房地產估價課程設計

1、<p>　　河南省平頂山市**酒店</p><p><b>　　估價結果報告</b></p><p>　　估價對象：河南省平頂山市新城區(qū)長安大道與經二路交叉口東北側</p><p><b>　　**酒店</b></p><p><b>　　委 托 人： </b><

2、;/p><p><b>　　估 價 人：</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　一、致委托方函 ........................................（5）</p><p>　　二、估價師聲明.........................

3、............... （6）</p><p>　　三、估價的假設和限制條件.............................. （7）</p><p>　　(一)、估價假設條件................................ （7）</p><p>　　(二)、限制條件................................

4、.... （8）</p><p>　　四、估價結果報告...................................... （9）</p><p>　　(一)、委托方...................................... （9）</p><p>　　(二)、估價方.....................................

5、. （9）</p><p>　　(三)、估價對象概況................................ （9）</p><p>　　(四)、估價目的.................................... （10）</p><p>　　(五)、估價時點.................................... （10）&l

6、t;/p><p>　　(六)、本次評估價值定義............................ （10）</p><p>　　(七)、估價依據(jù).................................... （10）</p><p>　　(八)、估價原則.................................... （11）</p>

7、<p>　　(九)、估價方法.................................... （11）</p><p>　　(十)、估價結果.................................... （12）</p><p>　　(十一)、估價人員.................................. （12）</p><

8、;p>　　(十二)、估價作業(yè)日期.............................. （12）</p><p>　　(十三)、估價報告應用有效期........................ （12）</p><p>　　五、估價技術報告...................................... （13）</p><p>　?。ㄒ唬?/p>

9、、估價對象分析............................... （13）</p><p>　　（二）、市場背景分析............................... （14）</p><p>　　（三）、估價技術路線............................... （14）</p><p>　?。ㄋ模?、最高最佳使用分析....

10、....................... （14）</p><p>　?。ㄎ澹⒐纼r方法選擇............................... （15）</p><p>　?。?、估價測算過程............................... （15）</p><p>　?。ㄆ撸?、估價結果的確定....................

11、......... （22）</p><p>　　六、附 件............................................. （23）</p><p>　?。ㄒ唬?、估價對象位置示意圖......................... （23）</p><p>　　（二）、估價對象現(xiàn)狀照片復印件..................... （2

12、3）</p><p>　?。ㄈ⒐纼r小組任務分工..................... ...... （24）</p><p><b>　　一 致委托方函</b></p><p><b>　　***老師：</b></p><p>　　我估價小組受老師之委托對平頂山市新城區(qū)**酒店進行評估，估

13、價時點為2013年06月28日，估價目的為核定資產提供價值參考意見。根據(jù)老師提供及實地調查獲得的有關資料，依據(jù)我國有關法律、法規(guī)、制度，遵循必要的評估程序與原則，選取適當?shù)脑u估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，結合估價人員經驗和對影響房產價值因素的分析，對該房地產的公開市場價值做出評定估算，現(xiàn)將估價結果報告如下：</p><p>　　委托估價房地產為河南省平頂山市新城區(qū)**酒店市場價值評估，建筑面積合計為2160

14、0平方米該房地產在估價時點的評估結果如下:</p><p>　　評估總值：人民幣12599.9 萬元</p><p>　　大寫金額：人民幣壹億貳千伍佰玖拾玖萬玖千元整</p><p><b>　　法定代表人：</b></p><p>　　2010屆 房地產班第二小組</p><p>　　2013年

15、6月26日</p><p><b>　　二 估價師聲明</b></p><p><b>　　我們鄭重聲明：</b></p><p>　　1、我們在本房地產估價報告中陳述的事實是真實和準確的。</p><p>　　2、本房地產估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)</p>&

16、lt;p>　　分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。</p><p>　　3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人</p><p>　　沒有個人利害關系或偏見。</p><p>　　4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》進行分析，</p><p>　　形成意見和結論，撰寫本估

17、價報告。</p><p>　　5、我們已對本估價報告的估價對象進行了實地考察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的限產勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。</p><p>　　6、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。</p&g

