房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì) (2)

1、<p>　　《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)</p><p>　　題 目：***學(xué)生食堂價(jià)值評(píng)估</p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)1</p><p><b>　　一、致委托方函3</b></p><p><b

2、>　　二、估價(jià)師聲明4</b></p><p>　　三、估價(jià)的假設(shè)前提和限制條件5</p><p>　　四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告8</p><p><b>　　（一）委托方8</b></p><p><b>　?。ǘ┕纼r(jià)方8</b></p><p>

3、;<b>　?。ㄈ┕纼r(jià)對(duì)象8</b></p><p><b>　?。ㄋ模┕纼r(jià)目的9</b></p><p><b>　?。ㄎ澹┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)9</b></p><p><b>　?。﹥r(jià)值定義9</b></p><p>　?。ㄆ撸┕纼r(jià)依據(jù)10<

4、;/p><p>　?。ò耍┕纼r(jià)原則10</p><p>　　（九）估價(jià)方法11</p><p>　?。ㄊ┕纼r(jià)結(jié)果12</p><p>　　（十一）估價(jià)人員13</p><p>　?。ㄊ┕纼r(jià)作業(yè)日期13</p><p>　?。ㄊ┕纼r(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期13</p>&l

5、t;p>　　五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告14</p><p>　?。ㄒ唬﹤€(gè)別因素分析14</p><p>　　（二）區(qū)域因素分析15</p><p>　?。ㄈ┦袌?chǎng)背景分析15</p><p>　?。ㄋ模┳罡咦罴咽褂梅治?6</p><p>　　（五）估價(jià)方法選用16</p><p>

6、;　?。┕纼r(jià)測(cè)算過程17</p><p>　　（七）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的確定23</p><p>　　六、 附 件24</p><p><b>　　一、致委托方函</b></p><p><b>　　***：</b></p><p>　　我公司于2010年11月20

7、日受貴校的委托，對(duì)貴校所擁有的文華學(xué)院學(xué)生老食堂進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年11月20日，估價(jià)目的是為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。</p><p>　　估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場(chǎng)資料及長(zhǎng)期積累的房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價(jià)程序，選用了成本法和收益法

8、進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象文華學(xué)生老食堂房地產(chǎn)，土地面積為1788平方米，食堂建筑面積4200平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年11月20日，經(jīng)調(diào)查未發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款的房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)價(jià)值總價(jià)值為人民幣475.03萬元，大寫人民幣：肆佰柒拾伍萬零叁佰元整；單價(jià)為1131.02元/ M2，大寫人民幣：壹仟壹佰叁拾壹點(diǎn)零貳元，詳細(xì)情況請(qǐng)見《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。</p><p><b>　　特此函告！

9、！</b></p><p><b>　　法定代表人：某某</b></p><p>　　湖北某某房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司</p><p>　　二○一○年十一月二十三日</p><p><b>　　二、估價(jià)師聲明</b></p><p><b>　　我們鄭重聲

10、明：</b></p><p>　　1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。</p><p>　　2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告書中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。</p><p>　　3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。</p>

11、<p>　　4、我們依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。</p><p>　　5、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。</p><p>　　6、沒有本估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的人對(duì)本報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。</p><p>　　7、 本報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資料由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性和可靠性

12、負(fù)責(zé)。</p><p>　　8、如委托方以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使評(píng)估人員在報(bào)告書中選用了錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托方承擔(dān)。</p><p>　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字：</p><p>　　三、估價(jià)的假設(shè)前提和限制條件</p><p><b>　　估價(jià)假設(shè)條件</b></p><p>　?。?

13、）假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于完全公開市場(chǎng)條件下進(jìn)行。</p><p>　?。?）假設(shè)估價(jià)對(duì)象是合法產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛及他項(xiàng)權(quán)利。</p><p>　?。?）估價(jià)對(duì)象土地登記用途為教育用地，房屋登記用途為教育，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為教育，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象按照現(xiàn)狀用途持續(xù)使用的狀態(tài)下進(jìn)行。</p><p>　?。?）假設(shè)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人合法取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)

14、，并支付相關(guān)費(fèi)用。</p><p>　?。?）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。</p><p>　　2、 估價(jià)限制條件</p><p>　?。?）本報(bào)告評(píng)估目的僅是為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考，不適用于其它任何目的。</p><p>　?。?）本次估價(jià)的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)

15、有出讓，估價(jià)中首先設(shè)定為教育用地法定最高年限評(píng)估，于2003年3月6日以出讓方式取得了該宗地的土地使用權(quán)，《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為武國(guó)用（2003）字第×××號(hào)），其地號(hào)為××××，證載用途為教育用地，土地面積為1788平方米，土地使用權(quán)終止日期為2043年3月5日，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為33年。本報(bào)告評(píng)估結(jié)果已考慮該因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。</p>

16、;<p>　?。?）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況、假設(shè)和限制條件下的結(jié)論，如估價(jià)對(duì)象狀況或估價(jià)假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整或失效。</p><p>　?。?）本報(bào)告結(jié)果是對(duì)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的下房地產(chǎn)價(jià)值的正常與公允的反映，沒有考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。</p><p>　?。?

