xxx小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)告課程設(shè)計(jì)

1、<p><b>　　房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)</b></p><p>　　xxx小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告</p><p>　學(xué) 部：城市建設(shè)工程學(xué)部</p><p>　專 業(yè)：工程管理</p><p>　班 級(jí)：一班</p><p>　指導(dǎo)教師：</p><p

2、>　編制時(shí)間：</p><p>　　《房地產(chǎn)開發(fā)》課程設(shè)計(jì)分組名單及任務(wù)分工</p><p><b>　　一、課程設(shè)計(jì)題目</b></p><p>　　豐璇小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告</p><p>　　二、課程設(shè)計(jì)小組成員</p><p><b>　　第 組</b>&

3、lt;/p><p><b>　　三、成員任務(wù)分工</b></p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　一、總論- 1 -</p><p>　　(一)項(xiàng)目背景- 1 -</p><p>　　1.項(xiàng)目名稱- 1 -</p><p>

4、;　　2.項(xiàng)目單位承辦概況- 1 -</p><p>　　3.項(xiàng)目提出的理由和目的- 1 -</p><p>　　(二)項(xiàng)目概況- 2 -</p><p>　　1.項(xiàng)目區(qū)位- 2 -</p><p>　　2.項(xiàng)目現(xiàn)狀與土地等級(jí)- 4 -</p><p>　　3.項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)- 4 -<

5、;/p><p>　　4.項(xiàng)目建設(shè)主要條件- 4 -</p><p>　　5.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)- 4 -</p><p>　　(四)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)- 5 -</p><p>　　(五)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍- 5 -</p><p>　　(六)項(xiàng)目建設(shè)存在的問題與項(xiàng)目實(shí)施建議- 6 -&l

6、t;/p><p>　　1.項(xiàng)目建設(shè)存在的問題- 6 -</p><p>　　2.項(xiàng)目實(shí)施建議- 6 -</p><p>　　二、項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析- 7 -</p><p>　　(一)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)政策層面分析- 7 -</p><p>　　1.土地供給政策調(diào)整- 7 -</p><

7、p>　　2.房地產(chǎn)金融政策調(diào)整- 8 -</p><p>　　3.物業(yè)管理政策- 8 -</p><p>　　4.房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整- 8 -</p><p>　　(二)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析- 9 -</p><p>　　(三)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析- 9 -</p>

8、<p>　　1.上世紀(jì)90年代以來武漢市在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位中的變化- 9 -</p><p>　　2.2010年武漢市武漢市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r- 9 -</p><p>　　3.武漢市經(jīng)濟(jì)目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷- 10 -</p><p>　　4.武漢市近期及未來經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)- 10 -</p><p>　　(四)

9、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析- 11 -</p><p>　　1.房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)- 11 -</p><p>　　2.房屋施工面積平穩(wěn)增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速最快- 11 -</p><p>　　3.房屋新開工面積小幅增長(zhǎng)，住宅類房屋新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)- 12 -</p><p>　　4.商品房銷售面積增幅持續(xù)下降-

10、 12 -</p><p>　　5.房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增幅逐月減緩- 12 -</p><p>　　(五)項(xiàng)目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析- 13 -</p><p>　　1.南湖東片區(qū)（N片區(qū)）- 13 -</p><p>　　2.關(guān)山片區(qū)（G片區(qū)）- 13 -</p><p>　　3.光谷-魯巷片區(qū)（

11、GL片區(qū)）- 14 -</p><p>　　4.分析與結(jié)論：- 14 -</p><p>　　(六)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)- 14 -</p><p>　　1.項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)- 14 -</p><p>　　2.項(xiàng)目開發(fā)劣勢(shì)- 15 -</p><p>　　3.開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)- 15 -</p>

12、<p>　　三、項(xiàng)目建設(shè)方案- 15 -</p><p>　　(一)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的總體原則- 15 -</p><p>　　1.項(xiàng)目目標(biāo)- 15 -</p><p>　　2.項(xiàng)目要求- 15 -</p><p>　　(二)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇- 16 -</p><p>　　(

13、三)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)- 16 -</p><p>　　四、項(xiàng)目定位- 17 -</p><p>　　(一)項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位- 17 -</p><p>　　(二)項(xiàng)目產(chǎn)品定位- 17 -</p><p>　　(三)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位- 17 -</p><p>　　五、總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式-

14、 17 -</p><p>　　(一)差異化模式- 17 -</p><p>　　(二)分期滾動(dòng)開發(fā)模式- 18 -</p><p>　　(三)充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場(chǎng)價(jià)值模式- 18 -</p><p>　　1.整合教育資源，為目標(biāo)客戶群提供優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)- 18 -</p><p>　　2.整

15、合交通資源，借助光谷購物商圈的成熟配套- 18 -</p><p>　　六、項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)- 18 -</p><p>　　(一)項(xiàng)目實(shí)施過程中的環(huán)境影響及對(duì)策- 18 -</p><p>　　1.工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響- 18 -</p><p>　　2.建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施- 19 -</p><

16、p>　　(二)項(xiàng)目完成后的環(huán)境影響及對(duì)策- 19 -</p><p>　　七、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度- 20 -</p><p>　　(一)項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)- 20 -</p><p>　　(二)建設(shè)周期- 20 -</p><p>　　(三)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排- 20 -</p><p>　　(四

17、)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表- 21 -</p><p>　　八、項(xiàng)目投資估算與資金安排- 21 -</p><p>　　(一)建設(shè)投資估算- 21 -</p><p>　　1.投資估算范圍- 21 -</p><p>　　2.投資估算編制依據(jù)- 21 -</p><p>　　3.項(xiàng)目投資估算說明- 22

18、-</p><p>　　(二)項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃- 22 -</p><p>　　九、項(xiàng)目融資方案- 22 -</p><p>　　(一)項(xiàng)目融資主體- 22 -</p><p>　　(二)項(xiàng)目資金來源- 23 -</p><p>　　1.項(xiàng)目本金籌措- 23 -</p>&

19、lt;p>　　2.項(xiàng)目債券資金籌措- 23 -</p><p>　　(三)融資方案分析- 23 -</p><p>　　1.資本金來源可靠性分析- 23 -</p><p>　　2.融資結(jié)構(gòu)分析- 24 -</p><p>　　3.融資成本分析- 24 -</p><p>　　十、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)