18、t;<p>　　7、本房地產估價報告在市場無較大波動情況下的有效期為一年，即</p><p>　　自2013 年06 月28 日至2014 年07 月28 日止。若在此期間房地產行情發(fā)生較大變動或者國家相關政策發(fā)生變化，本估價結果會隨之失效。</p><p>　　8、本估價報告依據(jù)了估價人員搜集調查的相關資料，因資料失實造成估價結果有誤的，估價人員對資料的真實性負責</

19、p><p>　　9、本估價報告結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得想委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因為托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。</p><p>　　10、本估價報告的全部或者其他部分內容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。</p><

20、p>　　11、未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在班里抵押事宜時需全面考慮。</p><p>　　2013年6月26日</p><p>　　三 估價的假設和限制條件</p><p>　　(一)、估價假設條件</p><p>　　1、 委托方向房地產估價機構提供的房地產估價所必

21、需的情況和資料是真實可靠。</p><p>　　2、 假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。</p><p>　　3、 不考慮特殊買家的額外出價。</p><p>　　4、 對于房地產的評估值，我們是基于以下假設條件：</p><p><b>　　①自愿銷售的賣主；</b></p>&

22、lt;p>　?、谟幸欢魏侠淼那⒄劷灰讜r間，能夠通盤考慮房地產市場行情進行議價；</p><p>　?、墼诖似陂g，房地產價值將保持相對穩(wěn)定。</p><p>　　5、 假定所有權人是在公開市場上出售該物業(yè)，且不包括所有權人憑借遞延條件、售后返租、合作經營、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權益價值的情況。</p><p>　　6、 假定該物業(yè)權益未附帶可能影響其價值的

23、他項權利及限制。</p><p><b>　　(二)、限制條件</b></p><p>　　1、本房地產估價報告僅限于為委托方核定資產提供價值參考，不對</p><p>　　其它用途負責，本公司不承擔任何第三者對本報告書的任何部分內容的責任。</p><p>　　2、評估中所涉及的房地產之建筑面積以調查、提供的而得,總建

24、筑面積,21,600m2，根據(jù)委托方介紹，總層數(shù)21層,每層的建筑面積相同，我們并未進行實地丈量。</p><p>　　3、必須說明：我們沒有接受進行結構性測試和檢驗設施的要求，因</p><p>　　此對房地產內部有無缺損我們不能完全確定。</p><p>　　4、本房地產估價報告評估結果未考慮將來市場價格的波動及國家相</p><p>　

25、　關稅費政策變化對房地產價格的影響。</p><p>　　本報告中房地產估價所必需的情況和資料由酒店管理人員提供，其真實性、合法性和完整性、準確性由酒店管理人員負責。</p><p>　　6、如報告計算過程中出現(xiàn)數(shù)字的微小誤差，是EXCEL計算取整位數(shù)</p><p>　　不同引起，不影響評估結果使用。</p><p>　　未經我公司允許本估

26、價報告全部或部分內容不得公開發(fā)表。</p><p><b>　　四 估價結果報告</b></p><p><b>　　(一) 委托方</b></p><p>　　名 稱：房地產教研室：王 宏老師 李利納老師</p><p><b>　　(二) 估價方</b></p&

27、gt;<p>　　機構名稱：10屆房地產經營與管理班 第二小組</p><p>　　有效期限：2013年06月28日至2013年12月28日</p><p>　　(三) 估價對象概況</p><p>　　1、房地產位置狀況：</p><p>　　估價對象位于河南省平頂山市新城區(qū)長安大道與經二路交叉口，距老城區(qū)10公里，十分鐘即

28、可到達。白龜山水庫景色盡收眼底，市政設施完備、交通便利。</p><p>　　2、房地產權利狀況：</p><p>　　根據(jù)委托方的要求，本次估價范圍為平頂山市新城區(qū)**酒店，根據(jù)酒店管理人員提供的資料，土地使用權面積為8564平方米，土地使用年期為40年，從2007年12月至2047年12月18日止，土地用途為商業(yè)，</p><p>　　3、房地產現(xiàn)狀概述：<

