房地產(chǎn)項目全過程造價研究

1、<p>　　房地產(chǎn)項目全過程造價研究</p><p>　　摘要：介紹了房地產(chǎn)項目全過程造價，分析了工程造價控制在不同階段的內(nèi)涵；以大連動力院景項目作為案例，針對房地產(chǎn)項目造價管理現(xiàn)狀，提出了在造價全過程各階段存在的問題及對策；從多方面闡述了工程造價在實際中的運用及其產(chǎn)生的效果；為有效的控制工程造價提出一系列可操作的建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程造價；全過程；控

2、制 </p><p>　　房地產(chǎn)產(chǎn)品擁有位置固定性、數(shù)量有限性、供求區(qū)域性、長期實用性、保值與增值性的幾個特點，己經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟增長的重要力量。隨著商品房交易市場化不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈。成本作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素之一，并沒有得到眾多房地產(chǎn)企業(yè)足夠的重視。 </p><p>　　一、建筑工程全過程造價確定與控制 </p><p>　

3、　1.1、全過程造價的概念 </p><p>　　房地產(chǎn)項目的造價控制不是簡單的建設(shè)實施階段的成本控制，而是從項目開發(fā)的全過程出發(fā)，最大限度利用有效的資源（人力、物力、財力），從整體上降低項目的開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學性。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，建設(shè)項目不再只是單一地作為生產(chǎn)要素投入到再生產(chǎn)過程中，進入流通領(lǐng)域的建設(shè)項目所占的比重日益增大。人們對建設(shè)項目造價的認識也進一步的深化

4、，如何以最低的成本在規(guī)定的時間開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的重要問題，也是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的基礎(chǔ)。 </p><p>　　1.2、全過程造價的基本思路 </p><p>　　全過程造價管理可以分為兩條主線：第一，從估算、概算、預算、結(jié)算的造價確定線。第二，從目標成本、合同價、預期結(jié)算價、結(jié)算價形成管控線[5]。兩條主線雖然結(jié)構(gòu)和口徑不同，

5、但通過目標成本，可將建設(shè)工程物理邏輯的動態(tài)造價和管理邏輯的動態(tài)造價相結(jié)合，可解決動態(tài)成本與合同管理不能同步的問題。 </p><p>　　二、全過程造價在房地產(chǎn)項目中的運用 </p><p>　　2.1項目構(gòu)思及可行性研究階段的造價 </p><p>　　項目構(gòu)思及可行性研究是計算工程造價的起點，各項技術(shù)經(jīng)濟分析與判斷，對該項目的工程造價有重大影響。特別是建設(shè)標準的

6、確定、建設(shè)地點的選擇、技術(shù)工藝的評選、生產(chǎn)設(shè)備的選用等，直接關(guān)系到工程造價的高低。 </p><p>　　2.2規(guī)劃設(shè)計階段的造價 </p><p>　　設(shè)計是施工項目的基石，當一份設(shè)計圖紙通過評審付諸于施工時，項目的定位及造價的概況就已經(jīng)形成。從項目銷售方面看，價格仍然是目標客戶所關(guān)注焦點之一，項目的定價又必須以項目成本為基礎(chǔ)，項目定位及造價的概況又是在項目設(shè)計階段基本成型，因此，規(guī)劃設(shè)

7、計階段的目標成本決定了項目的銷售。 </p><p>　　2.3施工階段的造價 </p><p>　　施工承包合同與工程成本核算對象之間有著非常密切的關(guān)系[7]。施工企業(yè)一般應(yīng)按照與施工圖預算相適應(yīng)的原則，以每一獨立簽訂施工承包合同的單位工程為依據(jù)，并結(jié)合企業(yè)施工組織的特點和加強工程成本管理的要求，來確定工程成本核算對象。 </p><p>　　2.4竣工驗收階段的

