中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問(wèn)題的實(shí)證分析.pdf

1、近幾年，學(xué)者們圍繞中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的問(wèn)題展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)論。筆者認(rèn)為，爭(zhēng)論如此激烈主要原因是從不同角度考慮的房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法會(huì)產(chǎn)生不同的檢測(cè)結(jié)果，而一些檢測(cè)方法并未反映房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)。本文在國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，闡述了房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)是基于投機(jī)、理性和非理性因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與其基礎(chǔ)價(jià)值的過(guò)度偏離。并從這一基點(diǎn)出發(fā)，運(yùn)用單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法，對(duì)中國(guó)大陸35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，判斷房地產(chǎn)泡沫

2、的存在性。 檢驗(yàn)過(guò)程中，除廣州市的市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格不是同階單整，無(wú)法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)外，其他34個(gè)主要大中城市均可用此種方法判定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。檢驗(yàn)結(jié)果表明，太原、銀川、石家莊、寧波、南昌、濟(jì)南、重慶和烏魯木齊八個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，其他26個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有泡沫存在，說(shuō)明中國(guó)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫已是比較普遍的現(xiàn)象。 本文除引言和結(jié)論外，共分為三部分： 第一部分，文獻(xiàn)綜述。首先介紹世界各國(guó)學(xué)

3、者給資產(chǎn)泡沫下的定義，從深層次挖掘資產(chǎn)泡沫的本質(zhì)。其次，介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的檢測(cè)方法，并對(duì)這些方法作以分析評(píng)價(jià)。最后，是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析的綜述。 第二部分，方法論。重點(diǎn)闡述單位根——協(xié)整檢驗(yàn)的方法。介紹房地產(chǎn)理論價(jià)格的計(jì)算方法，并重點(diǎn)介紹收益還原法計(jì)算理論價(jià)格的方法和步驟。 第三部分，實(shí)證分析。運(yùn)用房地產(chǎn)的租金價(jià)格計(jì)算理論價(jià)格，運(yùn)用單位根和協(xié)整檢驗(yàn)法對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市的市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格序列進(jìn)行檢驗(yàn)，得出我國(guó)大中