成都商品住宅價格影響因素分析與房價預測.pdf

1、近幾年，成都商品住宅價格增長較快，購房困難和透支購買力的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，商品住宅價格問題引起了普遍關(guān)注。是什么因素導致了商品住宅價格持續(xù)、快速增長，本文就這個問題進行了定性和定量分析，并對成都商品住宅價格進行了預測。目的在于對成都商品住宅價格影響因素有全面、客觀、正確的認識，為商品住宅市場的各個參與者的決策提供參考。 首先，運用供求的原理，參考現(xiàn)有研究成果，對影響成都商品住宅價格的需求和供給因素進行定性分析。需求因素有人均收入水平

2、的提高、城市化進程、家庭戶數(shù)增加、城市拆遷改造、信貸支持、住宅投資和投機、部分居民購房消費觀不合理和住房保障制度軟弱八個方面。供給因素有成本增加、開發(fā)商壟斷性定價和所供給的商品住宅大戶型居多、中小戶型偏少。文中認為城市化、城市改造、人均收入提高、信貸政策、成本上升、壟斷性定價和供求結(jié)構(gòu)矛盾是影響房價持續(xù)上漲的關(guān)鍵因素，供求矛盾突出是成都商品住宅價格持續(xù)上漲的根源。由于影響房價的因素非常多，文中分析的因素是最具有代表性的因素，但不求面面俱

3、到。其原因在于，所有因素對商品住宅價格的影響，都是通過影響供求，供求變化再影響商品住宅價格。 然后，對成都商品住宅價格影響因素進行定量分析。運用1997年～2005年的相關(guān)數(shù)據(jù)，以成都商品住宅價格為因變量，以成都市GDP、成都市區(qū)人均可支配收入、成都非農(nóng)業(yè)人口、商品住宅投資額、施工面積、竣工面積等指標為自變量，通過多元回歸建立單方程模型，并對模型進行假設(shè)檢驗和經(jīng)濟意義分析。通過分析單方程模型(即函數(shù)關(guān)系式)得出：1997年～20

4、05年影響成都商品住宅價格最重要的需求因素是成都市非農(nóng)業(yè)人口的增長，而反應供給情況的指標，比如施工面積和竣工面積對商品住宅價格影響不大。文中認為，強勁需求造成的供求缺口和開發(fā)商壟斷性定價是施工面積和竣工面積等變量被排除模型的原因。運用所建模型進行定量分析：將模型兩邊分別對人口求偏導，分析非農(nóng)業(yè)人口增加時對商品住宅價格的影響，得出的結(jié)論是，非農(nóng)業(yè)人口每增加1萬人，商品住宅價格增加3.926元/平方米。在該結(jié)論基礎(chǔ)上，提出了兩條平抑房價的政