[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)

1、,,房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì),,,2,房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)選題：1、編制文華西南空地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究。2、見課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)任務(wù)書。,,3,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基本內(nèi)容,□ 封面（項(xiàng)目名稱、委托單位、編制單位、 時(shí)間等）□ 摘要（項(xiàng)目情況、特點(diǎn)、研究基本內(nèi)容、 主要結(jié)論與建議）□ 目錄□ 正文□ 附表□ 附圖,,4,房地產(chǎn)開

2、發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容,一 總論二 項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析三 項(xiàng)目建設(shè)方案四 項(xiàng)目定位五 總體開發(fā)經(jīng)營模式六 項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)七 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度八 項(xiàng)目投資估算與資金安排九 項(xiàng)目融資方案十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)十一 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析十二 研究結(jié)論與建議,,5,（一）項(xiàng)目背景 1、項(xiàng)目名稱 2、項(xiàng)目承辦單位概況 3、項(xiàng)目提出的

3、理由與目的 4、項(xiàng)目開發(fā)的前提（二）項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目區(qū)位 2、項(xiàng)目現(xiàn)狀與土地等級 3、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo) 4、項(xiàng)目主要建設(shè)條件 5、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),一 總論,,6,（三）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1、國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)

4、(2006年)； 2、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》(建標(biāo)[2000]205號)； 3、國家發(fā)展計(jì)劃委員會《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(計(jì)辦投資[2002]15號)；（四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍（五）項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論、問題與建議,一 總論,,7,（一）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營政策層面分析 1、土地供給政策調(diào)整 2、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整

5、 3、物業(yè)管理政策 4、房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整（二）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展環(huán)境分析（三）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展環(huán)境分析,二 項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析,,8,（四）武漢市房地產(chǎn)市場分析（五）項(xiàng)目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（六）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)會 是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結(jié)果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢的結(jié)合，是區(qū)域市場個(gè)性、開發(fā)企業(yè)個(gè)

6、性與項(xiàng)目地塊個(gè)性的結(jié)合。 對項(xiàng)目（公司）的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和問題的全面評估稱為SWOT分析,二 項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析,,9,SWOT分析模型,二 項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析,,10,（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的總體原則（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 1、空間組織和建筑布局 5、環(huán)境設(shè)計(jì) 2、建筑風(fēng)格特點(diǎn) 6、消防設(shè)

7、計(jì) 3、交通組織 7、管理系統(tǒng) 4、公共設(shè)施 8、住宅戶型平面,三 項(xiàng)目建設(shè)方案,,11,（三）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),三 項(xiàng)目建設(shè)方案,,12,（一）項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位 職業(yè)、收入、學(xué)歷等。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定位 物業(yè)類型及

8、檔次。（三）項(xiàng)目價(jià)格定位 銷售價(jià)格的確定。,四 項(xiàng)目定位,,13,主要定價(jià)方法有兩種：1、成本法 計(jì)算公式： 價(jià)格＝單位成本×（1＋加成率） 加成率一般在15%~20%之間。,四 項(xiàng)目定位,,14,（一）差異化模式（二）分期滾動開發(fā)模式（三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價(jià)值模式,五 總體開發(fā)經(jīng)營模式,,15,（一）項(xiàng)目實(shí)施過程中的環(huán)境影響及對策

9、 1、工程建設(shè)對環(huán)境的影響 2、建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施（二）項(xiàng)目完成后的環(huán)境影響及對策,六 項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià),,16,（一）項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 見第三部分規(guī)劃目標(biāo)（技術(shù)指標(biāo)）（二）建設(shè)周期 項(xiàng)目建設(shè)的起止時(shí)間（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 主要里程碑事件時(shí)間，如開工、開盤、封頂、交房等時(shí)間。（四）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

10、用橫道圖表示項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。,七 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度,,17,,,,,,,,,項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表,七 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度,,18,（一）建設(shè)投資估算1、投資估算范圍 如建筑工程、室外工程2、投資估算編制依據(jù) 1）國家、湖北省、武漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 2）《全國統(tǒng)一建筑、市政、安裝工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表》及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 3）《湖北省建筑安裝

11、工程費(fèi)用定額》； 4）有關(guān)合同、協(xié)議書等； 5）其他。,八 項(xiàng)目投資估算與資金安排,,19,表 《項(xiàng)目投資估算匯總表》,,20,3、投資估算說明1）建筑工程費(fèi)估算 表 建筑安裝工程費(fèi)估算表,八 項(xiàng)目投資估算與資金安排,,21,3、投資估算說明2）室外工程建設(shè)費(fèi)估算 P42

12、表2－2 室外工程主要包括地下管線、道路、綠化等工程 表 室外工程建設(shè)費(fèi)估算表,八 項(xiàng)目投資估算與資金安排,,22,3、投資估算說明3）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算 工程建設(shè)其他費(fèi)用按各項(xiàng)費(fèi)用科目的費(fèi)率或者取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算 表 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表

