我國(guó)貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格有效性研究[畢業(yè)論文]

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0_ _屆）</b></p><p>　　我國(guó)貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格有效性研究</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級(jí)

2、 金融學(xué) </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號(hào) </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　目 錄</b

3、></p><p><b>　　摘要 </b></p><p><b>　　關(guān)鍵詞</b></p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Key words </p><p>　　1 研究背景與意義3</p&g

4、t;<p>　　2貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制理論3</p><p>　　2.1利率傳導(dǎo)機(jī)制4</p><p>　　2.2信貸傳導(dǎo)機(jī)制5</p><p>　　2.3資產(chǎn)組合傳導(dǎo)機(jī)制5</p><p>　　2.4匯率傳導(dǎo)機(jī)制6</p><p>　　3 我國(guó)貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性6</

5、p><p>　　3.1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀6</p><p>　　3.1.1近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速6</p><p>　　3.1.2經(jīng)濟(jì)適用房與商品房發(fā)展不平衡7</p><p>　　3.1.3房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，供小于需8</p><p>　　3.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金過(guò)度依賴銀行貸款8&

6、lt;/p><p>　　3.1.5房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響9</p><p>　　3.2我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響9</p><p>　　3.2.1貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的利率效應(yīng)10</p><p>　　3.2.2貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格貨幣效應(yīng)11</p><p>　　4 我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影

7、響的實(shí)證分析12</p><p>　　4.1 數(shù)據(jù)來(lái)源及變量選擇12</p><p>　　4.2 實(shí)證模型與檢驗(yàn)13</p><p>　　4.3 實(shí)證結(jié)果及分析14</p><p><b>　　4.4 結(jié)論14</b></p><p>　　5 提高貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響效率的建議14

8、</p><p>　　5.1貨幣政策應(yīng)緊密關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)并作出適當(dāng)反應(yīng)14</p><p>　　5.2我國(guó)貨幣政策中介目標(biāo)應(yīng)逐步從貨幣供應(yīng)量轉(zhuǎn)向利率15</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)16</b></p><p>　　致謝錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。</p><p>　　摘 要：自199

9、8年住房分配體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，并伴隨著全國(guó)房?jī)r(jià)的普遍上漲，由此出現(xiàn)了投機(jī)炒作現(xiàn)象，價(jià)格非理性上漲等問(wèn)題。而2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)尤為迅猛。由于有效的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制是貨幣政策成功實(shí)施的基礎(chǔ)，因此在這一背景下研究我國(guó)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。</p><p>　　本文以我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的有效性為研究對(duì)象，對(duì)我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的有效性進(jìn)行分析。首先在理論上

10、分析貨幣政策是如何作用于房地產(chǎn)價(jià)格。接著運(yùn)用實(shí)證分析方法分析貨幣政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。從實(shí)證分析的結(jié)果可以看出，貨幣政策雖然對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有一定的調(diào)控作用，但整體調(diào)控效果不理想。因此本文從貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的有效性的角度出發(fā)提出相關(guān)的對(duì)策建議，提高我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效性。</p><p>　　關(guān)鍵字 房地產(chǎn)價(jià)格；貨幣政策；傳導(dǎo)機(jī)制</p><p>　　Abstr

11、act：Since the housing distribution system reform in China in 1998,there is a rapid development of China's real estate market，at the same time there is a general rise in house prices nationwide, so some problems appe

12、ared such as the phenomenon of speculation, irrational price increases and so on. While The gains in the real estate market in 2010 was particularly rapid. Because sensitive and effective monetary policy transmission mec

13、hanism is the basis for the successful implementation of mo</p><p>　　In this paper, real estate prices of the monetary policy transmission effects as the research object , I analyze the validity that monetar

14、y policy affect on real estate prices . First, I analyze how monetary policy play role in real estate prices in the theoretical. Then, I use empirical analysis to study the effect which monetary policy make on the real e

15、state market prices. From the empirical analysis of the results it can be seen that monetary policy plays some regulation effect on real estat</p><p>　　Key Word : Monetary policy; Monetary policy; Transmissi

16、on Mechanism</p><p><b>　　1 研究背景與意義</b></p><p>　　伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不但得到了同步的極大發(fā)展，而且其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也在逐步加深，使得房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與GDP之間逐漸呈現(xiàn)出一種正相關(guān)關(guān)系，因而從房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上可以看出宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。房地產(chǎn)價(jià)格不僅有著自身的發(fā)展趨勢(shì)和方向，還因?yàn)榕c銀行、股票等

17、資本市場(chǎng)之間的間接聯(lián)系而影響到資金在不同市場(chǎng)的流向和價(jià)格。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策影響的深入，貨幣的供給與需求會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大和價(jià)格水平的不斷變動(dòng)而受到波動(dòng)，貨幣政策的制定、執(zhí)行及傳導(dǎo)效率也隨之受到不同程度的影響。由此我們可以看出，在制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策特別是貨幣政策時(shí)，不能僅僅關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格本身，而應(yīng)該重視房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)以及如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)調(diào)控。</p><p>　　當(dāng)下我國(guó)處于發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，金融需

