房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)

1、<p><b>　　土地估價(jià)報(bào)告</b></p><p>　　項(xiàng)目名稱：柳州市國(guó)土資源局委托評(píng)估的位于柳州市桂柳路南面的地塊國(guó)有土地使用權(quán)掛牌價(jià)格評(píng)估</p><p>　　受托估價(jià)單位：建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司</p><p>　　土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：***－2011（柳）－地－估字第016號(hào)</p><p>　

2、　土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：***－2011（柳）－地－技字第016號(hào)</p><p>　　提交土地估價(jià)報(bào)告日期：2012年6月14日</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　第一部分 總 述1</p><p>　　一、估價(jià)項(xiàng)目名稱1</p><p><b&g

3、t;　　二、委托估價(jià)方1</b></p><p><b>　　三、受托估價(jià)方1</b></p><p><b>　　四、估價(jià)目的1</b></p><p><b>　　五、估價(jià)依據(jù)1</b></p><p><b>　　六、價(jià)格定義2</b

4、></p><p><b>　　七、估價(jià)基準(zhǔn)日3</b></p><p><b>　　八、估價(jià)日期3</b></p><p><b>　　九、估價(jià)結(jié)果3</b></p><p>　　十、需要特殊說明的事項(xiàng)3</p><p>　　十一、估價(jià)人

5、員簽字4</p><p>　　十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)4</p><p>　　表1 土地估價(jià)結(jié)果一覽表5</p><p>　　第二部分 估價(jià)對(duì)象界定6</p><p><b>　　一、委托估價(jià)方6</b></p><p><b>　　二、估價(jià)對(duì)象6</b>&l

6、t;/p><p>　　三、估價(jià)對(duì)象概況6</p><p>　　1.土地位置狀況6</p><p>　　2.土地權(quán)利狀況6</p><p>　　3.土地利用狀況6</p><p>　　四、地價(jià)影響因素分析7</p><p><b>　　1.一般因素7</b></

7、p><p><b>　　2.區(qū)域因素8</b></p><p><b>　　3.個(gè)別因素9</b></p><p>　　第三部分 土地估價(jià)10</p><p><b>　　一、估價(jià)原則10</b></p><p>　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過程1

8、0</p><p>　　1.技術(shù)路線與估價(jià)方法10</p><p><b>　　2.估價(jià)過程11</b></p><p>　　三、地價(jià)的確定22</p><p>　　1.地價(jià)確定的方法22</p><p><b>　　2.估價(jià)結(jié)果22</b></p>

9、<p>　　第四部分 附 件23</p><p><b>　　土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告</b></p><p>　　第一部分 總 述</p><p><b>　　一、估價(jià)項(xiàng)目名稱</b></p><p>　　柳州市國(guó)土資源局委托評(píng)估的位于柳州市桂柳路南面的地塊國(guó)有土地使用權(quán)掛牌價(jià)格評(píng)估

10、。</p><p><b>　　二、委托估價(jià)方</b></p><p><b>　　柳州市國(guó)土資源局。</b></p><p><b>　　三、受托估價(jià)方</b></p><p>　　機(jī)構(gòu)名稱：建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司；</p><p>　　機(jī)構(gòu)地址：廣

11、西柳州市柳東新區(qū)柳東大道23號(hào)；</p><p><b>　　資質(zhì)級(jí)別：一級(jí)；</b></p><p>　　機(jī)構(gòu)注冊(cè)號(hào)：**********；</p><p>　　資信等級(jí)：A級(jí)資信等級(jí)；</p><p>　　資信號(hào)：**********；</p><p><b>　　法人代表：張三；&

12、lt;/b></p><p><b>　　聯(lián) 系 人：**；</b></p><p>　　聯(lián)系電話：15978291111。</p><p><b>　　四、估價(jià)目的</b></p><p>　　柳州市國(guó)土資源局?jǐn)M掛牌出讓位于柳州市桂柳路南面的地塊國(guó)有土地使用權(quán)，特委托建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司

13、對(duì)該地塊價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，目的是為柳州市國(guó)土資源局分析、確定估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格提供價(jià)值參考。</p><p><b>　　五、估價(jià)依據(jù)</b></p><p><b>　　1.有關(guān)法律、法規(guī)</b></p><p>　　（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；</p><p>　　（2）《中華

14、人民共和國(guó)土地管理法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；</p><p><b>　　2.有關(guān)政策文件</b></p><p>　?。?）廣西壯族自治區(qū)人民政府、柳州市人民政府頒布的有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定；</p><p>　?。?）廣西壯族自治區(qū)國(guó)土資源廳、柳州市國(guó)土資源

15、局頒布的有關(guān)政策規(guī)定；</p><p>　?。?）柳州市人民政府公布的《柳州市城區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》。</p><p><b>　　3.采用的技術(shù)規(guī)程</b></p><p>　　中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。</p><p>　　4.委托估價(jià)方提供的有關(guān)資料</p><p&g

16、t;　　包括規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、宗地圖等資料。</p><p>　　5.受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料</p><p>　　（1）柳州市城市土地價(jià)格調(diào)查成果資料；</p><p>　?。?）柳州市土地出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)等房地產(chǎn)交易資料；</p><p>　?。?）《柳州市城市總體規(guī)劃》；</p><p>　?。?）《柳州統(tǒng)計(jì)年

17、鑒》；</p><p>　?。?）柳州市近期工程造價(jià)信息資料。</p><p>　　6.估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料</p><p>　　主要包括影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素資料、房地產(chǎn)開發(fā)資料。</p><p><b>　　六、價(jià)格定義 </b></p><p>　　根據(jù)本項(xiàng)估價(jià)的目的和估

18、價(jià)地塊的實(shí)際情況，我們對(duì)本項(xiàng)估價(jià)中的土地使用權(quán)價(jià)格做如下界定： </p><p>　　1、估價(jià)基準(zhǔn)日：2012年5月31日；</p><p>　　2、土地開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即：通上水、通下水、通電、通訊、通路，以下同)，紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，估價(jià)設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”；</p><p>　　3、

19、土地用途：規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評(píng)估設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地、局部商服用地；</p><p>　　4、權(quán)利狀況：估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)為國(guó)有，柳州市國(guó)土資源局?jǐn)M以掛牌方式出讓估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)；</p><p>　　5、使用年限：商業(yè)40年，住宅70年；</p><p>　　6、土地利用條件：根據(jù)委托方提供的《***》（柳規(guī)條件[2011]10號(hào)）所載的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，1.

