大連市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目調(diào)研

1、育馬場(chǎng)競(jìng)品分析報(bào)告,軟件園開(kāi)發(fā)營(yíng)銷部2010年3月5日,目錄,競(jìng)品項(xiàng)目界定工程類比較分析配套類比較分析銷售類分析附錄：競(jìng)品項(xiàng)目詳細(xì)信息,,,,,競(jìng)品界定原則項(xiàng)目所屬區(qū)域位置項(xiàng)目面市、推售節(jié)奏主力面積供應(yīng)區(qū)間客戶關(guān)注要素,星海灣板塊,頤和星海,旅順南路板塊,城市中心板塊,,,明秀山莊,卡納意鄉(xiāng),幸福e家,宏都筑景,育馬場(chǎng)項(xiàng)目,東方圣克拉,宏都峰景,深藍(lán)中心,大華廟嶺,軟件園板塊,華業(yè)玫瑰東方,競(jìng)爭(zhēng)主要集中在星海板塊，軟件

2、園板塊以及城市中心板塊類似項(xiàng)目。,北京公園,梧桐路,壹品天城,立面（風(fēng)格，材料，朝向）建材面積贈(zèng)送車庫(kù)園林,新古典風(fēng)格，屬于主導(dǎo)型的建筑風(fēng)格，給人傲然屹立的非凡氣勢(shì)，適合高層建筑?，F(xiàn)代風(fēng)格講究造型比例適度、強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔，適合寫字樓，酒店等。法式風(fēng)格外觀造型獨(dú)特，呈現(xiàn)出一種華貴，要求園林的配合度較高，適合大社區(qū)項(xiàng)目德式風(fēng)格簡(jiǎn)樸明快，色彩莊重，屬于現(xiàn)代簡(jiǎn)約派。托斯卡納適合以莊園、別墅、農(nóng)舍為代表的田園風(fēng)格的建筑。,立

3、面風(fēng)格及材料,育馬場(chǎng)本體條件適合采用新古典建筑風(fēng)格，綜合考慮成本與質(zhì)感，立面或可采用石材與真石漆或面磚結(jié)合,建筑朝向,對(duì)于建筑朝向南偏西客戶并無(wú)抗性,建材分析,建材方面，客戶尤為關(guān)注電梯，窗戶的質(zhì)量，建議采用頂級(jí)品牌，而新風(fēng)系統(tǒng)建議不再采用,大堂：理石地面較普通地磚有質(zhì)感，多為競(jìng)品采用。只有宏都的項(xiàng)目采用地磚和涂料來(lái)裝飾大堂電梯：帝森、上海三菱、通力電梯價(jià)格和質(zhì)量相當(dāng)，但轎廂不夠豪華，建議采用日立、日本三菱等頂級(jí)品牌。入戶門：北京公

4、園的的入戶門較高檔，價(jià)值7000元/扇，材料為鋼木復(fù)合門。建議入戶門選擇上注重外觀和材質(zhì)的同時(shí)，或可將開(kāi)門方式同時(shí)考慮。窗：品牌不一，建議采用隔音效果好，質(zhì)量好，多種開(kāi)啟方式的窗戶新風(fēng)系統(tǒng)：競(jìng)品中使用新風(fēng)系統(tǒng)的不多，只有峰景和福源使用，使用率很低，而更高檔的項(xiàng)目采用中央空調(diào)。建議育馬場(chǎng)項(xiàng)目放棄新風(fēng)系統(tǒng)，或可考慮使用中央空調(diào)；采暖方式：地?zé)?實(shí)現(xiàn)報(bào)批方式1、報(bào)批時(shí)圖紙未顯示贈(zèng)送面積部分，按鏤空處理（報(bào)批和施工是兩幅圖紙）；業(yè)主關(guān)

5、系處理辦法1、簽定補(bǔ)充協(xié)議：贈(zèng)送部分是客戶委托第三方后期改造；2、簽定確認(rèn)函：后期改造后贈(zèng)送面積誤差與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)；實(shí)際價(jià)格比合同價(jià)格平均低1500左右,面積贈(zèng)送情況,面積贈(zèng)送大大增加了競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)力，育馬場(chǎng)項(xiàng)目或借鑒競(jìng)品經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)增加贈(zèng)送面積提高性價(jià)比從而增加競(jìng)爭(zhēng)力,車位情況,車位比例建議在1：1.2以上；或可增加部分車庫(kù)，給業(yè)主提供多種停車選擇；車位面積建議5*2.5；停車場(chǎng)高度建議5米左右,宏都，玫瑰東方車位比例小于1：1或與其

6、定位中端客群有關(guān)，北京公園因交通十分便利故較少的車位供應(yīng)，其余個(gè)項(xiàng)目均預(yù)留的足夠的車位；地坪漆車庫(kù)地面已經(jīng)成為市場(chǎng)的主流；車庫(kù)高度：4.2米以上，規(guī)格5*2.5居多,園林情況,億達(dá)兩項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)水平相當(dāng)，或可從增加功能角度提升競(jìng)爭(zhēng)力；北京公園，明秀的社區(qū)小品與水景有些借鑒價(jià)值，其他競(jìng)品園林參考價(jià)值不大,除圣克拉外，其他競(jìng)品山體公園與戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地增加了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。設(shè)計(jì)單位：貝爾高林設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：良好的平面構(gòu)圖，通達(dá)性好；缺點(diǎn)：千