18、要改革和進(jìn)行深化是大勢(shì)所需，而目前貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制是以信貸機(jī)制和利率機(jī)制為主的運(yùn)作方式。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，正處于一個(gè)極速增長(zhǎng)階段，其市場(chǎng)化程度隨之提高，并且逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，在現(xiàn)行的貨幣政策背景下，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該得到足夠重視。貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制由于傳導(dǎo)主體和傳導(dǎo)媒介在數(shù)量上的增多而使得運(yùn)行產(chǎn)生多樣化，進(jìn)而導(dǎo)致中央銀行的貨幣政策不能夠按照預(yù)定的情形進(jìn)行實(shí)施。因而，進(jìn)一步加深對(duì)我國(guó)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)

19、機(jī)制和效應(yīng)的研究，對(duì)于改善金融宏觀調(diào)控政策以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有著重要的意義。</p><p>　　在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2002年下半年開(kāi)始進(jìn)入了一輪的上升通道，到2007年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了大漲，2008年的金融危機(jī)沒(méi)有真正打壓到房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)雖一路波動(dòng)，但穩(wěn)中有升。居高不下的房?jī)r(jià)，對(duì)于一二線城市的百姓造成了巨大的購(gòu)房壓力，不合理的房?jī)r(jià)讓民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控的呼吁聲不斷。中國(guó)的第二輪宏

20、觀調(diào)控是從2004年開(kāi)始進(jìn)行的，但其效果并不理想；2007年底央行實(shí)施的從緊貨幣政策，把一路瘋漲的房?jī)r(jià)給暫時(shí)止住了；而2008年的一場(chǎng)金融危機(jī)，全球各國(guó)極度寬松的貨幣政策及我國(guó)適度寬松的貨幣政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房?jī)r(jià)的飆升一路綠燈。而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近幾年所呈現(xiàn)出的快速上升趨勢(shì)從宏觀方面或微觀方面對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)產(chǎn)生了一定的負(fù)面作用。</p><p>　　在這樣的背景下，將對(duì)貨幣政策的研究轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的關(guān)注，對(duì)貨幣

21、政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制中的利率、信貸、資產(chǎn)組合和匯率傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析，并結(jié)合最近一段時(shí)間的貨幣政策，對(duì)貨幣政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中所發(fā)揮的影響，進(jìn)行細(xì)致的研究，通過(guò)實(shí)證分析研究試圖找到影響貨幣政策中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大的因素，同時(shí)提出適當(dāng)?shù)慕ㄗh，意義重大。如何通過(guò)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控，并使其既發(fā)揮在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，同時(shí)又能防止其大起大落，能夠?qū)崿F(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)的健康發(fā)展在當(dāng)前就顯得非常的必要。</p><

22、;p>　　2貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制理論</p><p>　　在研究貨幣政策有效性中貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制是一個(gè)重要的部分。在現(xiàn)實(shí)操作中，由于各個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融主體、客體，金融結(jié)構(gòu)和制度，以及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期的不同，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制具有很強(qiáng)的地域性和時(shí)間性，也就是說(shuō)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制在各個(gè)時(shí)期、各個(gè)國(guó)家貨幣政策制定和研究中一直是一個(gè)常新的研究主題。房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年的飛速發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)重要的民

23、生問(wèn)題――買房成了一般居民最主要的負(fù)擔(dān)。由此，貨幣政策理論上是可以通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)左右整個(gè)金融市場(chǎng)的發(fā)展。</p><p>　　貨幣政策在貨幣因素與實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著不可比擬的中介作用。它是指貨幣當(dāng)局運(yùn)用一定的貨幣政策工具，影響中介指標(biāo)進(jìn)而使微觀實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期政策目標(biāo)的傳導(dǎo)途徑與作用機(jī)理，是貨幣政策有效的基礎(chǔ)。而所謂貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制指的是中央銀行運(yùn)用貨幣政策工具影響房地產(chǎn)價(jià)格

24、從而實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)的整個(gè)作用過(guò)程,即貨幣政策各項(xiàng)措施的實(shí)施如何通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格引發(fā)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中各種經(jīng)濟(jì)變量的一系列變化,從而影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。</p><p>　　實(shí)際上，貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制包括貨幣政策如何傳導(dǎo)到房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格如何將貨幣政策傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中這前后兩個(gè)相關(guān)關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)。本文主要從貨幣政策是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格入手，研究貨幣政策如何有效地影響房地產(chǎn)價(jià)格.</p><p&g

25、t;　　貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制主要有以下四個(gè)途徑：利率途徑、信貸途徑、資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑、匯率途徑。下面具體分析貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)，并對(duì)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)進(jìn)行總結(jié)。</p><p><b>　　2.1利率傳導(dǎo)機(jī)制</b></p><p>　　貨幣政策中，利率是作為中介目標(biāo)，而房地產(chǎn)業(yè)是受利率變動(dòng)影響最大的行業(yè)之一。</p><