20、5≤地塊控制容積率≤3.0，15%≤建筑密度≤25%，綠地率≥38%，建筑限高≤60米。本次評(píng)估依此設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率為3.0。</p><p>　　7、價(jià)格類型：土地使用權(quán)價(jià)格。</p><p>　　綜上所述，本報(bào)告所估地價(jià)是指在正常土地市場(chǎng)條件下，在上述設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。</p><p><b>　　七、估價(jià)基準(zhǔn)日</b><

21、/p><p>　　2012年5月31日。</p><p><b>　　八、估價(jià)日期</b></p><p>　　2012年5月31日∽2012年6月14日。</p><p><b>　　九、估價(jià)結(jié)果</b></p><p>　　在充分調(diào)查、分析影響估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格各因素的基礎(chǔ)上，

22、依據(jù)科學(xué)的評(píng)估原則，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，經(jīng)過科學(xué)、公正的評(píng)估，確定柳州市國(guó)土資源局委托評(píng)估的位于柳州市桂柳路南面地塊國(guó)有土地使用權(quán)，設(shè)定用途為居住、商業(yè)，估價(jià)對(duì)象所在宗地規(guī)劃總用地面積為10090.37平方米（合15.14畝），公共通道用地面積約1210.86平方米（合1.82畝），建設(shè)凈用地面積約10090.37平方米（合15.14畝），在滿足地價(jià)定義條件下土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估結(jié)果為：</p><p>　　單位

23、面積地價(jià)：4564元/平方米（304.2682萬元/畝）；</p><p>　　總地價(jià)：4605.2449萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰柒拾肆萬零貳佰陸拾柒元整)。</p><p>　　估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》（表1）。</p><p>　　十、需要特殊說明的事項(xiàng)</p><p><b>　　1、估價(jià)假設(shè)條件</

24、b></p><p>　?。?）估價(jià)對(duì)象作為居住、商業(yè)用地，將得到最有效開發(fā)和利用；</p><p>　?。?）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)；</p><p>　?。?）委托方提供資料的真實(shí)性是本項(xiàng)評(píng)估的前提，如因資料失實(shí)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí)，受托估價(jià)方不負(fù)責(zé)任；</p><p>　?。?）評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)

25、程度為：宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”；</p><p>　　2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用</p><p>　?。?）本項(xiàng)評(píng)估采用的技術(shù)規(guī)程為中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。</p><p>　?。?）柳州市人民政府公布的柳州市基準(zhǔn)地價(jià)及柳州市土地管理部門制定的地價(jià)評(píng)估的有關(guān)技術(shù)規(guī)定是本項(xiàng)評(píng)估的重要依據(jù)。</p><p>

26、　　（3）本報(bào)告所評(píng)估的地價(jià)是在價(jià)格定義及假設(shè)條件限定下的土地使用權(quán)價(jià)格，未包含出讓土地使用權(quán)所需的各種費(fèi)用。</p><p>　?。?）本評(píng)估報(bào)告僅限于為委托估價(jià)方分析、確定估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格提供價(jià)值參考，不能應(yīng)用于除此之外的其他用途。</p><p>　?。?）估價(jià)土地面積、用途以《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號(hào)）為依據(jù)。</

27、p><p>　　（6）在土地利用條件和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況未發(fā)生重大變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)有效；如過有效期，本評(píng)估報(bào)告的土地價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。土地利用條件包括土地用途、規(guī)劃參數(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素。</p><p>　　（7）本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方，解釋權(quán)歸建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司。</p><p>　?。?）未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面

28、同意，委托方不得以任何形式發(fā)表、肢解使用本報(bào)告或應(yīng)用于與本項(xiàng)估價(jià)目的不符的其他用途。凡因委估方使用本報(bào)告不當(dāng)引起的后果，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)任何責(zé)任。</p><p>　　3、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理</p><p>　　本項(xiàng)估價(jià)不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制對(duì)地價(jià)的影響。</p><p>　　4、其他需要說明的問題</p><p>　?。?/p>

29、1）評(píng)估報(bào)告中有關(guān)資料來源于委托方以及評(píng)估人員收集整理。</p><p>　?。?）本評(píng)估報(bào)告的價(jià)格貨幣種類為人民幣。</p><p>　?。?）本次估價(jià)商業(yè)最高使用年限設(shè)定為40年，住宅用地最高使用年限設(shè)定為70年。實(shí)際使用年限應(yīng)以出讓方最后確定為準(zhǔn)。</p><p><b>　　十一、估價(jià)人員簽字</b></p><p&

30、gt;　　注冊(cè)土地估價(jià)師 注冊(cè)號(hào) 簽 字</p><p>　　*** ******* </p><p>　　*** ******* </p&

31、gt;<p><b>　　十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)</b></p><p>　　建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司</p><p><b>　　估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：</b></p><p>　　二Ｏ一二年六月十四日</p><p>　　表1 土地估價(jià)結(jié)果一覽表</p><p&

32、gt;　　估價(jià)機(jī)構(gòu)：建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：***－***（柳）－地－技字第016號(hào)</p><p>　　估價(jià)基準(zhǔn)日：2011年6月23日 估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)性質(zhì)：擬掛牌出讓</p><p>　　一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件：</p><p>　　1、土地權(quán)利限

33、制：本項(xiàng)估價(jià)不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制對(duì)地價(jià)的影響。</p><p><b>　　2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：</b></p><p>　　地面平整狀況：宗地場(chǎng)地已平整； 周圍道路狀況：臨桂柳路；</p><p>　　供電狀況：宗地外接市政供電網(wǎng)； 供水狀況：宗地外接市政供水管網(wǎng)