29、;/p><p>　　經現(xiàn)場實地查勘，估價對象建筑高度70米，地下一層，地上二十層，總建筑面積達21600平方米。**酒店是一座多功能、設施設備齊全、現(xiàn)代化服務項目完善的高檔酒店。酒店集餐飲、客房、商務、康樂于一體，擁有中餐廳、西餐廳、大堂吧和各式豪華包間，可容納500余人同時就餐；具有標準間、單人間、商務套房、行政套房、總統(tǒng)套房等各類豪華客房；多功能會議廳、大小會議室、商務中心、估價對象建于2007年，整棟樓宇有專人

30、負責管理，現(xiàn)使用情況正常，保養(yǎng)狀況良好。</p><p><b>　　(四)、估價目的</b></p><p>　　了解房地產估價報告的寫作基礎、寫作原則、形式和構成要素。熟悉房地產估價報告的組成與規(guī)范格式。掌握房地產估價報告的分析方法。</p><p><b>　　(五)、估價時點</b></p><

31、p>　　估價時點：2013年06月25日</p><p>　　(六)、本次評估價值定義</p><p>　　本次評估價值定義為估價對象在估價時點狀況下、在公開市場標準及滿足估價的假設和限制條件下，房地產所具有的客觀合理價值。已考慮酒店內各種餐廳、娛樂出租對評估價值的影響，但未考慮其他法定優(yōu)先受償權利對評估價值的影響。</p><p><b>　　(七

32、)、估價依據(jù)</b></p><p>　　1、中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)</p><p>　　2、《中華人民共和國土地管理法》</p><p>　　3、《中華人民共和國城市房地產管理法》</p><p>　　4、《中華人民共和國民事訴訟法》</p><p>　　

33、5、《中華人民共和國物權法》</p><p>　　6、委托方提供的委估房地產有關資料</p><p>　　7、評估人員現(xiàn)場勘查、攝影和記錄</p><p>　　8、估價時點平頂山市房地產市場相關價格信息</p><p><b>　　(八)、估價原則</b></p><p>　　1 獨立、客觀、公

34、正原則。獨立、客觀、公正是市場經濟對資產評估中介服務活動的客觀要求，是房地產估價的最高原則。</p><p>　　2 合法原則。應估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。</p><p>　　3 估價時點原則。估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。</p><p>　　4 最高最佳使用原則。經過對估價對象的充分合理的論證，在法律上允許、技術上可能

35、、經濟上可行的情況下，選取能使估價對象達到用途最佳、價值最高的利用形式作為估價的前提。</p><p>　　5 替代原則。根據(jù)經濟學原理，具有相同使用價值和質量的物品，如具有相同的運輸費用，則其價值應趨于一致。同樣地，具有相同或相似區(qū)域、位置和相同用途、容積率的房地產，其價值也應趨于一致。</p><p>　　6 估價時點原則。估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。<

36、;/p><p><b>　　(九)、估價方法</b></p><p>　　根據(jù)本次估價目的，估價人員在深入細致地分析了估價對象的特點和實際狀況，并研究了提供的資料及估價人員所掌握的資料，結合實地勘察和市場調研的結果，我們認為采用市場比較法和收益法對估價對象進行評估較為適宜。市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當

37、的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法是指對可產生收益的物業(yè)，根據(jù)當?shù)厥袌稣{查的情況，預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率，折算到估價時點后相加來求取估價對象的市場價值的方法。</p><p><b>　　(十)、估價結果</b></p><p>　　委托估價房地產為河南省平頂山市新城區(qū)長安大道與經二路交叉口**酒店這個商業(yè)房地產市場價

38、值評估，建筑面積合計為21,600平方米，該房地產在估價時點的評估結果如下:</p><p>　　評估總值：人民幣12599.9萬元</p><p>　　大寫金額：人民幣壹億貳仟伍佰玖拾玖萬玖千元整</p><p><b>　　(十一)、估價人員</b></p><p>　　劉英（組長） 李平 劉志新 胡文良 杜豪