7、篇一律一稿多投。豪張思優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)創(chuàng)性的解決方案，豐富的豪宅園林設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。,,社區(qū)配套(商業(yè)、會(huì)所)綜合配套（學(xué)區(qū)、交通，周邊生活）,社區(qū)配套—商業(yè),商業(yè)主要以沿街底商為主，僅圣克拉為獨(dú)棟商業(yè)；業(yè)態(tài)主要以超市，干洗店、銀行等便民業(yè)態(tài)為主；,商業(yè)面積：福源>北京公園>深藍(lán)中心>圣克拉,社區(qū)配套—會(huì)所,近50%的競(jìng)品無(wú)會(huì)所配套，本項(xiàng)目或可充分利用會(huì)所功能增加競(jìng)爭(zhēng)力,會(huì)所規(guī)模：明秀>圣克拉>玫瑰東方>卡納

8、意鄉(xiāng),社區(qū)配套總評(píng),社區(qū)配套面積占比要適中，商業(yè)顧問(wèn)的介入或可提高銷售效率,明秀、卡納社區(qū)配套較少，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主入住后生活不夠便利；圣克拉社區(qū)配套較合理，會(huì)所功能增加競(jìng)爭(zhēng)力幸福e家商業(yè)配套過(guò)多，過(guò)猶不及，交通受阻北京公園商業(yè)較多，請(qǐng)商業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)，Ⅰ期商業(yè)已售罄,綜合配套匯總,綜合配套要素包括：學(xué)區(qū)、交通、周邊配套、社區(qū)配套,交通：綜合考慮便捷度及路況因素，深藍(lán)中心>北京公園>福源>育馬場(chǎng)>……&g

9、t;宏都峰景，育馬場(chǎng)雖公交線路較少但是位處主干道，便捷度較高社區(qū)配套：綜合考慮社區(qū)配套及會(huì)所因素，育馬場(chǎng)，圣克拉，深藍(lán)社區(qū)配套最高，對(duì)于彈性改善型客戶社區(qū)配套比周邊配套更為重要學(xué)區(qū)：圣克拉>福源、明秀>育馬場(chǎng)，格致新校部分客戶存在疑慮周邊配套：深藍(lán)周邊配套成熟，泛星海區(qū)的項(xiàng)目次之。育馬場(chǎng)周邊配套相對(duì)不完善，但商業(yè)街基本可滿足日常生活所需，而成熟的配套往往產(chǎn)生較多的噪聲，所以毀譽(yù)參半，非改善型客戶的最重要關(guān)注要素,綜合配

10、套評(píng)分,深藍(lán)中心>圣克拉>福源=育馬場(chǎng)>北京公園>華業(yè)玫瑰,,,,產(chǎn)品配比分析推售時(shí)間銷售均價(jià)營(yíng)銷推廣銷售展示,競(jìng)品存量匯總,競(jìng)品存量分析,2010年競(jìng)品供應(yīng)體量較大，合計(jì)4971套，其中100平以下的戶型為2137套，占比45%。,,小面積戶型占市場(chǎng)主導(dǎo)占比45%；三室戶型以三室二衛(wèi)舒適型占比居多；,,,,,,,,,,,,,,幸福e家,10年6月,東方圣克拉,宏都峰景,頤和星海,明秀山莊,宏都筑景,1

11、0年4月,10年2月,綠城項(xiàng)目,華業(yè)玫瑰,除明秀，卡納，福源外，其余項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間均未確定，預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間均在5月以后。10年下半年競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。,10年8月,10年10月,推售時(shí)間分析,對(duì)于2010年的市場(chǎng)形勢(shì)，各項(xiàng)目也在觀望之中，如宏都峰景，華業(yè)玫瑰等推遲開(kāi)盤的項(xiàng)目可以推測(cè)，客戶積累量不足，或可從側(cè)面反映了市場(chǎng)不容樂(lè)觀的形式,北京公園,競(jìng)品價(jià)格分析,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，憑借極致產(chǎn)品力的打造，性價(jià)比較高；圣克拉，深藍(lán)價(jià)格略高，面積偏大，總價(jià)

12、較難控制；宏都筑景價(jià)格與本項(xiàng)目相當(dāng)，但產(chǎn)品形態(tài)較本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)。,價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力：卡納>華業(yè)玫瑰>福源>宏都>北京公園,營(yíng)銷推廣,本項(xiàng)目或可通過(guò)非常規(guī)推廣手段，面積贈(zèng)送，極致的社區(qū)配套等方面增加競(jìng)爭(zhēng)力,主要賣點(diǎn)：1贈(zèng)送面積 2學(xué)區(qū) 3社區(qū)環(huán)境4地段5多層產(chǎn)品。本項(xiàng)目在1.2.3點(diǎn)中優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)品創(chuàng)新：1空中花園贈(zèng)送面積 2溫泉入戶（客戶感覺(jué)并無(wú)大用）。推廣渠道：多以常規(guī)推廣方式，建議本項(xiàng)目采用高端活動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)抄手等非

13、常規(guī)手段,銷售及展示,各營(yíng)銷中心并無(wú)創(chuàng)新道具，本項(xiàng)目或可通過(guò)增加多媒體互動(dòng)展示，精裝標(biāo)準(zhǔn)品牌宣傳，周到的物業(yè)服務(wù)增加成交率,代理公司：50%的競(jìng)品選擇代理公司聯(lián)合銷售，其中對(duì)易居，世聯(lián)代理評(píng)價(jià)較高建筑形式：若小區(qū)配有會(huì)所則銷售中心設(shè)在或所中，否則設(shè)在共建，或臨建中樣板間：競(jìng)品均以樣板間輔助銷售，不同面積戶型產(chǎn)品采用不同的內(nèi)裝風(fēng)格，但樣板間中并無(wú)專門的講解員,展示—大堂外部形象,展示—大堂內(nèi)部形象,工程—管道井處理,工程—電梯,工程—