房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式

1、房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式20140228一方靜土序號序號拿地方式拿地方式評述評述1招、拍、掛招、拍、掛最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費(fèi)，拿地一方，可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。問題問題1：土地閑置費(fèi)問題。：土地閑置費(fèi)問題。（國稅函【2010】220號、國稅發(fā)【2009】31號）問題問題2：契稅問題：契稅問題。財(cái)稅【2004】134號、國稅函【2009】6

2、03號（一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題）問題問題3：考慮拿地的主體問題：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項(xiàng)目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，稅收問題很嚴(yán)重。問題問題4：返還的土地出讓金問題。：返還的土地出讓金問題。財(cái)稅【2009】151號、財(cái)稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計(jì)入應(yīng)納稅

3、所得額？問題問題5：以地補(bǔ)路問題。：以地補(bǔ)路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認(rèn)為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實(shí)際上支付的修路款就是去的土地的對價(jià)，因此可以進(jìn)入成本。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通）2不是招、拍不是招、拍、掛，創(chuàng)造、掛，創(chuàng)造招、拍、掛招、拍、掛（操縱政府（操縱政府）例如：某國有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。第一步第一步，國家將土地收儲(chǔ)國家將土地收儲(chǔ)，支付給開發(fā)

4、企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營業(yè)稅（國稅發(fā)[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財(cái)稅【2006】21號文件（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理1、營業(yè)稅：、營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549號；2、土地增值稅：、土地增值稅：國稅函【2010】220號；3企業(yè)所得稅；4、個(gè)人所得稅、個(gè)人所得稅（財(cái)稅【2005】45號；5、契稅契稅：財(cái)稅【2005】45號（四

5、）變共同成本為直接成本。（四）變共同成本為直接成本。4“購買股權(quán)購買股權(quán)”將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%100%股權(quán)，該方式股權(quán)，該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅負(fù)問題，結(jié)果釀成大問題。負(fù)問題，結(jié)果釀成大問題。賣方：賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。（財(cái)稅【2002】19

6、1號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險(xiǎn)較大。買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險(xiǎn)較大。1、股權(quán)溢價(jià)、股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當(dāng)于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權(quán)模式。2、標(biāo)的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。、標(biāo)的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。、該企業(yè)既往少繳的

7、稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。（不能為目標(biāo)企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）4、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司）5、“創(chuàng)造境外創(chuàng)造境外賣股權(quán)賣股權(quán)”（一）境外賣股權(quán)。（一）境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計(jì)到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。（二）將增值分段，