34、；</p><p>　　電訊狀況：宗地外配備有通訊設(shè)施； 排水狀況：宗地外通市政排水管網(wǎng)。</p><p>　　3、規(guī)劃限制條件：土地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)；1.5≤容積率≤3.0；15%≤建筑密度≤25%；綠地率≥38%。詳見《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號(hào)）所載規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。</p><

35、;p>　　二、其他需要說明的事項(xiàng)：</p><p>　　1、在土地利用條件和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況未發(fā)生重大變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)有效；</p><p>　　2、評(píng)估結(jié)果僅為委托估價(jià)方分析、確定估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格提供價(jià)值參考；</p><p>　　3、“五通”是指通上水、通下水、通電、通訊、通路；</p><p>

36、;　　4、本次估價(jià)結(jié)果包含了宗地及至地上60米以及至地下-15米使用權(quán)的價(jià)格，其他說明見本報(bào)告“估價(jià)結(jié)果及估價(jià)報(bào)告的使用”。</p><p>　　建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司</p><p>　　二Ｏ一二年六月十四日</p><p>　　第二部分 估價(jià)對(duì)象界定</p><p><b>　　一、委托估價(jià)方</b><

37、/p><p><b>　　柳州市國(guó)土資源局。</b></p><p><b>　　二、估價(jià)對(duì)象</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象為柳州市國(guó)土資源局?jǐn)M掛牌出讓位于柳州市桂柳路南面的地塊國(guó)有土地使用權(quán)，規(guī)劃總用地面積約10090.37平方米（合15.14畝），其中城市道路用地面積約601.79平方米（合0.90畝），公共通道用

38、地面積約1210.86平方米（合1.82畝），建設(shè)凈用地面積約9488.58平方米（合14.24畝）。估價(jià)對(duì)象所在宗地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅。估價(jià)對(duì)象土地面積、用途以《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號(hào)）所載為依據(jù)。</p><p>　　宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，估價(jià)設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場(chǎng)地

39、平整”；</p><p>　　本項(xiàng)估價(jià)所評(píng)估的地價(jià)是指估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格，不含地上之動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。</p><p><b>　　三、估價(jià)對(duì)象概況</b></p><p><b>　　1.土地位置狀況</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于柳州市桂柳路南面地塊，土地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。估價(jià)

40、對(duì)象所在宗地規(guī)劃總用地面積約10090.37平方米（合15.14畝），其中城市道路用地面積約601.79平方米（合0.90畝），公共通道用地面積約1210.86平方米（合1.82畝），建設(shè)凈用地面積約9488.58平方米（合14.24畝）。宗地四至：東臨三門江國(guó)家森林公園，南鄰住宅用地，西鄰東環(huán)大道、文昌路，北鄰住宅用地。</p><p><b>　　2.土地權(quán)利狀況</b></p&g

41、t;<p>　?。?）土地所有權(quán)：國(guó)有。</p><p>　?。?）土地使用權(quán)：柳州市國(guó)土資源局?jǐn)M出讓估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)。</p><p>　　（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況。本項(xiàng)估價(jià)不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制對(duì)地價(jià)的影響。</p><p>　?。?）使用年限：商業(yè)部分設(shè)定為40年，住宅部分設(shè)定為70年。</p><p><b>　　3.

42、土地利用狀況</b></p><p>　　根據(jù)委托方提供的《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號(hào)），估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、商業(yè)。1.5≤地塊控制容積率≤3.0，15%≤建筑密度≤25%，綠地率≥38%。</p><p>　　四、地價(jià)影響因素分析</p><p><b>　　1.一般因素</b&

43、gt;</p><p><b>　?。?）地理位置</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于柳州市桂柳路南面，鄰近三門江大橋，毗鄰文昌路和學(xué)院路。地理位置較一般，交通不是很便利。但是從柳州市的發(fā)展規(guī)劃來看很具發(fā)展?jié)摿?，市政?guī)劃將該區(qū)域發(fā)展成為大型會(huì)展中心，已經(jīng)興建了千畝地的汽車城。</p><p><b>　　（2）自然環(huán)境</

44、b></p><p><b>　　A、 地勢(shì)、地貌</b></p><p>　　該地塊周邊丘林、山地分布較廣，柳州屬典型的喀斯特地貌。但帶地塊地勢(shì)較平坦，利于開發(fā)。</p><p><b>　　B、氣候、水文</b></p><p>　　柳州地處中亞熱帶向南亞帶過渡的季風(fēng)氣候帶。夏長(zhǎng)炎熱，冬短

45、不寒，雨量充沛，光溫豐足，雨熱同季，無霜期長(zhǎng)。垂直溫差大于緯度溫差。中、南部多年平均氣溫為20.6℃,而北部山區(qū)則在16.5℃之間，適合居住。</p><p>　　水文條件良好。雨水充沛，洪災(zāi)少見且對(duì)該區(qū)域無影響。</p><p><b>　?。?）城市性質(zhì)</b></p><p>　　柳州又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部，是中國(guó)南方一座古老而

46、美麗的城市，早在5萬年前就有“柳江人”生活在這里了，從建城至今已有兩千一百多年的歷史，具有良好的人文歷史景觀和豐富的旅游資源，是國(guó)家甲級(jí)旅游城市和歷史文化名城，廣西最大的工業(yè)基地和經(jīng)濟(jì)中心。</p><p><b>　?。?）社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況</b></p><p>　　柳州市現(xiàn)轄4區(qū)6縣，總面積18618平方公里，其中市區(qū)面積650多平方公里。近幾年來，柳州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)