17、）本次估價(jià)報(bào)告書未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向委托方及本次估價(jià)目的條件下的報(bào)告使用者以外的任何單位和個(gè)人提供，報(bào)告的部分或全部?jī)?nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體之上。</p><p>　?。?）委托方必須完整使用本報(bào)告，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容或片面使用導(dǎo)致的有關(guān)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。</p><p>　?。?）本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為一年，自本估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)，即本報(bào)告的應(yīng)用之日與估價(jià)報(bào)告完成

18、之日相差不可超過一年。本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期超過一年時(shí)，需重新進(jìn)行估價(jià)。</p><p>　?。?）本報(bào)告解釋權(quán)最終歸湖北××房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司。</p><p>　　3、估價(jià)報(bào)告使用提示</p><p>　　（1）本次估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況以及估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)格，因?yàn)闀r(shí)間的變化，估價(jià)對(duì)象的狀況可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市

19、場(chǎng)狀況也可能發(fā)生改變，估價(jià)對(duì)象狀況的改變以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的改變都會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格產(chǎn)生相應(yīng)影響。</p><p>　?。?）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有：</p><p>　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素，其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量的主要參考指標(biāo)，易受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響。目前，我國(guó)2006年至2007年連續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策讓市

20、場(chǎng)經(jīng)受了洗禮，不斷推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型，提高對(duì)開發(fā)企業(yè)資金要求、加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而導(dǎo)致未來房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更趨細(xì)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步穩(wěn)定，故未來幾年尚不會(huì)出現(xiàn)大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)急劇下滑，也不會(huì)造成估價(jià)對(duì)象的大幅貶值。</p><p>　　信用風(fēng)險(xiǎn):又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款因借款人不按約按時(shí)還貸款本息而遭受的損失。借款人的違約行為分主動(dòng)違約和被迫違約，通常出現(xiàn)在借款人和銀行自身兩個(gè)方面。從銀行角度講，信用風(fēng)

21、險(xiǎn)是抵押貸款的最大風(fēng)險(xiǎn)，也是最難處理的一種風(fēng)險(xiǎn)。本次項(xiàng)目抵押貸款主體為武漢XX有限公司，在貸款期間銀行對(duì)武漢XX有限公司的經(jīng)營(yíng)狀況難以預(yù)測(cè)，因此，銀行應(yīng)當(dāng)尤其注意借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)委托專門的機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。</p><p>　　抵押物風(fēng)險(xiǎn):是指因抵押物價(jià)值滅失或下降或處理成本太高而使貸款人遭受的損失。例如，本次估價(jià)對(duì)象可能會(huì)因各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害而遭到損毀，從而導(dǎo)致抵押住房?jī)r(jià)值滅失或下降，該因素

22、大多時(shí)侯人為無法控制，也難以預(yù)料。故本次估價(jià)對(duì)象本身的風(fēng)險(xiǎn)在其抵押期間應(yīng)適當(dāng)予以考慮。</p><p>　　流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：是指貸款人持有的抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失。它包括兩個(gè)方面，一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而喪失金融市場(chǎng)上所出現(xiàn)的更有利可圖的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本而帶來的損失；另一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)而在貸款人的債權(quán)人要求其清償所欠債務(wù)時(shí)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的困難，最嚴(yán)重的后果是貸款人因資金周轉(zhuǎn)不靈

23、而破產(chǎn)或倒閉。</p><p>　?。?）委托方應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則，在對(duì)以上信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，合理使用本報(bào)告評(píng)估值。</p><p>　?。?）由于房地產(chǎn)抵押貸款周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷變化，委托方在抵押期內(nèi)，應(yīng)定期對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值重新評(píng)估；在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯波動(dòng)時(shí)，也應(yīng)該對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值重新評(píng)估。</p><p>　　4、估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值下跌的風(fēng)

24、險(xiǎn)分析</p><p>　　主要是來自房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)，包括市場(chǎng)自身的周期性波動(dòng)帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價(jià)格水平的波動(dòng)、市場(chǎng)供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品銷售困難的風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)者需求變化導(dǎo)致的自己的產(chǎn)品不能完全滿足市場(chǎng)需求的風(fēng)險(xiǎn)等等。</p><p>　　四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告</p><p><b>　　（一）委托方</b&g

25、t;</p><p>　　1、委 托 人：華中科技大學(xué)文華學(xué)院</p><p>　　2、單位地址：武昌洪山文園路58號(hào)</p><p>　　3、聯(lián) 系 人：X X X</p><p>　　4、聯(lián)系電話：123456</p><p><b>　?。ǘ┕纼r(jià)方</b></p><p

26、>　　1、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：湖北X X房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司</p><p>　　2、機(jī) 構(gòu) 地 址：武漢市武昌X X路77號(hào)</p><p>　　3、資格證書號(hào) ：建房估證字[2005]051號(hào)</p><p>　　4、法 人 代 表：潘世炳</p><p>　　5、聯(lián) 系 電 話：654321</p><p>&

27、lt;b>　?。ㄈ┕纼r(jià)對(duì)象</b></p><p>　　本次估價(jià)對(duì)象為華科文華老食堂的土地使用權(quán)及部分地上房屋建筑物價(jià)值，本報(bào)告評(píng)估土地使用權(quán)面積1788平方米，地上房屋建筑面積4200平方米。</p><p><b>　　1、土地狀況</b></p><p>　?。?）土地權(quán)屬及登記狀況</p><p&