20、價(jià)- 24 -</p><p>　　(一)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇- 24 -</p><p>　　1.財(cái)務(wù)價(jià)格- 24 -</p><p>　　2.利率- 24 -</p><p>　　3.項(xiàng)目計(jì)算期選取- 24 -</p><p>　　4.財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定- 24 -</p&

21、gt;<p>　　(二)營(yíng)業(yè)收入與成本費(fèi)用估算- 25 -</p><p>　　1.銷售收入估算- 25 -</p><p>　　2.成本費(fèi)用估算- 25 -</p><p>　　(三)項(xiàng)目利潤(rùn)估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表- 25 -</p><p>　　1.現(xiàn)金流量表- 25 -</p><p>

22、;　　2.利潤(rùn)和利潤(rùn)分配- 25 -</p><p>　　(四)盈利能力分析- 25 -</p><p>　　1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率- 25 -</p><p>　　2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值- 25 -</p><p>　　3.投資回收期- 25 -</p><p>　　4.投資利潤(rùn)率- 26 -</p

23、><p>　　(五)不確定性分析- 26 -</p><p>　　(六)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論- 26 -</p><p>　　十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析- 26 -</p><p>　　(一)風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估- 26 -</p><p>　　1.風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分- 26 -</p><p>

24、　　2.風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估- 27 -</p><p>　　(二)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策- 28 -</p><p>　　1.風(fēng)險(xiǎn)回避- 28 -</p><p>　　2.風(fēng)險(xiǎn)控制- 28 -</p><p>　　3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移- 28 -</p><p>　　4.風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)- 28 -</p>

25、;<p>　　十二、研究結(jié)論與建議- 29 -</p><p>　　(一)結(jié)論- 29 -</p><p>　　(二)建議- 29 -</p><p>　　十三、附表- 30 -</p><p>　　十四、參考文獻(xiàn)及資料- 46 -</p><p>　　(一)網(wǎng)站- 46 -<

26、;/p><p>　　(二)書籍- 46 -</p><p><b>　　總論</b></p><p><b>　　項(xiàng)目背景</b></p><p><b>　　項(xiàng)目名稱</b></p><p>　　項(xiàng)目暫定名稱：豐璇小區(qū)。根據(jù)市場(chǎng)策劃擬定合適項(xiàng)目名稱。&

27、lt;/p><p><b>　　項(xiàng)目單位承辦概況</b></p><p>　　開發(fā)商：武漢國(guó)凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司</p><p>　　武漢樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是532集團(tuán)有限公司的全質(zhì)子公司。532實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司于2010年7月批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資本金人民幣1000億元，其業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、公路橋梁建設(shè)、酒店娛樂、商業(yè)貿(mào)易、紡織品生產(chǎn)及銷售、廣

28、告策劃等多個(gè)領(lǐng)域，是文華省的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)公司，又是文華省房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)。</p><p>　　武漢樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年，注冊(cè)資本金人民幣200億元，是532實(shí)業(yè)集團(tuán)在武漢專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。</p><p>　　項(xiàng)目提出的理由和目的</p><p>　　項(xiàng)目的提出主要基于項(xiàng)目地塊極佳的地理位置、良好的開發(fā)前景、成熟的開發(fā)條件、以及公

29、司自身發(fā)展的需要。</p><p>　　“仁者樂山，智者樂水”，古往今來，歷代居民就有倚水筑屋，臨水而居的喜好和傳統(tǒng)，并且，千百年來，歷久不衰。</p><p>　　湖北歷有“千湖之省”的美譽(yù)，湖泊星羅棋布。武漢作為湖北省的省會(huì)，更是以其湖泊眾多、風(fēng)光優(yōu)美、水系發(fā)達(dá)而享有“百湖之市”的盛名，水是武漢的靈魂也是其魅力之所在，而武漢城郊眾多的湖泊則是武漢項(xiàng)頸上串聯(lián)起來的一顆顆迷人的珍珠，湖泊給

30、予我們的不僅僅是基本的蓄水、調(diào)節(jié)功能，伴湖而居，臨湖而住更是一種生活品位的提升和對(duì)生活魅力的重新向往。伴隨著城市人口的增加和建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大以及人們對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，越來越多的人選擇了湖泊旁邊作為自己的休養(yǎng)生息的地方。</p><p>　　項(xiàng)目位于有著武漢“最長(zhǎng)街道”之稱的雄楚大道之南，關(guān)山大道之西的交接處。項(xiàng)目?jī)擅媾R街，雄楚大道貫通武昌區(qū)和洪山區(qū)大道上有十幾所高校坐擁兩旁，關(guān)山大道往北不到2公里可達(dá)華中科技大

31、學(xué)，往南可直通三環(huán)線?？芍^交通便利。周邊生活?yuàn)蕵吩O(shè)施齊全，有家樂福中百倉儲(chǔ)等購物超市，距光谷廣場(chǎng)和光谷國(guó)際廣場(chǎng)等購物中心車程僅需8分鐘。</p><p>　　項(xiàng)目地塊交通便利商業(yè)繁華，具有很強(qiáng)的升值潛力，事宜建造高層高檔公寓住宅小區(qū)。</p><p>　　在該宗地上規(guī)劃開發(fā)精美高檔、配套完善的居住區(qū)，對(duì)于武漢市、洪山區(qū)城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。<

32、;/p><p><b>　　項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　　項(xiàng)目區(qū)位</b></p><p>　　該項(xiàng)目位于武漢市主城區(qū)西北，中環(huán)線與外環(huán)線之間的洪山區(qū)內(nèi)，位于有著武漢“最長(zhǎng)街道”之稱的雄楚大道之南，關(guān)山大道之西的交接處。項(xiàng)目?jī)擅媾R街，雄楚大道貫通武昌區(qū)和洪山區(qū)大道上有十幾所高校坐擁兩旁，關(guān)山大道往北不到2公里可

33、達(dá)華中科技大學(xué)，往南可直通三環(huán)線，可謂交通便利。周邊生活?yuàn)蕵吩O(shè)施齊全，有家樂福中百倉儲(chǔ)等購物超市，緊臨“武漢市體藝特色高中”的關(guān)山中學(xué)，距光谷廣場(chǎng)和光谷國(guó)際廣場(chǎng)等商業(yè)購物中心車程僅需8分鐘；項(xiàng)目東北邊的光谷創(chuàng)業(yè)街所聚集的大量技術(shù)人員又為該項(xiàng)目的需求積攢大量人氣，而毗鄰在東南邊約400m的在建東湖新區(qū)技術(shù)開發(fā)區(qū)，為未來項(xiàng)目升值提供極大地空間。</p><p>　　洪山區(qū)位于長(zhǎng)江之畔，東湖之濱，是武漢市以城帶郊的中心

