【商業(yè)地產(chǎn)】-長沙房地產(chǎn)市場研究重點(diǎn)報(bào)告86p（服務(wù)藏龍+保利別墅）

1、長沙市場概述長沙房地產(chǎn)市場格局長沙各片區(qū)重點(diǎn)樓盤掃描長沙重點(diǎn)樓盤園林風(fēng)格簡析長沙重點(diǎn)樓盤建筑風(fēng)格簡析分享思路宏觀微觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀未來規(guī)劃宏觀特征樓盤解析風(fēng)格總覽長沙市場總體概述1長沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶；位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國性商貿(mào)中心聚輻的交錯(cuò)地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應(yīng)長沙在全國的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場的強(qiáng)勁輻射，又受惠于內(nèi)

2、陸市場的全面聯(lián)動(dòng)長沙——珠三角三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點(diǎn)城市長沙——長株潭經(jīng)濟(jì)一體化核心城市；以提高其在國內(nèi)核心競爭力和區(qū)域整體實(shí)力，在更大范圍內(nèi)參與國內(nèi)外競爭為目標(biāo)。長沙市株洲市湘潭市長株潭一體化目標(biāo)：通過長株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)的集群化，推動(dòng)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，支持湖南省發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，實(shí)施反梯度戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，提高湖南省在國內(nèi)省份中的核心競爭力和區(qū)域整體實(shí)力。努力發(fā)展成為我國中西部地區(qū)具有綜合

3、優(yōu)勢和強(qiáng)大競爭力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國內(nèi)外競爭和直接對(duì)外開放的區(qū)域。城市傳統(tǒng)商業(yè)中心集中于河?xùn)|北部，除五一路商圈外，伍家?guī)X、火車站、溁灣鎮(zhèn)三大商圈輻射范圍仍限于區(qū)域內(nèi)；隨著城市的擴(kuò)張，新的商圈正在逐步發(fā)展，但相對(duì)于傳統(tǒng)商圈而言，其影響力仍有待提升。長沙——“西文東市”的發(fā)展格局，城市商業(yè)集中于河?xùn)|北部，五一路商圈是唯一的市級(jí)商圈岳麓山、岳麓書院、橘子洲頭、湘江是

4、長沙最重要的景觀和歷史人文資源；是長沙幾千年歷史的見證，長沙市民對(duì)她們有著深厚的感情影視傳媒是長沙最具競爭力的產(chǎn)業(yè)，是長沙最值得驕傲和自豪的招牌，湖南衛(wèi)視是中國收視率最高的省級(jí)電視臺(tái)，“超女”“快男”更是近年來長沙吸引世人的“亮點(diǎn)”影視文化、山水洲城——長沙是中國影視傳媒最發(fā)達(dá)的城市之一，中國第一批歷史文化名城，活力的城市長沙近年來GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展近6年長沙市GDP增長率保持在12%以上，2006年城市

5、GDP達(dá)到1790.66億元；近年來長沙市固定資產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長，2006年已達(dá)1089.8億元，增幅高達(dá)22.57%大量固定資產(chǎn)投資在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用長沙市人均GDP快速增長，人均可支配收入水平較高長沙市人均GDP保持高速增長，近6年來增長速度均超過10%，而且增速不斷加快；2006年人均GDP達(dá)到27853元人均GDP增長速度為16.2%可支配收入保持較高速度增長，近三年來的增長率都超過10%水平，06年人均可支配

6、收入為12924元，增長12.0%中部省會(huì)城市中，長沙GDP與社會(huì)消費(fèi)品零售總額較高，人均可支配收入處于最高水平在中部六省會(huì)城市中，長沙的GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額均列第三位，低于武漢和鄭州，但明顯高于太原、合肥和南昌；與廣州和成都相比，長沙市的GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額都有較大差距；長沙市人均可支配收入在中部六省會(huì)城市中處于最高水平，而且高出成都1135元與其他城市相比，雖然長沙的經(jīng)濟(jì)總量較小，但人均GDP高，恩格爾系數(shù)小。房地產(chǎn)市場

