房地產(chǎn)投資信托基金(毛志榮)

1、1,,,深圳證券交易所,房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)毛志榮深圳證券交易所2004年11月,2,,,深圳證券交易所,房地產(chǎn)投資信托(REITS)是由專業(yè)人員管理的從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的公司或集合資金投資計劃；經(jīng)營活動中所得收入的絕大部分以派息形式分配給股東。,2,1、什么是REITs？,3,,,深圳證券交易所,產(chǎn)品要點:1.股權類證券投資產(chǎn)品;2.對投資方向,收入分配有嚴格要求;3.避免雙重征稅;4.在

2、交易所上市,與普通股票一樣交易.,3,2、REITs產(chǎn)品的要點,4,,,深圳證券交易所,房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道;我國證券市場面臨著產(chǎn)品結構平衡的問題：風險結構不夠合理，在可交易投資產(chǎn)品中，大約80%為風險較高的股權類產(chǎn)品，大約20%為債券類低風險產(chǎn)品;發(fā)展路徑直接，法律障礙較少，市場需求大，交易前景好。,4,4、我國為什么要發(fā)展REITS?,5,,,深圳證券交易所,歷史:在美國起源于十九世紀八十年代。當時投資者為了避免

3、雙重征稅，成立信托形式的公司，主要原因是依照稅法，信托公司如果收入分配給收益人，不被征收公司利潤稅。對信托公司的稅收優(yōu)勢在二十世紀的三十年代被取消，公司和個人的收入必須支付公司和個人收入稅。在1960年由于對房地產(chǎn)投資信托投資的需求，艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將房地產(chǎn)投資信托作為利潤傳遞(PASS-TRHOUGH)的特殊稅收條例。自此，除了一些很小的修改，該條例基本沒變。房地產(chǎn)投資信托按此條例可以避免雙重征稅，享受稅收優(yōu)勢。1986年的

4、稅法改革允許REITs直接管理地產(chǎn)。1993年退休基金投資REITS的限制被取消。,5,5、REITs 的歷史,6,,,深圳證券交易所,美國迄今已有300多家REITs在交易所上市交易，市值達三千億美元。 日本、韓國、新加坡、澳大利亞等國的交易所都已有REITs上市,與普通股票一樣交易。近年來歐洲、亞洲、南美洲的一些國家都針對REITs制定專門的立法,推進REITs的發(fā)展，截止至2003年底，已有18個國家和地區(qū)制定了REITs的法

5、規(guī)，預計近期內會有更多的國家加入這個行列。,6,6、REITs的現(xiàn)狀,7,,,深圳證券交易所,美國REITs的發(fā)展模式主要表現(xiàn)在兩個主要方面：第一，稅法規(guī)定了REITs的基本條件；稅收優(yōu)惠是REITs發(fā)展的主要驅動力；第二，REITs根據(jù)市場的發(fā)展不斷創(chuàng)新，選擇合適的結構和發(fā)展策略。 亞洲各國和地區(qū)在很大程度上吸收了REITs在美國的發(fā)展經(jīng)驗,在結構、投資范圍和收入分配等方面的要求與美國REITs很相似.亞洲模式與美國模式的主要差別

6、在于亞洲普遍采用專項立法，通過修改投資、信托等有關法律，對REITs的設立、結構、投資資產(chǎn)、收入及其分配等方面予以明確的規(guī)定。,7,7、REITs 的發(fā)展模式,8,,,深圳證券交易所,投資方向或收入來源: 投資與房地產(chǎn);或收入來源于房地產(chǎn)美國:至少75%的毛利來自房地產(chǎn)租金或房地產(chǎn)貸款的利息收益新加坡:至少70%的投資在房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)有關的資產(chǎn)香港:只限投資于可以產(chǎn)生收入的香港房地產(chǎn)項目;所持有的不產(chǎn)生收入的非房地產(chǎn)資產(chǎn)不可超