47、取得了令人矚目的成就。柳州市一直在加大固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，隨著固定資產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，柳州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展都上了一個(gè)新臺(tái)階。城鄉(xiāng)面貌得到了極大的改觀，居民的居住環(huán)境得到極大改善，城市形象和地位得到極大提高。</p><p>　　工業(yè)：2012年工業(yè)升級(jí)行動(dòng)計(jì)劃，重點(diǎn)推進(jìn)“十大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工程”，加快推進(jìn)“三年四千億，工業(yè)再翻番”戰(zhàn)略實(shí)施，全面加快“廣西柳州汽車城”建設(shè)，以汽車產(chǎn)業(yè)為軸線，進(jìn)一步優(yōu)化全市產(chǎn)業(yè)布

48、局，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，全力打造千億元產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)建設(shè)柳州特色的新型工業(yè)化。</p><p>　　商業(yè)：該地塊所鄰近的三門江大橋區(qū)域的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一軸、一核、四片區(qū)。打造成集商務(wù)金融、會(huì)展辦公、文化娛樂等功能于一體的城市新中心。</p><p>　　旅游業(yè)：該區(qū)域山林環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美。三門江大橋連同洛維公路大橋，是柳州市區(qū)江段上的第14座跨江大橋，周圍還有公園等建設(shè)。三門江大橋旁、古亭山下、柳江

49、邊有聞名遐邇的三門江國(guó)家森林公園。民風(fēng)淳樸，山林氣息濃厚，人們親近自然，文化底蘊(yùn)深厚。</p><p>　?。?）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)</p><p>　　根據(jù)柳州市政府工作報(bào)告中的規(guī)劃藍(lán)圖可知，崛起于“大柳州”東部的柳東新區(qū)，將是柳州市的新興發(fā)展區(qū)，未來將被打造成為最具活力的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。三門江大橋區(qū)域的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為：一軸、一核、四片區(qū)。一軸是指依托柳東大道形成的城市發(fā)展軸；一核是指

50、“會(huì)展核”，以汽車會(huì)展和商業(yè)服務(wù)等功能為主；四片區(qū)是指包括辦公研發(fā)、會(huì)展配套、休閑生活和濱江綜合生活四個(gè)片區(qū)。</p><p>　　此集商務(wù)金融、會(huì)展辦公、文化娛樂等功能于一體的城市新中心的發(fā)展，“一區(qū)多園”的空間布局規(guī)劃，高新區(qū)的政策支持，對(duì)于該地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是一大契機(jī)。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況</p><p>　　目前柳州經(jīng)濟(jì)發(fā)展

51、迅速，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展。2012年柳州市房地產(chǎn)交易情況有關(guān)數(shù)據(jù)出爐，根據(jù)柳州市房屋登記管理中心提供的數(shù)據(jù)顯示，5月柳州市共辦理商品房合同備案1309套，同比增長(zhǎng)24.90％，環(huán)比下降2.09％；面積12.51萬平方米，同比增長(zhǎng)7.11％，環(huán)比增長(zhǎng)13.21％。 其中商品住房1025套，同比增長(zhǎng)12.14％，環(huán)比增長(zhǎng)20.73％；面積10.28萬平方米，同比下降1.25％，環(huán)比增長(zhǎng)23.86％。商品住房備案套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超兩成，令人為之

52、一驚。 </p><p>　?。?）一般因素對(duì)柳州市地價(jià)水平的影響</p><p><b>　　2.區(qū)域因素</b></p><p>　　影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素有：商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口狀況、洪水淹沒狀況、宗地規(guī)劃條件等。估價(jià)對(duì)象位于柳州市桂柳路南面的地塊，我們對(duì)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素簡(jiǎn)要分析如下：</p>

53、<p>　?。?）商服繁華度。估價(jià)對(duì)象距市級(jí)商服中心較遠(yuǎn)，距區(qū)級(jí)商服中心距離一般，所在區(qū)域周圍有華遠(yuǎn)嵐山·山水一號(hào)等小區(qū)，總體評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域商服繁華度一般。</p><p>　　（2）交通條件。估價(jià)對(duì)象位于桂柳路南面，距離火車站及汽車站均路程較遠(yuǎn)，附近有80、98等多路公交車站臺(tái)，綜合評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域交通條件一般。</p><p>　?。?）生活、公用等基

54、礎(chǔ)設(shè)施狀況。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域供水、排水、供電、電訊等生活設(shè)施配套基本齊全，可以滿足生活所需。由于毗鄰學(xué)院路和文昌路，公用、文體設(shè)施配備程度較好。</p><p>　　（4）環(huán)境質(zhì)量。估價(jià)對(duì)象鄰近皇娘山、三門江國(guó)家森林公園以及柳江，環(huán)境很好，基本無污染。</p><p>　　（4）人口狀況。估價(jià)對(duì)象目前該區(qū)域的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目主要有華遠(yuǎn)嵐山·山水一號(hào)、冠亞國(guó)際星城等住宅小區(qū)，人流量

55、一般。</p><p>　?。?）洪水淹沒情況：無洪水淹沒。</p><p>　?。?）周圍用地類型：估價(jià)對(duì)象周圍用地類型主要以住宅、商業(yè)用地為主。</p><p>　　（7）規(guī)劃條件。據(jù)查柳州市城市總體規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域未來土地規(guī)劃用途主要為住宅用地。</p><p>　　綜上所述，影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素條件優(yōu)，隨著城市土地的集約利

56、用水平的不斷提高，估價(jià)對(duì)象具有較高的保值增值潛力。</p><p><b>　　3.個(gè)別因素</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，估價(jià)設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地，我們?cè)诜治龉纼r(jià)對(duì)象地價(jià)的個(gè)別因素時(shí)，主要考慮宗地面積、周圍用地類型、宗地面積、宗地形狀、用地限制、工程地質(zhì)等。</p><p>　　位置：柳州市桂柳路南面。<

57、/p><p>　　用途：規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地。</p><p>　　面積：規(guī)劃總用地面積約10090.37平方米（合15.14畝），其中城市道路用地面積約601.79平方米（合0.90畝），公共通道用地面積約1210.86平方米（合1.82畝），建設(shè)凈用地面積約9488.58平方米（合14.24畝）。</p><p>　　臨街狀況：臨文昌路