7、發(fā)展的空間大恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消費(fèi)的支出越多，通過消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整能用于居住消費(fèi)的支出也就越多。長沙居民的恩格爾系數(shù)在中部城市中最小，表明長沙市房地產(chǎn)發(fā)展空間大。與其他直轄市和省會(huì)城市相比，長沙市的經(jīng)濟(jì)總量偏小，但人均可支配收入水平高，僅僅低于廣州；長沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額與鄰省大型城市還有較大差距，但已超出南昌近一倍。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資依然高歌猛進(jìn)，表明國內(nèi)外對(duì)長沙經(jīng)濟(jì)

8、發(fā)展的信心長沙房地產(chǎn)投資歷年來保持較快的增長，2006年達(dá)到300億以上。房地產(chǎn)投資的比例，歷年來占固定資產(chǎn)比例均較高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展占有越來越重要的作用。長沙的房價(jià)呈相對(duì)平穩(wěn)增長狀態(tài)，成交面積也是穩(wěn)定增加，市場發(fā)展平穩(wěn)從20012006年，長沙市商品房銷售面積快速增長，年均增長率約為38%2006年商品房銷售面積較2005年有小幅增長。近年來，長沙國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人均可支配收入的增長速度都快于房價(jià)的增長速度六年來，長沙GDP

9、平均增長14.8%；人均GDP平均增長13.2%；人均可支配收入平均增長11.45%。長時(shí)間的房價(jià)增長速度低于可支配收入的增長速度，表明市民的消費(fèi)能力得到積蓄，房價(jià)有較大的上漲潛力。房價(jià)收入比——長沙市為6.15∶1，基本處于合理范圍一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比在1.85.5之間，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房價(jià)收入比發(fā)達(dá)國家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國家房價(jià)收入比在4.16.1之間是比較合理的范圍在中南六省會(huì)城市中，長沙“

10、環(huán)房匹配指數(shù)”僅大于鄭州，與其他城市相比，房價(jià)上漲空間較大部分城市環(huán)房匹配指數(shù)（2001~2004）長沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長沙的房價(jià)增長基本符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價(jià)也將穩(wěn)定增長環(huán)房匹配指數(shù)反映房價(jià)變化與房地產(chǎn)市場供求環(huán)境變化匹配的指數(shù)。指數(shù)接近于零，房價(jià)變化與房地產(chǎn)環(huán)境變化匹配，兩者未出現(xiàn)偏差；指數(shù)為負(fù)，表示房地產(chǎn)價(jià)格變化速度低于房地產(chǎn)市場供求環(huán)境提供的變化空間，房價(jià)上漲的空間較大；指數(shù)為正，表示房價(jià)變動(dòng)速度高于房

11、地產(chǎn)供求環(huán)境提供的變化空間，房價(jià)商戰(zhàn)空間較小。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，市場處于快速發(fā)展階段，發(fā)展空間大城市意象：山水洲城，中國第一批歷史文化名城，中部發(fā)展的重點(diǎn)城市，充滿活力的城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長，但人均GDP高，恩格爾系數(shù)小，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁行業(yè)指標(biāo)：成交面積穩(wěn)定增加，房價(jià)呈相對(duì)平穩(wěn)增長狀態(tài)，市場發(fā)展平穩(wěn)，房價(jià)收入比和環(huán)房匹配指數(shù)都處于合理水平大勢向上長沙——“西文東市、南帝北丐”，目前在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行著

12、新一輪的擴(kuò)張，城市往外環(huán)發(fā)展。市民觀點(diǎn)“現(xiàn)在的長沙比以前大多了”東：高橋市場群、星沙板塊南：省府南遷，大量土地供應(yīng)西：市府西移，岳麓資源、人文并舉北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造一主二次四組團(tuán)，河?xùn)|主城區(qū)，河西新城、星沙馬坡嶺新城，撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)據(jù)長沙市2001年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到2020年長沙市人口將增加到350萬，城市用地規(guī)模由原來的250平方公里增加至350平方公里。城市空間結(jié)構(gòu)為“一主二次四

