44、，寫(xiě)字樓客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求具有不同的層次，并逐步升級(jí)。</p><p>　　第一層：基本使用的需求，即保障日常工作開(kāi)展必不可少的需求，主要指基本的客戶服務(wù)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和綠化、水電空調(diào)正常供給、保安服務(wù)、電梯通訊系統(tǒng)的正常運(yùn)行、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的機(jī)電設(shè)備等。</p><p>　　第二層：高效快捷的需求，即硬件設(shè)施的全面升級(jí)，主要指寫(xiě)字樓硬件設(shè)施先進(jìn)性、穩(wěn)定性、智能化提出更高要求，特別是辦公

45、智能化、通訊智能化、立體交通智能化需求等。</p><p>　　第三層：便利周到的需求，即配套功能齊全，主要指客戶要求在足不出戶的情況下，滿足一切涉及辦公的需求。在商務(wù)設(shè)施方面，配置銀行營(yíng)業(yè)大廳、展覽展示中心、會(huì)議中心、商務(wù)中心、郵局等;在生活配套方面，設(shè)有中高檔餐廳、員工餐廳、咖啡廳、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、超市、干洗店、醫(yī)療室、美容美發(fā)廳等;</p><p>　　第四層：尊貴感受的需求，即現(xiàn)代物業(yè)管

46、理追求的是一種文化，一種客戶情感的歸屬。在寫(xiě)字樓辦公的客戶，基本上全部為腦力勞動(dòng)者，或者是行業(yè)的佼佼者，他們所具備的影響力自然要求他們追求更高層次的自我實(shí)現(xiàn)，寫(xiě)字樓的物業(yè)管理當(dāng)然要適應(yīng)和滿足這個(gè)群體的心理需求。尊貴是什么，是對(duì)客戶發(fā)自內(nèi)心的尊重、是無(wú)微不至的關(guān)懷、是周到細(xì)致的服務(wù)，是對(duì)每個(gè)服務(wù)細(xì)節(jié)的一絲不茍……</p><p>　　第五層：共榮升華的需求。即寫(xiě)字樓所處繁華核心區(qū)域，大廈結(jié)構(gòu)新穎、裝飾華麗，物業(yè)良好

47、的形象、知名度、宣傳效應(yīng)，用戶入住本身就是實(shí)力的象征;“孟母三遷，智者擇鄰而居”，相鄰公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、行業(yè)背景、知名度、美譽(yù)度等相近形成強(qiáng)烈共識(shí)，達(dá)到相互促進(jìn)、相得益彰、共同升華。</p><p>　　我們只有充分了解客戶不同層次需求的情況下，才能有針對(duì)性地提供服務(wù)、創(chuàng)造服務(wù)，通過(guò)個(gè)性化的服務(wù)來(lái)滿足客戶的不同需求，盡而實(shí)現(xiàn)客戶利益最大化，提高物業(yè)整體服務(wù)水平，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。</p><p&g

48、t;　　3.3.2扮演服務(wù)集成商角色</p><p>　　隨著各個(gè)行業(yè)的不斷發(fā)展,對(duì)寫(xiě)字樓的要求也越來(lái)越高,寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)也從簡(jiǎn)單的辦公用房向高層次、專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)邁進(jìn)。而現(xiàn)代商務(wù)的繁忙發(fā)展,更使得寫(xiě)字樓在一定程度上承擔(dān)了家的功能,寫(xiě)字樓服務(wù)多樣化已經(jīng)是一個(gè)趨勢(shì)。</p><p>　　物業(yè)公司作為服務(wù)資源的搜集者，統(tǒng)籌者和組織者。也就是說(shuō)，公司不是業(yè)主服務(wù)需求的生產(chǎn)者，不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)

49、，而是通過(guò)提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù)，組織和落實(shí)社會(huì)專業(yè)服務(wù)資源為業(yè)主提供服務(wù)，達(dá)到業(yè)主滿意的目的。這樣，讓不同層次的業(yè)主接受到更專業(yè)、全面、優(yōu)惠的服務(wù)，提高公司本身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力：把公司從基礎(chǔ)性的事務(wù)中解脫出來(lái)，本身的機(jī)構(gòu)將顯得更為精干，擺脫勞動(dòng)密集型的形象，這有利于企業(yè)向知識(shí)型過(guò)渡，從根本上提升公司的生存和競(jìng)爭(zhēng)能力；提供更加專業(yè)、全面的服務(wù)，克服物業(yè)管理缺乏服務(wù)資源、能力以及“大而全”弊端；確立市場(chǎng)主體自主經(jīng)營(yíng)的地位，真正走企

