美國(guó)、新加坡低房?jī)r(jià)收入比成因及對(duì)我國(guó)的啟示.pdf

1、近年來，我國(guó)老百姓對(duì)住房問題的抱怨，并不是僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，而是相對(duì)于收入而言房?jī)r(jià)過高，即房?jī)r(jià)收入比偏高。一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比是衡量購房壓力的最好指標(biāo)，其理想值是3～5(UN—Habitat，2002)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)規(guī)劃署發(fā)布的研究報(bào)告顯示，世界上諸多發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比數(shù)值都在這個(gè)范圍之內(nèi)；而我國(guó)學(xué)者計(jì)算出我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比高于此值。 由于房?jī)r(jià)收入比=房?jī)r(jià)/收入，所以房?jī)r(jià)和收入的形成機(jī)制，最終決定房?jī)r(jià)收入比的比值。美國(guó)和新

2、加坡都是全世界公認(rèn)解決住房問題較好的國(guó)家，其中美國(guó)以市場(chǎng)為主導(dǎo)解決住房問題，而新加坡以政府提供“組屋”為主。本文分析了美國(guó)和新加坡低房?jī)r(jià)收入比的成因，進(jìn)而聯(lián)系我國(guó)國(guó)情，得出對(duì)我國(guó)實(shí)現(xiàn)較低房?jī)r(jià)收入比的合理建議。 全文的內(nèi)容共分為六章。第一章是緒論部分，主要說明了房?jī)r(jià)收入比問題的提出，國(guó)內(nèi)外圍繞房?jī)r(jià)收入比問題的討論。 第二章是本文的研究基礎(chǔ)：房?jī)r(jià)和收入的形成機(jī)制。這一章劃分為兩個(gè)主要部分：房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制；收入的形成機(jī)制

3、。在房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制中，首先討論了馬克思的價(jià)值理論和地租理論。馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于房地產(chǎn)商品價(jià)格構(gòu)成的研究，也是按照生產(chǎn)價(jià)格理論進(jìn)行。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)商品的價(jià)格=房地產(chǎn)商品的成本＋合理利潤(rùn)＋政府稅費(fèi)。由于地價(jià)是房地產(chǎn)商品成本的重要構(gòu)成要素之一，因此研究房地產(chǎn)價(jià)格的形成，也必須研究地租、地價(jià)理論。馬克思主義認(rèn)為，土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化，它是由地租和利息率這兩個(gè)因素決定的：土地價(jià)格與地租成正比，與利息率成反比。在這一節(jié)也介紹了

4、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于房地產(chǎn)商品價(jià)格形成的主要理論和模型，包括：新古典的均衡價(jià)格理論；短期和長(zhǎng)期的單一市場(chǎng)均衡模型；政府定價(jià)模型。在第二節(jié)中，討論了收入的形成機(jī)制。本文所指的收入，主要指工資收入。馬克思認(rèn)為，工資是勞動(dòng)力的價(jià)值或價(jià)格的轉(zhuǎn)化形式，“和其他商品不同，勞動(dòng)力的價(jià)值規(guī)定包含著一個(gè)歷史的和道德的要素①”，是資本家階級(jí)和全體工人即工人階級(jí)之間斗爭(zhēng)的結(jié)果。這一節(jié)同時(shí)介紹了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究成果，主要介紹了生存工資理論、邊際生產(chǎn)力分配理論、均衡工

5、資理論和非競(jìng)爭(zhēng)性工資決定理論。 第三章分析了美國(guó)低房?jī)r(jià)收入比的成因。美國(guó)是世界上最大的發(fā)達(dá)國(guó)家，也是解決住房問題較好的國(guó)家之一，美國(guó)一些著名城市的房?jī)r(jià)收入比均在3左右。本章第一節(jié)利用美國(guó)1963至2005年中等住宅價(jià)格和中等家庭年收入數(shù)據(jù)做了計(jì)量分析。Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)的結(jié)果顯示：在美國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行中，“收入增長(zhǎng)”不是“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)”的成因；但是“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)”是“收入增長(zhǎng)”的原因，或者說房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將導(dǎo)致收入增長(zhǎng)。這正是美國(guó)維持較低

6、房?jī)r(jià)收入比的原因。第二節(jié)介紹了美國(guó)的工資集體談判機(jī)制。文章認(rèn)為，正是這種集體談判機(jī)制，使美國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)能傳遞給工資增長(zhǎng)，能夠解釋計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)得出的結(jié)論。 第四章分析了新加坡低房?jī)r(jià)收入比的成因。新加坡是世界上公認(rèn)的解決住房問題較好的國(guó)家之一，其人均居住面積是香港的2倍多，比日本大30％，基本實(shí)現(xiàn)了其建國(guó)初期提出的“居者有其屋”計(jì)劃。本章第一節(jié)，介紹了新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。新加坡政府修建了大量公共組屋：對(duì)低收入階層提供出租組屋；對(duì)廣大