7、過總資產(chǎn)凈值的10%；收入分配:收入的絕大部分以分紅形式分配給投資者美國:將不低于90%的利潤作為紅利分配給股東新加坡:每年必須將至少90%的收入分配給投資者香港:90%的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人,8,8、REITs 的條件,,9,,,深圳證券交易所,REITs的種類(美國)資產(chǎn)類:投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。(96.1%)房地產(chǎn)貸款類:投資并擁有房地產(chǎn)抵押貸款。主要經(jīng)營有，發(fā)放貸款給房地產(chǎn)業(yè)

8、主；投資（購買）現(xiàn)有的房地產(chǎn)貸款或房地產(chǎn)支持證券（MBS)。收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息 (2.3%)混合類:采取資產(chǎn)類和房地產(chǎn)貸款類的投資策略，投資既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。(1.6%),9,9、REITs的種類,10,,,深圳證券交易所,美國REITs投資的房地產(chǎn)分布,10,10、REITs 房地產(chǎn)分布,11,,,深圳證券交易所,1、具有債券和小盤股票的收益特征2、與其他金融投資的低相關讀較低3、按規(guī)定必須將90%的

9、收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的既期收入；4、上市交易的REITs較房地產(chǎn)業(yè)的直接投資，信息不對稱度低；其經(jīng)營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業(yè)和金融媒體的監(jiān)督。,11,11、REITs 的投資特性,12,,,深圳證券交易所,12,12、REITs 交易和收益,13,,,深圳證券交易所,房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道;我國證券市場需要風險相對較低的產(chǎn)品發(fā)展路徑直接，法律障礙較少，市場需求大，交易前景好以固定收益形

10、式的房地產(chǎn)信托計劃發(fā)展迅速,但隱含巨大風險,13,13、我國發(fā)展REITs產(chǎn)品的環(huán)境,14,,,深圳證券交易所,以固定收益形式的房地產(chǎn)信托計劃發(fā)展迅速,但隱含巨大風險50多個房地產(chǎn)信托計劃,實質上是對房地產(chǎn)項目的貸款項目管理的水平和經(jīng)驗有限現(xiàn)行房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)展風險和前景令人擔憂,14,14、我國發(fā)展REITs產(chǎn)品的環(huán)境,15,,,深圳證券交易所,1、信托計劃模式 2、房地產(chǎn)上市公司模式3、封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式,15,15、我

11、國REITs產(chǎn)品的發(fā)展路徑,16,,,深圳證券交易所,1、公司型：發(fā)行：公司在最近三年內連續(xù)盈利，并可向股東支付股利（《公司法》第137條（二） ）2、信托模式：公募和私募 （《信托公司資金管理辦法》（中國人民銀行2002年6月26日）第5條 ）資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬元 （《辦法》第6條）3、封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式（缺乏相關法規(guī)）,16,16、我國發(fā)展REITs產(chǎn)品的法律制度,17,,,深圳證券交

12、易所,17,17、我國LPFs產(chǎn)品設計要點,契約型上市房地產(chǎn)基金（Listed Property Funds-LPFs） ，在交易所上市交易 ；我國LPFs產(chǎn)品由基金份額持有人、基金管理人和基金托管人組成；投資目標是以租金收入為主的房地產(chǎn)，不能參與房地產(chǎn)的開發(fā)項目；LPFs主要通過四個方面實現(xiàn)增值：1）通過再出租現(xiàn)有地產(chǎn)獲取更高的租金；2）通過收購新的地產(chǎn)或對項目進行開發(fā)以實現(xiàn)新的收入增長；3）進行地產(chǎn)的再開發(fā)以提高收入；4）減低

13、運行成本；收益的絕大部分作為分紅分配給持有人。,18,,,深圳證券交易所,18,18、我國LPFs產(chǎn)品的設計結構,① LPFs持有人,⑤房地產(chǎn)或房地產(chǎn)有關資產(chǎn),④房地產(chǎn)管理公司,② LPFs信托計劃,③托管人,,,,,19,,,深圳證券交易所,1、法規(guī)政策借鑒我國證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗和教訓，結合亞洲國家和地區(qū)的REITs模式，建議制定符合REITs發(fā)展要求的專項法規(guī)，提出LPFs產(chǎn)品的設立條件和監(jiān)管要求，強調LPFs結構中各參