26、;p>　　利率對(duì)購(gòu)房者和投資者的影響</p><p>　　由于大多數(shù)消費(fèi)者缺乏一次性付款的交易能力,而采用抵押貸款的方式購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn),即消費(fèi)者以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押物,向住房公積金管理機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)房貸款,并在約定的期限內(nèi)按貸款合同的規(guī)定償還本金和利息。利率的變化會(huì)直接影響消費(fèi)者的還貸額，進(jìn)而影響其購(gòu)房成本。而購(gòu)房成本的變動(dòng)會(huì)對(duì)購(gòu)房者和持幣觀望者造成一定的場(chǎng)外影響，使一些消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一些消費(fèi)者退

27、出房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的發(fā)生變化,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的相應(yīng)變動(dòng)。</p><p>　　2、利率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響</p><p>　　由于利率的變化會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷加速開(kāi)發(fā)投資的動(dòng)力源泉是居民對(duì)房地產(chǎn)旺盛的需求，然而宏觀調(diào)控中信貸措施的嚴(yán)格控制所帶來(lái)的資金緊張是開(kāi)發(fā)商們面臨的最大問(wèn)題。所以在銀行系統(tǒng)融不到資金的情況下，一部分開(kāi)發(fā)商不得不在銀行系統(tǒng)外以

28、更高的成本融資，這就增加了房地產(chǎn)的投資成本。因此，利率的增加會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資成本，而增加了成本一方面會(huì)直接造成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，另一方面會(huì)降低房地產(chǎn)的供給量，然而這一變化有一定的滯后性。</p><p>　　因此，貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的利率途徑可以表述為：利率提高時(shí)，消費(fèi)者的還款額增加，一部分消費(fèi)者會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成對(duì)房地產(chǎn)的需求下降，其將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，即：利率↑→住房貸款成本↑→房地產(chǎn)

29、需求↓→房地產(chǎn)價(jià)格↓。而同時(shí)，伴隨著利率上升，資本的機(jī)會(huì)成本上升，獲利空間縮小，一方面開(kāi)發(fā)商會(huì)把增加的籌資成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，即：利率↑→開(kāi)發(fā)商籌資成本↑→房地產(chǎn)價(jià)格↑，另一方面一部分投機(jī)資金會(huì)為了尋求更高回報(bào)率而離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)供給的下降，即：利率↑→開(kāi)發(fā)商籌資成本↑→房地產(chǎn)供給↓。利率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響將取決于需求和供給孰強(qiáng)孰弱。</p><p><b>　　2.2信

30、貸傳導(dǎo)機(jī)制</b></p><p>　　在二級(jí)銀行體制下，中央銀行通過(guò)運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金等貨幣政策工具來(lái)改變貨幣供應(yīng)量，這會(huì)改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進(jìn)而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會(huì)影響房地產(chǎn)貸款的可獲得性從而增減房地產(chǎn)的有效需求，導(dǎo)致其價(jià)格的相應(yīng)變化。</p><p>　　因此，貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的信貸途徑可以表述為：如果央行采

31、取寬松的貨幣政策，通過(guò)買入有價(jià)證券、增加在貸款等方式增加貨幣供給量，這會(huì)增加銀行的存款和準(zhǔn)備金，其放貸的能力也隨之提高，這樣房貸增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求得到了擴(kuò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。反之則反。這一傳導(dǎo)過(guò)程如下：</p><p><b>　　房地產(chǎn)需求↑</b></p><p>　　貨幣供給量↑→ 房地產(chǎn)貸款↑ 房地產(chǎn)價(jià)格變化&l

32、t;/p><p><b>　　房地產(chǎn)供給↑</b></p><p>　　2.3資產(chǎn)組合傳導(dǎo)機(jī)制</p><p>　　貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)一起共同組成了投資者的資產(chǎn)組合。理性投資者會(huì)根據(jù)不同資產(chǎn)的收益、風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性的變化，調(diào)整組合中各種資產(chǎn)的比例，以達(dá)到投資效用的最大化。如果央行實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，那么貨幣資產(chǎn)的

33、收益率下降、邊際效用降低，原有資產(chǎn)組合的均衡被打破，投資者會(huì)減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價(jià)格上升。此外，股票對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分為替代效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)股票價(jià)格上漲時(shí)，投資股票的收益率將大于投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益率，部分資金就會(huì)由房地產(chǎn)市場(chǎng)流向股票市場(chǎng)，即替代效應(yīng)。當(dāng)股票價(jià)格下跌時(shí)，持股者的財(cái)富減少，消費(fèi)減少，他們對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)下降，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，即財(cái)富

34、效應(yīng)。這一傳導(dǎo)過(guò)程如下所示：貨幣供應(yīng)量↑→利率↓→貨幣資產(chǎn)收益、邊際效益↓→房地產(chǎn)投資性需求↑→房地產(chǎn)價(jià)格↑。</p><p><b>　　2.4匯率傳導(dǎo)機(jī)制</b></p><p>　　房地產(chǎn)作為投資品有著消費(fèi)品的必須性，作為消費(fèi)品又有著投資品折舊率低的特征和保值性。也正因?yàn)槿绱?，資產(chǎn)市場(chǎng)上匯率的變化通過(guò)多個(gè)渠道影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。匯率和房地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)有一系列的