39、杰 陳庭威</p><p>　　(十二)、估價作業(yè)日期</p><p>　　2013年06月24日至2013年06月28日。</p><p>　　(十三)、估價報告應用有效期：半年</p><p>　　本房地產估價報告在市場較大波動情況下的有效期為半年，即自2013年06月24日至2013年12月24日止。若在此期間房地產行情發(fā)生較大變動或

40、者國家相關政策發(fā)生變化，應重新進行估價。</p><p><b>　　五 估價技術報告</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┕纼r對象分析</b></p><p>　　1.實物權益狀況因素分析</p><p>　　估價對象位于河南省平頂山市新城區(qū)長安大道與經二路交叉口，主體為鋼筋混凝土框架結構

41、。建筑高度70米，地下一層，地上二十層，總建筑面積達21600平方米。**酒店是一座多功能、設施設備齊全、現(xiàn)代化服務項目完善的高檔酒店。酒店集餐飲、客房、商務、娛樂于一體，擁有中餐廳、西餐廳、大堂吧和各式豪華包間，可容納500余人同時就餐；具有標準間、單人間、商務套房、行政套房、總統(tǒng)套房等各類豪華客房；多功能會議廳、大小會議室、商務中心、估價對象建于2007年，整棟樓宇有專人負責管理，現(xiàn)使用情況正常，保養(yǎng)狀況良好。</p>

42、<p><b>　　2.權益狀況</b></p><p>　　本次估價范圍為平頂山市新城區(qū)**酒店，根據(jù)酒店管理人員提供的資料，所有人為河南豫達輸變電安裝有限公司，所有人持有《國有土地使用權證書》和《房屋所有權證書》。土地使用權面積為8564平方米，土地使用年期為40年，從2007年12月至2047年12月18日止，土地用途為商業(yè)用途，土地獲取方式為出讓取得。</p>

43、<p><b>　　3.區(qū)位分析</b></p><p>　　估價對象位于平頂山市新城區(qū)東部，處于長安大道商業(yè)聚集區(qū)域，緊鄰市政廣場，政府機關林立。西南有一處正在建設的高檔商業(yè)中心，南北側分布有建業(yè)森林半島、0375首府、藍灣新城、榮御等諸多小區(qū)。周圍分布著銀行、餐飲、娛樂等商業(yè)物業(yè)，生活服務便利。東西向的長安大道是經由老城區(qū)進入新城區(qū)的交通主干道，區(qū)域內路網發(fā)達，路況良好，酒

44、店緊鄰南洛高速公路入口處，另有16、27、66、67路等多條公交線路經過，交通十分便利。區(qū)域內基礎設施完善，水、電、暖、通信齊全，可自由方便的接入。</p><p><b>　?。ǘ┦袌霰尘胺治?lt;/b></p><p>　　近年來，平頂山市經濟發(fā)展迅速，尤其是以新城區(qū)建設為代表的城市建設成效顯著，已經基本形成了以行政，教育，商業(yè)和居住為主，功能分區(qū)明確城市布局。隨著

45、城市建設的進一步發(fā)展和人民生活水準的提高，環(huán)境優(yōu)美，設施齊全的新城區(qū)必將成為未來十幾年平頂山市房地產業(yè)投資發(fā)展的熱點。也必將帶來商業(yè)、旅游的長足發(fā)展，從而使得對酒店，娛樂的需求增加。</p><p><b>　　（三）估價技術路線</b></p><p>　　由調查資料可知，該估價對象是以客房為主體，兼營餐飲、娛樂。估價對象處于商業(yè)聚集區(qū)域，具有很強的收益性，因此，可

46、以使用收益法進行評估。同是，作為收益性地產，在房地產市場上具有較多的交易案例，可以從中選出可比實例，運用市場比較法來評估股價對象的市場價值。結合這兩種方法及估價對象的實際情況，確定這兩種方法在最終估價結果中的權重數(shù)，可得最終的估價結果。</p><p>　　（四）最高最佳使用原則</p><p>　　經過對估價對象的充分合理的論證，在法律上允許、技術上可能、經濟上可行的情況下，選取能使估價