34、城區(qū)。全區(qū)自西向東呈半圓形，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，西與武昌、青山兩區(qū)相鄰，北與黃陂區(qū)、新洲區(qū)隔江相望，是武漢的東大門。全區(qū)版圖面積570平方公里，戶籍人口82.6萬，常住人口超過100萬，轄8個(gè)街道6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。洪山區(qū)人文特色濃郁，科教智力密集，交通發(fā)達(dá)便捷，山水資源豐富，發(fā)展空間廣闊，是創(chuàng)業(yè)、居住的理想之地。</p><p>　　近年來，洪山區(qū)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，深入實(shí)施“依法治區(qū)、科

35、教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)區(qū)”戰(zhàn)略，積極推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持了持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。更重要的是，擬于2012年竣工工的武漢城市地鐵2號(hào)線，屆時(shí)將洪山區(qū)，武昌區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個(gè)整體。</p><p>　　洪山區(qū)地區(qū)憑借它得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量迅猛增長(zhǎng)。正在憑借順暢的交通，優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的生活氛圍，完善的配套設(shè)施，形

36、成一個(gè)大型的居住區(qū)，成為武漢中高產(chǎn)階級(jí)的理想居住之所。</p><p>　　項(xiàng)目所處的地理區(qū)位詳見《項(xiàng)目區(qū)位圖》（圖1-1，1-2，1-3）。</p><p><b>　　圖1-1</b></p><p><b>　　圖1-2</b></p><p><b>　　圖1-3</b>

37、;</p><p><b>　　項(xiàng)目現(xiàn)狀與土地等級(jí)</b></p><p>　　項(xiàng)目占地范圍內(nèi)地面較為平坦。大部分用地為老舊住宅樓，但總的來說規(guī)模不大。土地等級(jí)為住宅用地、</p><p><b>　　項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)</b></p><p>　　項(xiàng)目擬規(guī)劃建成現(xiàn)代化的、具有前瞻性的高尚居住區(qū)，物

38、業(yè)形態(tài)為高層住宅。</p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目所在地塊特點(diǎn)和開發(fā)策略分三期實(shí)施（詳見《項(xiàng)目開發(fā)分期安排》），各期實(shí)施后形成三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)，各空間既分離又有聯(lián)系。</p><p>　　項(xiàng)目計(jì)劃按照總體規(guī)劃和布局分三期實(shí)施，項(xiàng)目開發(fā)銷售期為5年，其中建設(shè)期為4年， 建設(shè)期與銷售期重疊共5年。</p><p><b>　　項(xiàng)目建設(shè)主要條件</b&g

39、t;</p><p>　　已簽訂“項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議書”（2010年12月）。</p><p>　　土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付，已取得部分土地使用權(quán)證，宗地拆遷工作已經(jīng)進(jìn)行。</p><p>　　已開始進(jìn)行項(xiàng)目前期的論證分析及立項(xiàng)工作。并已著手開始進(jìn)行項(xiàng)目的正式規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。</p><p>　　項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性

40、成果。</p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)準(zhǔn)備到位。</p><p>　　項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定，并已取得同意立項(xiàng)的批復(fù)文件。</p><p><b>　　項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</b></p><p>　　項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表（表1－1）。</p><p>　　項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總

41、表</p><p><b>　　表1-1</b></p><p>　　項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)</p><p>　　國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)(2006年)；</p><p>　　建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(建標(biāo)[2000]205號(hào))；</p><p>

42、　　國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(計(jì)辦投資[2002]15號(hào))；</p><p>　　項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍</p><p>　　項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析；</p><p><b>　　項(xiàng)目建設(shè)初步方案；</b></p><p><b>　　項(xiàng)目定位；</b></p>

43、<p><b>　　項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式；</b></p><p><b>　　項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)；</b></p><p>　　項(xiàng)目投資估算與資金安排；</p><p><b>　　項(xiàng)目融資方案；</b></p><p><b>　　項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；</b&

44、gt;</p><p><b>　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。</b></p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)存在的問題與項(xiàng)目實(shí)施建議</p><p><b>　　項(xiàng)目建設(shè)存在的問題</b></p><p>　　項(xiàng)目土地使用權(quán)問題及前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成，項(xiàng)目方案尚不能最后確定。</p><p&

45、gt;　　該地部分原住居民拆遷補(bǔ)償未落定。</p><p>　　項(xiàng)目前期啟動(dòng)尚存在阻力，影響項(xiàng)目按計(jì)劃如期實(shí)施。</p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風(fēng)險(xiǎn)較大。</p><p>　　資金供應(yīng)方案尚未落實(shí)，銀行貸款還未最終定奪。</p><p>　　存在較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目

46、的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面的培育。</p><p><b>　　項(xiàng)目實(shí)施建議</b></p><p>　　宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。</p><p>　　盡快與居民協(xié)商一致。</p><p>　　及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動(dòng)本項(xiàng)目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項(xiàng)目一期開始銷售前完

47、成正式供水、供電、通訊等工程。</p><p>　　盡快組織國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。</p><p>　　集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開工建設(shè)。</p><p>　　項(xiàng)目營(yíng)銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。</p><p&g

48、t;　　既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。</p><p>　　臨街的一期、三期項(xiàng)目的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹形象后賣樓。</p><p>　　重視項(xiàng)目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計(jì)上做足文章，為本項(xiàng)目積聚人氣。</p><p>　　項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析</p><p>　　項(xiàng)

49、目開發(fā)經(jīng)營(yíng)政策層面分析</p><p><b>　　土地供給政策調(diào)整</b></p><p>　　2011年6月7日 《關(guān)于印發(fā)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法的通知》 </p><p>　　《通知》要求：對(duì)房屋評(píng)估征收行為、流程、原則等方面做出詳細(xì)規(guī)定，明確拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市

50、場(chǎng)價(jià)格，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》同時(shí)廢止。但《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。</p><p&g

51、t;　　2011年6月23日 《國(guó)土資源“十二五”規(guī)劃綱要》</p><p>　　《綱要》指出：“十二五”期間土地、礦產(chǎn)、地質(zhì)、海洋、測(cè)繪等方面的重大指標(biāo)包括：全國(guó)耕地保有量保持在18.18億畝，基本農(nóng)田不低于15.6億畝，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田4億畝，補(bǔ)充耕地2400萬畝。新增建設(shè)用地總量控制在3450萬畝，單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地面積降低30%。國(guó)土資源“十二五”期間的六項(xiàng)主要任務(wù)：一是提升國(guó)土資源保障

