內江市城市房地產調研報告

1、第1頁,西 南 區(qū) 域 公 司,內江市房地產市場調研報告,http://dx.587766.com/www.dk110.cn/http://www.jhdxjk.comhttp://dx.yutian.ccwww.8b2.nethttp://www.dn1234.com/zjdx/dx/ www.qixingedu.com/dxb http://dx.4yang.com/www.et110.comhttp://www

2、.dx04131.com/,第2頁,■ 調研說明調查目的： 掌握內江市城市情況及房地產市場行情、特點，為東桐路臨江地塊項目 的可行性提供依據(jù)。調查人員： 鄧林川，周紅雨，華蕾調查成果： 一、內江市的經濟發(fā)展、城市規(guī)劃、政策法規(guī)等宏觀數(shù)據(jù)； 二、內江市近年來的房地產發(fā)展數(shù)據(jù)，及各個區(qū)域的房地產市場特征； 三、潛在購房者需求特點； 四、內江市商業(yè)

3、發(fā)展狀態(tài)； 五、房產新政對內江市的影響； 六、內江市風土人情。,第2頁,目錄,第一章： 內江市宏觀環(huán)境調研,第二章： 內江市城市規(guī)劃調研,第三章： 內江市房地產市場調研,第四章： 內江市典型樓盤調研,第五章： 對目標宗地的認識,目 錄,第3頁,1內江市宏觀環(huán)境調研,第4頁,,內江市位于四川省東南部，沱江下游中段。地跨北緯29°11‘－30°2’、東經10

4、4°16‘－105°26’，東西長121.5公里，南北寬94.7公里。東鄰重慶，南界瀘州，西接自貢，西北連眉山市，北與資陽市相鄰。全市幅員面積5386平方公里，轄三縣二區(qū)，即市中區(qū)、東興區(qū)、資中縣、隆昌縣、威遠縣，111個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2070個行政村，9個街道辦事處，253個社區(qū)居民委員會。2009年末戶籍總人口425.61萬，其中非農業(yè)人口87.19萬，農業(yè)人口338.42萬，耕地16.46萬公頃,人均占有耕地面積

5、0.0387公頃。,一 城市概況 城市地理位置,第5頁,內江地處“成渝經濟區(qū)”核心位置 2011年3月2日國務院通過的《成渝經濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，使成渝經濟區(qū)的功能定位、總體布局和發(fā)展目標正式從國家層面予以明確。 成渝經濟區(qū)包括四川15個市和重慶31個區(qū)縣，總面積20.61萬平方公里，人口9840.7萬，GDP總量1.58萬億元。內江市位于經濟區(qū)的核心位置，周邊45個城市環(huán)繞，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。 成渝

6、經濟區(qū)的優(yōu)勢在于，它有成都和重慶兩個特大城市，對成渝之間的二、三級城市可以起到“雙核”帶動作用。這“雙核”一旦演化為“增長軸”，將帶動成渝“軸”上城市群的發(fā)展。 成渝經濟區(qū)有望成為繼長三角、珠三角、環(huán)渤海之后的中國第四大經濟增長極。,一 城市概況 城市地理位置,成 渝 經 濟 區(qū) 示 意 圖,第6頁,,內江地處成渝兩個大城市之間，是西南各省交通的重要交匯點。 內江交通區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。內江境內以縱貫全市的成渝鐵路

7、、成渝高速公路、成渝公路和沱江航道為主通道。在這條交通運輸主道上，還有國、省通訊和電力線路依此交織同行排布。 內江是四川省內交通流量最大、最具現(xiàn)代水平的主動脈。這條交通運輸?shù)闹魍ǖ郎?，橫向排布的內（江）宜（賓）、內（江）昆（明）、?。úo（州）、資（中）威（遠）鐵路為其鐵路支干；以市中區(qū)為支點向南、向北延伸的內（江）宜（賓）高速公路，內（江）樂（山）、內（江）瀘（州）和內江至南充公路等為公路支干。以及內（江）遂（寧）鐵路

8、、內（江）遂（寧）高速公路、隆（昌）黃（貴州黃桶）、?。ú┐螅ㄙF州大方）高速公路正在建設中。 內江鐵路、公路和沱江航道成網狀連接，路網密度高于全國、全省平均水平。,一 城市概況 城市交通狀況,第7頁,,1998年2月，經國務院批準，對內江市行政區(qū)進行調整后，內江市總人口416.55萬人，占原內江市的46%，其中非農業(yè)人口69萬，占原內江市非農業(yè)人口58%，占現(xiàn)內江市總人口16.6%；農業(yè)人口346.43萬人，占原內江

9、市農業(yè)人口44.13%，占現(xiàn)內江市總人口83.4%。人口密度為每平方公里771.3。 2009年末，內江總人口約460萬人，其中，男性240萬，女性220萬；非農業(yè)人口90.00萬，農業(yè)人口約370萬。 東興區(qū)2010年常住人口84.34萬人，在四川181個區(qū)縣中人口數(shù)量位居第23 名。,一 城市概況 城市人口狀況,第8頁,,內江與宜賓、達州、綿陽、南充、自貢、瀘州、攀枝花等8個城市，被列為全省“十二五”

10、期間重點培育的百萬人口大城市。 內江市重點城建項目圍繞建設宜居宜業(yè)宜游特大城市，依托構建城市骨架網、沿江景觀帶和中心商務區(qū)3個重點全面展開。打造城市主干道方面，2010年完成甜都大道北延線、新入城線一期、內椑南路一期工程建設；加快推進長江大道、大千路北延線、西林大道北延線建設，啟動新入城線二期、麻柳壩大橋、臨江小區(qū)至桐梓壩橋道路建設和成渝高速公路內江服務區(qū)、內江收費站改造工程，啟動內威高速、羊子巖和麻柳壩大橋前期工作，拓展城