50、業(yè)型和效益型發(fā)展道路，擺脫不應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，輕裝上陣提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；成本容易核算和得到控制，經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)有明顯增強(qiáng)，從根本上提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。</p><p>　　3.3.3打造商務(wù)綜合體</p><p>　　如今，由于入住企業(yè)客戶的實(shí)際生產(chǎn)和生活需求，使得僅僅具有單一功能的商用物業(yè)，很難滿足國(guó)際化企業(yè)的商務(wù)需求，因此，高檔寫(xiě)字樓的品質(zhì)不僅僅反映在產(chǎn)品上，更加反映在其配套設(shè)施和管理服務(wù)上?！?/p>

51、打造商務(wù)綜合體”成了去年寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有標(biāo)志性的詞語(yǔ)，這類寫(xiě)字樓展示出來(lái)的特點(diǎn)就是日趨完備的配套功能設(shè)施和日益完善的管理服務(wù)水平，以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，大大提高了客戶工作和生活的便利性，極大的提升了客戶入住的附加值。</p><p>　　寫(xiě)字樓服務(wù)，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入駐企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。又如，一些新型寫(xiě)字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)

52、全天候空調(diào)、節(jié)假日無(wú)休，而且還在送餐、夜餐甚至隨著客戶需求的不斷提高，客戶對(duì)服務(wù)要求、標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，服務(wù)做細(xì)做精是一種必然趨勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)樹(shù)立精細(xì)化管理的觀念，規(guī)范和細(xì)化各項(xiàng)工作，層層落實(shí)，層層負(fù)責(zé)，自覺(jué)加壓，實(shí)現(xiàn)管理及服務(wù)每個(gè)層面有目標(biāo)、有責(zé)任人、有考核、有反饋，要求員工用心做好每件平凡小事、規(guī)范每個(gè)服務(wù)細(xì)節(jié)，扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)精細(xì)化管理。針對(duì)管理和服務(wù)工作中存在的問(wèn)題，修正、補(bǔ)充、完善各項(xiàng)規(guī)章制度，細(xì)化工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)辦事，有

53、序運(yùn)行。注重過(guò)程管理，實(shí)行過(guò)程檢查與階段考核，并將檢查考核情況及時(shí)雙向反饋。實(shí)現(xiàn)由事后控制向事前、事中控制的轉(zhuǎn)變，使管理達(dá)到及時(shí)、全面、有效，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的精細(xì)化。落實(shí)責(zé)任，明確任務(wù)，加強(qiáng)各項(xiàng)工作的考核和管理，使管理和服務(wù)工作不斷向精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展，努力為客戶提供優(yōu)質(zhì)超值服務(wù)。配套功能必須齊全，主要指客戶要求在足不出戶的情況下，滿足一切涉及辦公的需求。在商務(wù)設(shè)施方面，配置銀行營(yíng)業(yè)大廳、展覽展示</p><p>

54、;　　這些產(chǎn)品通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文化娛樂(lè)等多種生活空間的三項(xiàng)以上根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ)、互助的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體。</p><p>　　3.4人性化成為主流</p><p>　　3.4.1以人為本開(kāi)拓市場(chǎng)</p><p>　　以人為本是科學(xué)發(fā)展觀的

55、內(nèi)涵。它同樣適用于現(xiàn)代寫(xiě)字樓的物業(yè)服務(wù)之中，今后的寫(xiě)字樓和住宅一樣，更為講求“以人為本”，越來(lái)越考慮人性化的因素，再高檔的寫(xiě)字樓它歸根到底服務(wù)的都是人，它只有服務(wù)好了人才能獲得發(fā)展動(dòng)力，才能有生命力，才能獲得更廣闊的市場(chǎng)</p><p>　　適應(yīng)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化，以人為導(dǎo)向的特定需求，為促進(jìn)商品交換而開(kāi)辟新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)公司要根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特定需求，為整體物業(yè)中的使用者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供主動(dòng)服務(wù)，使