52、和服務(wù)能力。二是強(qiáng)化國(guó)土資源保護(hù)。三是大力推進(jìn)資源節(jié)約集約利用。四是加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害防治與國(guó)土綜合整治。五是深化國(guó)土資源管理制度改革。六是加強(qiáng)國(guó)土資源科技創(chuàng)新與國(guó)際合作。</p><p>　　大大規(guī)范了政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)市場(chǎng)的行為；</p><p>　　使資本實(shí)力雄厚的開發(fā)商處于市場(chǎng)極為有利的地位；</p><p><b>　　房地產(chǎn)金融政策調(diào)整<

53、/b></p><p>　　2011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　2011年2月18日，中國(guó)人民銀行宣布，將于24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備

54、金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　2011年4月6日，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3.25%，一年期貸款利率達(dá)到6.31%。</p><p>　　2011年12月5日，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。自2010年初起，中國(guó)央行已連續(xù)12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并加息5次。本次全面下

55、調(diào)金融機(jī)構(gòu)存準(zhǔn)率，為三年來的首次下調(diào)，意味著中國(guó)緊縮的貨幣政策正式轉(zhuǎn)向。</p><p><b>　　物業(yè)管理政策</b></p><p>　　《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)2010年6月23日武漢市十二屆人大常委會(huì)第25次會(huì)議通過，2010年7月30日湖北省十一屆人大常委會(huì)第17次會(huì)議批準(zhǔn)。該《條例》分總則，新建物業(yè)與前期物業(yè)管理，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理服務(wù)

56、，物業(yè)的使用與維護(hù)，法律責(zé)任，附則7章84條，自2011年1月1日起施行。</p><p>　　強(qiáng)化開發(fā)商承擔(dān)售后服務(wù)的責(zé)任；</p><p>　　有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面健康的發(fā)展；</p><p>　　使物業(yè)管理服務(wù)成為物業(yè)附加價(jià)值的重要組成部分。</p><p><b>　　房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整</b></p>

57、;<p>　　2011年1月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。</p><p>　　2011年5月18日，住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理的通知》</p><p>　　強(qiáng)調(diào)保障性安居工程質(zhì)量的重要性，要求努力提高保障

58、性安居工程建設(shè)管理能效，保證工程質(zhì)量和品質(zhì)，嚴(yán)肅查處保障性安居工程建設(shè)中得違法違規(guī)行為。</p><p>　　項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析</p><p>　　我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了20年代初高速運(yùn)行與房地產(chǎn)大范圍“泡沫”期、1997年亞洲金融風(fēng)暴沖擊和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低谷期以后，步入健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展期。國(guó)家實(shí)施以擴(kuò)大內(nèi)需為中心的積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策對(duì)刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了

59、重大的、根本性的推動(dòng)作用。進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)，連續(xù)幾年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度保持在8%左右。</p><p>　　2011年上半年，宏觀調(diào)控取得明顯成效，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的新情況新問題，黨中央、國(guó)務(wù)院堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持了較快速度，G

60、DP同比增長(zhǎng)9.6%；固定資產(chǎn)投資增速逐步回落；市場(chǎng)價(jià)格上漲在可控范圍，且漲勢(shì)有所減弱；城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快。</p><p>　　上述情況表明，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體態(tài)勢(shì)良好，為下一階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)創(chuàng)造了有利的條件</p><p>　　項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析</p><p>　　上世紀(jì)90年代以來武漢市在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位中的變化</p

61、><p>　　1992年到1998年，作為一個(gè)擁有近800萬人口的大城市，武漢經(jīng)濟(jì)曾連續(xù)7年年均遞增16%，一度被稱為上世紀(jì)90年代中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“武漢現(xiàn)象”。</p><p>　　然而，在中國(guó)加入WTO和“西部大開發(fā)”的宏觀背景下，以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈為主要支撐的東部沿海地區(qū)引領(lǐng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，西部地區(qū)、東北老工業(yè)基地也在相關(guān)政策的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)集中、連片發(fā)展振興的勢(shì)頭，而

62、作為中部地區(qū)惟一的特大城市，武漢擁有“得中獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、得天獨(dú)厚的氣象優(yōu)勢(shì)、得水獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)、得土獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)、得才獨(dú)厚的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)”，其擔(dān)綱中國(guó)東、西部地區(qū)資源、信息、技術(shù)交流和交換的戰(zhàn)略結(jié)點(diǎn)的功能卻出現(xiàn)了日趨弱化的態(tài)勢(shì)。</p><p>　　2010年武漢市武漢市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r</p><p>　　武漢市經(jīng)濟(jì)仍保持了較快發(fā)展，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)近年新高。GDP為5515.76億

63、元，同比增長(zhǎng)14.7%，位于全國(guó)城市12位。，比2009年的4620億元增加近900億元，同比增長(zhǎng)14.7%，GDP總量在中部六省省會(huì)城市中繼續(xù)保持第一，投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局更加明顯。武漢去年以投資保增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3001億元，創(chuàng)歷史新高，固定資產(chǎn)投資計(jì)劃3750億元，增長(zhǎng)25%，奮斗目標(biāo)3900億元。</p><p>　　武漢市經(jīng)濟(jì)目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷</p><p>　　就武漢市

64、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，總體上基本正常，“不熱”也“不冷”。其理由是：武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)性減小，穩(wěn)定性增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)了多年來期盼的速度和效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，先行和滯后指標(biāo)未明確顯示經(jīng)濟(jì)“過熱”信號(hào)。</p><p>　　對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體判斷是：國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康協(xié)調(diào)，武漢市經(jīng)濟(jì)正處在短周期波動(dòng)的擴(kuò)張期、中周期波動(dòng)的復(fù)蘇期和中長(zhǎng)周期波動(dòng)的谷底，處在一個(gè)溫和上升、逐步提速的增長(zhǎng)平臺(tái)上，其發(fā)展?jié)摿涂臻g較大，已開始新一輪擴(kuò)張