13、組團(tuán)”，即一主河?xùn)|主城區(qū)，二次河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán)撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)。城市規(guī)劃區(qū)由原來的966平方公里擴(kuò)大到2890平方公里，其中都市區(qū)1450平方公里。按照長沙整體規(guī)劃修編后的藍(lán)圖，長沙通過1015年的努力，將建設(shè)成一個(gè)人口300萬，城區(qū)面積350平方公里的大都市，按此速度，長沙還要增加住宅面積4000萬平方米，每年要新增住宅面積200多萬平方米，房地產(chǎn)市場仍有巨大的發(fā)展空間。板塊關(guān)鍵詞：行政文化、

14、高尚住宅、休閑養(yǎng)生、生態(tài)產(chǎn)業(yè)融城核心一主兩副環(huán)綠心暮云片區(qū)發(fā)展方向定為集合生態(tài)型的省級(jí)行政文化中心、長株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)和長沙最富吸引力的城市休閑場所、環(huán)保型工業(yè)生產(chǎn)基地于一體的２１世紀(jì)人與自然和諧發(fā)展的新型生態(tài)城。省府行政中心野生動(dòng)物園長沙理工大學(xué)中信新城。。。。。。大勢向上規(guī)劃利好遠(yuǎn)景一片光明長沙市場大趨勢向好長沙房地產(chǎn)市場格局2多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過程，是城市向城市群發(fā)展的重要過渡長沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心

15、發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展第一階段：單核心擴(kuò)張第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成主城核心核心核心核心長沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成目前長沙市場基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多板塊格局，東南西北四處開花城南板塊：湘江以東，車站路以西

16、，勞動(dòng)路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢；但缺乏優(yōu)勢景觀資源。城東板塊：長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無優(yōu)勢景觀資源。麓谷板塊：岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設(shè)施較差。麓南板塊：岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及

17、岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者。城北板塊：湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長沙市區(qū)居民對(duì)區(qū)域認(rèn)同度低。星沙板塊：東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的企業(yè)購買人群，但距離市區(qū)相對(duì)距離較遠(yuǎn)，且配套設(shè)施需進(jìn)一步完善。市府板塊：市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。從供應(yīng)量看，06年開始外圈層供應(yīng)量逐漸增大，形成

18、多足鼎立格局北城在售103萬將售353萬麓南在售132萬將售96萬市府麓谷在售231萬將售240萬中心在售199萬將售137萬南城在售210萬將售241萬東城在售170萬將售213萬星沙在售94萬將售196萬2006年供應(yīng)情況07年6月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū)次中心轉(zhuǎn)移的趨勢越發(fā)明顯，長沙版圖不斷擴(kuò)大長沙在售市場情況：分布于長沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板塊領(lǐng)軍群雄，共計(jì)816.65萬㎡，占全市總占地面積的

19、近七成長沙即將推出市場情況：省府的南遷，長株潭一體化的不斷推進(jìn)，使得未來南城板塊的推盤量明顯勝出，焦點(diǎn)化趨勢愈加明顯。城界雖快速擴(kuò)張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項(xiàng)目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強(qiáng)城界雖快速擴(kuò)張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項(xiàng)目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強(qiáng)客戶雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習(xí)慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成熟的區(qū)域受調(diào)客戶的居住區(qū)域構(gòu)成：受調(diào)客戶置業(yè)關(guān)注因素：受調(diào)客戶置業(yè)傾向

20、區(qū)域構(gòu)成：從分布特征看，大盤70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤則集中在河西11152346789101213城市中心14151617二環(huán)線35211741310128169汀湘十里圣爵菲斯長沙玫瑰園比華利山綠城青竹園珠江花城威尼斯城長沙奧林匹克花園同升湖蔚藍(lán)海岸岳麓山公館麓山別墅陽光100南山蘇迪亞諾振業(yè)浪琴灣項(xiàng)目藏瓏保利閬峰云墅14151617長沙市主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目分布狀況——90%分布在二環(huán)以外，主要集中在開福、岳麓二環(huán)線123451

