城市土地公開出讓市場波動及其影響因素研究——以南京市為例.pdf

1、目前我國經濟正處于轉型期，土地市場化程度雖然較以前有了較大的提高，但是市場機制依然不能充分發(fā)揮作用。在政府的干預和控制、經濟因素和城市規(guī)劃因素的影響下，土地市場尤其是土地公開出讓市場出現(xiàn)了明顯的波動。因為土地財政對地方發(fā)展的重要性，同時由于土地市場與房地產市場的密切聯(lián)系，國家出臺了一系列措施穩(wěn)定土地市場，但是效果不明顯，關鍵點就在于土地市場不是一個單一經濟體，它不僅受政策調控的影響，更與經濟等有著密切的關系。
　　 本文從系統(tǒng)的

2、角度看待土地市場，以土地市場中市場化程度最高的土地公開出讓市場作為研究對象，選擇了土地公開出讓市場地價指數(shù)作為監(jiān)測指標，總結歸納波動特征，分析造成波動的原因，基本分清由市場機制運作產生的波動和由外界因素產生的波動。在眾多因素當中，重點研究宏觀政策、經濟增長以及城市規(guī)劃對土地公開出讓產生的影響及其作用機制。
　　 通過對波動監(jiān)測指標與各項因素的定性和定量研究，結果表明：
　　 （1）在經濟轉型的大背景下，市場化制度的確立為

3、土地公開出讓市場的建立和快速發(fā)展奠定了基礎。然而在土地市場管理政策中，直接指令性政策的實施雖然能夠快速暫時解決問題，但是由于政策慣性的存在，對市場后期負面影響較大；而指導性政策雖然效果相對比較慢，但是正面效果更突出。
　　 （2）經濟因素對土地公開出讓市場的影響在各因素中是最大的。雖然GDP對土地公開出讓市場價格的影響滯后3期，城市固定資產投資對其的影響滯后2期，但是兩項經濟指標對土地成交價格的影響非常明顯，而且經濟因素的影響貫

4、穿土地公開出讓市場發(fā)展的整個過程。
　　 （3）土地市場的幾次大幅波動都與房地產開發(fā)企業(yè)拿地周期有關。企業(yè)在大量儲備土地之后會促使土地公開出讓市場進入低潮期。而且企業(yè)的銷售預期也會對拿地決策有很大的影響，只是理論上推測兩者存在滯后的可能性較大。
　　 （4）容積率對地價的影響也非常明顯。在區(qū)位因素控制下，容積率每變化1％，市區(qū)住宅用地成交單位地價隨之變動的平均幅度為0.93％。
　　 在此研究的基礎上，本文針對土