65、。</p><p>　　武漢市近期及未來經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)</p><p>　　受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制增強(qiáng)的影響，2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。但2010年政府適度微調(diào)政策的作用將在2011年中顯現(xiàn)，消費(fèi)需求明顯加速，投資和出口增勢(shì)趨緩，需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。</p><p>　　從近期來看，武漢市經(jīng)濟(jì)和社

66、會(huì)將發(fā)生如下變化：</p><p>　　2011年，將加快結(jié)構(gòu)調(diào)整和自主創(chuàng)新，不斷擴(kuò)大內(nèi)需，深入推進(jìn)改革開放，大力提升城市功能，不斷加強(qiáng)民生和社會(huì)建設(shè)，確?！笆濉遍_好局、起好步。</p><p>　　著力增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整</p><p>　　2011 年，全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)25%，研究與試驗(yàn)發(fā)展經(jīng)費(fèi)支出占生產(chǎn)總值比例力爭(zhēng)達(dá)到2.52

67、%，比上年提高0.12個(gè)百分點(diǎn)。堅(jiān)持把推進(jìn)自主創(chuàng)新作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的中心環(huán)節(jié)，大力提升自主創(chuàng)新能力。</p><p>　　大力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求</p><p>　　切實(shí)提升消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)力度。力爭(zhēng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)16%以上，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)的前提下保持合理的投資規(guī)模，力爭(zhēng)全年投資增長(zhǎng)22%。實(shí)施市級(jí)重大項(xiàng)目230項(xiàng)，完成年度計(jì)劃投資1300億元。</p>

68、;<p>　　加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，打造生態(tài)宜居城市</p><p>　　深入推進(jìn)節(jié)能減排，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。落實(shí)《武漢市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法》，完善節(jié)能目標(biāo)統(tǒng)計(jì)考核體系。盡快出臺(tái)《武漢市節(jié)能監(jiān)察辦法》。加快實(shí)施區(qū)域能源循環(huán)利用、再制造、城市礦產(chǎn)綜合利用、移動(dòng)供熱等十大重點(diǎn)示范工程。推動(dòng)大循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)建設(shè)。</p><p>　　提高居民生活水平，切實(shí)保障改善民

69、生</p><p>　　努力實(shí)現(xiàn)居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步。完善收入分配制度，增加低收入群體收入，建立健全工資正常增長(zhǎng)機(jī)制。加大財(cái)政對(duì)公共服務(wù)的轉(zhuǎn)移支付力度。將保障居民收入增長(zhǎng)納入政府績(jī)效管理，努力實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持同步。</p><p>　　確定武漢中部龍頭地位，加快武漢區(qū)域金融中心建設(shè)</p><p>　　武漢市城市總體規(guī)劃》通過國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，我市

70、在全國(guó)發(fā)展布局中的功能定位為“我國(guó)中部地區(qū)的中心城市”。這項(xiàng)批復(fù)與武漢獲批“兩型社會(huì)建設(shè)試驗(yàn)區(qū)”和建設(shè)“東湖國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)”共同構(gòu)成了城市新坐標(biāo)，標(biāo)志著武漢的發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略。“十一五”期間，武漢著力打造全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、綜合交通樞紐基地，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)翻番：地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)跨越3000億元、4000億元、5000億元三個(gè)臺(tái)階；財(cái)政收入躍上1000億元平臺(tái)； 五年固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成

71、1.2萬億元。在邁向第十二個(gè)五年規(guī)劃的征程上，武漢將鞏固提升中部地區(qū)中心城市地位和作用，努力建設(shè)國(guó)家中心城市，為把武漢建成現(xiàn)代化國(guó)際性城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。</p><p>　　武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)</p><p>　　上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資562.75億元，比上年同期增長(zhǎng)28.9%，增幅比上年同期回落22.

72、7個(gè)百分點(diǎn)，比1-5月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資323.70億元，比上年同期增長(zhǎng)43.8%；辦公樓投資23.24億元，比上年同期增長(zhǎng)88.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資67.04億元，比上年同期增長(zhǎng)75.4%；其他投資148.78億元，比上年同期下降7.5%。從今年上半年房地產(chǎn)投資走勢(shì)來看，1-2月增幅較大，3月以后保持了較快的發(fā)展，增幅趨穩(wěn)。</p><p>　　上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建筑工程投資為33

73、4.31億元，比上年同期增長(zhǎng)52.1%；安裝工程投資為30.73億元，比上年同期增長(zhǎng)5.2%；設(shè)備工器具購置為10.89億元，比上年同期增長(zhǎng)27.5%；其他費(fèi)用186.82億元，比上年同期增長(zhǎng)4.4%，其中土地購置費(fèi)93.42億元，比上年同期增長(zhǎng)24.2%。</p><p>　　房屋施工面積平穩(wěn)增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速最快</p><p>　　上半年，全市房屋施工面積為4467.64萬平方米

74、，比上年同期增長(zhǎng)26.5%。其中，住宅施工面積3347.52萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)19.7%；辦公樓施工面積146.57萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)10.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積510.44萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)65.3%。住宅中，90平米及以下住宅施工面積1187.20萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)19.5%；140平米以上住宅施工面積433.74萬平方米，比上年同期下降7.2%；別墅、高檔公寓施工面積72.57萬平方米，比上年同期下降5

75、7.4%。從今年上半年整體情況看，全市房屋施工面積增幅呈淺“V”字型走勢(shì)。</p><p>　　房屋新開工面積小幅增長(zhǎng)，住宅類房屋新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)</p><p>　　上半年，全市房屋新開工面積1045.92萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)3.6%，增幅比上年同期回落89個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積757.27萬平方米，比上年同期下降9.3%；辦公樓新開工面積43.19萬平方米，比上年同期增

76、長(zhǎng)78.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積182.59萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)151.6%。從住宅的分類來看，90平米及以下住宅新開工面積為252.29萬平方米，比上年同期下降13.9%；140平米以上住宅新開工面積為82.42萬平方米，比上年同期下降31.8%；別墅、高檔公寓新開工面積11.59萬平方米，比上年同期下降55.5%。由此看來，限購令政策的實(shí)施，對(duì)武漢市住宅，特別是別墅、高檔公寓投資的影響較大。</p><p

77、>　　從上半年運(yùn)行情況來看，全市房地產(chǎn)新開工面積增速緩慢。1-2月新開工面積為122.94萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)2.1%；1-3月新開工面積為256.58萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)2.0%；1-4月新開工面積為381.73萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)12.8%；1-5月新開工面積為637.94萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)11.2%；1-6月新開工面積為1045.92萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)3.6%。與2010年上半年房地產(chǎn)新開工面積逐月走