28、gt;　　估價(jià)對(duì)象位于武昌關(guān)山文園路，土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，武漢市國(guó)土資源局于2003年3月15日核發(fā)了估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為: 武國(guó)用(2003)字第×××號(hào)，，地號(hào)：××××，土地使用權(quán)面積為1788平方米，登記用途為教育用地，使用權(quán)類型為出讓。</p><p>　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存

29、在抵押等他項(xiàng)權(quán)利狀況。</p><p><b>　?。?）土地利用狀況</b></p><p>　　待估宗地位于武昌區(qū)文園路，地上有證載建筑物1棟，用途為教育，建筑面積共為4200平方米。故本次評(píng)估建筑物面積為4200平方米。</p><p><b>　　（3）基礎(chǔ)設(shè)施</b></p><p>　　

30、估價(jià)對(duì)象地勢(shì)平坦，整塊地形呈規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地有一定的高差。宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，宗地周圍輕度污染，綠地覆蓋率一般。</p><p><b>　　2、建筑物狀況</b></p><p>　?。?）建筑物權(quán)屬及登記</p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于武昌區(qū)文園路，，

31、房屋所有權(quán)屬華中科技大學(xué)文華學(xué)院所有。武漢市武昌區(qū)房產(chǎn)管理局于2004年×月×日核發(fā)了估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為：武房權(quán)證昌字第×××號(hào)，證載房屋總建筑面積為4200平方米，登記用途均為教育，實(shí)際用途為教育及配套用房，本次評(píng)估建筑物面積為4200平方米。 </p><p>　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利狀況。</p><

32、p>　　（2）建筑物設(shè)備及裝修</p><p>　　估價(jià)對(duì)象食堂建筑物結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，食堂建筑面積為4200㎡，食堂基本狀況為：外墻裝飾為面磚，普通門窗，地面鋪地板磚，紅瓦坡屋頂。</p><p><b>　?。?）使用及保養(yǎng)</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象建筑物為教育配套用房（學(xué)生食堂），根據(jù)委托方介紹，食堂于2004年5月20日

33、建成竣工驗(yàn)收合格。房屋經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護(hù)較好，房屋上下水管道存在不同程度的銹蝕，但基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝置存在不同程度的老化，但絕緣基本良好。房屋整體作為教育配套使用，使用基本良好。</p><p><b>　　（四）估價(jià)目的</b></p><p>　　為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。</p>

34、;<p><b>　?。ㄎ澹┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)</b></p><p>　　二○一○年十一月二十日</p><p><b>　?。﹥r(jià)值定義</b></p><p>　　本報(bào)告中房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值。</p><p>　　1

35、、用途：估價(jià)對(duì)象評(píng)估設(shè)定用途為教育。</p><p>　　2、權(quán)利狀況：委托方擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國(guó)家所有，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。</p><p>　　3、開發(fā)利用程度：紅線內(nèi)外“五通”（供水、排水、通電、通路、通訊）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。</p><p>　　4、建筑物結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)。</p><p><b>

36、　?。ㄆ撸┕纼r(jià)依據(jù)</b></p><p>　　1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》</p><p>　　2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》</p><p>　　3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－1999）</p><p>　　4、《武漢市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和抵押實(shí)施辦法》</p><p>　

37、　5、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（國(guó)家主席令第50號(hào)）</p><p>　　6、原國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國(guó)土[籍]字第2號(hào)）</p><p>　　7、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令98號(hào)）</p><p>　　8、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號(hào)）</p>

38、<p>　　9、建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》</p><p>　　10、武漢市物價(jià)局、市房產(chǎn)局《關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武價(jià)房字[2004]74號(hào)）</p><p>　　11、市房管局關(guān)于發(fā)布武漢市2005年上半年房屋租賃市場(chǎng)參考租金的通知</p><p>　　12、《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證昌字第××號(hào)）<

39、;/p><p>　　13、《國(guó)有土地使用證》（武國(guó)用(2003)第××號(hào)）</p><p>　　14、國(guó)家和省市政府頒發(fā)的其他有關(guān)法規(guī)和政策文件</p><p>　　15、現(xiàn)場(chǎng)勘察資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及評(píng)估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情</p><p>　　16、委托方提供的其他有關(guān)資料</p><p&

40、gt;<b>　?。ò耍┕纼r(jià)原則</b></p><p><b>　　1、合法原則</b></p><p>　　即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象用途必須是合法的。三是要求在估價(jià)中如果涉及估

41、價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。</p><p><b>　　2、最高最佳原則</b></p><p>　　由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。估價(jià)對(duì)象土地登記用

42、途為工業(yè)用地，房地產(chǎn)實(shí)際用途為工業(yè)，估價(jià)對(duì)象按實(shí)際用途使用符合最高最佳原則，在評(píng)估中就應(yīng)充分考慮工業(yè)用房的特性，按照最有效利用方式進(jìn)行評(píng)估，得到一個(gè)客觀、公正、公平、科學(xué)、合法的房地產(chǎn)價(jià)格。</p><p>　　3、房地產(chǎn)替代性原則</p><p>　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng),通常是價(jià)格低者取勝。這是因?yàn)?，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價(jià)廉的商品是每一個(gè)理智消費(fèi)