35、復(fù)雜機(jī)制。具體表現(xiàn)在：當(dāng)東道國(guó)貨幣具有升值預(yù)期或持續(xù)升值時(shí)，投資者首先把外幣兌換成東道國(guó)貨幣并在東道國(guó)購(gòu)置房地產(chǎn)，等東道國(guó)貨幣升值后，投資者再將持有房地產(chǎn)在價(jià)格上漲后出售，并兌換成外幣，就可得到貨幣升值以及房地產(chǎn)價(jià)格上漲兩方面收益。由于房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)較難增加，這種房地產(chǎn)投機(jī)需求勢(shì)必拉高房地產(chǎn)價(jià)格。相反，當(dāng)東道國(guó)貨幣發(fā)生貶值時(shí)，這些投機(jī)者將拋售持有的房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。</p><p>　　結(jié)合以上關(guān)于

36、貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的分析，可以看出對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最大的是貨幣供應(yīng)量和利率。一方面貨幣供應(yīng)量的多少會(huì)影響利率的高低，進(jìn)而通過(guò)利率途徑和資產(chǎn)組合傳導(dǎo)途徑影響房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面貨幣供應(yīng)量的多少又會(huì)影響銀行可貸資金的多少，進(jìn)而影響信貸途徑，影響房地產(chǎn)價(jià)格。貨幣供應(yīng)量是影響房?jī)r(jià)的最根本因素，不一定就直接以M1、M2的多少來(lái)影響房?jī)r(jià)。在分析貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響時(shí)，還要結(jié)合當(dāng)前的貨幣政策。存款準(zhǔn)備金率可以直接影響資金的流動(dòng)性，在貨幣供

37、應(yīng)量大的時(shí)候存款準(zhǔn)備金率不高，房地產(chǎn)商可貸資金也不會(huì)很高。當(dāng)前國(guó)家就調(diào)控房?jī)r(jià)出臺(tái)了相關(guān)政策，限制房地產(chǎn)貸款的額度，貸款條件及貸款利率，解決了以往“一刀切”對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯的局面，更加有效的控制房?jī)r(jià)的上升，其有效性在后文將進(jìn)行實(shí)證分析。而利率是影響房?jī)r(jià)的直接因素，一方面它能通過(guò)利率途徑直接影響房?jī)r(jià)，另一方面可以通過(guò)資產(chǎn)組合途徑間接的影響房?jī)r(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)影響之大是其他因素?zé)o法比擬的。近年來(lái)，匯率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用，其對(duì)房地產(chǎn)

38、價(jià)格的影響也逐漸擴(kuò)大，在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，我們可以把匯率當(dāng)做利率的外延來(lái)考慮。從貨幣角度，利率是某種貨幣價(jià)格的</p><p>　　3 我國(guó)貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性</p><p>　　3.1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀</p><p>　　3.1.1近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速</p><p>　　隨著1998年7月《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深

39、化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的公布實(shí)施，由此拉開(kāi)了中國(guó)住房制度改革的大幕。近幾年房?jī)r(jià)的飆升讓百姓怨聲不迭，并成為了最受關(guān)注的新聞話題之一。表1為我國(guó)1998-2008年按用途劃分商品房平均銷售價(jià)格，1998年至2003年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格只增加了296元/平方米，總變化率為14.34％，變化較小，而1999年商品房?jī)r(jià)格上漲率分別為1999年0.48%，2000年2.9%，2001年2.7%，2002年3.7%，2003年4.8%

40、。而在全面實(shí)施“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”的國(guó)發(fā)18號(hào)文之后，2004年商品房平均銷售價(jià)格比2003年上漲419元，一年的上漲率達(dá)到17.8%，2005年增幅為14.0%，2006年增幅為6.3%，2007年增幅為14.76%，2008年跌幅為1.66％。2004年、2005年和2007年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度之快，令人震驚。從地方房?jī)r(jià)來(lái)看，在2004年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為二位數(shù)的省市達(dá)到23個(gè)，除了黑龍江、江西、湖南、遼寧、北京、寧夏、陜西、西

41、藏、新疆之外，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍高速上升。</p><p>　　表1我國(guó)按用途分商品房屋平均銷售價(jià)格</p><p>　　資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2009</p><p>　　3.1.2經(jīng)濟(jì)適用房與商品房發(fā)展不平衡</p><p>　　如表2所示，2000一2007年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積逐年增加百來(lái)平方，速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于商品房的銷售面積每年增加額，其占

42、商品房銷售面積的比重呈下降趨勢(shì)，由2000年的20.17%下降至2007年的4.53%；與此同時(shí)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占房地產(chǎn)投資完成額的比重逐年以約1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度下降，由2000年的10.87%跌到了2008的3.11%。任其發(fā)展下去的話，國(guó)家出臺(tái)有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)措施真的難逃“雷聲大，雨點(diǎn)小”的境遇。</p><p>　　表2 2000一2008年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積與投資完成額(單位:萬(wàn)平方米

