契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品設計研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托作為一種聯(lián)系社會資本和房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)投資工具，在海外經(jīng)過近50年的發(fā)展歷程，已經(jīng)顯示出巨大的制度優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿?。引進和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托制度，對引導社會資本有效進入房地產(chǎn)市場、提升房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展層次、完善金融市場產(chǎn)品結構、防范金融市場風險具有重要作用。 在我國，引進和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托制度，關鍵是設計一個適合我國房地產(chǎn)市場、資本市場和法律環(huán)境的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品模型。本文研究首先基于國際上成功運作的案例分析，對我

2、國引進和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的客觀基礎進行研究。在研究中，一方面通過考察國際上房地產(chǎn)投資信托的組織形式、業(yè)務模式、規(guī)管制度、收益屬性及市場效應等方面，研究和總結海外房地產(chǎn)投資信托制度的成熟經(jīng)驗和成功做法：另一方面從市場需求、產(chǎn)業(yè)基礎和外部環(huán)境，分析我國引進和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀。在此基礎上，對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展路徑進行設計研究，提出了房地產(chǎn)資金信托集合計劃、公司型房地產(chǎn)投資信托和契約型房地產(chǎn)投資信托基金三種產(chǎn)品模式?；诔浞譂M足產(chǎn)品

3、特性和較小法律實施成本兩個方面的要求，在三種產(chǎn)品模式中，契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品模式是引進和發(fā)展我國房地產(chǎn)投資信托制度的最優(yōu)選擇。 契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的設計研究是論文的主題，包括總體設計、運行機制設計和監(jiān)管制度設計三個方面。契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品制度設計的思路是，依據(jù)《信托法》和《證券法》等有關法律，通過專門立法的方式，由國務院或國務院授權相關監(jiān)管部門制訂基于信托契約關系的房地產(chǎn)投資信托法規(guī)或規(guī)章，創(chuàng)立契約型

4、房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品；契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的總體設計包括產(chǎn)品屬性和組織結構兩個方面，為產(chǎn)品的設計研究提供了一個總體的框架；運行機制設計是契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品設計研究的核心部分，具體地從運行機制的核心要素、基金內(nèi)部治理及投資、收入分配、負債政策和資產(chǎn)評估等方面進行規(guī)劃，來滿足契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品總體設計中組織結構和產(chǎn)品屬性的要求。同時，從發(fā)行審核和上市監(jiān)管兩個方面，研究和設計契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品監(jiān)管制度，

5、為產(chǎn)品有效運行提供外部保障。 論文分為四個部分，第一部分為緒論，介紹課題研究的背景意義、結構安排和研究思路，對代表性文獻進行了評述，并指出論文的創(chuàng)新之處；第二部分闡述了房地產(chǎn)投資信托的基本認知和理論基礎；第三部分從國際上房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展模式和我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀兩個不同角度，研究引進和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的客觀基礎；第四部分是論文的核心部分，具體從總體設計、運行機制和監(jiān)管制度等三個方面，對契約型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品設