56、產(chǎn)權(quán)人、使用者等各類顧客的利益最大化，適應(yīng)和滿足顧客多層次、多元化的需求，提供全方位的綜合服務(wù)，合理配置不同商品服務(wù)的結(jié)構(gòu)。做到對(duì)物業(yè)功能、潛在價(jià)值的全面了解和對(duì)市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確判斷。做到商業(yè)物業(yè)整體的信任度、美譽(yù)度和知名度三者和諧的統(tǒng)一，真正做到以人為中心</p><p>　　3.4.2人性化的內(nèi)容</p><p>　　人性化的寫(xiě)字樓包含著許多內(nèi)容，既有硬件方面的也有軟件方面的，可不管怎樣

57、這些內(nèi)容都是以人為中心，為了在寫(xiě)字樓里辦公的群體提供舒適、溫馨、安靜的環(huán)境，在這兒簡(jiǎn)單的說(shuō)幾點(diǎn)。</p><p><b>　　花園植入辦公空間</b></p><p>　　許多富有創(chuàng)新性的寫(xiě)字樓，除了將墻體用作綠化外，不少開(kāi)發(fā)商干脆將花園植入辦公空間內(nèi)，創(chuàng)造出舒適的辦公環(huán)境，充分詮釋張揚(yáng)個(gè)性的工作理念。如成都是紅牌樓廣場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在第八層打造了一個(gè)大面積的中庭花園，方便

58、工作人員疲倦后的小憩。第九層以上樓層設(shè)計(jì)為中心鏤空，保證了通風(fēng)、采光，同時(shí)提供了一個(gè)交流的空間。</p><p>　　除此外，庭院花園商務(wù)辦公空間也成為寫(xiě)字樓“新寵”。這種綠化模式倡導(dǎo)以“時(shí)間Time、開(kāi)放Open、人性Humanity、辦公Office”為特征的“TOHO”辦公模式，這種起源于美國(guó)硅谷的全新商務(wù)模式，與以往傳統(tǒng)商務(wù)空間最大的區(qū)別在于，它所倡導(dǎo)的綠色商務(wù)概念并不是單純以簡(jiǎn)單的植物裝點(diǎn)辦公區(qū)域，而是

59、將辦公室直接植入庭院花園。</p><p><b>　　智能化高科技</b></p><p>　　隨著低碳、環(huán)保理念的深入人心，寫(xiě)字樓高科技智能化的設(shè)計(jì)也逐步成為發(fā)展的主流。例如，新風(fēng)系統(tǒng)的配備、分體式中央空調(diào)、5A智能化系統(tǒng)：辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)（OAS）、樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)（BAS）、通訊自動(dòng)化管理系統(tǒng)（CAS）、火災(zāi)自動(dòng)化報(bào)警系統(tǒng)（FAS）、保安自動(dòng)化監(jiān)控系統(tǒng)（S

60、AS）的運(yùn)用等，是否擁有這些科技智能化已經(jīng)成為判斷寫(xiě)字樓品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。</p><p><b>　　超強(qiáng)的網(wǎng)絡(luò)配置</b></p><p>　　信息化時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為日常工作中必不可少的一項(xiàng)，現(xiàn)今寫(xiě)字樓中配備千兆通信光纖已經(jīng)不是新鮮事，現(xiàn)在大批寫(xiě)字樓都采用了數(shù)據(jù)主干千兆通信光纖。有的寫(xiě)字樓在廣場(chǎng)還做到了大廳公共區(qū)域自由無(wú)線上網(wǎng)功能，數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)的超強(qiáng)配置，使得高效

61、辦公暢通無(wú)阻礙。</p><p>　　另外網(wǎng)絡(luò)地板已經(jīng)是比較常見(jiàn)的配置，網(wǎng)絡(luò)地板簡(jiǎn)單理解也就是說(shuō)將地板架空4到20厘米，然后在架空空間里面埋藏管線，這樣便于以后在辦公空間進(jìn)行調(diào)整后，隨時(shí)可以輕易改變地面插座、網(wǎng)線的布置。如今的寫(xiě)字樓科技已經(jīng)超出你的想象。另外“智能建筑”也是體現(xiàn)在各個(gè)細(xì)節(jié)，個(gè)別寫(xiě)字樓就用了“一網(wǎng)覆蓋”配置，也就是說(shuō)整個(gè)樓宇不會(huì)設(shè)置電信的、網(wǎng)通的、移動(dòng)的很多通訊天線，包括電梯和地下室全部“一網(wǎng)覆蓋”