43、;億元)</p><p>　　資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2009</p><p>　　3.1.3房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，供小于需</p><p>　　住房特別是中小套型住房供應(yīng)總量不足。據(jù)統(tǒng)計(jì),在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中,套型建筑面積在90平方米以下的住房面積2006年初所占比重為19.18%,2007年10月份為25.77%上升，雖有增長(zhǎng)，但幅度很小,距現(xiàn)行政策

44、規(guī)定的目標(biāo)還有很大的差距。另外，我國(guó)已進(jìn)入了城市化加速發(fā)展時(shí)期，這意味著將會(huì)有更多的人住到城市里，由此帶來(lái)的購(gòu)房需求不可忽視。</p><p>　　3.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金過(guò)度依賴銀行貸款</p><p>　　作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要大量的資金。如表3所示，全國(guó)房地產(chǎn)2000－2007年開(kāi)發(fā)投資資金的主要來(lái)源如下：主要資金來(lái)源是定金及預(yù)付款，但其比例有逐年下降的趨勢(shì)，從2

45、000年的35.91%降到2007年的28.36%。相應(yīng)的其自籌資金所占比例有所上升，2004年后此比例達(dá)到了30%以上。而國(guó)內(nèi)貸款所占比例呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，但幅度不大，這和最近幾年國(guó)家貨幣政策的松緊有著緊密的關(guān)系。</p><p>　　事實(shí)上，由于房地產(chǎn)公司大部分是項(xiàng)目公司，它們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售交接完畢后就能注銷，存在時(shí)間較短，而一旦這樣的公司舉債數(shù)目超過(guò)自己的負(fù)債能力，必然存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，并會(huì)給銀行帶來(lái)巨大的壞、呆

46、賬風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)造成銀行對(duì)其整個(gè)行業(yè)信用的不相信，最終導(dǎo)致失去銀行這一籌資渠道，造成資金鏈斷裂。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)度依賴銀行信貸存在著嚴(yán)重隱患。</p><p>　　表3 2000一2007年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的主要來(lái)源(單位:億元)</p><p>　　資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2008，Wind資訊</p><p>　　3.1.5房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生負(fù)

47、面影響</p><p>　　從宏觀和微觀兩個(gè)方面來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響。從宏觀上說(shuō)：首先，2008年的金融危機(jī)使得全球經(jīng)濟(jì)低迷，失去投資領(lǐng)域的外國(guó)投資者發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)居然在一片低迷中仍能保持5％以上的增長(zhǎng)率，之后大量熱情涌入。為了維持匯率，央行不斷投放基礎(chǔ)貨幣，帶來(lái)的就是2010年的通貨膨脹及房?jī)r(jià)的再次走高，這無(wú)疑是一個(gè)惡性循環(huán)。再次，房地產(chǎn)價(jià)格的高漲將使銀行面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。如

48、上文所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金過(guò)度依賴銀行貸款，銀行參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)盈利的增加，更大的投資者進(jìn)入之一行業(yè)，使得銀行信貸資金規(guī)模逐步擴(kuò)大，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也日益加大。從微觀上說(shuō)：房地產(chǎn)價(jià)格的上漲更多的是使百姓的購(gòu)房壓力增大，擠占了百姓對(duì)其他商品的消費(fèi)，使得貧富懸殊擴(kuò)大，這將不利于國(guó)家的穩(wěn)定，社會(huì)的和諧。</p><p>　　3.2我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響</p>

49、<p>　　2007年至2010年隨著房?jī)r(jià)的上漲，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)貨幣政策，并對(duì)控制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲起到了一定的作用。</p><p>　　其中09年的調(diào)控最為嚴(yán)厲。2009年在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策之下，樓市呈現(xiàn)出一番欣欣向榮的局面，為了調(diào)控房?jī)r(jià)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，國(guó)家打出了組合拳。第一拳，2009年12月6日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房

50、消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。第二拳，12月14日國(guó)務(wù)院要求遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并出臺(tái)“國(guó)四條”。第三拳， 12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，打擊開(kāi)發(fā)商囤地炒地，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。 第四拳，2010年1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，即“

51、國(guó)十一條”，規(guī)范央企投資房產(chǎn)并規(guī)定二套房首付不能低于40％，以促進(jìn)樓市健康發(fā)展。第五拳，2010年1月12日央行首次提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，收縮信貸，預(yù)計(jì)此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可一次性凍結(jié)資金約3000億元。</p><p>　　經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅升中趨穩(wěn)。貨幣政策的松緊不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就有所不同。可見(jiàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格影響不小。</p><p>　　3.2.1貨

