住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫及預(yù)警機(jī)制研究.pdf

1、住宅作為房地產(chǎn)的一個(gè)最重要的組成部分，其發(fā)展是否健康直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)不少城市的房?jī)r(jià)收入比甚至超過(guò)一些發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，這使得住宅市場(chǎng)是否存在價(jià)格泡沫成為政府與百姓、商界與學(xué)界共同關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。目前，關(guān)于我國(guó)住宅市場(chǎng)是否存在泡沫這一問(wèn)題，各界人士各持己見(jiàn)，歸納起來(lái)，大致有三種觀點(diǎn)：泡沫論、無(wú)泡沫論及存在泡沫危險(xiǎn)論。由于各方對(duì)泡沫采取了不同的定義，觀測(cè)指標(biāo)的選取存在較大差異

2、，檢驗(yàn)方法也不盡相同，這使得各方各言其是，提出的政策建議也千差萬(wàn)別。 隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控力度的加強(qiáng)，調(diào)控政策的合理及有效性顯得越發(fā)重要，而對(duì)泡沫存在性、類(lèi)型及形成原因的識(shí)別，是政策合理有效的基礎(chǔ)。因此，加強(qiáng)對(duì)泡沫形成機(jī)制及泡沫存在性檢驗(yàn)的研究不僅具有很強(qiáng)的學(xué)術(shù)意義，更具有現(xiàn)實(shí)的緊迫性。本文采用理論模型和經(jīng)驗(yàn)分析相結(jié)合的方法，對(duì)住宅價(jià)格泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行分析，從實(shí)證的角度提供檢驗(yàn)泡沫存在性及泡沫類(lèi)型的方法，并系統(tǒng)研究住宅市場(chǎng)泡

3、沫的預(yù)警技術(shù)，研究結(jié)果可以為政府調(diào)控住宅市場(chǎng)提供重要參考。 論文的主體分為四個(gè)部分：第一部分分析住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制；第二部分以上海住宅市場(chǎng)為例，對(duì)泡沫的存在性及泡沫類(lèi)型進(jìn)行實(shí)證研究，得到了上海住宅市場(chǎng)不存在長(zhǎng)期性泡沫但存在短期性區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫的結(jié)論；第三部分運(yùn)用二元選擇模型及排序選擇模型，建立了上海住宅市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)；第四部分在前文研究結(jié)果的基礎(chǔ)上提出了調(diào)控住宅市場(chǎng)的一些政策建議。 為分析住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫的形成機(jī)

4、制，本文利用Case(2003)對(duì)住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主體的劃分，將購(gòu)房者分為投資者與自住者兩類(lèi)。理論模型結(jié)果表明，當(dāng)住宅市場(chǎng)只存在投資者時(shí)，價(jià)格泡沫的產(chǎn)生主要與投資者向銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移行為有關(guān)，泡沫出現(xiàn)的前提條件是投資者存在違約可能；當(dāng)住宅市場(chǎng)上只存在自住者時(shí)，自住者對(duì)住宅價(jià)格的預(yù)期對(duì)于泡沫的形成起到了至關(guān)重要的作用，泡沫存在的前提條件是自住者預(yù)期泡沫會(huì)隨時(shí)間逐漸增大。 為回答“住宅市場(chǎng)是否存在價(jià)格泡沫”的問(wèn)題，本文以上海住宅市場(chǎng)為例，從

5、經(jīng)驗(yàn)分析的角度分別對(duì)長(zhǎng)期性和短期性泡沫的存在性進(jìn)行了驗(yàn)證。由于在運(yùn)用單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法的過(guò)程中遇到了利率對(duì)住宅價(jià)格影響為正的“問(wèn)題協(xié)整方程”，本文通過(guò)引入住宅抵押貸款信貸額度這一新的變量，將抵押貸款利率對(duì)住宅價(jià)格的影響非線性化，實(shí)現(xiàn)了對(duì)傳統(tǒng)單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法的改進(jìn)，得到了上海市住宅價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)不存在泡沫的結(jié)論。隨后運(yùn)用誤差糾正模型對(duì)住宅價(jià)格短期動(dòng)態(tài)調(diào)整的研究表明，住宅價(jià)格從偏離狀態(tài)回到其均衡價(jià)格的過(guò)程十分緩慢，且住宅價(jià)格的運(yùn)動(dòng)過(guò)程呈現(xiàn)出

6、明顯的正自相關(guān)特征，這些現(xiàn)象表明，上海市住宅市場(chǎng)存在短期性?xún)r(jià)格泡沫。 為進(jìn)一步洞察上海市住宅市場(chǎng)短期性泡沫的運(yùn)動(dòng)特征及形成原因，本文利用van Norden(1996)提出的泡沫檢驗(yàn)方法對(duì)其泡沫類(lèi)型進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。研究發(fā)現(xiàn)，短期性泡沫確實(shí)存在，這種泡沫時(shí)漲時(shí)消，且呈現(xiàn)出一種擴(kuò)張（或收縮）概率隨泡沫大小而變的特征，本文將其稱(chēng)為“區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫”。實(shí)證結(jié)果還表明，住宅市場(chǎng)上非理性的狂熱跟風(fēng)行為并不是這種泡沫的形成原因，它由人們對(duì)未來(lái)住

7、宅投資收益的理性預(yù)期引發(fā)，是一種理性泡沫。 為實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫的提前預(yù)警和偵測(cè)，防止其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良影響，本文構(gòu)建了上海市住宅市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。由于目前國(guó)內(nèi)普遍采用的景氣指數(shù)預(yù)警法和綜合模擬預(yù)警法各有缺陷，難以滿(mǎn)足住宅市場(chǎng)發(fā)展和監(jiān)控的實(shí)際需要，本文采用“房?jī)r(jià)收入比”作為核心預(yù)警指標(biāo)，運(yùn)用二元選擇模型以及排序選擇模型建立住宅預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，克服了傳統(tǒng)方法的缺陷，兩模型的判別正確率均超過(guò)70％。 論文最后為促進(jìn)我國(guó)