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文檔簡介
1、隨著房地產(chǎn)專業(yè)化分工的不斷細(xì)化以及資源的有效配置需要,房地產(chǎn)代理業(yè)得到迅速發(fā)展,委托代理商進(jìn)行銷售的模式已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)商普遍所接受。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商之間的委托代理關(guān)系的特性,雙方的合作勢必建立在信息上不對稱的基礎(chǔ)上。這種信息不對稱將在雙方的合作過程中產(chǎn)生諸多問題,這些問題的存在將阻礙甚至破壞雙方的合作。本文就是從房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商之間關(guān)系的角度,以委托-代理理論為理論基礎(chǔ),分析雙方之間的關(guān)系以及所存在的問題,并提相應(yīng)地提
2、供改善雙方關(guān)系的建議措施。
本文首先對委托-代理理論以及房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展及現(xiàn)狀進(jìn)行綜述,為進(jìn)一步的對開發(fā)商與代理商之間關(guān)系的研究打下基礎(chǔ)。其次基于委托-代理理論以及現(xiàn)實中雙方之間存在的問題,通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與代理商之間的委托代理關(guān)系進(jìn)行分析,總結(jié)出目前存在于開發(fā)商與代理商之間兩大主要問題:“道德風(fēng)險”及“逆向選擇”,并分別從“逆向選擇”及“道德風(fēng)險”兩大方面入手展開具體分析。在對“道德風(fēng)險”的具體分析中,通過委托-代理
3、理論中的道德風(fēng)險模型以及多目標(biāo)代理模型,從理論上解釋道德風(fēng)險發(fā)生的動機,并得出克服道德風(fēng)險的關(guān)鍵因素,然后結(jié)合道德機制的設(shè)計方法對房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商所出現(xiàn)的道德風(fēng)險,提出在合作期限,合作方式、范圍以及合同履約方面進(jìn)行改善的建議。其中在合同履約上,本文對傳統(tǒng)委托代理模型加以改進(jìn),建立起違約金的計算模型,有助于保證合同的有效履約。在對“逆向選擇”的具體分析中,結(jié)合實際情況,提出在選擇代理商時應(yīng)對其進(jìn)行合理有效的評價。本文運用模糊綜合評價方
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