房地產(chǎn)投資信托基金結(jié)構(gòu)研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托基金制度作為一種房地產(chǎn)金融工具，在世界范圍內(nèi)極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場與資本市場的發(fā)展，中國內(nèi)地也在加快政策制定進(jìn)程。2008年底的“金融國九條”國務(wù)院會議首次正式提到房地產(chǎn)信托投資基金，上海浦東區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)現(xiàn)都在積極申請房地產(chǎn)投資信托基金的試點(diǎn)地。本文選擇站在監(jiān)管者的角度從結(jié)構(gòu)的視角來研究房地產(chǎn)投資信托基金制度，構(gòu)建房地產(chǎn)投資信托基金總體結(jié)構(gòu)，并設(shè)計(jì)其運(yùn)作流程和運(yùn)作管理。本文主要采用文獻(xiàn)研究和案例分析法。
　　

2、本文的主要研究結(jié)論：構(gòu)建中國式房地產(chǎn)投資信托基金結(jié)構(gòu)，包括組織結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和分配結(jié)構(gòu)。
　　 組織結(jié)構(gòu)。根據(jù)我國法律體系的現(xiàn)實(shí)情況，將組織形式構(gòu)建為信托型和公司型兩種，并對兩種類型進(jìn)行利益相關(guān)者關(guān)系分析。
　　 股權(quán)結(jié)構(gòu)。股權(quán)結(jié)構(gòu)的運(yùn)作流程分為兩個(gè)階段：設(shè)立階段和運(yùn)營階段。設(shè)立階段主要有準(zhǔn)入限制和發(fā)起人限制，決定著房地產(chǎn)投資信托基金的股權(quán)類型；運(yùn)營階段主要有投資者總?cè)藬?shù)限制和持股比例限制，決定著房地產(chǎn)投資信托

3、基金的股權(quán)的比例配置。
　　 投資結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)包括資產(chǎn)組合結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)收入匹配結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)的組合結(jié)構(gòu)包括房地產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和證券；房地產(chǎn)投資信托基金投資的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)涉及75％資產(chǎn)原則、25％資產(chǎn)原則、30天時(shí)效原則；房地產(chǎn)投資信托基金投資的資產(chǎn)收入匹配結(jié)構(gòu)涉及75％收入原則、95％收入原則和30％收入原則。
　　 分配結(jié)構(gòu)。基金收益分配的三個(gè)方向：一是投資者收益分配方向；二是稅收分配方向；三是基金費(fèi)用

4、分配方向，其中，投資者收益分配結(jié)構(gòu)為90％分配原則，可采取現(xiàn)金派送、基金單位派送及兩者結(jié)合的方式；稅收分配結(jié)構(gòu)中此基金享有稅收優(yōu)惠，避免雙重征稅；基金費(fèi)用分配結(jié)構(gòu)與現(xiàn)行證券投資基金基本一致。
　　 本文主要創(chuàng)新點(diǎn)：一是系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)投資信托基金的結(jié)構(gòu)模式。前人雖有部分論述，但都是零星式的論述，沒有專門從結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行系統(tǒng)論述，本文在該方面有系統(tǒng)梳理。二是探討中國房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行結(jié)構(gòu)。本文通過梳理境外和香港地區(qū)的房地產(chǎn)投資信