21、167891012151413城市中心161113101215141617181817水印山城岳麓山公館麓山別墅早安星城美洲故事水云間圣爵菲斯藏瓏國際比華利山35274816汀湘十里世紀(jì)春天三期長沙玫瑰園比華利山綠城青竹園湘江壹號(hào)威尼斯小城中新森林海山水英倫莊園二期92006年后，長沙高端項(xiàng)目供應(yīng)基本向外圈層轉(zhuǎn)移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各點(diǎn)式的標(biāo)桿項(xiàng)目為主麓山別墅5000南山蘇迪亞諾30002006年以后高端項(xiàng)目分布圖圣爵菲斯水

22、云間75008000藏瓏國際600012000比華利山40005700閬峰云墅70008000汀湘十里40008000岳麓山公館卓越蔚藍(lán)海岸7000長沙玫瑰園9000綠城青竹園950012500美洲故事托斯卡納11000長沙各片區(qū)重點(diǎn)樓盤掃描3城南版塊重點(diǎn)樓盤一覽1、保利閬峰云墅2、美洲故事3、托斯卡納4、長沙奧林匹克花園5、比華利山12345保利閬峰云墅——新南城高端純獨(dú)棟北美別墅社區(qū)。美洲故事——浙江品牌開發(fā)商傾情打造，展現(xiàn)美洲原始

23、村落風(fēng)情。托斯卡納——中央政務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品型意大利風(fēng)情手工別墅，概念炒作樣本。奧林匹克花園——主打奧運(yùn)風(fēng)，每一期不同城市主題。比華利山——主打生態(tài)牌，倡導(dǎo)立體新體系生活。城南片區(qū)小結(jié)：片區(qū)概況：省政府遷入；長株潭一體化規(guī)劃利好；道路、環(huán)境等情況良好。產(chǎn)品特點(diǎn)：靠近北部省政府區(qū)域以小高層、高層為主；目前處于大盤崛起階段，眾多別墅項(xiàng)目被市民認(rèn)可?？蛻羧后w：周邊政府人員較多；靠近南部縣市的外來人員在不斷增加；別墅等輻射范圍廣的產(chǎn)品能夠吸引一定的高

24、端客戶。銷售狀況：單價(jià)低的產(chǎn)品銷售速度迅速；景觀品質(zhì)口碑好的別墅產(chǎn)品消化速度快；片區(qū)認(rèn)同度不斷增強(qiáng)河西版塊重點(diǎn)樓盤一覽1、長沙玫瑰園2、卓越蔚藍(lán)海岸3、汀湘十里4、中新森林海5、陽光10012345長沙玫瑰園——系列出品，品質(zhì)保證。卓越蔚藍(lán)海岸——大型外來品牌開發(fā)商，系統(tǒng)運(yùn)作，產(chǎn)品、營銷取勝。汀湘十里——成都芙蓉古鎮(zhèn)翻版，產(chǎn)品差異化，新中式主義一枝獨(dú)秀。中新森林?！凵虒?shí)力打造，全國五城六盤同開陽光100——將現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹得淋漓盡

25、致，建筑設(shè)計(jì)非常大膽，色彩鮮艷。河西片區(qū)小結(jié)：片區(qū)概況：該片區(qū)在較早時(shí)期一直被大眾了解較少，認(rèn)可度低，使傳統(tǒng)的大學(xué)城和工業(yè)區(qū)集中地；隨著市政府的遷入，整麓谷高新區(qū)的落成，慢慢被眾人了解。產(chǎn)品特點(diǎn)：別墅大盤較多，但總體產(chǎn)品仍以多層、小高層為主，福利房多；?？蛻羧后w：區(qū)域內(nèi)的老師、政府人員以及企業(yè)的部分人員，河?xùn)|區(qū)域的部分年輕人（受經(jīng)濟(jì)限制）。。銷售狀況：總體價(jià)格位于長沙下游，銷售速度一般；個(gè)別具有優(yōu)勢資源或品牌優(yōu)勢的產(chǎn)品銷售情況較好。中心