47、對象達到用途最佳、價值最高的利用形式作為估價的前提。</p><p><b>　?。ㄎ澹┕纼r方法選用</b></p><p>　　根據(jù)估價對象為收益性物業(yè)的特點，以及房地產市場中與估價對象類似的房地產交易實例較多的情況，本次估價報告選用市場比較法和收益法主要的估價方法。</p><p><b>　　（六）估價測算過程</b>

48、;</p><p><b>　　1. 市場比較法</b></p><p>　　具體估價思路為：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，具有較強的相關性、替代性的房地產交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對房地產狀況因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比較和修正調整，評估出估價對象的市場價格。</p><p>

49、;　?。?）選擇可比實例 經篩選確定A、B、C三個可比實例。</p><p><b>　　實例A：</b></p><p>　　河南商丘鐵路大酒店 鐵路大酒店位于河南省東部重要鐵路樞紐，隴海線和京九線交匯處商丘市，是全國鐵路系統(tǒng)自籌資金、自主經營豫東首家三星級涉外酒店。酒店面對火車站，毗鄰長途汽車站、民航班車起始站，具有便利的交通、優(yōu)越的地理位置、還是由東部進

50、入河南省的必經之地。鐵路大酒店擁有各類客房178間（套），大小會議室6個。鐵酒咖啡廳、大堂吧是您娛樂、休閑、商務洽談的理想場所。以中式、西式裝修風格的大小餐廳3個將為您提供色、香、味、型俱佳的名酒佳肴。位于15樓的月光旋轉西餐廳，更讓您在品嘗正宗西餐的同時一覽商丘新貌。 </p><p><b>　　實例B：</b></p><p>　　河南新鄉(xiāng)泰和大酒店 　新鄉(xiāng)泰

51、和大酒店開業(yè)時間2007年2月，新近裝修時間2011年10月，全部裝修，主樓高21層，附樓高10層，有單人間、主樓標準間、主樓豪華商務間、豪華套房、貴賓樓普通標準單間、貴賓樓普通標準雙間、貴賓樓普通商務間、商務聯(lián)通套和行政套房等多種房型供客人選擇，客房總數(shù)223間（套）。房間設施一應俱全。為客人提供商務中心、會議服務、免費停車、前臺貴重物品保險柜、叫醒服務、洗衣服務、送餐服務、禮賓司服務、擦鞋服務等服務項目或設施。酒店地處火車站商業(yè)區(qū)，

52、位于自由街與人民西路交匯處西側，地理位置優(yōu)越，鬧中取靜，環(huán)境舒適，步行可至新鄉(xiāng)汽車站和新鄉(xiāng)火車站，交通出行十分便利。酒店裝修溫馨舒適，安逸時尚?！　?lt;/p><p><b>　　實例C：</b></p><p>　　河南濮陽龍泉山莊大酒店 龍泉山莊大酒店是以會展、旅游、度假為一體的現(xiàn)代化度假酒店。占地177畝，建筑面積2.23萬m2，是濮陽高新區(qū)內唯一一家高星級酒

53、店。酒店擁有各類客房155間，房型包括：單人間、豪華標間、豪華套房、行政標間、商務標間等，共有床位300個。酒店擁有多種規(guī)格大小會議室9個，可承辦各種多媒體會議及培訓。餐飲可同時滿足400多人的團隊就餐。各種康體娛樂設施齊全，臺球、乒乓球、保齡球、桑拿洗浴、室內恒溫游泳池、室外燈光網球場等應有盡有。</p><p>　　（2）確定可比實例修正系數(shù)</p><p>　　表1 可比實例成

54、交價格</p><p><b>　　交易情況修正系數(shù)：</b></p><p>　　可比實例A的交易情況修正系數(shù)為：100/98</p><p>　　可比實例B的交易情況修正系數(shù)為: 100/100</p><p>　　可比實例C的交易情況修正系數(shù)為: 100/101</p><p>　　表2

55、同類土地2013年1-6月的價格變動情況（定基價格指數(shù)）</p><p>　　求取交易日期調整系數(shù)：</p><p>　　可比實例A的交易提起調整系數(shù)為： 101.5/100</p><p>　　可比實例A的交易提起調整系數(shù)為： 101.5/100</p><p>　　可比實例A的交易提起調整系數(shù)為： 101.5/100</p>