7、的中等收入階層提供可供購買的組屋；對(duì)高收入群體采用“有益的疏忽”，讓他們自行購置市場(chǎng)提供的私宅。第二節(jié)分析新加坡實(shí)現(xiàn)低房?jī)r(jià)收入比的原因。由于新加坡約80％的家庭都住在組屋中，而組屋由政府法定機(jī)構(gòu)——建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建造、銷售與物業(yè)管理，所以政府可以通過制定組屋價(jià)格實(shí)現(xiàn)合理的房?jī)r(jià)收入比。 第五章得出美國(guó)、新加坡經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示。第一節(jié)分析了我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的現(xiàn)狀及其成因。目前我國(guó)普通老百姓購房壓力較大，理論計(jì)算也表明我國(guó)房?jī)r(jià)收入

8、比明顯高于3～5倍的國(guó)際合理區(qū)間。從數(shù)學(xué)關(guān)系看，房?jī)r(jià)收入比=房?jī)r(jià)/收入，比值偏高的最根本原因是房?jī)r(jià)和收入沒有“和諧增長(zhǎng)”。文章分析了房?jī)r(jià)相對(duì)收入增長(zhǎng)過快的原因：首先反駁了利用我國(guó)住宅需求旺盛來解釋我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的觀點(diǎn)；繼而通過分析認(rèn)為，我國(guó)商品房地價(jià)的快速增長(zhǎng)，以及地價(jià)和政府征收的稅費(fèi)在房地產(chǎn)價(jià)格中占據(jù)相當(dāng)大的比例，是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)相對(duì)收入增長(zhǎng)過快的基本原因。接著也分析了收入增長(zhǎng)相對(duì)過慢的原因：認(rèn)為我國(guó)的勞動(dòng)力市場(chǎng)可以分成高級(jí)勞動(dòng)力市場(chǎng)和普

9、通勞動(dòng)力市場(chǎng)，處于普通勞動(dòng)力市場(chǎng)的勞動(dòng)力可替代性強(qiáng)——尤其是在我們這樣一個(gè)人口大國(guó)，這種狀況導(dǎo)致普通勞動(dòng)力市場(chǎng)上，單個(gè)勞動(dòng)力由于個(gè)體力量太弱，難以和企業(yè)通過談判商議工資，因此他們很難做到要求自己的工資收入和物價(jià)、房?jī)r(jià)等同步提高。 第五章第二節(jié)分析美國(guó)、新加坡經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示。美國(guó)經(jīng)驗(yàn)告訴我們：從長(zhǎng)期來看，在我國(guó)建立工資集體談判制度能夠使工資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)相協(xié)調(diào)。而新加坡政府擁有全國(guó)70％以上的土地，與我國(guó)城市土地供給政府壟斷的狀

10、況相類似；我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房類似新加坡的公共租屋。新加坡經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示是：大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房能在現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)較合理房?jī)r(jià)收入比。第三節(jié)提出對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策的建議：推廣工資集體談判與發(fā)展政策性住房相結(jié)合。在大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較成熟的國(guó)家，工資集體談判是一種比較成熟、也比較好的工資增長(zhǎng)機(jī)制。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，完善的工資集體談判制度，能夠?qū)崿F(xiàn)較合理的房?jī)r(jià)收入比。但是建立較完善的工資集體談判制度是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，所以在現(xiàn)階段有必要針對(duì)中等收入階層發(fā)展政策

11、性住房。本文認(rèn)為針對(duì)中等偏低收入家庭應(yīng)該發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，針對(duì)中等偏高收入家庭可以發(fā)展“兩限房”。 第六章是本文研究的結(jié)論。我國(guó)目前房?jī)r(jià)收入比偏高，普通居民買房困難，要實(shí)現(xiàn)較低的房?jī)r(jià)收入比，一方面可以抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，一方面可以加快居民收入增長(zhǎng)。而建立較完善的工資集體談判制度將是一個(gè)長(zhǎng)期過程，在現(xiàn)階段，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限房”是實(shí)現(xiàn)較合理房?jī)r(jià)收入比的權(quán)益之計(jì)。 本文的創(chuàng)新之處在于，從房?jī)r(jià)收入比的角度切入研究房地產(chǎn)問題，分

12、析了美國(guó)和新加坡實(shí)現(xiàn)低房?jī)r(jià)收入比的原因。其中對(duì)美國(guó)“房?jī)r(jià)”與“收入”數(shù)據(jù)的計(jì)量分析，得出美國(guó)實(shí)現(xiàn)低房?jī)r(jià)收入比的經(jīng)驗(yàn)是“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)→工資增長(zhǎng)”，背后的作用機(jī)制是工資集體談判制度；而對(duì)新加坡經(jīng)驗(yàn)的分析表明，大力發(fā)展類似我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的“組屋”，是新加坡實(shí)現(xiàn)低房?jī)r(jià)收入比的關(guān)鍵因素。最后借鑒美國(guó)和新加坡經(jīng)驗(yàn)，提出我國(guó)當(dāng)前應(yīng)該努力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限房”。這些研究和結(jié)論在以往的文獻(xiàn)中比較少見。 由于個(gè)人能力有限，文章仍存在一些不盡如人意的