26、區(qū)城東版塊重點(diǎn)樓盤一覽1、萬科西街花園2、綠城桂花城3、水云間123萬科西街——品牌優(yōu)勢強(qiáng)勢進(jìn)駐，帶來銷售熱潮。綠城桂花城——高品牌、高品質(zhì)創(chuàng)造出高銷售額。水云間——“市區(qū)內(nèi)”絕版高爾夫豪宅住宅區(qū)。中心城東片區(qū)小結(jié)：片區(qū)概況：長沙核心經(jīng)濟(jì)政治中心及輻射區(qū)域，地少人多；配套完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，寫字樓林立，交通便利。產(chǎn)品特點(diǎn)：公寓、高層項(xiàng)目為主；缺少大社區(qū)理念，以居家型為主；東部區(qū)域少量別墅規(guī)模較大?？蛻羧后w：長沙首次置業(yè)者首選；芙蓉區(qū)政府區(qū)域

27、以政府醫(yī)療等國企、事業(yè)單位員工二次置業(yè)為主。銷售狀況：長沙價(jià)格標(biāo)竿，銷售迅速，供不應(yīng)求；東部區(qū)域樓盤競爭較大，部分明星產(chǎn)品銷售火爆。城北版塊重點(diǎn)樓盤一覽11、綠城青竹湖2、藏瓏國際3、碧桂園威尼斯城23綠城青竹園——綠城品牌，長沙首席高爾夫社區(qū)，展示優(yōu)先，產(chǎn)品品質(zhì)制勝。藏瓏——公園概念，城市中的湖景別墅，類比深圳香蜜湖1號(hào)碧桂園威尼斯城——粵系開發(fā)商實(shí)力制勝、教育推波助瀾的典型。城北片區(qū)小結(jié)：片區(qū)概況：遠(yuǎn)離原省政府，屬于長沙原來的“北丐

28、”區(qū)域，以瀏陽河以北為界，生活配套欠缺，交通不便。產(chǎn)品特點(diǎn)：商品房小高層、多層公寓為主，部分處于景觀之地的項(xiàng)目以獨(dú)立別墅以及聯(lián)排別墅為主。客戶群體：以項(xiàng)目周邊客戶為主，其他區(qū)域客戶對(duì)這里較為敏感。銷售狀況：價(jià)格與景觀資源、地段密切相關(guān)，消化速度相對(duì)其他的片區(qū)較緩慢。高端項(xiàng)目特征一：各高端項(xiàng)目特有的價(jià)值點(diǎn)較散，并未形成體系，主要集中在“地段、品牌、產(chǎn)品、資源”高端項(xiàng)目特征二：各高端客戶基本沒有區(qū)位限制，客戶覆蓋面廣長沙重點(diǎn)樓盤建筑風(fēng)格簡析

29、4綠城青竹園強(qiáng)調(diào)功能和形式同等美感；強(qiáng)調(diào)建筑的穩(wěn)重大氣和藝術(shù)感；棟棟獨(dú)立設(shè)計(jì)成型，自成一格。建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“經(jīng)典美式獨(dú)棟”美洲故事建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“原創(chuàng)北美家族別墅”北美法式別墅:典雅浪漫秀麗柔和的外立面中，鑲嵌著圓弧般靈動(dòng)的門窗、坡面緩和的屋檐、穹形的屋頂；北美西班牙式別墅（南加州風(fēng)格）：溫馨精致紅瓦、黃墻、拱瘠、弧窗，小巧而別致、激情而細(xì)膩；北美英式別墅：莊嚴(yán)穩(wěn)重高聳的屋頂，深紅的藝術(shù)磚，白墻與木質(zhì)線條龍骨搭配、處處透

30、射出英式建筑的典雅與古樸；保利閬峰云墅簡約大氣的建筑隨著地勢的起伏而錯(cuò)落；青灰、赤紅的屋頂；由“古猿人”文化石裝修的外墻；優(yōu)美伸展的內(nèi)外廊道；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“北美風(fēng)格”長沙玫瑰園秉承意大利古典建筑傳世風(fēng)范，融入西班牙質(zhì)樸的建筑個(gè)性；色彩豐富而不失雅致，造型莊重而不失精美；上部構(gòu)件精巧，下部結(jié)構(gòu)渾厚，以體現(xiàn)穩(wěn)重感；屋面采用羅馬柱襯托斜屋頂，天面斜屋頂鋪設(shè)西班牙瓦；露臺(tái)欄桿用羅馬短柱裝飾，短柱頂部擺放特制成型花瓶；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特