58、。</p><p>　　規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)：1.5≤容積率≤3.0，15%≤建筑密度為≤25%，綠地率≥38%。</p><p><b>　　形狀：較規(guī)則。</b></p><p>　　地形地勢(shì)：平坦，對(duì)土地利用無影響。</p><p>　　工程地質(zhì)：委估方未提供地質(zhì)勘察資料，估價(jià)按一般情況考慮。</p><

59、;p>　　周圍土地利用類型：以住宅用地為主。</p><p>　　綜合分析估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件較優(yōu)。</p><p>　　第三部分 土地估價(jià)</p><p><b>　　一、估價(jià)原則</b></p><p>　　本項(xiàng)評(píng)估主要遵循以下估價(jià)原則：</p><p>　　1、供需原則。土地估價(jià)

60、要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。</p><p>　　2、替代原則。土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。</p><p>　　3、變動(dòng)原則。估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。</p><p>　　4、協(xié)

61、調(diào)原則。如果土地能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)。</p><p>　　5、最有效使用原則。土地估價(jià)是以其效用最有效發(fā)揮為前提的，通過分析地產(chǎn)過去、現(xiàn)在以至將來的最佳利用方式，考慮預(yù)期收益和變動(dòng)原則，確定土地價(jià)格。</p><p>　　6、預(yù)期收益原則。土地價(jià)格受預(yù)期收益開成因素的變動(dòng)所左右，通

62、過對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確</p><p>　　預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。</p><p>　　總之，在評(píng)估過程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。</p><p&g

63、t;　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過程</p><p>　　1.技術(shù)路線與估價(jià)方法</p><p>　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。</p><p>　　由

64、于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似估價(jià)對(duì)象商業(yè)、住宅用地交易案例較多，因此可選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。由于待估宗地是為開發(fā)建設(shè)用地，具有預(yù)期收益，宜采用剩余法測(cè)算地價(jià)。綜上所述，我們采用市場(chǎng)比較法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)這兩種方法的測(cè)算結(jié)果綜合確定估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。</p><p><b>　　A、市場(chǎng)比較法</b></p><p>　　在求取一宗估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將

65、估價(jià)對(duì)象與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該宗地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為：</p><p>　　待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格</p><p>　　×（待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)） </p><p>　　×（待估宗地估價(jià)期日地

66、價(jià)指數(shù)/比較案例交易日期地價(jià)指數(shù)）</p><p>　　×（待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)）</p><p>　　×（待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)）</p><p><b>　　B、剩余法</b></p><p>　　剩余法是指在求取委估宗地的價(jià)格時(shí)，將委估宗

67、地的預(yù)期開發(fā)后的開發(fā)總價(jià)值扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤(rùn)，來確定委估宗地土地價(jià)格的一種方法。其公式為：</p><p>　　土地使用權(quán)價(jià)值=預(yù)期開發(fā)價(jià)值－工程建筑成本－專業(yè)費(fèi)用－管理費(fèi)用－投資利息-開發(fā)利潤(rùn)-銷售費(fèi)用及稅金</p><p><b>　　2.估價(jià)過程</b></p><p><b>　　A、市場(chǎng)比較法&l

68、t;/b></p><p>　　市場(chǎng)比較法即是在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。</p><p><b>　　（1）比較實(shí)例選擇</b></p><p>

69、;　　選擇比較交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)待估宗地情況應(yīng)符合以下要求：</p><p>　　①用途相同；②交易類型相同；③屬于正常交易；④區(qū)域及個(gè)別條件相近；⑤同一供需圈；⑥估價(jià)期日相近；⑦統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)。</p><p>　　本次評(píng)估在收集到與待估宗地條件類似的多個(gè)實(shí)例中，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件最為類似的三個(gè)交易實(shí)例作比較實(shí)例，它們的基本情況如下：</p><p><b&g

70、t;　　實(shí)例A：</b></p><p>　　該地塊位于柳州市柳石路145號(hào)，商服、城鎮(zhèn)住宅用地。土地面積25345.49平方米，土地使用年限為商業(yè)40年，住宅70年。臨近雞喇路，距火車南站約6.6公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（2.5≤建筑容積率≤4.0，15%≤建筑密度≤25%，綠地率≥30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”（即通路、通供

71、水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。宗地掛牌出讓成交價(jià)格為4285元/平方米，交易時(shí)間2011年5月。</p><p><b>　　實(shí)例B：</b></p><p>　　該地塊位于柳州市柳石路149號(hào)，城鎮(zhèn)住宅用地。土地面積3855.26平方米，土地使用年限為70年。臨近雞喇路，距火車約6.6公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)

72、則，有規(guī)劃限制（1.5≤建筑容積率≤2.2，15%≤建筑密度≤22%，綠地率≥30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。宗地掛牌出讓成交價(jià)格為2081.4元/平方米，交易時(shí)間2011年6月。</p><p><b>　　實(shí)例C：</b></p><p>　　該地塊位于柳州市躍進(jìn)路100號(hào)，城鎮(zhèn)住

73、宅、局部商服用地（商業(yè)）。土地面積4924.93平方米，土地使用年限為商業(yè)40年，住宅70年。臨近躍進(jìn)路，距火車約9公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（2.0≤建筑容積率≤3.5，15%≤建筑密度≤32%，綠地率≥30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。宗地掛牌出讓成交價(jià)格為6700.6元/平方米，交易時(shí)間2011年8月

74、。</p><p><b>　?。?）比較因素選擇</b></p><p>　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：</p><p>　?、?交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)；</p><p>　?、?交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；</p><p>　　③ 區(qū)域因素：主要有

75、商服繁華度、交通條件、生活、公用等基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口狀況、洪水淹沒情況、環(huán)境條件等；</p><p>　?、?個(gè)別因素：主要有宗地面積、宗地形狀、臨近道路類型、公交便捷度、地形地勢(shì)、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、周圍土地利用類型、工程地質(zhì)等；</p><p>　　1.3編制比較因素條件說明表</p><p>　　估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表2。</p>

