新一輪宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略研究——以萊茵達置業(yè)股份有限公司為例.pdf

1、當(dāng)前國家的宏觀調(diào)控已經(jīng)由抑制需求逐步轉(zhuǎn)向增加有效供給的政策取向，直面旺盛的市場需求，通過供求的平衡從根本上解決房價問題，同時加大中低收入家庭的住房建立力度，保障居民的居住權(quán)。盡管宏觀調(diào)控取得了一定成效，但仍然存在供給結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房價漲幅偏高的問題，為了實現(xiàn)供求總量基本平衡、保持房價穩(wěn)定、保障老百姓基本住房需求的調(diào)控目標(biāo)，可以預(yù)期下一階段房地產(chǎn)市場仍然將面臨偏緊的貨幣、財政政策和產(chǎn)業(yè)政策，同時隨著政府增加有效供給政策的實施，土地政

2、策將會保持穩(wěn)定，中低價位住宅的用地將會明顯增加。 我國城市化進程的不斷推進，經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平提高，住房需求將不斷釋放，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然有較大的發(fā)展空間，同時宏觀調(diào)控的一系列政策改變了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，使得房地產(chǎn)業(yè)競爭將更加激烈，一些實力不濟的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨洗牌，房地產(chǎn)業(yè)集中度將進一步提高，市場進一步向理性回歸，房地產(chǎn)品牌在競爭中的作用日益增強，有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)跨區(qū)域的開發(fā)和經(jīng)營。 當(dāng)前

3、的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境發(fā)生了很大的變化，資金緊張、土地難拿、銷售放緩，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大大增加，競爭也將逐步加劇和升級。改變了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營價值鏈，經(jīng)營價值鏈的各個環(huán)節(jié)的重要性發(fā)生了變化，房地產(chǎn)開發(fā)不再是簡單的買地、建房和賣房，而更多的是企業(yè)對宏觀政策的研判和對市場的把握的投資決策環(huán)節(jié)的競爭，以及前期產(chǎn)品策劃、設(shè)計、融資規(guī)劃等開工建設(shè)前環(huán)節(jié)的競爭，至于后期的施工管理和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)盡管也非常重要，但都可以通過外包的形式加以解決，已

4、經(jīng)不是企業(yè)的核心競爭力。 變化了的經(jīng)營環(huán)境必將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期市場定位、規(guī)劃設(shè)計和銷售等環(huán)節(jié)的具體經(jīng)營策略。當(dāng)前偏緊的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是挑戰(zhàn)，同時也是機遇，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能主動的適應(yīng)經(jīng)營環(huán)境的變化，結(jié)合企業(yè)的自身的實際情況，及時主動的調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，將給企業(yè)帶來新的發(fā)展空間。 為了更好的分析宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)如何調(diào)整經(jīng)營策略，本文以萊茵達置業(yè)股份公司

5、為例進行了分析。萊茵達公司以住宅產(chǎn)業(yè)作為主要經(jīng)營方向，在長三角市場成功開發(fā)了多個樓盤，具有一定的品牌知名度。多年的開發(fā)已經(jīng)使得萊茵達公司基本形成了一套有效的項目管理和運營模式，但與一流企業(yè)相比，還有較大的改進空間。盡管擁有上市直接融資通道，但融資渠道仍然較為單一，主要以銀行間接融資為主，目前的資金瓶頸較為突出，只能滿足項目開發(fā)的基本需要，無力進行合理的土地儲備，但隨著2007年母公司項目資產(chǎn)的注入，萊茵達股份公司將通過股票市場直接融資，