8、造價 </p><p>　　竣工結(jié)算是施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容，全部完成所承包的工程，經(jīng)驗收合格并符合要求后，向建設(shè)單位進行的最終工程價款結(jié)算。經(jīng)審核核定后竣工結(jié)算既是建設(shè)單位編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)，也是施工企業(yè)向建設(shè)單位收取工程價款的依據(jù)。 </p><p>　　三、我國房地產(chǎn)業(yè)造價控制的存在問題及對策 </p><p>　　3.1以大連動力院

9、景項目為例分析項目工程造價 </p><p>　　大連動力院景項目規(guī)劃總用地15.8萬平方米，共44棟，分A、B、C三區(qū)，總建筑面積31.42萬平方米。項目于2007年1月1日竣工，共有住宅2400多套。 </p><p>　　由表1可知，動力院景項目在施工過程中，全過程造價控制手段運用的差強人意。在供電、供水及景觀工程的實施中，造價得到了有效地控制，結(jié)算造價比合同價減少了51.64萬元。

10、在建筑安裝工程費方面，結(jié)算價比合同價超出了434.99萬元。主要在土建方面，結(jié)算超過預算相對較多，超出了356.39萬元。此外，公共配套設(shè)施建沒有得到很好的控制，超出了很多。 </p><p>　　3.2我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題 </p><p>　　在工程實施的各個階段，都要有控制造價的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)

11、資金的投資效益。 </p><p>　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理總的來說比較落后，具體問題表現(xiàn)有以下幾點： </p><p>　　1缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，可是由于缺乏經(jīng)驗，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系，包括各類規(guī)章制度、崗位職責、控制流程等，不少企業(yè)也沒有專門的部門負責成本管理。 </p><p>　　2設(shè)

12、計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制，經(jīng)常出現(xiàn)超合同付款現(xiàn)象。由于項目開發(fā)是一個復雜的過程，涉及到許多公司和部門，各類簽證變更頻繁的發(fā)生使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋。一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效的控制措施，此外，設(shè)計變更使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。 </p><p>　　3難以實時了解工程合同的執(zhí)行進度。在項目開發(fā)過程中，企業(yè)需要對外簽定各類工程合同，還包括合同條款、付

13、款條件、付款申請、付款審核、合同結(jié)算等很多和合同相關(guān)的各類信息。這么龐大的信息量如果是在手工管理模式中，根本無法實現(xiàn)實時、精確的管理，由于信息掌握不充分或難以共享，使合同在執(zhí)行過程中產(chǎn)生大量的重復工作。 </p><p>　　3.3減少房地產(chǎn)項目造價失控的保障措施 </p><p>　　通過對大連動力院景項目房地產(chǎn)造價控制效果進行分析，及對房地產(chǎn)開發(fā)造價管理現(xiàn)狀及存在問題的分析研究，旨在為

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效控制工程造價提供有一種新的模式，以動態(tài)的、系統(tǒng)的、連續(xù)的管理手段及措施來加強房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制與管理工作。提出以下建議： </p><p>　　1、一個投資控制良好的建設(shè)項目，從始至終必須有客觀可控制的目標。重視建設(shè)前期的投資分析。建立科學的評價體系，進行投資機會的研究。 </p><p>　　2、加強初步設(shè)計階段的工程造價管理。在建筑與結(jié)構(gòu)方案選擇，節(jié)能分析，設(shè)備選

15、型中應(yīng)用，以提高設(shè)計階段投資控制的效率和可操作性。確立工程招投標制度，把競爭機制引入工程造價管理體制。打破政府與企業(yè)的依附關(guān)系，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低工程造價。 </p><p>　　3、施工階段，做好圖紙會審及開工前的工作部署工作，做好設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理及合同管理工作，防止不必要的賠償。在施工過程中，做好工程計量及材料、設(shè)備的價格管理。 </p><p>　　4、竣工驗收要嚴格核

16、對合同條款，落實設(shè)計變更及簽證，按圖嚴格核實工程量并按規(guī)定和合同套取計費程序計費。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]劉寧. 房地產(chǎn)投資分析 大連理工大學出版社 2009.02 </p><p>　　[2]周小平，熊志剛. 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 清華大學出版社2010.04 </p><