76、<p>　　表2 比 較 因 素 條 件 說 明 表</p><p>　　1.4.編制比較因素條件指數(shù)表</p><p>　　A、交易情況：交易價(jià)格正常，不需作修正。</p><p>　　B、用途修正：估價(jià)對(duì)象與實(shí)例A、B、C基本相同，故本次估價(jià)無需進(jìn)行用途修正。</p><p>　　C、土地使用年期修正</p&

77、gt;<p>　　估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的使用年期住宅部分均為70年，商業(yè)部分均為40年，故不需作年期修正。</p><p>　　D、容積率修正：本次估價(jià)按住宅部分進(jìn)行容積率修正。根據(jù)《柳州市城區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》中闡述，住宅用地容積率修正系數(shù)表如表3。</p><p>　　表3 住宅用地容積率修正系數(shù)表</p><p>　　1.5區(qū)域

78、及個(gè)別因素修正</p><p>　　區(qū)域因素及個(gè)別因素各個(gè)別因素的修正幅度分別控制在±10%以內(nèi)。</p><p><b>　?、賲^(qū)域因素：</b></p><p>　　A、周圍土地利用類型：分為公園、景點(diǎn)；辦公教學(xué)用地、住宅小區(qū)；普通住宅區(qū)；廠礦住宅區(qū)；其它用途五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降2%，最大修正指數(shù)不超過1

79、0%；</p><p>　　B、配套生活設(shè)施便利程度：分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降2%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　C、距火車站距離：分為距離3公里以內(nèi)、5公里以內(nèi)，5公里以外三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降1%，最大修正指數(shù)不超過5%；</p><p>　　D、環(huán)境條

80、件：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降2%，最大修正指數(shù)不超過6%。</p><p><b>　?、?、個(gè)別因素：</b></p><p>　　宗地面積：分為面積對(duì)土地利用極為有利、對(duì)土地利用較為有利、對(duì)土地利用無不良影響、對(duì)土地利用有一定影響、對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響五個(gè)等級(jí)，影響以估價(jià)對(duì)象為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)指數(shù)增加或

81、減少1%，最大修正指數(shù)不超過5%； B、臨近道路類型：分為混合型主干道、生活型主干道、生活或交通型主干道、交通型次干道、支路五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)指數(shù)上升或下降1%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　C、宗地形狀：分為對(duì)土地利用極為有利、對(duì)土地利用較為有利、對(duì)土地利用無不良影響、對(duì)土地利用有一定影響、對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每上升或下降一個(gè)

82、等級(jí)指數(shù)上升或下降1%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　D、地勢(shì)地形：分為平坦、較平坦、不平坦三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)指數(shù)上升或下降3%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　E、工程地質(zhì)：分為抗震強(qiáng)、次強(qiáng)、一般、弱、次弱五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降1%，最大修正指數(shù)不超過5%。</p><p>　　

83、F、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：分五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降3%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　G、洪水淹沒情況：分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)減少或增加1%,最大修正指數(shù)不超過5%；</p><p>　　1.6編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表4

84、。</p><p>　　表4 比 較 因 素 條 件 指 數(shù) 表</p><p>　　1.7編制因素比較修正系數(shù)表</p><p>　　根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表5。</p><p>　　表5 因 素 比 較 修 正 系 數(shù) 表</p><p>　　1.8計(jì)算各比較實(shí)例修正后

85、的地價(jià)</p><p>　　根據(jù)市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)的公式，我們由上述比較因素修正系數(shù)表計(jì)算三個(gè)比較實(shí)例修正價(jià)格如下：</p><p>　　實(shí)例一：4285×(100/100)×……×(100/100)＝3617.83元/m2</p><p>　　實(shí)例二：2801.4×(100/100)×……×(100/10

86、0)＝3218.81元/m2</p><p>　　實(shí)例三：6700.6×(100/100)×……×(100/100)＝6160.53元/m2</p><p>　　1.9確定待估地產(chǎn)地價(jià)</p><p>　　經(jīng)過測(cè)算，三個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格分別為3617.83元/平方米、3218.81元/平方米、6160.53元/平方米，三個(gè)價(jià)格有一定的

87、差距，經(jīng)過比較分析，我們?nèi)∪齻€(gè)比較實(shí)例修正得到的比準(zhǔn)地價(jià)的加權(quán)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果，即實(shí)例A比準(zhǔn)地價(jià)權(quán)重分別為35%，實(shí)例B比準(zhǔn)地價(jià)權(quán)重分別為25%，實(shí)例C比準(zhǔn)地價(jià)權(quán)重為40%。則：</p><p>　　單位面積地價(jià)＝3617.83×35%＋3218.81×25%＋6160.53×40%</p><p>　?。?535.16元/m2</p>

88、<p>　　1.10方法應(yīng)用評(píng)價(jià)</p><p>　　我們?cè)谶\(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)過程中，所選擇的三個(gè)比較實(shí)例現(xiàn)勢(shì)性好、可比性強(qiáng)，符合當(dāng)前柳州市土地市場(chǎng)的基本情況；修正因素選擇及因素指數(shù)確定以柳州市土地定級(jí)估價(jià)成果為主要依據(jù)，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的特點(diǎn)及估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行了綜合分析，評(píng)估結(jié)果較為真實(shí)地反映了估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)格水平。</p><p><b>

89、;　　2.剩余法</b></p><p>　　2.1 預(yù)期開發(fā)價(jià)值的測(cè)算</p><p>　　根據(jù)委托方提供的《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號(hào)），該地塊規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。該區(qū)域?yàn)槲磥砹葜匾淖≌瑓^(qū)，因此該項(xiàng)目市場(chǎng)潛力很大。</p><p>　　待估宗地凈建設(shè)用地面積為10090.37平方米，評(píng)估設(shè)定用