52、幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的利率效應(yīng)</p><p>　　2007－2010年間我國(guó)出臺(tái)的貨幣政策可以分為三個(gè)階段:(1)2007一2008年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了通貨膨脹趨勢(shì)。央行開(kāi)始執(zhí)行從緊的貨幣政策，旨在穩(wěn)定金融，遏制物價(jià)上漲、股市“泡沫”。此間，央行連續(xù)10次提高了法定存款準(zhǔn)備金率，累計(jì)提高了5.5個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此，截至2007年12月中旬，央行一年內(nèi)連續(xù)6次提高了存貸款利率，使得銀行利率幾乎翻了一番。2008

53、年上半年繼續(xù)奉行2007年緊縮的貨幣政策，連續(xù)6次提高法定存款準(zhǔn)備金率，累計(jì)提高了3個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì);(2)2008年下半年一2009年底，國(guó)際金融危機(jī)的來(lái)臨，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪的經(jīng)濟(jì)低迷。為了拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，央行轉(zhuǎn)而執(zhí)行適度寬松的貨幣政策。2008年09月25日下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，之后連續(xù)2次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，中小金融機(jī)構(gòu)累計(jì)下調(diào)了2個(gè)百分點(diǎn)，大型金融金融機(jī)構(gòu)累計(jì)下調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，下調(diào)一年期存款利率共計(jì)

54、1.89個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款利率共計(jì)2.16個(gè)百分點(diǎn)。除此之外，11月27日、12月22日兩次下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。面對(duì)危機(jī)四伏的現(xiàn)狀，政府又制定出臺(tái)了十大措施季兩年4萬(wàn)億元的刺激經(jīng)</p><p>　　圖1顯示了2007-2010年房地產(chǎn)價(jià)格和利率的變化趨勢(shì)（橫坐標(biāo)數(shù)字依次表示2007－2010年共16個(gè)季度，相關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)表4）。其中，利率以一年期實(shí)際存款利率表示，房地產(chǎn)價(jià)格以商品房銷售價(jià)格數(shù)表示。總

55、的來(lái)說(shuō)，2007年－2010年，一年期的存款利率不斷的走高，同時(shí)，商品房銷售價(jià)格指數(shù)相應(yīng)的出現(xiàn)了走低；2008年受金融危機(jī)的影響，年末降息后，商品房?jī)r(jià)格指數(shù)慢慢開(kāi)始小幅度的上升?？梢?jiàn)，短期內(nèi)，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大，存在滯后性，但在中長(zhǎng)期，房地產(chǎn)價(jià)格和利率呈現(xiàn)出較為明顯的負(fù)相關(guān)性。</p><p>　　圖1 利率與房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)圖（2007年1季度－2010年4季度）</p><p>

56、;　　3.2.2貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格貨幣效應(yīng)</p><p>　　現(xiàn)階段我國(guó)的貨幣供應(yīng)量劃分為三個(gè)層次：（1）M0即流通中現(xiàn)金；（2）狹義貨幣M1，即M0+可開(kāi)支票進(jìn)行支付的單位活期存款；（3）廣義貨幣M2，即M1+居民儲(chǔ)蓄存款+單位定期存款+單位其他存款+證券公司客戶保證金。其中，M2涉及的范圍最廣，主要用于判斷整體社會(huì)資金量的多少。</p><p>　　圖2為2007－2010年房地產(chǎn)

57、價(jià)格和貨幣供應(yīng)量的變化趨勢(shì)圖（橫坐標(biāo)數(shù)字依次表示2007－2010年共16個(gè)季度，相關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)表4）。其中，選取廣義貨幣供應(yīng)量M2為貨幣供應(yīng)量，用商品房銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)表示房地產(chǎn)價(jià)格。雖然2007年－2008年M2與房地產(chǎn)價(jià)格之間呈現(xiàn)為輕微的正相關(guān)，但在其他的時(shí)期內(nèi)兩者為負(fù)相關(guān)關(guān)系。總的來(lái)說(shuō)，兩者的相關(guān)性不明顯。這表明貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用不大，其不是影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的最主要因素。同樣的，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)影響存在滯后性。

58、</p><p>　　圖2 M2與房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)圖,（2007年1季度－2010年4季度）</p><p>　　4 我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析 </p><p>　　當(dāng)前中國(guó)人民銀行實(shí)施的貨幣政策想要影響房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，其既可以通過(guò)變動(dòng)利率，通過(guò)利率傳導(dǎo)機(jī)制和資產(chǎn)組合效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，也可以通過(guò)調(diào)整貨幣供應(yīng)量，經(jīng)由信貸傳導(dǎo)機(jī)制和資

59、產(chǎn)組合效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。所以本節(jié)將在理論分析的基礎(chǔ)上，運(yùn)用實(shí)證分析，以利率、貨幣供應(yīng)量為研究貨幣政策傳導(dǎo)的變量來(lái)進(jìn)一步研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。</p><p>　　4.1 數(shù)據(jù)來(lái)源及變量選擇</p><p>　　本節(jié)實(shí)證分析的數(shù)據(jù)來(lái)源為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、中國(guó)人民銀行網(wǎng)站和百度網(wǎng)，數(shù)據(jù)樣本為2007年至一季度至2010年四季度的季度數(shù)據(jù)。</p><p&