43、者的必然行為。這種市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價(jià)格上趨同（含租賃價(jià)格），這就是市場(chǎng)替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)評(píng)估中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例，從各方面進(jìn)行相似性的比較與修正，從而確定評(píng)估對(duì)象的客觀、合理價(jià)格。</p><p><b>　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則</b></p><p>　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)

44、的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。</p><p><b>　　5、謹(jǐn)慎原則</b>

45、</p><p>　　謹(jǐn)慎性原則是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)必須持謹(jǐn)慎態(tài)度。充分考慮房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。</p><p><b>　　（九）估價(jià)方法</b></p><p>　　本評(píng)估中運(yùn)用的估價(jià)方法在嚴(yán)格遵循估

46、價(jià)原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價(jià)目的以及估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)具體特點(diǎn)來確定的。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)整體用途為教育，類似房地產(chǎn)交易市場(chǎng)案例較少，不宜采用市場(chǎng)。估價(jià)對(duì)象作為教育用房可用于租賃經(jīng)營(yíng)，并且同區(qū)域類似房地產(chǎn)租金亦可通過市場(chǎng)調(diào)查取得，估價(jià)對(duì)象的未來收益可以預(yù)測(cè)，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。也可采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其中估價(jià)對(duì)象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行測(cè)算；估價(jià)對(duì)象土

47、地上的建筑物成本資料易于收集和測(cè)算，可采用重置成本法進(jìn)行測(cè)算。</p><p>　　1、成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：</p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊</p><p>　　2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：就是指在求取某估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，

48、根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與估價(jià)對(duì)象相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的評(píng)估方法。</p><p><b>　　其計(jì)算公式為：</b></p><p>　?。校剑?#39;（１＋Ｋ）×ΠS </p>

49、<p><b>　　n</b></p><p>　　其中：Ｋ＝ ∑ Ki</p><p><b>　　i=1</b></p><p>　?。?－ 估價(jià)對(duì)象價(jià)格</p><p>　?。?#39;－ 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)</p><p>　?。?－ 全部影響地價(jià)

50、區(qū)位因素總修正值</p><p>　　Ｋi－第i個(gè)因素的修正值</p><p>　　ΠS－ 估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積</p><p>　　3、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：</p><p>　　P＝a/r×[1-1/（

51、1+r）n]</p><p>　　式中：P —房地產(chǎn)收益價(jià)格 a — 年純收益</p><p>　　r — 折現(xiàn)率 n — 收益期</p><p><b>　　（十）估價(jià)結(jié)果</b></p><p>　　估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市

52、場(chǎng)資料及長(zhǎng)期積累的房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價(jià)程序，選取科學(xué)的估價(jià)方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積4200平方米，土地使用權(quán)面積1788平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年11月20日, 經(jīng)調(diào)查未發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為總價(jià)值為人民幣475.03萬元，大寫人民幣：肆佰柒拾伍萬零叁佰元整；單價(jià)為4750

53、300÷4200＝1131.02元/ M2，大寫人民幣：壹仟壹佰叁拾壹點(diǎn)零貳元。詳細(xì)情況請(qǐng)見《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。</p><p><b>　　特此函告！</b></p><p><b>　　（十一）估價(jià)人員</b></p><p>　　房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)證書號(hào) 簽

54、 名</p><p>　　雷×× 4220×××</p><p>　　江×× 4220×××</p><p>　?。ㄊ┕纼r(jià)作業(yè)日期</p><p>　　二○一○年十一月二十至六月二

55、十三日。</p><p>　?。ㄊ┕纼r(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期</p><p>　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)生明顯波動(dòng)的前提下，本次估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起為半年，即估價(jià)報(bào)告完成之后的半年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的時(shí)，可以估價(jià)結(jié)果作為依據(jù)，超過半年需重新進(jìn)行評(píng)估。如果自估價(jià)報(bào)告完成之日起半年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化較快，應(yīng)重新評(píng)估。</p><p>　　五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

56、</p><p><b>　?。ㄒ唬﹤€(gè)別因素分析</b></p><p>　　本報(bào)告評(píng)估土地使用權(quán)面積1788平方米，評(píng)估地上房屋建筑面積4200平方米。</p><p><b>　　1、土地狀況</b></p><p>　?。?）土地權(quán)屬及登記狀況</p><p>　　估價(jià)

57、對(duì)象位于武昌洪山文園路，土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，武漢市國(guó)土資源局于2003年3月15日核發(fā)了估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為: 武國(guó)用(2003)字第×××號(hào)，，地號(hào)：××××，土地使用權(quán)面積為1788平方米，登記用途為教育用地，使用權(quán)類型為出讓。</p><p>　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存在抵押等他項(xiàng)權(quán)

58、利狀況。</p><p><b>　　（2）土地利用狀況</b></p><p>　　待估宗地位于武昌區(qū)文園路，地上有證載建筑物1棟，用途為教育，建筑面積共為4200平方米。故本次評(píng)估建筑物面積為4200平方米。</p><p><b>　　（3）基礎(chǔ)設(shè)施</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象地勢(shì)平

