物業(yè)管理商業(yè)模式及寫字樓物業(yè)管理要點

1、1物業(yè)管理商業(yè)模式模式一:物業(yè)服務(wù)提供商物業(yè)服務(wù)提供商又稱基礎(chǔ)服務(wù)模式，是目前占絕對優(yōu)勢地位的主流商業(yè)模式。其特征是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過向業(yè)主及使用人提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、綠化、秩序維護(hù)和房屋維修養(yǎng)護(hù)等綜合性的基礎(chǔ)服務(wù)來獲取物業(yè)服務(wù)費的收入。其實質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主出售準(zhǔn)公共性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)提供商對應(yīng)的收費模式為包干制（雖然也有少數(shù)企業(yè)名義上采用酬金制模式但實踐中依然采用包干制的費用核算方法）適用的客戶類型多為缺乏專業(yè)素

2、養(yǎng)的分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主。該模式的優(yōu)點是易于操作簡單便捷有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化成本意識提高內(nèi)控水平；缺點是交易透明度不夠容易導(dǎo)致交易信息不對稱企業(yè)難以取得客戶的信任在收費率偏低的情況下容易導(dǎo)致虧損企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險較大。模式二:物業(yè)顧問服務(wù)商物業(yè)顧問服務(wù)商又稱不動產(chǎn)顧問服務(wù)模式通常是具備豐富的不動產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營和管理經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式，典型代表是成都嘉寶和國際“五大行”。其特征是物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用掌握的專業(yè)知識和專業(yè)技能開展顧問服務(wù)

3、通過向上游的開發(fā)企業(yè)提供投資咨詢、前期策劃和銷售代理服務(wù)向中游的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理方案設(shè)計、管理人員培訓(xùn)和管理現(xiàn)場指導(dǎo)服務(wù)向下游的業(yè)主提供租務(wù)管理、投資建議和不動產(chǎn)理財服務(wù)來獲得物業(yè)顧問費用或傭金收入。其實質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)顧問服務(wù)商模式適用的客戶類型主要有三種:高端產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)、缺乏經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和投資型物業(yè)的業(yè)主。該模式的優(yōu)點是資本投入少企業(yè)收入穩(wěn)定經(jīng)營風(fēng)險低專業(yè)形象好房地產(chǎn)上中下游

4、產(chǎn)業(yè)鏈的打通有利于信息的利用和資源的整合；缺點是收入相對公開透明企業(yè)利潤難以快速增長客戶對企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)和品牌效應(yīng)要求較高。模式三:物業(yè)資源開發(fā)商物業(yè)資源開發(fā)商又稱為多種經(jīng)營模式通常是具有地產(chǎn)開發(fā)背景且具備豐富的物業(yè)衍生資源的物業(yè)服3（1）發(fā)展商在物業(yè)建成后將日后的管理委托給某一家物業(yè)管理企業(yè)，包攬管理和服務(wù)。（2）發(fā)展商在物業(yè)管理建成后與某一家物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)手組建管理公司，以彌補自身管理經(jīng)驗與人才的匱乏。（3）發(fā)展商自己組建物業(yè)管理，

5、聘請境外著名物業(yè)管理集團(tuán)為顧問。2、規(guī)?；?、集約化管理模式物業(yè)管理隨著市場文化越來越趨向于規(guī)?；?、集約化發(fā)展。規(guī)?；?、集約化的物業(yè)管理企業(yè)實施高品位、專業(yè)化管理，具有嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、運作規(guī)范和作業(yè)規(guī)范，配備高水平的管理人才。在此前提下，將部分管理項目的專業(yè)服務(wù)分解發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)服務(wù)公司，同一專業(yè)服務(wù)公司，如保安、維修保養(yǎng)、保潔綠化等。物業(yè)管理企業(yè)按契約實行管理質(zhì)量總控制。規(guī)?；?、集約化使物業(yè)管理企業(yè)同時管理多幢寫字樓，形成規(guī)模

6、，而承擔(dān)專業(yè)服務(wù)公司，同一專業(yè)服務(wù)公司可承擔(dān)多幢辦公樓的專業(yè)服務(wù)，規(guī)?；?、集約化管理模式提高管理品位和水準(zhǔn)，大大降低了費用成本，受到用戶青睞，也為物業(yè)管理自身發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。國家各政府主管部門十分重視和扶植高規(guī)格、高水準(zhǔn)和已相當(dāng)管理規(guī)格的集團(tuán)公司，鼓勵其擴(kuò)大物業(yè)管理市場份額，提高示范性，使之成為物業(yè)管理發(fā)展的行業(yè)領(lǐng)頭羊，以帶整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。（二）寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)寫字樓的租戶將以高效率的工作目的為主要目的，相應(yīng)地管理與

7、服務(wù)必須滿足他們這一需要一般來講，物業(yè)管理企業(yè)對寫字樓實施管理與服務(wù)時，應(yīng)確立以下目標(biāo)：1、在管理過程中，首先是要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、快捷的工作與生活環(huán)境。所謂安全：是指讓業(yè)主及用戶在大樓里工作、生活有安全感。具體包括人身安全、財產(chǎn)安全和消防安全。一旦發(fā)生意外，要及時、救護(hù)，報、并保護(hù)現(xiàn)場。所謂舒適是指在寫字樓內(nèi)創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，讓業(yè)主及用戶在大樓內(nèi)工作、生活都能感覺到舒服、方便。具體做法是要確保大廈內(nèi)各種設(shè)備處于良