31、色：“意大利古典風(fēng)格”托斯卡納建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“意大利風(fēng)格”手工、自然、質(zhì)樸；外墻局部采用文化石，石材的質(zhì)感與墻體STUCOO手刷抹灰形成強(qiáng)烈的對(duì)比，營造出托斯卡納式的樸素氣質(zhì)；暖色的筒瓦，沿襲托斯卡納建筑景點(diǎn)的坡屋頂，營造一種經(jīng)典的意式格調(diào)；前后外立面通過高低和層次設(shè)計(jì)，創(chuàng)造宜人尺度的親切感；裝飾上體現(xiàn)托斯卡納天然質(zhì)感，部分天然石材墻體，顯示自然紋理；別墅局部外墻突出，一樓地面的抬高與路面造成人為的高低錯(cuò)落，契合托斯卡納明顯的立

32、體層次感；局部以鐵藝、木架，賦予歷史滄桑感；麓山戀迪亞溪谷簡約、大氣、精美、含蓄、嚴(yán)謹(jǐn)、氣勢；屋頂覆蓋著西班牙最性感的褐紅；高貴的圓弧拱門，用滑順的圓角抹平突兀；多面坡屋呈現(xiàn)變化多端的天際線，多層退臺(tái)帶來一覽無遺的秀麗景觀；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“西班牙風(fēng)格”鵬基諾亞山林簡約、大氣、精美、含蓄、嚴(yán)謹(jǐn)、氣勢；屋頂覆蓋著西班牙最性感的褐紅；多面坡屋呈現(xiàn)變化多端的天際線，多層退臺(tái)帶來一覽無遺的秀麗景觀；高貴的圓弧拱門，用滑順的圓角抹平突兀；建

33、筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“西班牙風(fēng)格”星語林汀湘十里現(xiàn)代工藝、現(xiàn)代技術(shù)、現(xiàn)代設(shè)備、現(xiàn)代文明與古典元素的融合；屋面：灰色筒子瓦；外墻：灰白色高檔外墻漆，墻裙為外墻磚；窗：雙層中空玻璃塑鋼窗；院門：高檔仿古實(shí)木門；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“原創(chuàng)新中式風(fēng)格”長沙碧桂園威尼斯城歐洲莊園城堡式建筑糅合歐式建筑風(fēng)格與中式室內(nèi)布局，美觀大方全落地玻璃景觀窗設(shè)計(jì)，躍式餐廳及開陽廚房；前后私家花園，大型露臺(tái)花園；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“現(xiàn)代歐式風(fēng)格”比華利山大

34、氣渾厚的北美風(fēng)情建筑；外墻：采用高級(jí)人造石配仿石浮雕涂料及保溫材料；屋頂：加鋪隔熱層，配以古典瓦頂，屋頂平臺(tái)則配以高級(jí)地磚窗戶：采用名廠中空玻璃，配以純白厚料窗框；門扇：各式住宅大門配以名貴門鎖，門鈴及名貴門燈；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“北美風(fēng)格”南山蘇迪亞諾簡潔明快；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“澳式風(fēng)格”中新森林海全新理念，打破傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格270景觀露臺(tái)、超大落地窗、錯(cuò)層空間、前庭后院等建筑元素的運(yùn)用；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“地中海式風(fēng)格