59、坦，整塊地形呈規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地有一定的高差。宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，宗地周圍輕度污染，綠地覆蓋率一般。</p><p><b>　　2、建筑物狀況</b></p><p>　　（1）建筑物權(quán)屬及登記</p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于武昌區(qū)文園路，，房屋所有權(quán)屬華

60、中科技大學(xué)文華學(xué)院所有。武漢市武昌區(qū)房產(chǎn)管理局于2004年×月×日核發(fā)了估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為：武房權(quán)證昌字第×××號(hào)，證載房屋總建筑面積為4200平方米，登記用途均為教育，實(shí)際用途為教育及配套用房，本次評(píng)估建筑物面積為4200平方米。 </p><p>　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利狀況。</p><p>　　

61、（2）建筑物設(shè)備及裝修</p><p>　　估價(jià)對(duì)象食堂建筑物結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，食堂建筑面積為4200㎡，食堂基本狀況為：外墻裝飾為面磚，普通門窗，地面鋪地板磚，紅瓦坡屋頂。</p><p><b>　?。?）使用及保養(yǎng)</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象建筑物為教育配套用房（學(xué)生食堂），根據(jù)委托方介紹，食堂于2004年5月20日建成竣工驗(yàn)收合

62、格。房屋經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護(hù)較好，房屋上下水管道存在不同程度的銹蝕，但基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝置存在不同程度的老化，但絕緣基本良好。房屋整體作為教育配套使用，使用基本良好。</p><p><b>　?。ǘ﹨^(qū)域因素分析</b></p><p><b>　　1、區(qū)域概況</b></p><p>　　

63、估價(jià)對(duì)象位于武昌區(qū)洪山文園路。洪山區(qū)是武漢市教育和科技基地，有便利的交通體系和完備的基礎(chǔ)設(shè)施，非常適合科技發(fā)展的需要。 </p><p><b>　　2、交通狀況</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于武昌區(qū)洪山地區(qū)，該區(qū)域公交站點(diǎn)多，還有直達(dá)火車站的公交車，形成了便利的交通。</p><p><b>　　3、基礎(chǔ)設(shè)施情況&

64、lt;/b></p><p>　　武昌區(qū)供水屬武昌供水系統(tǒng)，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高；排水絕大部分管道是雨污合流，排水通暢；供電與市政電網(wǎng)相連，供電能力約10萬千瓦，供電保證率高；區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率99%，通訊線路暢通。</p><p><b>　　5、環(huán)境條件</b></p>&

65、lt;p>　　估價(jià)對(duì)象區(qū)域綠化條件較好，無噪音污染，環(huán)境條件較好。</p><p><b>　　6、產(chǎn)業(yè)聚集狀況</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象所處的洪山區(qū)是武漢科教基地。該地區(qū)有便利的交通和完善的基礎(chǔ)設(shè)施，較適合科技發(fā)展的需要，吸引了較多科教企業(yè)。</p><p><b>　?。ㄈ┦袌?chǎng)背景分析</b><

66、;/p><p>　　2009年我市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資778.59億元，比上年增長(zhǎng)38.9%。增幅比上年提高17個(gè)百分點(diǎn)，比3月份的全年最低點(diǎn)提高38.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為25.9%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。全年保障性住房投資增長(zhǎng)較快，小戶型住房開發(fā)力度加大，全市住宅開發(fā)投資498.04億元，增長(zhǎng)20%。其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資59.47億元，增長(zhǎng)20.7%。90平米以下住房完成投資1

67、95.21億元，增長(zhǎng)111.2%。</p><p>　　2009年我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模突破4千萬方（含7個(gè)中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)）。</p><p>　　近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直高溫不下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控一輪緊接著一輪。隨著武漢市軌道交通等重點(diǎn)項(xiàng)目及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)力度的加大，城市面貌日新月異，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和

68、旅游地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)信心逐漸恢復(fù)推動(dòng)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向積極的方向發(fā)展。</p><p>　?。ㄋ模┳罡咦罴咽褂梅治?lt;/p><p>　　由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。<

69、/p><p>　　最高最佳使用,是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值是否最大，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。因此，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。</p><p>　　估價(jià)對(duì)象土地登記用途為教育用地，房地產(chǎn)實(shí)際用途為教育，按實(shí)際用途使用符合最高最佳原則。但從土地與

70、建筑物的均衡性以及土地利用強(qiáng)度上來評(píng)定，估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀并非最高最佳使用。本次估價(jià)目的是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供擬抵押物現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值依據(jù)，因此限于本次估價(jià)目的的特殊性，估價(jià)師只能假設(shè)估價(jià)對(duì)象能夠在保持現(xiàn)狀使用方式前提下繼續(xù)使用并獲得相應(yīng)的權(quán)利來收益。</p><p>　　根據(jù)以上分析，本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象證載用途為最佳用途，按現(xiàn)狀利用情況進(jìn)行評(píng)估。 </p><p><b

71、>　?。ㄎ澹┕纼r(jià)方法選用</b></p><p>　　本評(píng)估中運(yùn)用的估價(jià)方法在嚴(yán)格遵循估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價(jià)目的以及估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)具體特點(diǎn)來確定的。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)整體用途為教育，類似房地產(chǎn)交易市場(chǎng)案例較少，不宜采用市場(chǎng)法。估價(jià)對(duì)象作為教育及配套用房，可用于租賃經(jīng)營(yíng)，并且同區(qū)域類似房地產(chǎn)租金亦可通過市場(chǎng)調(diào)查取得，估價(jià)對(duì)象的未來收益可以預(yù)