90、途為商業(yè)、住宅。主要建設(shè)商住樓。容積率為3.0，總建筑面積為10090.37×3.0＝30271.11平方米，目前柳州市房地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)、住宅等一般以銷售為主，故估價(jià)人員設(shè)定估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的利用方式為銷售。本次估價(jià)假設(shè)的規(guī)劃指標(biāo)如下：</p><p>　　地下車位：項(xiàng)目應(yīng)建二層地下層作為人防工程及地下停車庫，負(fù)一層及負(fù)二層總建筑面積約為10090.37×2＝20180.74平方米，根據(jù)《

91、柳州市民用建筑修建防空地下室報(bào)建手冊(cè)》，地下人防的面積約為30271.11×4%＝1210.84平方米，停車場(chǎng)建筑面積約為20180.74 -1210.84＝18969.90平方米，即可設(shè)停車位：18969.90/30≈632個(gè)（規(guī)劃要求車位應(yīng)達(dá)到30271.11/100×1.0≈303個(gè)，所以停車位能滿足規(guī)劃要求）。</p><p>　　公建配套主要有物業(yè)管理用房、居委會(huì)用房、文化活動(dòng)中心等

92、：約400平方米。</p><p>　　商業(yè)部分建筑面積：按總建筑面積的15%計(jì)，約為30271.11×15%＝4540.67平方米。</p><p>　　住宅部分建筑面積：30271.11-400-4540.67＝25330.44平方米</p><p>　　估價(jià)人員對(duì)區(qū)域內(nèi)及類似區(qū)域已開發(fā)和正在開發(fā)的住宅樓售價(jià)的對(duì)比分析，通過市場(chǎng)比較法來確定項(xiàng)目的商業(yè)、

93、住宅及地下車位售價(jià)，并在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格水平的基礎(chǔ)上，根據(jù)價(jià)格的走勢(shì)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后價(jià)格。</p><p>　?。?）用市場(chǎng)比較法評(píng)估項(xiàng)目住宅平均價(jià)格。</p><p>　?、偈袌?chǎng)比較法可比案例</p><p>　　A、“冠亞· 國(guó)際星城”：均價(jià)4750元/平方米，柳州古亭大道100號(hào)</p><p>　　B、“和祥苑”：均價(jià)4550元

94、/平方米，柳州古亭大道229號(hào)</p><p>　　C、“和興園”：均價(jià)4800元/平方米，柳州市躍進(jìn)路100號(hào)</p><p>　　表6 因素條件說明表</p><p>　　表7 比較因素修正指數(shù)表</p><p><b>　?、诖_定售價(jià)</b></p><p>

95、　　考慮到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)殚_發(fā)成熟度較高的地區(qū)，該區(qū)域土地供應(yīng)雖較為稀缺，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益規(guī)范，目前房地產(chǎn)信貸政策較緊，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域未來一、二年內(nèi)住宅價(jià)格有增長(zhǎng)幅度不大，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)完成后的住宅售價(jià)為4747元/平方米。</p><p>　?。?）用市場(chǎng)比較法評(píng)估當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格。</p><p>　　根據(jù)委托方提供資料，調(diào)查目前待估宗地所在地區(qū)類似的小區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施較多，可

96、應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。</p><p>　?、偈袌?chǎng)比較法可比案例</p><p>　　A、“冠亞· 國(guó)際星城”：均價(jià)12000元/平方米，柳州古亭大道100號(hào)</p><p>　　B、“和祥苑”：均價(jià)10000元/平方米，柳州古亭大道229號(hào)</p><p>　　C、“和興園”：均價(jià)14000元/平方米，柳州市躍進(jìn)路100

97、號(hào)</p><p>　　表8 因素條件說明表</p><p>　　根據(jù)上述因素比較，編制以下因素修正系數(shù)表。</p><p>　　表9 比較因素修正指數(shù)表</p><p>　　考慮到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)成熟度仍較低，預(yù)計(jì)隨后兩、三年內(nèi)區(qū)域的商業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭不大，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)完成后的商業(yè)平均售價(jià)12507元/平方米。</p&g

98、t;<p>　?。?）當(dāng)前地下車位平均價(jià)格預(yù)測(cè)。</p><p>　　根據(jù)調(diào)查，柳州市地下車位的售價(jià)一般為7-10萬元/個(gè)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地段，本次估價(jià)地下車位設(shè)為8.0萬元/個(gè)。</p><p>　　假設(shè)項(xiàng)目建成后，除公建配套外，其他即可全部售出，由此可測(cè)該項(xiàng)目的預(yù)期開發(fā)價(jià)值為：</p><p>　　632×80000＋25330.44&

99、#215;4747＋4540.67×12507＝227596646.37元</p><p><b>　　2.2 開發(fā)成本</b></p><p><b>　　①工程建造成本：</b></p><p>　　根據(jù)柳州市工程造價(jià)信息以及項(xiàng)目本身狀況，地下停車場(chǎng)及人防部分建安造價(jià)約1980元/平方米，地面部分造價(jià)約16

100、00元/平方米，（包括除基礎(chǔ)外主體工程、電梯、水電安裝、消防工程、通訊工程等項(xiàng)目），再加上前期工程、室外工程、綠化工程等費(fèi)用約100元/平方米（按地上建筑面積分?jǐn)偅敬卧u(píng)估設(shè)地上部分建筑成本約1700元/平方米。</p><p>　　20180.74×1980＋30271.11×1700＝91418752.20元</p><p><b>　?、趯I(yè)人士費(fèi)用：

101、</b></p><p>　　包括工程前期進(jìn)行的工程設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究、策劃等有關(guān)費(fèi)用，取工程建造成本的8%。</p><p>　　91418752.20×8%＝7313500.18元</p><p><b>　?、酃芾碣M(fèi)用：</b></p><p>　　是指工程建設(shè)中發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，取工程

102、建造成本的6%。</p><p>　　91418752.20×6%＝5485125.13元</p><p><b>　　④不可預(yù)見費(fèi)：</b></p><p>　　取工程建造成本的5%。</p><p>　　91418752.20×5%＝4570937.16元</p><p>