35、”陽光100色彩鮮艷，設(shè)計(jì)個(gè)性，結(jié)構(gòu)簡約；八層高門洞，極具視覺沖擊力的建筑豁口；中空天井：將成長性公寓劃為兩棟短板，讓通風(fēng)采光更加通暢；全落地窗：高端寫字樓格調(diào)布局，開闊視野范圍；外廊布局：將自然風(fēng)巧妙的引入樓體內(nèi)部；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“現(xiàn)代風(fēng)格”大盤由于占地廣闊，多采用一種整體地域風(fēng)格搭配各式局部風(fēng)格，按照不同地形，景觀形成各個(gè)風(fēng)格體群；別墅較多采用北美、歐洲、地中海等區(qū)域內(nèi)交融性較強(qiáng)地域風(fēng)格；品牌公司產(chǎn)品成型效果與項(xiàng)目本身定位契

36、合度高；注重別墅產(chǎn)品的功能化、私密化、個(gè)性化、舒適化；強(qiáng)調(diào)與周圍地形景觀等自然元素結(jié)合，多按照地勢景觀進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品排布，對(duì)自然景觀改變度較小。長沙項(xiàng)目建筑風(fēng)格的共性特征：長沙重點(diǎn)樓盤園林風(fēng)格簡析5綠城青竹園強(qiáng)調(diào)功能和形式同等美感；強(qiáng)調(diào)園林的穩(wěn)重大氣和藝術(shù)感；獨(dú)立庭院園林設(shè)計(jì)結(jié)合別墅整體風(fēng)格，完美演繹；園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“北美街區(qū)風(fēng)情”美洲故事園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“美洲風(fēng)情”將小區(qū)雕琢成“森林、學(xué)院、花園”三大主題原味美洲村落；西入

37、口大氣的美國新港風(fēng)格，東路口模仿著名“瑪瑙項(xiàng)鏈”大道綠化設(shè)計(jì)，高大的天然石入口和低矮的粗石欄桿；五月花環(huán)路、自由小道等取名于美洲的同名小道，周邊立有美國獨(dú)立戰(zhàn)爭文化墻，盡享人文精神的溫暖；玫瑰花洲景觀純樸、自然富有詩意，金色池塘濱水湖景、美洲人文主題雕塑景觀，讓你重溫美洲歷史和文化；保利閬峰云墅景觀劃分為：美式古典臺(tái)地組團(tuán)、湖畔美式古典島居組團(tuán)、自然山體美式山地組團(tuán)；圍合式的草坪、仿古的中型擺設(shè)，提升了庭院的整體品質(zhì)；以35個(gè)品種的高大

38、喬木作整個(gè)組團(tuán)的骨架樹種、以710個(gè)品種的喬木作為整個(gè)組團(tuán)的主要樹種，輔助以多種、多規(guī)格的各類喬灌花草相結(jié)合，形成自然山林環(huán)境的職位群落；有圓明園回歸國寶牛首、虎首、豬首、形成的入口景觀給你一種深深的歷史感；園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“山水庭院式的水景園林”長沙玫瑰園通過對(duì)地面標(biāo)高的適度調(diào)整和自由布局的組合形式，完美體現(xiàn)“綠環(huán)水抱”的山水特色；利用地勢起伏、水岸線、超大親水空間、高大常綠喬木等自然生態(tài)，創(chuàng)造出戶戶有景的視覺奇觀。園林風(fēng)格：風(fēng)

39、格及特色：“澳式園林風(fēng)格”托斯卡納社區(qū)規(guī)劃以多層次、組團(tuán)化為空間布局原則，一期設(shè)計(jì)安排一條貫穿園區(qū)的水景，軸線分別安排具有視覺引導(dǎo)的聯(lián)體別墅及花園洋房；整個(gè)園區(qū)的設(shè)計(jì)風(fēng)格比較自然，景觀設(shè)計(jì)在空間組織上采用多種現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法，景觀設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了“以人為本”的人文內(nèi)涵；景觀設(shè)計(jì)從多角度出發(fā)，針對(duì)不同的功能區(qū)利用多樣的景觀設(shè)計(jì)手法將建筑同景觀融為一體，塑造出生態(tài)、休閑、舒適、私密、安全的高層次居住生活空間。園區(qū)內(nèi)不同的功能區(qū)將展現(xiàn)出各自獨(dú)