78、高大幅增長(zhǎng)的走勢(shì)形成明顯反差。</p><p>　　商品房銷售面積增幅持續(xù)下降</p><p>　　上半年，武漢市商品房銷售面積為453.50萬平方米，比上年同期下降12.7%，增幅比上年同期下降21.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積421.82萬平方米，比上年同期下降14.0%；辦公樓銷售面積6.04萬平方米，比上年同期下降13.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積17.92萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)

79、79.4%。</p><p>　　從住宅銷售結(jié)構(gòu)來看，全市90平米及以下商品房銷售面積為148.67萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)4.0%；140平米以上商品房銷售面積為46.69萬平方米，比上年同期下降45.7%；別墅、高檔公寓銷售面積11.66萬平方米，比上年同期下降50.7%。從上半年整體情況來看，全市商品房銷售面積增幅逐月下降。</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增幅逐月減緩<

80、/p><p>　　上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位1063.97億元，比上年同期增長(zhǎng)18.7%。其中，上年末結(jié)余資金294.88億元，比上年同期增長(zhǎng)28.8%；本年資金來源769.09億元，比上年同期增長(zhǎng)15.3%。在本年資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款165.93億元，比上年同期增長(zhǎng)0.6%；自籌資金307.44億元，比上年同期增長(zhǎng)35.7%；其他資金286.30億元，比上年同期增長(zhǎng)5.2%。其他資金來源中，定金及預(yù)收款156

81、.17億元，比上年同期增長(zhǎng)3.9%；個(gè)人按揭貸款51.88億元，比上年同期下降43.0%。今年前1-5月全市房地產(chǎn)資金來源合計(jì)增幅逐月下降，6月增幅有所回升。</p><p>　　項(xiàng)目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　該項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的供需區(qū)域主要位于洪山區(qū)的光谷-魯巷片區(qū)，南湖東片區(qū)和關(guān)山片區(qū)</p><p>　　南湖東片區(qū)（N片區(qū)）</p>

82、;<p><b>　　關(guān)山片區(qū)（G片區(qū)）</b></p><p>　　光谷-魯巷片區(qū)（GL片區(qū)）</p><p><b>　　分析與結(jié)論：</b></p><p>　　這三個(gè)片區(qū)的樓盤分別有如下特點(diǎn)</p><p>　　N片區(qū)價(jià)格較低，G片區(qū)價(jià)格次之，GL片區(qū)價(jià)格最高</p>

83、;<p>　　N片區(qū)所處地區(qū)較為偏遠(yuǎn)，G片區(qū)次之，GL片區(qū)所處地段最為繁華</p><p>　　N片區(qū)以住宅、小高層為主容積率較低，G片區(qū)次之，GL片區(qū)全部為高層，小戶型較多，容積率較高</p><p>　　N片區(qū)綠化率尚可，G片區(qū)綠化率比較高，GL片區(qū)綠化率較低</p><p>　　通過以上分析，得出以下結(jié)論：</p><p>

84、;　　從該項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群出發(fā)，G片區(qū)的戶型和交通生活條件都能滿足。</p><p>　　注重提升樓盤的檔次，吸引目標(biāo)消費(fèi)人群</p><p><b>　　廣告宣傳極為重要</b></p><p><b>　　要突出戶型的優(yōu)越</b></p><p><b>　　項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)</

85、b></p><p><b>　　項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)</b></p><p><b>　　地段優(yōu)勢(shì)：</b></p><p>　　位于G片區(qū)中心，離光谷商圈較近，生活配套設(shè)施齊全，附近有各大高校，緊臨關(guān)山中學(xué)，地鐵2號(hào)線將貫穿該區(qū)。</p><p><b>　　環(huán)境優(yōu)勢(shì)：</b>

86、;</p><p>　　臨近兩大城中湖南湖和東湖，距南湖3公里，距東湖僅需4公里，距馬鞍山森林公園4公里。周圍高校林立，有很好的文化生活休閑氛圍。</p><p><b>　　項(xiàng)目開發(fā)劣勢(shì)</b></p><p>　　緊臨的N片區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)也明顯，但該區(qū)樓盤價(jià)格相對(duì)較低，可能會(huì)吸引以環(huán)境需求為先的目標(biāo)人群</p><p>

87、;　　GL片區(qū)和G片區(qū)有許多成熟的樓盤，客戶可選擇范圍大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。</p><p><b>　　開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)</b></p><p>　　項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)會(huì)點(diǎn)：</p><p>　　本項(xiàng)目是G片區(qū)最后一批開發(fā)的樓盤，該批樓盤是想在該區(qū)置業(yè)人群的最后選擇。</p><p><b>　　項(xiàng)目建設(shè)方案</b&g

88、t;</p><p>　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的總體原則</p><p><b>　　項(xiàng)目目標(biāo)</b></p><p>　　本項(xiàng)目要建成“時(shí)尚娛樂生活”的都市休閑式居住區(qū)。良好的居住環(huán)境，便捷的服務(wù)設(shè)施是當(dāng)今社會(huì)人人都渴求的， 高檔舒適的服務(wù)是人人都渴求的。</p><p>　　本項(xiàng)目規(guī)劃要跟上信息時(shí)代的潮流。項(xiàng)目定位高

89、檔，居住區(qū)的設(shè)計(jì)要和高收入階層的地位相適應(yīng)，一流的服務(wù)必不可少。</p><p><b>　　項(xiàng)目要求</b></p><p><b>　　規(guī)劃超前化</b></p><p>　　居住區(qū)要導(dǎo)入家居智能化設(shè)置，要確保5～10內(nèi)不落后；建筑規(guī)劃符合時(shí)代潮流；建筑材料要運(yùn)用環(huán)保新型材料；服務(wù)意識(shí)要超前。</p>&

90、lt;p><b>　　戶型合理化</b></p><p>　　高層住宅設(shè)計(jì)的戶型要求是合理、實(shí)用的。</p><p><b>　　建筑藝術(shù)化</b></p><p>　　本項(xiàng)目定位為高收入階層，學(xué)歷大學(xué)以上，要求有濃厚的文化氛圍，所以在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，要求建筑設(shè)計(jì)藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計(jì)本身和整個(gè)居住區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)。<