56、<p>　　表3 房地產狀況的比較判斷結果</p><p>　　求取房地產狀況調整系數(shù)：</p><p>　　可比實例A的房地產狀況調整系數(shù)：=</p><p>　　可比實例A的房地產狀況調整系數(shù)：=</p><p>　　可比實例A的房地產狀況調整系數(shù)：=</p><p><b>　?。?）計算比

57、準價格</b></p><p>　　修正后各可比實例的比準價格=案例交易價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正價格*房地產狀況調整系數(shù)</p><p><b>　　求取比準價格</b></p><p>　　經過修正后的各可比實例的比準價格為：</p><p>　　VA = 5920 * **=5789.9元/㎡

58、</p><p>　　VB = 5840* **=6197.7元/㎡</p><p>　　VC =6120 * **=6144.2元/㎡</p><p>　　因可比實例A與估價對象最類似，可比實例B、C與估價對象類似程度相同，所以取全數(shù)分別為：0.6 ，0.2，0.2。即：</p><p>　　比準價格=5789.8*0.6+6197.7*0

59、.2+6144.2*0.2=5942.3元/㎡</p><p>　　總價=5942.3*21600=12835.4（萬元）</p><p><b>　　2.收益法</b></p><p>　?。?） 經營收益測算</p><p>　　經調查，豫達未來酒店經營主要分為三部分：住房部、餐飲部、出租店內面積，收益除此三部分之外

60、，還包括酒店配套的設施收費所取得的收入。</p><p><b>　　A．客房部分收入</b></p><p>　　根據(jù)實地調查，豫達未來酒店各類客房數(shù)量，收費（服務費率按客房類型分類收取），入住率不一，具體如下表：</p><p><b>　　B．餐廳收入</b></p><p>　　本酒店分為中

61、餐和西餐兩個部分，中餐有單獨包間和公共餐廳（自助餐），收費標準、座位數(shù)、上座率及包間情況如下表：</p><p><b>　　C．其他收入</b></p><p>　　經調查，其他收入共包括出租會議廳；出租商場及其他收入，出租商場年租金為50萬元，其他收入按客房收入的10%收取，為119萬，會議廳收入具體情況列表如下：</p><p>　?。?

62、） 經營支出的測算</p><p>　　按照四星級酒店標準，豫達未來酒店營業(yè)成本、營業(yè)費用和管理費用及財務費用分別占年收入的20%、25%、5%，稅費分別征收城市維護建設稅、營業(yè)稅、教育稅及附加,分別為年收入的0.15%、5%、0.25%。因為豫達未來酒店為商業(yè)房地產，扣除項目應加上商業(yè)利潤，為總支出的10%。具體支出見下表：</p><p>　?。?） 凈收益的測算</p>

63、<p>　　凈收益=年總收入-支出項目-商業(yè)利潤=28689132.3-17483157.2=11205975.1（元）</p><p>　?。?） 房地產凈收益</p><p>　　**酒店年凈收益為1120.6萬元，土地剩余年限為31.5年，報酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風險系數(shù)，考慮酒店房地產不確定因素，確定酒店綜合報酬率為9%，酒店建筑面積為21600㎡，則房地產

64、收益價值為：</p><p>　　V=(a÷r)*[1-1÷(1+r)^n]=11205975.1÷9%*[1-1÷(1+9%)^31.5]=12442.9萬元,則酒店單位面積收益價值為：124429368.4÷21600=5760元/㎡。</p><p>　?。ㄆ撸┕纼r結果的確定</p><p>　　根據(jù)估價目的及

65、估價特點，結合本市房地產市場的狀況，本次估價的結果確定采用加權平均的方法，即市場比較法和收益法所占權值分別為40%和60%，據(jù)此確定估價對象在估價時點在完好狀態(tài)下的市場價格為12835.4*40%+12442.9*60%=12599.9（萬元）</p><p><b>　　六、附件</b></p><p>　?。ㄒ唬?、估價對象位置示意圖</p><