60、gt;　　由于我國(guó)當(dāng)前的利率政策尚未完全放開(kāi)，利率市場(chǎng)化還有待發(fā)展，央行主要通過(guò)對(duì)利率和貨幣供給量的調(diào)整來(lái)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。而當(dāng)前我國(guó)的貨幣供給量根據(jù)流動(dòng)性的不同分為M0、M1、M2三個(gè)層次，其中M2涉及的范圍最廣，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響最為全面，因此本文以廣義貨幣供應(yīng)量M2的同比增幅作為貨幣供應(yīng)量變量，以一年期的存款利率為利率變量。為了與貨幣供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)口徑、頻率一致，本文以全國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)的同比增幅HPI作為房地產(chǎn)

61、價(jià)格變量，并將一年期名義存款利率進(jìn)行加權(quán)平均，求出季度值。由于利率和貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響存在滯后性，所以取滯后一期的廣義貨幣供應(yīng)量M2季度增長(zhǎng)率和一年期實(shí)際存款利率。進(jìn)入實(shí)證模型的各個(gè)變量都經(jīng)過(guò)了消除X一1季節(jié)調(diào)整、通貨膨脹、取對(duì)數(shù)值消除異方差影響的處理，為了簡(jiǎn)潔，直接以R、M2、HPI表示處理后的變量。各變量數(shù)據(jù)見(jiàn)表4.</p><p>　　表4貨幣政策效應(yīng)數(shù)據(jù)表 (單位:%)</p>&

62、lt;p>　　4.2 實(shí)證模型與檢驗(yàn)</p><p>　　根據(jù)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制理論分析，建立函數(shù)為</p><p>　　HPI=C+C1*R+C2*M2</p><p>　　HPI為七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)的同比增幅（上年＝100），C為隨機(jī)誤差項(xiàng)，R為一年期名義存款利率（年利率％）， M2 為貨幣供應(yīng)量的同比增幅（上年＝100）。</

63、p><p>　　運(yùn)用Eviews軟件進(jìn)行多元回歸分析，結(jié)果如下：</p><p>　　HPt=105.717-16.5142Rt-1-0.297031Mt-1 （11.44）（3.63） （0.17）</p><p>　　R2=0.819167, F=11.32492, D.W.=0.989927</p><p>

64、;　　F>F0.05(2,16-2-1)</p><p>　　4.3 實(shí)證結(jié)果及分析</p><p>　　結(jié)果顯示：方程除M2外通過(guò)了相關(guān)檢驗(yàn)，總體F檢驗(yàn)顯著，樣本決定系數(shù)R2較大，擬合度較高。M2未通過(guò)t檢驗(yàn)是可能和金融危機(jī)后美國(guó)為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大量發(fā)行美元，為保證人民幣匯率和拉動(dòng)內(nèi)需，我國(guó)也發(fā)行了大量貨幣，而房地產(chǎn)業(yè)受金融危機(jī)影響一時(shí)一蹶不振，削弱了M2對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。滯后一

65、期的廣義貨幣供應(yīng)量M2季度增長(zhǎng)率和一年期存款利率對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況起到了很好的解釋作用。具體來(lái)說(shuō)，利率和貨幣供應(yīng)量?jī)蓚€(gè)變量都與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性，然而貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較微弱，這和上文的理論分析的結(jié)論是一致的。其中，利率提高或降低一個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格將變動(dòng)16.5個(gè)單位；貨幣供應(yīng)量變動(dòng)一個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格將變動(dòng)0.3個(gè)單位，同時(shí)貨幣供應(yīng)量的t值沒(méi)通過(guò)檢驗(yàn)，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的具體影響還不能完全確定，這樣看來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)

66、價(jià)格影響最大的因素是利率，這也驗(yàn)證了上文理論與圖表分析中所得出的結(jié)論。</p><p>　　2007－2010年期間，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)輕微負(fù)相關(guān)關(guān)系，這可能與2008年金融危機(jī)打壓房市，同時(shí)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策對(duì)房市進(jìn)行打壓，使得央行增發(fā)的貨幣對(duì)房市的拉動(dòng)作用不大，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)出貨幣供應(yīng)量與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。</p><p><b>　　4.4 結(jié)論</b>

67、;</p><p>　　通過(guò)上文我們對(duì)我國(guó)貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的的定性和定量分析來(lái)看貨幣政策能通過(guò)調(diào)控利率和貨幣供給量來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，但貨幣供給量對(duì)房?jī)r(jià)的影響不明顯，作用不大，利率是貨幣政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)光靠貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果并不好，貨幣政策應(yīng)該在與產(chǎn)業(yè)政策相結(jié)合，增加與各有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通力度，整體出擊，充分發(fā)揮各部門(mén)政策工具的作用，對(duì)多種調(diào)控工具進(jìn)行協(xié)調(diào)組合，統(tǒng)籌