91、;/p><p><b>　　質(zhì)量?jī)?yōu)秀化</b></p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)要求要達(dá)到國(guó)家優(yōu)質(zhì)水平。</p><p><b>　　建材環(huán)?；?lt;/b></p><p>　　迎合消費(fèi)者環(huán)保的要求，同時(shí)，新型環(huán)保建材也可以降低成本，有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命。</p><p><b&

92、gt;　　配套完善化</b></p><p>　　本項(xiàng)目配套完善與否，將影響到項(xiàng)目的成敗。</p><p><b>　　服務(wù)酒店化</b></p><p>　　良好的售后服務(wù)，將大大促進(jìn)項(xiàng)目樓盤的銷售。</p><p><b>　　環(huán)境園林化</b></p><p&g

93、t;　　本項(xiàng)目可以充分運(yùn)用周圍湖景、林地優(yōu)勢(shì)，打造園林式居住區(qū)。</p><p><b>　　生活科技化</b></p><p>　　項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、家居智能化等要求。</p><p><b>　　社區(qū)人性化</b></p><p>　　營(yíng)造區(qū)內(nèi)溫馨、舒適的生活氣氛。</

94、p><p>　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇</p><p>　　提示：空間組織和建筑布局，建筑風(fēng)格特點(diǎn) ，交通組織，公共設(shè)施，消防設(shè)計(jì)，環(huán)境設(shè)計(jì)，管理系統(tǒng)等方面進(jìn)行描述 </p><p><b>　　需要另附住宅平面圖</b></p><p>　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</p><p><b&g

95、t;　　見下（表3-1）</b></p><p><b>　　項(xiàng)目定位</b></p><p><b>　　項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位</b></p><p>　　通過調(diào)研，目標(biāo)顧客群體鎖定在：</p><p>　　武漢的“財(cái)智階層”、新貴富裕階層</p><p>　　個(gè)

96、人月收入大于10000</p><p>　　見多識(shí)廣，對(duì)樓盤的品質(zhì)及品味十分在意</p><p><b>　　項(xiàng)目產(chǎn)品定位</b></p><p>　　在總體上該項(xiàng)目定位于高檔，以適合供應(yīng)項(xiàng)目供需圈內(nèi)目標(biāo)顧客群的有效需求。</p><p><b>　　項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位</b></p>&l

97、t;p>　　根據(jù)對(duì)武漢市周邊樓盤的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)和銷售時(shí)間因素的考慮，本項(xiàng)目定位確認(rèn)為：</p><p>　　高層住宅：14148元/每平方米</p><p><b>　　總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式</b></p><p><b>　　差異化模式</b></p><p>　　從建筑產(chǎn)品本身的特點(diǎn)出

98、發(fā)，應(yīng)該在以下幾點(diǎn)予以加強(qiáng)：</p><p><b>　　戶型，內(nèi)部布局</b></p><p><b>　　建筑風(fēng)格</b></p><p><b>　　物業(yè)服務(wù)水平</b></p><p>　　建筑細(xì)部，如陽臺(tái)、窗戶等等</p><p><b&

99、gt;　　外立面</b></p><p><b>　　分期滾動(dòng)開發(fā)模式</b></p><p>　　充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場(chǎng)價(jià)值模式</p><p>　　整合教育資源，為目標(biāo)客戶群提供優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)</p><p>　　與緊臨的關(guān)山中學(xué)和附近的各大高校合作，建立配套教育。</p><p

100、>　　整合交通資源，借助光谷購物商圈的成熟配套</p><p>　　組建社區(qū)班車，與公交公司達(dá)成協(xié)議引入公交路線。</p><p><b>　　項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)</b></p><p>　　項(xiàng)目實(shí)施過程中的環(huán)境影響及對(duì)策</p><p>　　工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響</p><p>　　施工揚(yáng)塵

101、、噪聲的影響</p><p>　　工程施工期間，運(yùn)輸?shù)哪嗤镣ǔ６逊旁谑┕がF(xiàn)場(chǎng)，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，影響周邊空氣質(zhì)量；陰雨天氣，由于雨水的沖刷以及車輛的輾壓，使施工現(xiàn)場(chǎng)變得泥濘不堪，行路困難。</p><p>　　施工期間的噪聲主要來自建設(shè)時(shí)施工機(jī)械和建筑材料的運(yùn)輸和施工樁基處理。</p><p><b>　　生活垃圾的影響<

102、;/b></p><p>　　工程施工時(shí)，施工區(qū)內(nèi)近大量勞動(dòng)力的食宿將會(huì)安排在工作區(qū)域內(nèi)，這些臨時(shí)食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會(huì)嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員的體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔，輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，同時(shí)使附近的居民遭受蚊蠅、臭氣、疾病的影響。</p><p><b&

103、gt;　　廢棄物的影響</b></p><p>　　施工期間將產(chǎn)生許多廢棄物，這些廢棄物在運(yùn)輸、處置過程中都可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。</p><p>　　車輛裝載過多導(dǎo)致沿程廢棄物散落滿地，影響行人和車輛過往和環(huán)境質(zhì)量。</p><p>　　廢棄物處置地不明確或無規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢、破壞自然、生態(tài)環(huán)境、影響城市的建設(shè)和整潔。</p&

104、gt;<p>　　建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施</p><p><b>　　減少揚(yáng)塵</b></p><p>　　工程施工中旱季風(fēng)揚(yáng)塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和商業(yè)活動(dòng)，為了減少工程揚(yáng)塵和周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對(duì)堆土表面灑上一些水，防止揚(yáng)塵，同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)土地環(huán)境實(shí)行保潔制度。</p>&l

105、t;p><b>　　施工現(xiàn)場(chǎng)廢物處理</b></p><p>　　工程建設(shè)需要工人多，實(shí)際需要的人工數(shù)決定于工程承包單位的機(jī)械化程序。應(yīng)盡量阻止施工單位在臨時(shí)工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時(shí)膳宿，工程承包單位必須在臨時(shí)工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時(shí)的膳宿時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)者及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活

106、環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。</p><p><b>　　倡導(dǎo)文明施工</b></p><p>　　制定廢棄物處置和運(yùn)輸計(jì)劃</p><p>　　工程建設(shè)單位應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門，為本工程的廢棄物制定處置計(jì)劃。項(xiàng)目開發(fā)單位應(yīng)與運(yùn)輸部門共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運(yùn)輸，并不定期地檢查執(zhí)行計(jì)劃情況。</p><p>　　施工中遇到有

