基于房地產(chǎn)市場多種指標及模型建立北京市二手房指數(shù)的分析研究.pdf

1、在國外比較成熟的房地產(chǎn)市場，二手房交易占整個房地產(chǎn)交易量的80％左右，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。同時，二手房是銜接房地產(chǎn)梯級消費的重要環(huán)節(jié)，對于盤活存量房產(chǎn)、重新配置房地產(chǎn)資源，滿足人們多元化的住宅需求，對于促進整個房地產(chǎn)一、二、三級市場的聯(lián)動和良性循環(huán)起到非常重要的作用。 北京市二手房起步較晚，但發(fā)展迅速，近兩年均保持了超過100％的增勢，預計2004年北京二手房的成交量將超過4萬套。然而相比于中國二手房市場發(fā)育比較成熟的上

2、海，北京二手房市場還存在不少差距。尤其在信息平臺建設方面，上海成立有專門的二手房指數(shù)辦公室，定期發(fā)布上海市二手房指數(shù)，對于指導市場和消費起到良好的效果?？紤]到北京二手房市場的快速發(fā)展以及信息不通暢的現(xiàn)狀，北京二手房指數(shù)的建立迫在眉睫。 在此背景下，本文通過分析北京市二手房市場的現(xiàn)狀、特點以及存在問題，研究國內(nèi)外編制房地產(chǎn)指數(shù)的理論和方法，提出了構(gòu)建北京市二手房指數(shù)系統(tǒng)的思路和具體操作步驟。筆者提出借鑒重復交易法，引入“標準房”的

3、概念，然后根據(jù)通過特征價格模型得出的修正系數(shù)，對報告期提取的樣本價格進行修正，得到報告期“標準房”的市場指導價格，最后，根據(jù)指數(shù)計算公式得出報告期北京市二手房價格指數(shù)。另外，本文以2004年3月為基期，提取實際成交樣本，對2004年5月北京市朝陽區(qū)團結(jié)湖地區(qū)二手房價格指數(shù)模擬計算。 最后，本文又對北京市二手房景氣指數(shù)的構(gòu)建進行了探討，選定了合成指數(shù)的計算方式，并選擇了對北京市二手房市場影響較大的9個指標參與景氣指數(shù)的計算。