62、。</p><p><b>　?。ㄋ模┬履茉醇夹g(shù)</b></p><p>　　不少開(kāi)發(fā)商還在產(chǎn)品中加入了新能源技術(shù)，如成都國(guó)際科技節(jié)能大廈，一個(gè)新能源電動(dòng)汽車充電站，最大限度做到了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保。除此外，大廈外圍采用了太陽(yáng)能非晶硅隔膜、風(fēng)電技術(shù)等。據(jù)介紹，這項(xiàng)風(fēng)電技術(shù)包括綠化體系、透水地面、風(fēng)環(huán)境優(yōu)化、可再生能源利用等。其中，地下車庫(kù)采用了世界最先進(jìn)的日

63、光照明采光和噪聲控制技術(shù)，并在國(guó)內(nèi)率先在樓內(nèi)設(shè)置電動(dòng)汽車充電站，為未來(lái)新能源汽車應(yīng)用提供基礎(chǔ)支持。</p><p>　　國(guó)際科技節(jié)能大廈不僅所用材料均是環(huán)保無(wú)危害的材料，而且還使用了頗具科技環(huán)保理念的碳排放檢測(cè)系統(tǒng)，室內(nèi)還使用了網(wǎng)絡(luò)地板、萬(wàn)兆光纖、數(shù)字網(wǎng)絡(luò)等高科技配套。而且大陸國(guó)際外幕墻的鋁合金龍骨表面的膜，使用的是以氟樹(shù)脂為主要成膜物質(zhì)的涂料———氟碳漆，其表面可通過(guò)雨水自潔，免維護(hù)，時(shí)時(shí)光亮如新，目前這種低碳

64、環(huán)保漆，只被應(yīng)用在極少高端物業(yè)上。</p><p>　?。ㄎ澹┑卦礋岜煤兔?xì)管網(wǎng)系</p><p>　　不少開(kāi)發(fā)商還利用地?zé)嵩韺?shí)現(xiàn)室內(nèi)冷熱循環(huán)，實(shí)現(xiàn)環(huán)保低碳。有的寫(xiě)字樓采用了地源熱泵，利用了地下土壤巨大的蓄熱蓄冷能力，把熱量從地下土壤中轉(zhuǎn)移到建筑物內(nèi)。通過(guò)建筑物內(nèi)的毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)冷熱循環(huán)，并保證了室內(nèi)始終恒溫。地源熱泵和毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)是目前國(guó)際上較流行的一項(xiàng)智能控溫的杰出科技，毛細(xì)管網(wǎng)能

65、像人體毛細(xì)血管一樣柔和地調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。節(jié)能和舒適是它的顯著特點(diǎn)，它用途十分廣泛，安裝靈活且起效迅速，能為建筑物內(nèi)表面提供高效的加熱和冷卻功能，配合地源熱泵系統(tǒng)，節(jié)能效率更是高達(dá)70%以上。</p><p>　　（六）立體花園辦公空間</p><p>　　近年來(lái)，地處鬧市的城市中心商圈過(guò)于密集和繁雜，已經(jīng)很難為企業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境。因此，一批倡導(dǎo)立體花園空間的寫(xiě)字樓應(yīng)運(yùn)而生，并

66、呈現(xiàn)出規(guī)模發(fā)展的勢(shì)頭。</p><p><b>　?。ㄆ撸┥鷳B(tài)植壁墻</b></p><p>　　近期亮相的成都大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)，其打造的西部首座生態(tài)植壁墻極扯眼球。據(jù)大鼎的負(fù)責(zé)人介紹，生態(tài)植壁墻高約100余米，動(dòng)用了全球最領(lǐng)先的尖端科技，讓植物完全附作于垂直的墻面，形成一面嘆為觀止的“綠墻”。據(jù)了解，這種“綠化”手法在西部還尚屬首例，它將刷新中國(guó)寫(xiě)字樓的封面建筑，創(chuàng)造出