107、毒有害廢棄物應(yīng)暫時(shí)停止施工并及時(shí)與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。</p><p>　　項(xiàng)目完成后的環(huán)境影響及對(duì)策</p><p>　　項(xiàng)目建成后對(duì)周邊環(huán)境沒有什么大的影響，反而會(huì)極大的改善周邊的人居環(huán)境。</p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度</p><p><b>　　項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)</b&g

108、t;</p><p>　　總用地面積：530畝</p><p>　　總建筑面積： 384000 M2</p><p>　　容積率（綜合）：3.2</p><p>　　公建面積：30490 M2</p><p>　　建筑密度：24.0 %</p><p>　　道路及停車：22.0%</p&g

109、t;<p>　　綠化面積： 54.0%</p><p><b>　　建設(shè)周期</b></p><p>　　根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期和本項(xiàng)目實(shí)際工期需要，以及對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、銷售周期的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期確定為5年，其中建設(shè)期4年。自2013年元旦正式開工建設(shè)開始，至2017年12月止。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷售重疊進(jìn)行。</p><p&g

110、t;　　主要的里程碑事件的相應(yīng)時(shí)間為： 2013年1月正式動(dòng)工建設(shè)；2013年7月1日開始銷售；2017年12月底前銷售完畢。</p><p><b>　　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排</b></p><p>　　由于項(xiàng)目的建設(shè)期和銷售期會(huì)重疊進(jìn)行，項(xiàng)目建設(shè)需要配合樓盤銷售工作，宜采取統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、分頭實(shí)施的辦法。</p><p>　　項(xiàng)目一期建

111、設(shè)可分為十個(gè)階段：A、獲取土地使用權(quán)、前期論證和立項(xiàng)審批階段；B、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建和施工準(zhǔn)備階段；C、基礎(chǔ)工程施工階段；D、主體土建工程階段；E、設(shè)備安裝工程階段；F、外裝飾工程階段；G、室內(nèi)安裝和裝修階段；H、室外工程和收尾階段；I、樓盤開盤預(yù)售階段；J、銷售階段。</p><p>　　項(xiàng)目二、三的部分工作可以在第一期建設(shè)階段完成。</p><p>　　考慮項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)組織形式，可能存在

112、分單項(xiàng)承包情況，各自的實(shí)施進(jìn)度安排應(yīng)控制在項(xiàng)目總體實(shí)施進(jìn)度以內(nèi)。并相應(yīng)制定各單項(xiàng)更為詳盡的施工組織計(jì)劃以保證項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排的實(shí)現(xiàn)。</p><p><b>　　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表</b></p><p>　　見項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（表7-2）</p><p>　　項(xiàng)目投資估算與資金安排</p><p><b>　　建設(shè)

113、投資估算</b></p><p><b>　　投資估算范圍</b></p><p>　　本項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍包括高層、復(fù)式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用等。</p><p><b>　　投資估算編制依據(jù)</b></p><p>　　國(guó)家、湖北省、武

114、漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　《全國(guó)統(tǒng)一建筑、市政、安裝工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表》及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</p><p>　　《湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》</p><p><b>　　有關(guān)合同、協(xié)議書等</b></p><p><b>　　其他（自行添加!）</b>&l

115、t;/p><p><b>　　項(xiàng)目投資估算說明</b></p><p><b>　　投資估算匯總</b></p><p>　　詳見投資估算匯總表（附表-1）</p><p><b>　　建筑工程費(fèi)估算</b></p><p>　　詳見建筑工程費(fèi)估算表（附表-

116、2）</p><p><b>　　室外工程建設(shè)費(fèi)估算</b></p><p>　　室外工程主要包括地下管線、道路、綠化等工程，詳見（附表-3）</p><p>　　工程建設(shè)其他費(fèi)用估算</p><p>　　工程建設(shè)其他費(fèi)用按各項(xiàng)費(fèi)用科目的費(fèi)率或者取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，詳見（附表-4）</p><p>&l

117、t;b>　　基本預(yù)備費(fèi)估算</b></p><p>　　基本預(yù)備費(fèi)以建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和為計(jì)算基數(shù)，基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為5%，詳見投資估算匯總表（附表-1）。</p><p><b>　　建設(shè)期利息估算</b></p><p>　　建設(shè)期利息估算，詳見借款償還計(jì)劃表（附表-5） <

118、;/p><p>　　項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃</p><p>　　經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為：282610萬元。其中，靜態(tài)部分為： 252243萬元；動(dòng)態(tài)部分為：30367萬元。本項(xiàng)目不考慮流動(dòng)資金。項(xiàng)目投入總資金合計(jì)為：282610萬元。</p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)期為4年，建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）第一年投入30%，第二年投入25%，第三年投入25%，第四年

119、投入20%。項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃分別見《投資計(jì)劃與資金籌措表》、《項(xiàng)目開發(fā)分期安排》、《項(xiàng)目分期投資計(jì)劃表》。</p><p>　　詳見投資計(jì)劃與資金籌措表（附表-6）</p><p><b>　　項(xiàng)目融資方案</b></p><p><b>　　項(xiàng)目融資主體</b></p><p>　　項(xiàng)

120、目融資組織形式為新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式。項(xiàng)目融資主體為武漢樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。注冊(cè)資本1000億元。</p><p><b>　　項(xiàng)目資金來源</b></p><p><b>　　項(xiàng)目本金籌措</b></p><p>　　項(xiàng)目資本金籌措主要通過項(xiàng)目法人自籌解決。資金來源主要有自有資金，項(xiàng)目預(yù)售資金（銷售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資

121、）。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請(qǐng)銀行能為顧客提供按揭服務(wù)。</p><p><b>　　項(xiàng)目債券資金籌措</b></p><p>　　項(xiàng)目債務(wù)資金主要通過向銀行貸款的形式解決。貸款總額為：177403萬元；其中，貸款本金為：159514萬元；建設(shè)期利息：17889萬元。</p><p>　　申請(qǐng)銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量

122、的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過辦理抵押獲得貸款；二是以項(xiàng)目法人已經(jīng)投入的自有資金和項(xiàng)目未來取得的銷售收入及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)作為擔(dān)保，通過項(xiàng)目自身獲得貸款。鑒于國(guó)內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。</p><p>　　銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)逐年足額付息，視還款資金來源情況按最大還款能力償還貸款本金。項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售期后主要是償還貸款（包括計(jì)入本金的建設(shè)期利息）本金。還款期內(nèi)的利息作為財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的總成本當(dāng)中。建設(shè)期內(nèi)的利息為：1