基于委托—代理理論的房地產(chǎn)開發(fā)商與代理商關(guān)系研究.pdf

1、隨著房地產(chǎn)專業(yè)化分工的不斷細(xì)化以及資源的有效配置需要，房地產(chǎn)代理業(yè)得到迅速發(fā)展，委托代理商進(jìn)行銷售的模式已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)商普遍所接受。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商之間的委托代理關(guān)系的特性，雙方的合作勢必建立在信息上不對稱的基礎(chǔ)上。這種信息不對稱將在雙方的合作過程中產(chǎn)生諸多問題，這些問題的存在將阻礙甚至破壞雙方的合作。本文就是從房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商之間關(guān)系的角度，以委托－代理理論為理論基礎(chǔ)，分析雙方之間的關(guān)系以及所存在的問題，并提相應(yīng)地提

2、供改善雙方關(guān)系的建議措施。
　　 本文首先對委托－代理理論以及房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展及現(xiàn)狀進(jìn)行綜述，為進(jìn)一步的對開發(fā)商與代理商之間關(guān)系的研究打下基礎(chǔ)。其次基于委托－代理理論以及現(xiàn)實(shí)中雙方之間存在的問題，通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與代理商之間的委托代理關(guān)系進(jìn)行分析，總結(jié)出目前存在于開發(fā)商與代理商之間兩大主要問題：“道德風(fēng)險(xiǎn)”及“逆向選擇”，并分別從“逆向選擇”及“道德風(fēng)險(xiǎn)”兩大方面入手展開具體分析。在對“道德風(fēng)險(xiǎn)”的具體分析中，通過委托－代理

3、理論中的道德風(fēng)險(xiǎn)模型以及多目標(biāo)代理模型，從理論上解釋道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的動(dòng)機(jī)，并得出克服道德風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素，然后結(jié)合道德機(jī)制的設(shè)計(jì)方法對房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商所出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)，提出在合作期限，合作方式、范圍以及合同履約方面進(jìn)行改善的建議。其中在合同履約上，本文對傳統(tǒng)委托代理模型加以改進(jìn)，建立起違約金的計(jì)算模型，有助于保證合同的有效履約。在對“逆向選擇”的具體分析中，結(jié)合實(shí)際情況，提出在選擇代理商時(shí)應(yīng)對其進(jìn)行合理有效的評價(jià)。本文運(yùn)用模糊綜合評價(jià)方