72、測(cè)，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)也可采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其中估價(jià)對(duì)象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行測(cè)算；估價(jià)對(duì)象土地上的建筑物成本資料易于收集和測(cè)算，可采用重置成本法進(jìn)行測(cè)算。</p><p>　　1、成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格

73、-建筑物折舊</p><p>　　2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：就是指在求取某估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與估價(jià)對(duì)象相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的評(píng)估方法。 其計(jì)算公式為：Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS</p><p>

74、;<b>　　n</b></p><p>　　其中：Ｋ＝ ∑ Ki</p><p><b>　　i=1</b></p><p>　?。?－ 估價(jià)對(duì)象價(jià)格</p><p>　?。?#39;－ 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)</p><p>　?。?－ 全部影響地價(jià)區(qū)位因素總修正值&l

75、t;/p><p>　　Ｋi－第i個(gè)因素的修正值</p><p>　　ΠS－ 估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積</p><p>　　3、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：P＝a/r×[1-1/（1+r）n]</p><p>　　式中：P

76、 —房地產(chǎn)收益價(jià)格 a — 年純收益</p><p>　　r — 折現(xiàn)率 n — 收益期</p><p><b>　?。┕纼r(jià)測(cè)算過程</b></p><p>　　采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估</p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊</p&g

77、t;<p>　　I、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算土地價(jià)格</p><p>　　1、武漢市基準(zhǔn)地價(jià)概況</p><p>　　根據(jù)湖北省物價(jià)局、湖北省國(guó)土資源廳《省物價(jià)局省國(guó)土資源廳關(guān)于武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新的批復(fù)》（鄂價(jià)房服[2005]10號(hào)），武漢市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)成果已經(jīng)過省國(guó)土資源廳、省物價(jià)局批準(zhǔn)。</p><p>　　根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)

78、評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，武漢市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的范圍為武漢市市區(qū)，包括江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)以及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。</p><p>　　武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)定義為：武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：各類用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日為2004年1月1日；平均容積率：商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的平均容積率為2.6，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定平均容積率為1.8，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定平均容積率為1.0；

79、開發(fā)程度：商業(yè)、住宅用地設(shè)定為“五通一平”（宗地外圍通給水、排水、電力、道路、電訊和宗地內(nèi)土地平整）；使用權(quán)期限：各用途土地使用權(quán)期限確定為法定最高出讓年限，其中商業(yè)用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。</p><p>　　2、確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)</p><p>　　待估宗地位于武昌區(qū)洪山文園路，評(píng)估設(shè)定用途為教育用地，根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》

80、，基準(zhǔn)地價(jià)為868元/平方米。</p><p>　　3、宗地地價(jià)區(qū)位因素修正</p><p><b>　?、倩鶞?zhǔn)地價(jià)修正體系</b></p><p>　　根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表和宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)</p><p>　?、诖_定待估宗地各因素修正系數(shù)<

81、/p><p>　　根據(jù)武漢市Ⅱ級(jí)工業(yè)用地修正系數(shù)（因素）說明表和修正系數(shù)表所敘述的具體內(nèi)容，結(jié)合待估宗地的具體情況，編制待估宗地因素?cái)?shù)修正系數(shù)表分別如下表。</p><p>　　待估宗地因素條件說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表</p><p>　　4、宗地地價(jià)個(gè)別因素修正</p><p><b>　?、偈褂媚昶谛拚禂?shù)</b>&l

82、t;/p><p>　　估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本次評(píng)估首先設(shè)定為用地出讓年限40年進(jìn)行評(píng)估，再扣除出讓金。而基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的年期為法定最高出讓年限，所以待估宗地年期修正系數(shù)為0.8。</p><p><b>　?、诮灰灼谌招拚禂?shù)</b></p><p>　　武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2004年1月1日，而本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2010年11月

83、20日，需進(jìn)行交易期日修正。</p><p>　　2004年第一季度工業(yè)地價(jià)指數(shù)為117， 2010年第四季度工業(yè)地價(jià)指數(shù)為163。則估價(jià)交易期日修正系數(shù)K=163/117=1.3932。</p><p><b>　?、圩诘孛娣e修正</b></p><p>　　根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，對(duì)估價(jià)對(duì)象的不同面積狀況需要做出修

84、正。經(jīng)估價(jià)人員的實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象宗地面積對(duì)土地利用無不良影響。根據(jù)宗地面積修正系數(shù)表，估價(jià)對(duì)象的面積修正系數(shù)為1.00。</p><p><b>　?、茏诘匦螤钚拚?lt;/b></p><p>　　根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，對(duì)估價(jià)對(duì)象的不同形狀需要做出修正。估價(jià)對(duì)象的形狀形狀對(duì)土地利用無不良影響。根據(jù)宗地形狀修正系數(shù)表，估價(jià)對(duì)象的形狀修正系數(shù)為1