103、　　小計(jì)：建筑物開發(fā)成本＝①＋②＋③＋④＝108788317.12元</p><p>　　2.3 建筑開發(fā)成本利息：</p><p>　　以上述建筑物開發(fā)成本為基數(shù)，根據(jù)總體開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為2.5年，利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的一至三年年期貸款利率5.40%計(jì)，假設(shè)開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，則建筑物開發(fā)成本貸款利息為：</p><p&

104、gt;　　投資利息＝地價(jià)×[(1＋利率)周期－1]＋建筑物開發(fā)成本×[(1＋利息率)開發(fā)周期/2－1]</p><p>　?。降貎r(jià)×[(1＋5.40%)2.5－1]＋108788317.12×[(1＋5.40%)1.25－1]</p><p>　?。?.1405×地價(jià)＋7392124.29 (元)</p><p>&

105、lt;b>　　2.4 投資利潤(rùn)</b></p><p>　　根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查，當(dāng)前柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資回報(bào)率較高，該區(qū)域一個(gè)開發(fā)周期為2.5年的項(xiàng)目投資利潤(rùn)率估算可達(dá)25%。本次估價(jià)中設(shè)定估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目投資利潤(rùn)為全部預(yù)付資本（包括建筑開發(fā)成本和土地成本）的25%，則：</p><p>　　投資利潤(rùn)＝(地價(jià)＋建筑開發(fā)成本)×25%</p><

106、;p>　?。?地價(jià)＋108788317.12)×25%</p><p>　　＝0.25×地價(jià)＋27197079.28（元）</p><p>　　2.5 銷售費(fèi)用及稅金</p><p>　?、俣惤穑喊I(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)用、教育費(fèi)附加，按預(yù)期銷售收入的5.65%計(jì)。</p><p>　　227596646.37&

107、#215;5.65%＝12859210.52元</p><p>　　②廣告宣傳及代理費(fèi)：取預(yù)期銷售收入的3%。</p><p>　　227596646.37×3%＝6827899.39元</p><p>　　銷售費(fèi)用及稅金小計(jì)為19687109.91元</p><p>　　2.6 開發(fā)完成時(shí)的土地使用權(quán)價(jià)格</p>

108、<p>　　根據(jù)假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式：地價(jià)＝樓房售價(jià)-建造成本-利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)，將上述有關(guān)數(shù)據(jù)代入：</p><p>　　地價(jià)＝227596646.37 -108788317.12-(0.1405×地價(jià)＋7392124.29)</p><p>　　-19687109.91-(0.25×地價(jià)＋27197079.28)</p><p>

109、　　則，地價(jià)＝46409216.22（元）</p><p>　　2.7 單位面積地價(jià)＝46409216.22/10090.37</p><p>　　＝4599.36元/m2</p><p>　　2.8 方法應(yīng)用評(píng)價(jià)</p><p>　　我們?cè)谶\(yùn)用剩余法測(cè)算地價(jià)過程中，從項(xiàng)目建成后房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和建造時(shí)的投資反映了委估宗地的地價(jià)水平。根據(jù)土

110、地估價(jià)的最有效原則和合法原則確定了土地最佳利用方式，較真實(shí)反映了開發(fā)完成后土地連同建筑物的市場(chǎng)售價(jià)以及開發(fā)費(fèi)用及利潤(rùn)等。評(píng)估結(jié)果較為真實(shí)地反映了估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)格水平。</p><p><b>　　三、地價(jià)的確定</b></p><p><b>　　1.地價(jià)確定的方法</b></p><p>　　根據(jù)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程及

111、估價(jià)對(duì)象的具體情況，我們分別采用了市場(chǎng)比較法和剩余法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為4535.16元/平方米，剩余法的評(píng)估結(jié)果為4599.36元/平方米，兩種方法的評(píng)估結(jié)果差距不大。市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果是根據(jù)替代原則，選用現(xiàn)實(shí)交易的案例進(jìn)行比較修正，最終得出評(píng)估結(jié)果。因選用的案例為現(xiàn)實(shí)交易案例，測(cè)算得出的結(jié)果最接近宗地的市場(chǎng)價(jià)格，具有最大的現(xiàn)實(shí)性和可靠性，較其他方法測(cè)算得出的結(jié)果更具有說服力，其準(zhǔn)確性更高，易被交易雙方接受。剩余法

112、是從項(xiàng)目建成后房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和建造時(shí)的投資反映了委估宗地的地價(jià)水平，反映了投資者獲取待開發(fā)土地所能支付的最高價(jià)格，更接近土地正常的市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，本次估價(jià)我們?nèi)∩鲜鰞煞N方法評(píng)估結(jié)果的加權(quán)平均值作為估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，其中，市場(chǎng)比較法結(jié)果取權(quán)重55%，剩余法結(jié)果取權(quán)重45%，則估價(jià)對(duì)象最終評(píng)估結(jié)果為：</p><p>　　單位面積地價(jià)＝4535.16×55%＋45

113、99.36×45%</p><p>　?。?564元/平方米（304.2682萬元/畝）</p><p>　　總地價(jià)＝4564×10090.37</p><p>　?。?605.2449萬元</p><p><b>　　2.估價(jià)結(jié)果</b></p><p>　　在充分調(diào)查、分

114、析影響估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格各因素的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的評(píng)估原則，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，經(jīng)過科學(xué)、公正的評(píng)估，確定柳州市國(guó)土資源局委托評(píng)估的位于***路中段西面部分地塊，估價(jià)土地面積為8253.49平方米，在滿足地價(jià)定義條件下土地使用權(quán)價(jià)格為：</p><p>　　單位面積地價(jià)：4564元/平方米（304.2682萬元/畝）；</p><p>　　總地價(jià)：4605.2449萬元(大寫：人民幣肆仟陸佰

115、零伍萬貳仟肆佰肆拾玖元整)。</p><p>　　估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》（表1）。</p><p>　　第四部分 附 件</p><p>　　附件一：估價(jià)對(duì)象位置圖；</p><p>　　附件二：《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號(hào)）；</p><p>