40、特的景觀特質(zhì)；園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“自然風(fēng)情”鵬基諾亞山林優(yōu)雅與品味、尊貴與休閑；園路兩旁金絲垂柳、中心櫻花樹林、地面花灌紫薇，營造出一種溫馨、浪漫、舒適的休閑景點(diǎn)；園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“西班牙塞維利亞風(fēng)情”星語林汀湘十里以湖湘文化為主題，結(jié)合江南園林的造園手法，規(guī)劃六大主題景觀；每島以各自主題景觀為核心，建筑圍繞景觀發(fā)散，形成每島之間獨(dú)特的風(fēng)格；六大島嶼的景觀自成一體卻又彼此相互補(bǔ)充；最具綜合湖湘文化園林景觀的莫過于此處之杜甫系舟

41、，既是水路游玩之末，又是文化長廊之始；園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“江南園林”長沙碧桂園威尼斯城注重院落設(shè)計(jì)，以湖泊為中心形成生態(tài)組團(tuán)“肺泡”翠色堆疊成趣，社區(qū)空間立體而生動(dòng)，每一個(gè)角度都有不同的風(fēng)景；層次豐富的島內(nèi)外疊水景觀與小橋流水、亭臺(tái)花榭等園林建筑完美融合；園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“歐式風(fēng)情”比華利山獨(dú)特的具有“生態(tài)溪谷生活”特色的的優(yōu)雅居住環(huán)境；整體展現(xiàn)的是一個(gè)既富有兩班牙風(fēng)情又獨(dú)具新都市主義特色的大型人文杜區(qū)；園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：

42、“純北美風(fēng)情”陽光100簡約、真實(shí)、自然；園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“北歐風(fēng)情”重參與性和體驗(yàn)性；較多運(yùn)用水景；重生態(tài)感，綠化多；強(qiáng)調(diào)立體綠化，園林層次感豐富；園林普遍呈現(xiàn)出高植被綠化率；重視園林特色標(biāo)志物的打造，同時(shí)重視園林的做工；部分樓盤突現(xiàn)出的園林風(fēng)格與定位不符。長沙項(xiàng)目園林的共性特征：寫在最后……時(shí)間倉促，難免錯(cuò)漏。歡迎指出我的不足！購物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略演講嘉賓邱志東先生1、購物中心調(diào)整和提升的目的2、什么情況下購物

43、中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容4、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略目錄一、購物中心調(diào)整和提升的目的購物中心調(diào)整和提升的目的1、完善購物中心定位2、增強(qiáng)市場競爭力3、滿足消費(fèi)者需求4、提升租值二、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升1、部分經(jīng)營項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退租情況比較嚴(yán)重什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升

44、4、部分經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營項(xiàng)目不能有效產(chǎn)生互動(dòng)5、需要增加其他種類的經(jīng)營項(xiàng)目，以完善配套功能或商品結(jié)構(gòu)6、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓層的換位調(diào)整什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營需要8、經(jīng)營項(xiàng)目業(yè)績?cè)鲩L有較大市場空間9、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整什么情況下購物中心必須進(jìn)行經(jīng)營項(xiàng)目的調(diào)整和提升三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容購物中心調(diào)整提升前必須

45、考量的內(nèi)容1、購物中心定位的檢討2、購物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性3、市場同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營和對(duì)抗性4、消費(fèi)者的潛在需求5、購物中心?？偷南M(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析6、原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時(shí)間狀況7、市場營銷推廣策略的得失及未來方向8、擬引進(jìn)租戶的市場拓展方向和市場布點(diǎn)情況9、業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或

46、由此所必須進(jìn)行的公共空間、設(shè)施或動(dòng)線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排13、資金投入預(yù)算：改造費(fèi)用，推廣費(fèi)用及招商費(fèi)用購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容四、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略1、專職團(tuán)隊(duì)的組建和業(yè)務(wù)要求2、目標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機(jī)構(gòu)的選擇及專職團(tuán)隊(duì)的分工4、調(diào)整項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選定和方案設(shè)計(jì)5、主要重點(diǎn)租戶的市場拓展情況分析、需求及招商策略購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略6、調(diào)