土地公開出讓政策研究——以長沙市為例.pdf

1、市場，直觀地說，它是商品交易的場所，從實質(zhì)上來說，它是商品交換中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和。土地的功能主要體現(xiàn)在為人類提供勞動條件、活動空間及場所，人們利用土地，是為了獲取土地的產(chǎn)品和服務(wù)，即土地的未來收益。土地的未來收益因土地權(quán)利的分離而在各權(quán)利者之間實現(xiàn)分割。土地的權(quán)利實質(zhì)是以土地所有權(quán)為核心的，不同權(quán)利因其內(nèi)涵不同而分割到大小不等的土地收益。 社會公正既是一個重要的理論問題，也是當前我國社會生活中的一個重大現(xiàn)實問題。隨著我國城市

2、化進程及城市建設(shè)的加速，城市人口數(shù)量急劇上升，住宅用地、道路用地、綠化用地等方面需求的迅速膨脹；另一方面，由于我國人均土地數(shù)量有限，資源稀缺性明顯，現(xiàn)有土地供給壓力較大。這一情形使得城市土地供給稀缺與需求膨脹之間的矛盾日益突出，對土地問題的相關(guān)研究也因此受到了社會的關(guān)注。為合理利用土地，我國政府一直在積極尋找有效的途徑，并采取了一系列的行政、經(jīng)濟和法律措施，使我國土地利用不合理的局面有了較大改善。建立一個公開、公平和長期穩(wěn)定的土地市場，

3、是政府和社會長期期盼的。從這個意義上來說，如何通過招拍掛這一土地公開出讓政策規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓市場，提高市場運行的效率和透明度、改善市場競爭環(huán)境、增加政府財政收入、降低在土地出讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生腐敗行為的可能性，以促進整個社會經(jīng)濟和諧發(fā)展這一課題便顯得極為重要。 本文除引言外共分為六個部分： 引言部分主要闡述了本選題的研究意義，以及目前國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，本文的體例安排和研究方法。第一部分理論工具，闡明本文是在公正理論視角下進

4、行研究，分別從正義、公平、公開以及公共利益四個方面，明確了相關(guān)的概念和含義。第二部分背景掃描，介紹了我國土地市場建立、發(fā)展的基本情況，并指出舊有土地政策的弊端。第三部分點擊長沙，以長沙市土地市場為對象，在對長沙市國有土地使用權(quán)公開出讓市場建設(shè)、發(fā)展過程，存在的問題進行了較為深入研究的基礎(chǔ)上，對長沙市國有土地使用權(quán)公開出讓市場的運作情況進行了詳細地分析。第四部分政策評估，以具體案例為出發(fā)點，以詳實的實證調(diào)查為基礎(chǔ)，以管理學(xué)、制度經(jīng)濟學(xué)、倫

5、理學(xué)等相關(guān)的理論為指導(dǎo)，闡明實行土地招掛拍政策的意義，并對政策的績效及缺陷問題進行了深入剖析。第五部分政策反思，對土地招拍掛政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的普遍性問題進行歸納和研究，分析了土地招拍掛政策與土地以及房產(chǎn)價格的關(guān)系；運用公正理論對土地招拍掛政策的實質(zhì)公正進行了檢視。第六部分對策建議，本文從市場運作模式、政府的管理調(diào)控及行政部門微觀操作上入手，提出政府部門應(yīng)從土地儲備、土地規(guī)劃、合同履行和監(jiān)督機制四方面采取措施，依次給出了相應(yīng)的對策及建議

6、。本文的特色與創(chuàng)新之處可以概括為如下幾點： 一是選題新穎，現(xiàn)實感強。關(guān)注的是關(guān)系國計民生的熱點問題?，F(xiàn)有的土地利用決策大多只定位在經(jīng)濟的、技術(shù)的、法律的或政治的層面，很少直接包括倫理選擇問題。本文第一次從公共管理倫理學(xué)出發(fā)，結(jié)合管理學(xué)、政治學(xué)、社會學(xué)，在公正理論視角下以長沙市土地市場制度變遷為背景研究我國土地招拍掛政策，把以往人們對政策的有效與否的爭論關(guān)注點從政策的制定依據(jù)轉(zhuǎn)到政策執(zhí)行中行政公正的實現(xiàn)上來。 二是對土地招

7、拍掛過程進行了實證性探討，對實際工作具有一定的指導(dǎo)意義。本文以詳實的實證調(diào)查為基礎(chǔ)，采用理論研究與實證研究相結(jié)合的方法，通過案例跟蹤、訪談、文獻參考，進行個案研究、比較分析，綜合行政倫理學(xué)、管理學(xué)、政治學(xué)、社會學(xué)、制度經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等多種學(xué)科知識與研究方法，進行了多視角的綜合交叉研究。 三是研究的是第一手資料。本人對長沙市的具體地塊的招拍掛過程進行了全程跟蹤，第一時間了解了該塊土地出讓的整個過程，并對相關(guān)的行政人員、房地產(chǎn)公司人