13、 Next Page,八 項(xiàng)目投資估算與資金安排,,23,表 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表,,24,3、投資估算說明4）基本預(yù)備費(fèi)估算 基本預(yù)備費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和為計(jì)算基數(shù)，基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為3%。 詳見《項(xiàng)目投資估算匯總表》,八 項(xiàng)目投資估算與資金安排,,25,3、投資估算說明5）建

14、設(shè)期利息估算 利息計(jì)算對象是債務(wù)資金 項(xiàng)目債務(wù)資金的各項(xiàng)建設(shè)借款均假定在每年的年中發(fā)生，建設(shè)期利息的計(jì)算公式為： 各年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）×年利率 建設(shè)期利息估算詳見《借款償還計(jì)劃表》,八 項(xiàng)目投資估算與資金安排,,26,表 借款償還計(jì)劃表,,27,

15、表 《項(xiàng)目投資估算匯總表》,,28,（二）項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 反映項(xiàng)目每年資金投入額、占總投資的比重、資金籌措渠道、財(cái)務(wù)利息等情況。 詳見《投資計(jì)劃與資金籌措表》,八 項(xiàng)目投資估算與資金安排,,29,表 《投資計(jì)劃與資金籌措表》,,30,（一）項(xiàng)目融資主體（二）項(xiàng)目資金來源 1、項(xiàng)目資本金籌措 2、項(xiàng)目

16、債務(wù)資金籌措,九 項(xiàng)目融資方案,,31,（三）融資方案分析 1、資本金來源可靠性分析 2、融資結(jié)構(gòu)分析 3、融資成本分析,九 項(xiàng)目融資方案,,32,（一）財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 1、財(cái)務(wù)價(jià)格 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)對未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測價(jià)格。 2、利率

17、 項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率 3、項(xiàng)目計(jì)算期選取 建設(shè)期和銷售期 4、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,33,（二）營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算 1、銷售收入估算 根據(jù)銷售計(jì)劃、銷售價(jià)格計(jì)算銷售收

18、入。 見《銷售計(jì)劃、收入表》。 《銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表》 Next Page,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,34,,表 銷售計(jì)劃、收入表,,35,表 銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表,,36,（

19、二）營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算 2、成本費(fèi)用估算 見《總成本費(fèi)用表》 Next Page,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,37,表 總成本費(fèi)用表,,38,Example：開發(fā)成本的分?jǐn)?,39,（三）項(xiàng)目利潤估算與財(cái)務(wù)評價(jià)表

20、 1、現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR, Financial Internal Rate of Return)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV, Financial Net Present Value )及投資回收期(Pt ，Pay Back Period )等評價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力。 分為現(xiàn)金流量表（全部資金）、現(xiàn)金流量表（自

21、有資金）,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,40,（三）項(xiàng)目利潤估算與財(cái)務(wù)評價(jià)表 1）現(xiàn)金流量表（全部資金）是從項(xiàng)目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項(xiàng)目盈利能力。該表設(shè)定全部投資均為自有資金，用以計(jì)算全部投資所得稅前和所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資回收期（Pt）等評價(jià)指標(biāo)。 2）現(xiàn)金流量表（自有資金）從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還

22、和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目自有資金盈利能力。,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,41,表 現(xiàn)金流量表（全部資金）,,42,表 現(xiàn)金流量表（自有資金）,,43,現(xiàn)金流量表（自有資金）,現(xiàn)金流量表（全部資金）,全部資金：是從項(xiàng)目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項(xiàng)目盈利能力。,自有資金：從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利

23、息支付作為現(xiàn)金流出。,兩表區(qū)別：,,44,根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)FNPV、Pt、FIRR 1、FNPV的計(jì)算。 2、Pt的計(jì)算。,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,45,3、FIRR的計(jì)算。方法1：插值法,,,IRR,,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,46,3、FIRR的計(jì)算。方法2：Excel 函數(shù)法 IRR（X:Y）,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,,,47,（三）盈利能力分析 1、財(cái)務(wù)內(nèi)

24、部收益率 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3、投資回收期 4、投資利潤率,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,48,（五）財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大小，比較財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率，判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。,十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià),,49,（一）風(fēng)險(xiǎn)因素的識別和評估 1、風(fēng)險(xiǎn)等級劃分 2、風(fēng)險(xiǎn)因素的識別和評估,十一 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析,,

25、50,（二）風(fēng)險(xiǎn)防范對策 1、風(fēng)險(xiǎn)回避 2、風(fēng)險(xiǎn)控制 3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 4、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān),十一 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析,,51,（一）結(jié)論（二）建議,十二 研究結(jié)論與建議,,52,網(wǎng)址： www.realestate.gov.cn (中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)) www.fdc.com.cn (億房網(wǎng)) www.cb315.

26、com (武漢晨報(bào)) www.soufun.com (搜房網(wǎng)) www.wh-kfb.gov.cn (武漢市開發(fā)辦) www.whfcj.gov.cn (武漢市房產(chǎn)管理局) www.digitalwuhan.gov.cn (武漢市城市規(guī)劃管理局) www.whtj.gov.cn (武漢市統(tǒng)計(jì)局),參考資料,,53,書籍： [1] 房