85、。</p><p>　?、葑诘鼗A(chǔ)設(shè)施配套程度修正</p><p>　　武漢市區(qū)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度為紅線外“五通”（即供水、排水、通電、通訊、通路），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。本次評(píng)估過程中，待估宗地設(shè)定開發(fā)程度為紅線外“五通”（即供水、排水、通電、通訊、通路），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定的開發(fā)程度一致，故待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正系數(shù)為1。</p><p>

86、　　5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果</p><p>　　待估宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×（1+區(qū)位因素）×∏個(gè)別因素修正系數(shù)</p><p>　?。?68×（1+0.082）×0.80×1.3932×1.00×1.00</p><p>　　＝1046.77元/平方米</p><p>

87、;　　出讓土地單價(jià)＝1046.77（元/平方米）</p><p>　　出讓土地總價(jià)＝1046.77×1788＝18.72（萬元）</p><p>　　根據(jù)武漢市人民政府《關(guān)于公布武漢市市區(qū)土地出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武政[2004]39號(hào)），對(duì)照土地出讓金級(jí)別圖，則：</p><p>　　土地出讓金總額=116×1788＝20.74（萬元）<

88、;/p><p>　　劃撥土地總價(jià)=18.72+20.74=39.46（萬元）</p><p>　　II、建筑物重新購建價(jià)格的確定</p><p>　　建筑物重新購建價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤(rùn)</p><p>　?。?）建筑物建造成本＝建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用</p><p>　?、俳ò补こ淘?/p>

89、價(jià)的確定</p><p>　　因委托方無法提供建筑工程的有關(guān)技術(shù)資料,所以本次評(píng)估參照武漢市物價(jià)局、武漢市房產(chǎn)管理局“關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知”（武價(jià)房字[2004]74號(hào)）及武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站“市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布武漢地區(qū)建筑安裝工程二○一○年一季度造價(jià)指數(shù)的通知”（武建價(jià)字[2010]6號(hào)），結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際現(xiàn)狀及武漢地區(qū)類似工程的一般造價(jià)水平，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)確定工程造價(jià)為8

90、50元/ m2</p><p>　　建安造價(jià)為：850×4200=357（萬元）</p><p>　?、谇捌谫M(fèi)用及其它費(fèi)用</p><p>　　前期費(fèi)用及其它費(fèi)用經(jīng)調(diào)查有關(guān)文件規(guī)定采用以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。</p><p>　　費(fèi)用=總工程造價(jià)×9.15%+80×建筑面積</p><p>　　前期

91、費(fèi)用及其它費(fèi)用為3570000×9.15%+80×4200＝662655（元）</p><p>　　③建筑物建造成本的確定</p><p>　　建筑物建造成本＝建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用</p><p>　　建筑物建造成本為3570000＋662655＝423.2655（萬元）</p><p><b>　　

92、（2）管理費(fèi)用</b></p><p>　　管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。根據(jù)武漢市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理費(fèi)用的一般水平，并結(jié)合該項(xiàng)目的規(guī)模和開發(fā)周期確定為建筑費(fèi)用的5%：</p><p>　　管理費(fèi)用為4232655×5%＝21.1633

93、（萬元）</p><p><b>　?。?）投資利息</b></p><p>　　投資利息=（建筑物建造成本+管理費(fèi)用）×年限×貸款利率×0.5</p><p>　　本次評(píng)估的房屋建筑物工期約為1年，根據(jù)全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額（建標(biāo)（2000）38號(hào)）確定正常施工期，資金均勻投入，貸款利率綜合確定為5%(一年

94、期貸款利率)，故投資利息為：</p><p>　?。?232655+211633）×1×5%×0.5＝11.1107（萬元）</p><p><b>　?。?）開發(fā)利潤(rùn)</b></p><p>　　開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)

95、率來測(cè)算。由于本次估價(jià)對(duì)象為教育配套用房，其開發(fā)利潤(rùn)相對(duì)較低。本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取開發(fā)利潤(rùn)為20％，以投入的成本為計(jì)算基數(shù)，即：開發(fā)利潤(rùn)＝（建筑物建造成本+管理費(fèi)用）×利潤(rùn)率。則：</p><p>　?。?232655+211633）×20%＝88.8858（萬元）</p><p>　?。?）建筑物重新購建價(jià)格的確定</p><p>

96、;　　建筑物重新購建價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤(rùn)，則：</p><p>　　423.2655+21.1633+11.1107+88.8858＝544.4253（萬元）</p><p>　?。?）建筑物的折舊的確定</p><p>　　建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格×（1-成新率）</p><p>　　成新率的確

97、定：現(xiàn)場(chǎng)勘察法成新率為80%</p><p>　　折舊為544.4253×（1-80%）＝108.8851（萬元）</p><p>　?。?）建筑物價(jià)格的確定</p><p>　　建筑物價(jià)格＝建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊，則：</p><p>　　544.4253－108.8851＝435.5743（萬元）</p>

98、<p>　?、蟆⒊杀痉ㄔu(píng)估值確定</p><p>　　成本法評(píng)估值=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格=39.46+435.5743</p><p>　　=475.03（萬元）</p><p>　　采用收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估</p><p>　?。?）年總收益的確定</p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于武昌區(qū)洪山文園路，根據(jù)