67、史無(wú)前例的生態(tài)地標(biāo)。</p><p>　?。ò耍┲悄芑＼囅到y(tǒng)</p><p>　　目前，停車難已經(jīng)成為城市的“通病”，也正是因?yàn)橥＼噯?wèn)題，引發(fā)了不少大客戶“漂移”事件發(fā)生，為此，眾多寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商在車位配比以及車位管理方面也開(kāi)始格外重視。除了常規(guī)的停車方式，一些先進(jìn)的非常規(guī)停車系統(tǒng)也逐步進(jìn)入成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的配套清單。通過(guò)這類智能化停車系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)甲級(jí)寫(xiě)字樓停車場(chǎng)的信息化、智能化，從而大大提

68、高了停車場(chǎng)服務(wù)的整體功能和管理水平。</p><p><b>　?。ň牛┓?wù)人性化</b></p><p>　　除了提高建筑舒適度，節(jié)約能耗外，如何通過(guò)其他附加值提高項(xiàng)目在出售或出租市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力也成為目前眾多寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商研究的重要課題。業(yè)內(nèi)人士表示，寫(xiě)字樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)除了要有高科技的設(shè)施配套外，更要有人性化的服務(wù)和高端的商務(wù)配套，服務(wù)、車位配比、電梯運(yùn)行等與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的

69、細(xì)節(jié)對(duì)寫(xiě)字樓的升值潛力具有非常重要的意義。</p><p><b>　　第四章 結(jié)語(yǔ)</b></p><p>　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)一定會(huì)蒸蒸日上，寫(xiě)字樓物業(yè)管理也會(huì)被賦予不同的內(nèi)涵。任何事物都會(huì)隨著時(shí)間的推移發(fā)生改變，寫(xiě)字樓同樣不例外。隨著一棟棟高端寫(xiě)字樓的拔地而起，應(yīng)該有更專業(yè)的物業(yè)管理去為它們服務(wù)，只有這樣才能形成良性循環(huán)更好地促進(jìn)寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)

70、展。物業(yè)管理在將來(lái)寫(xiě)字樓的展中將會(huì)越來(lái)越重要，只有通過(guò)更專業(yè)，更細(xì)心，更高端的物業(yè)管理為客戶服務(wù)，才能得到客戶充分認(rèn)可，才能維持較高的出租率，才能真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益.社會(huì)效益的完美統(tǒng)一。充分認(rèn)識(shí)寫(xiě)字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)才能探索出更好的寫(xiě)字樓發(fā)展之路，才能為寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供充足的動(dòng)力，才能使寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)更好的為社會(huì)服務(wù)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p>&

71、lt;p>　　[1] 劉圣歡： 《寫(xiě)字樓物業(yè)管理 》 ，華中師范大學(xué)出版社，2008</p><p>　　[2] 韓朝，陳凱： 《物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué) 》 ，清華大學(xué)出版社，2008</p><p>　　[3] 王怡紅： 《 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 》 ，北京大學(xué)出版社，2010</p><p><b>　　致 謝</b></p>&l

72、t;p>　　通過(guò)這一階段的努力，我的畢業(yè)論文《淺談寫(xiě)字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)》終于完成了，這意味著大學(xué)生活即將結(jié)束。大學(xué)的三年，我在學(xué)習(xí)上和思想上都受益非淺，這除了自身的努力外，與各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心、支持和鼓勵(lì)是分不開(kāi)的。</p><p>　　首先，我要感謝我的指導(dǎo)老師xx老師。從最初的定題，到資料收集，到寫(xiě)作、修改，到論文定稿；從內(nèi)容到格式，從標(biāo)題到標(biāo)點(diǎn)，她給了我耐心的指導(dǎo)和無(wú)私的幫助。她的這種嚴(yán)謹(jǐn)

73、的教學(xué)態(tài)度和無(wú)私奉獻(xiàn)的敬業(yè)精神令人欽佩，在此我向她表示我誠(chéng)摯的謝意。其次，在論文的寫(xiě)作過(guò)程中，也得到了許多同學(xué)的寶貴建議，同時(shí)在工作過(guò)程中得到許多同事的支持和幫助，在此一并致以誠(chéng)摯的謝意。最后，向在百忙中抽出時(shí)間對(duì)本文進(jìn)行評(píng)審并提出寶貴意見(jiàn)的各位老師表示衷心地感謝！</p><p>　　時(shí)間的倉(cāng)促及自身專業(yè)水平的不足，整篇論文肯定存在尚未發(fā)現(xiàn)的缺點(diǎn)和錯(cuò)誤。懇請(qǐng)閱讀此篇論文的老師、同學(xué)，多予指正，不勝感激！<