城市土地公開出讓市場波動(dòng)及其影響因素研究——以南京市為例.pdf

1、目前我國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型期，土地市場化程度雖然較以前有了較大的提高，但是市場機(jī)制依然不能充分發(fā)揮作用。在政府的干預(yù)和控制、經(jīng)濟(jì)因素和城市規(guī)劃因素的影響下，土地市場尤其是土地公開出讓市場出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)。因?yàn)橥恋刎?cái)政對(duì)地方發(fā)展的重要性，同時(shí)由于土地市場與房地產(chǎn)市場的密切聯(lián)系，國家出臺(tái)了一系列措施穩(wěn)定土地市場，但是效果不明顯，關(guān)鍵點(diǎn)就在于土地市場不是一個(gè)單一經(jīng)濟(jì)體，它不僅受政策調(diào)控的影響，更與經(jīng)濟(jì)等有著密切的關(guān)系。
　　 本文從系統(tǒng)的

2、角度看待土地市場，以土地市場中市場化程度最高的土地公開出讓市場作為研究對(duì)象，選擇了土地公開出讓市場地價(jià)指數(shù)作為監(jiān)測指標(biāo)，總結(jié)歸納波動(dòng)特征，分析造成波動(dòng)的原因，基本分清由市場機(jī)制運(yùn)作產(chǎn)生的波動(dòng)和由外界因素產(chǎn)生的波動(dòng)。在眾多因素當(dāng)中，重點(diǎn)研究宏觀政策、經(jīng)濟(jì)增長以及城市規(guī)劃對(duì)土地公開出讓產(chǎn)生的影響及其作用機(jī)制。
　　 通過對(duì)波動(dòng)監(jiān)測指標(biāo)與各項(xiàng)因素的定性和定量研究，結(jié)果表明：
　　 （1）在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，市場化制度的確立為

3、土地公開出讓市場的建立和快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。然而在土地市場管理政策中，直接指令性政策的實(shí)施雖然能夠快速暫時(shí)解決問題，但是由于政策慣性的存在，對(duì)市場后期負(fù)面影響較大；而指導(dǎo)性政策雖然效果相對(duì)比較慢，但是正面效果更突出。
　　 （2）經(jīng)濟(jì)因素對(duì)土地公開出讓市場的影響在各因素中是最大的。雖然GDP對(duì)土地公開出讓市場價(jià)格的影響滯后3期，城市固定資產(chǎn)投資對(duì)其的影響滯后2期，但是兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)土地成交價(jià)格的影響非常明顯，而且經(jīng)濟(jì)因素的影響貫

4、穿土地公開出讓市場發(fā)展的整個(gè)過程。
　　 （3）土地市場的幾次大幅波動(dòng)都與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地周期有關(guān)。企業(yè)在大量儲(chǔ)備土地之后會(huì)促使土地公開出讓市場進(jìn)入低潮期。而且企業(yè)的銷售預(yù)期也會(huì)對(duì)拿地決策有很大的影響，只是理論上推測兩者存在滯后的可能性較大。
　　 （4）容積率對(duì)地價(jià)的影響也非常明顯。在區(qū)位因素控制下，容積率每變化1％，市區(qū)住宅用地成交單位地價(jià)隨之變動(dòng)的平均幅度為0.93％。
　　 在此研究的基礎(chǔ)上，本文針對(duì)土