契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托作為一種聯(lián)系社會(huì)資本和房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)投資工具，在海外經(jīng)過(guò)近50年的發(fā)展歷程，已經(jīng)顯示出巨大的制度優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?。引進(jìn)和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托制度，對(duì)引導(dǎo)社會(huì)資本有效進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、提升房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展層次、完善金融市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、防范金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有重要作用。 在我國(guó)，引進(jìn)和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托制度，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)一個(gè)適合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和法律環(huán)境的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品模型。本文研究首先基于國(guó)際上成功運(yùn)作的案例分析，對(duì)我

2、國(guó)引進(jìn)和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的客觀基礎(chǔ)進(jìn)行研究。在研究中，一方面通過(guò)考察國(guó)際上房地產(chǎn)投資信托的組織形式、業(yè)務(wù)模式、規(guī)管制度、收益屬性及市場(chǎng)效應(yīng)等方面，研究和總結(jié)海外房地產(chǎn)投資信托制度的成熟經(jīng)驗(yàn)和成功做法：另一方面從市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和外部環(huán)境，分析我國(guó)引進(jìn)和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀。在此基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展路徑進(jìn)行設(shè)計(jì)研究，提出了房地產(chǎn)資金信托集合計(jì)劃、公司型房地產(chǎn)投資信托和契約型房地產(chǎn)投資信托基金三種產(chǎn)品模式。基于充分滿足產(chǎn)品

3、特性和較小法律實(shí)施成本兩個(gè)方面的要求，在三種產(chǎn)品模式中，契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品模式是引進(jìn)和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資信托制度的最優(yōu)選擇。 契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研究是論文的主題，包括總體設(shè)計(jì)、運(yùn)行機(jī)制設(shè)計(jì)和監(jiān)管制度設(shè)計(jì)三個(gè)方面。契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品制度設(shè)計(jì)的思路是，依據(jù)《信托法》和《證券法》等有關(guān)法律，通過(guò)專門立法的方式，由國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)相關(guān)監(jiān)管部門制訂基于信托契約關(guān)系的房地產(chǎn)投資信托法規(guī)或規(guī)章，創(chuàng)立契約型

4、房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品；契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的總體設(shè)計(jì)包括產(chǎn)品屬性和組織結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面，為產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研究提供了一個(gè)總體的框架；運(yùn)行機(jī)制設(shè)計(jì)是契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究的核心部分，具體地從運(yùn)行機(jī)制的核心要素、基金內(nèi)部治理及投資、收入分配、負(fù)債政策和資產(chǎn)評(píng)估等方面進(jìn)行規(guī)劃，來(lái)滿足契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品總體設(shè)計(jì)中組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品屬性的要求。同時(shí)，從發(fā)行審核和上市監(jiān)管兩個(gè)方面，研究和設(shè)計(jì)契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品監(jiān)管制度，

5、為產(chǎn)品有效運(yùn)行提供外部保障。 論文分為四個(gè)部分，第一部分為緒論，介紹課題研究的背景意義、結(jié)構(gòu)安排和研究思路，對(duì)代表性文獻(xiàn)進(jìn)行了評(píng)述，并指出論文的創(chuàng)新之處；第二部分闡述了房地產(chǎn)投資信托的基本認(rèn)知和理論基礎(chǔ)；第三部分從國(guó)際上房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展模式和我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀兩個(gè)不同角度，研究引進(jìn)和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的客觀基礎(chǔ)；第四部分是論文的核心部分，具體從總體設(shè)計(jì)、運(yùn)行機(jī)制和監(jiān)管制度等三個(gè)方面，對(duì)契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品設(shè)