99、武漢市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《市房管局關(guān)于發(fā)布武漢市2009年上半年房屋租賃市場(chǎng)參考租金的通知》，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、現(xiàn)狀用途、所處的地段等級(jí)及區(qū)位環(huán)境、個(gè)別環(huán)境，以及同區(qū)域類似房地產(chǎn)的租金水平，綜合確定估價(jià)對(duì)象房屋租金、出租空置率和租金損失如下表：</p><p>　　估價(jià)對(duì)象房地出租年總收益計(jì)算表</p><p><b>　?。?）求取年總費(fèi)用</b></p&

100、gt;<p>　　年總費(fèi)用亦即租賃經(jīng)營(yíng)總成本。它含：①維修費(fèi)；②管理費(fèi)；③保險(xiǎn)費(fèi)；④稅金。</p><p><b>　?、偾笕【S修費(fèi)</b></p><p>　　維修費(fèi)是為維護(hù)房屋正常功能的使用而對(duì)其進(jìn)行維護(hù)和修理。按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算。建筑物重置全價(jià)取上述中的建筑物重新購建價(jià)格計(jì)算為544.43萬元，則：年維修費(fèi)=544.43×2%=1

101、0.89萬元</p><p><b>　?、谇笕」芾碣M(fèi)</b></p><p>　　管理費(fèi)指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、規(guī)模，并參考企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用確定管理費(fèi)按年總收益的5%計(jì)算。</p><p>　　年管理費(fèi)＝51.71×5%＝2.59（萬元）</p><p><b>　　

102、③求取保險(xiǎn)金</b></p><p>　　指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率0.5‰計(jì)算。根據(jù)以上計(jì)算建筑物現(xiàn)值435.57萬元，則：</p><p>　　年保險(xiǎn)費(fèi)＝435.57×0.5‰＝0.22（萬元）</p><p><b>　?、芏愘M(fèi)</b></p>

103、<p>　　按規(guī)定收益型房地產(chǎn)應(yīng)交納如下稅款：①房地產(chǎn)稅按年租金收入的12%；②營(yíng)業(yè)稅按租金收入的5%計(jì)；③城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅稅率的8%計(jì)；④教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅率的3%計(jì)；⑤堤防費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的2%；⑥平抑副食品價(jià)格基金為營(yíng)業(yè)額的0.1%；⑦地方教育發(fā)展費(fèi)為營(yíng)業(yè)額的0.2%。則綜合稅費(fèi)率為營(yíng)業(yè)額的18.9%。 稅費(fèi)=51.71×18.9%＝9.77（萬元）</p><p>　　⑤求取年總

104、費(fèi)用 年總費(fèi)用為上述四項(xiàng)費(fèi)用之和：</p><p>　　年總費(fèi)用＝10.89+2.59+0.22+9.77＝23.47（萬元）</p><p>　?。?）求取年純收益 年純收益＝51.71-23.47＝28.24（萬元）</p><p>　?。?）確定資本化率（或報(bào)酬率） 綜合取定為6.0%。</p><p>　　

105、（5）收益年期的確定</p><p>　　估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地剩余使用年限為33年，故取估價(jià)對(duì)象的收益年限為33年。</p><p>　?。?）收益價(jià)格的求取</p><p>　　根據(jù)收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n]</p><p>　　式中：P —房地產(chǎn)收益價(jià)格 a — 年純收益&

106、lt;/p><p>　　r — 折現(xiàn)率，此處取6% n — 收益期，此處取33年</p><p>　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格＝(28.24÷6%)×[1-1/(1+6%)33] </p><p>　?。?01.86（萬元）</p><p>　　土地出讓金總額=116×1788＝20.74（萬元）</

107、p><p>　　則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益法最終結(jié)果＝401.86-20.74＝381.12（萬元）</p><p>　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)估價(jià)結(jié)果的確定</p><p>　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)估價(jià)對(duì)象分別采用房地分估和收益法進(jìn)行評(píng)估，其中成本法評(píng)估結(jié)果為475.03萬元，收益法評(píng)估結(jié)果為381.12萬元。</p><p>　　通

108、過對(duì)這兩種不同方法得出的結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，兩種方法的結(jié)果相差較小。由于本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用進(jìn)行評(píng)估，土地容積率較低，采用收益法通過測(cè)算地上建筑物所獲收益來計(jì)算房地產(chǎn)整體的價(jià)值，其結(jié)果偏低；而成本法通過分別計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值和地上建筑物價(jià)值，計(jì)算方法和依據(jù)可信度較高，其計(jì)算結(jié)果能夠客觀的反映估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)格水平。經(jīng)分析并征詢有關(guān)專家的意見，確定成本法的測(cè)算結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的最終評(píng)估結(jié)果，故：</p><

109、p>　　房地產(chǎn)總價(jià)=475.03（萬元）</p><p>　　通過以上計(jì)算，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)總價(jià)值為人民幣475.03萬元，大寫人民幣：肆佰柒拾伍萬零叁佰元整。</p><p>　　單價(jià)為4750300÷4200＝1131.02元/ M2，大寫人民幣：壹仟壹佰叁拾壹</p><p><b>　　六、 附

110、 件</b></p><p>　　1、委托方評(píng)估咨詢委托函</p><p>　　2、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件</p><p>　　3、《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件</p><p>　　4、《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件</p><p>　　5、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況查詢資料及調(diào)查記錄</p><p>