68、兼顧資產(chǎn)安全、信貸安全、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等各種調(diào)控目標(biāo)，正確引導(dǎo)信貸活動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用。</p><p>　　5 提高貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響效率的建議</p><p>　　5.1貨幣政策應(yīng)緊密關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)并作出適當(dāng)反應(yīng)</p><p>　　房地產(chǎn)改革之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步快速發(fā)展，其對(duì)貨幣政策的影響作用也日益顯現(xiàn)。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:①資產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展使貨幣

69、政策傳導(dǎo)主體增加，傳導(dǎo)鏈更加復(fù)雜，傳導(dǎo)的不確定性增大，在一定程度上加大了貨幣當(dāng)局制定和實(shí)施貨幣政策的難度。②在居民投資和消費(fèi)行為不夠成熟的情況下，貨幣政策的意圖可能因?yàn)樯鐣?huì)公眾非理性反應(yīng)而扭曲，也有可能更多地被房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納，而不能有效地傳導(dǎo)到實(shí)經(jīng)濟(jì)中去，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的“非理性繁榮”，形成貨幣政策傳導(dǎo)的障礙。③房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)對(duì)總需求產(chǎn)生較大影響，從而影響貨幣政策最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由此，為了解決當(dāng)前出現(xiàn)的這些問(wèn)題，央行應(yīng)該緊密關(guān)注

70、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，將房地產(chǎn)價(jià)格作為貨幣政策的參考變量，例如將房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)納入先行指數(shù)體系并編入通貨膨脹指數(shù)，給予民生更多的關(guān)注，并通過(guò)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)渠道影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，加快貨幣政策最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的步伐。與之同時(shí)，央行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)貨幣政策帶來(lái)的沖擊作出合理的反應(yīng)。央行應(yīng)當(dāng)不斷收集、處理和披露房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系，使得市場(chǎng)主體能夠?qū)κ袌?chǎng)價(jià)位和市場(chǎng)走勢(shì)作出正確的判斷，并對(duì)整個(gè)市<

71、;/p><p>　　5.2我國(guó)貨幣政策中介目標(biāo)應(yīng)逐步從貨幣供應(yīng)量轉(zhuǎn)向利率</p><p>　　目前我國(guó)的貨幣政策調(diào)控方式正從直接調(diào)控向間接調(diào)控轉(zhuǎn)變，央行選擇以貨幣供應(yīng)量為中介指標(biāo)，是我國(guó)的貨幣調(diào)控方式向市場(chǎng)化方向邁進(jìn)的重要舉措，意義重大，而且在銀行占主導(dǎo)地位、利率尚未完全市場(chǎng)化的背景下，現(xiàn)行貨幣政策以貨幣供應(yīng)量作為中介目標(biāo)，大體上還是與我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展現(xiàn)狀相符的。但中介目標(biāo)是動(dòng)態(tài)變化的，而且

72、隨著金融創(chuàng)新的發(fā)展，金融市場(chǎng)彈性加強(qiáng)，削弱了貨幣供應(yīng)量與通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的聯(lián)系，從而大大降低了以貨幣供應(yīng)量為中介目標(biāo)的貨幣政策的效率。在前文的實(shí)證分析中，得出在影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中利率的作用也要大于貨幣供應(yīng)量的的作用。因此我國(guó)貨幣當(dāng)局應(yīng)當(dāng)從現(xiàn)實(shí)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性相結(jié)合的角度考慮，對(duì)我國(guó)貨幣政策中介目標(biāo)的進(jìn)行調(diào)整和改革。</p><p>　　從短期來(lái)看，由于利率市場(chǎng)化仍在繼續(xù)，央行仍應(yīng)該選擇貨幣供應(yīng)量作為中介目標(biāo)。

73、但是，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，我國(guó)中央銀行應(yīng)當(dāng)考慮將貨幣政策中介目標(biāo)逐漸從貨幣供應(yīng)量轉(zhuǎn)向利率。由歷史經(jīng)驗(yàn)可得出，利率不只是穩(wěn)定，還具有及時(shí)性、可控性和可測(cè)性，是央行貨幣政策中最好的操作目標(biāo)。當(dāng)前我國(guó)金融創(chuàng)新不斷深化，經(jīng)濟(jì)貨幣化和市場(chǎng)化程度不斷加深，利率對(duì)貨幣政策的有效性也逐漸增強(qiáng)。從上文貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的的實(shí)證分析中也可以看出：我國(guó)目前傳導(dǎo)貨幣政策的中介變量中，利率相對(duì)于貨幣供應(yīng)量更為有效。然而利率作為中介目標(biāo)顯然是以利率市場(chǎng)化為前提和基礎(chǔ)的

74、，所以推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，提高貨幣政策中介目標(biāo)選擇的針對(duì)性和靈活性，將是未來(lái)我國(guó)貨幣政策主要調(diào)整的方向。所以本人認(rèn)為央行應(yīng)適時(shí)的將利率作為中介變量，并通過(guò)促進(jìn)利率市場(chǎng)話化進(jìn)程來(lái)提高貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的效率。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 蔡潔，我國(guó)貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制分析［N］，華北水利水電學(xué)院學(xué)報(bào)，2007，

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