11、市空間。,大千國際大酒店,大洲廣場,沱江三橋,二 城市建設 重點建設項目,第9頁,二 城市建設 重點建設項目,打造沿江景觀帶方面：加快圣水寺至大洲廣場防洪堤、親水步堤和景觀建設進度，加快完成東桐北路土地整理、甜城湖兩岸綠化等項目工程，啟動塔山公園美化亮化工程和謝家河土地整理、大沖山商業(yè)開發(fā)。加快開發(fā)甜城湖水上休閑運動項目，通過舉辦中美澳藝術劃水比賽，將甜城湖建成集親水、休閑、娛樂、生活和商業(yè)開發(fā)于一體的濱水生態(tài)長廊和城市發(fā)展軸。

12、 打造中心商務區(qū)方面：啟動成渝客專內江站點片區(qū)城市綜合開發(fā)、奧體中心項目建設，加快促成大型購物中心項目落地建設，力爭華聯(lián)內江大型購物中心年內竣工竣工投入運營，增強中心城區(qū)商業(yè)輻射帶動能力能力。,第10頁,,“川中樞紐”內江自古為商賈云集之地。現(xiàn)已初步形成了城鄉(xiāng)并重、內外并舉的商貿流通格局，成為成渝經濟區(qū)的交通與物流中心之一，被列入四川省規(guī)劃建設的九大城市之一。 2009年實現(xiàn)GDP560.88億，增速15.5％。增速排全省

13、第二。在較小的管轄區(qū)內實現(xiàn)較的大生產總值。2010年截止6月底， 實現(xiàn)地區(qū)生產總值319.57億元，排名暫列第10位。 經過多年發(fā)展，形成川威鋼鐵、威遠白塔等具有較強實力的企業(yè)集團和內江福潤、威玻集團等一批輻射和支持能力強、發(fā)展?jié)摿Υ蟮墓歉善髽I(yè)，一大批優(yōu)勢拳頭產品，如川威牌鋼筋混土用熱扎帶肋鋼筋、重龍牌普通硅酸鹽水泥、峨眉牌單缸柴油機、白塔牌內外墻地磚、威玻牌高、中、無鹼玻璃球等。內江的紅霉素半成品及藥品生產能力也久負盛名，僅紅

14、霉素腸溶片的年就達10億片以上，具有較高的生產能力和知名度。,三 經濟環(huán)境,第11頁,,內江獨特的地貌，優(yōu)美的風景，豐富的物產，2000年來的深厚的文化底蘊，形成了獨具一格的文化特色。在市境內有號稱“川南第一禪林”的圣水寺、佛教圣地“西林古剎”的西林寺、留下李白千古絕唱的太白樓、鬼斧神工的重龍山摩崖石刻、東林寺的千手觀音、仿山東曲阜孔廟格局，號稱“巴蜀四大文廟”之首的資中文廟；歷史悠遠 “打開羅泉井，氣死自流井”之說的羅泉鎮(zhèn)，世家望族

15、“國中之國”、“民俗文化活化石”之稱的云頂寨，丹青留白的大風堂，被譽為“立體史書”造型高大雄偉、沉穩(wěn)古樸、圖文喻意深刻、雕刻技藝精湛、全國罕見的隆昌古牌坊群，那凌晨前開始在黑夜里提籃趕集的叫聲，天亮雞叫時方始散去的云頂寨，東興老街上的炭精畫，茶館里的川劇清唱以及還有非物質文化遺產的資中木偶、川江號子、貝葉畫等。  　 正是這2000年來的歷史、民風民俗文化傳承的積淀，今人的奮力拼搏精神，造就了內江的“書畫之鄉(xiāng)”、“文化之鄉(xiāng)”

16、、“大千文化”、“體育之鄉(xiāng)”、“蔗糖之鄉(xiāng)”的美名。,隆昌古宇湖風景區(qū),資中羅泉古鎮(zhèn),內江大自然景園,,四 人文環(huán)境,第12頁,,內江物華天寶、鐘靈毓秀，人文薈萃，才俊輩出，素有“書畫之鄉(xiāng)”的美譽。古有孔子的老師、東周學者萇弘、西漢辭賦大家王褒、唐代名將程咬金、狀元范金卿；南宋丞相趙雄、狀元趙逵、明朝大學士趙大洲、清末狀元、著名的“五老七賢”之一的駱成驤、犧牲于辛亥革命前夕、被孫中山追認為“大將軍”的喻培倫、新民主主義革命革命先驅羅世文

17、、黎冠英；當代有著名新聞巨子范長江、國畫大師張大千、畫虎大師張善子；今有“巴蜀鬼才”魏明倫、彩墨畫大師、享有“邱九寨”“中國巨型山水畫家”、“中國畫壇巨匠”稱號的邱笑秋、著名作曲家王錫仁等，都是內江兒女中彪炳史冊的杰出代表。厚重的文化積淀，使內江成為川東南文化最發(fā)達地區(qū)。,四 人文環(huán)境,“巴蜀怪才”魏明倫,“國畫大師”張大千,第13頁,,全市機關、事業(yè)單位參加養(yǎng)老保險人數(shù)10.23萬，企業(yè)單位參加養(yǎng)老保險人數(shù)31.4萬；農村參加養(yǎng)老保險

18、人數(shù)3.77萬。參加失業(yè)保險人數(shù)13.03萬?；踞t(yī)療保險制度改革繼續(xù)推進，城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險參保人數(shù)31.47萬。        2009年，內江各級各類學校共1443所（全日制），在校學生61.43萬人（不包括大專院校），教職工3.34萬人（不包括大專院校），專任教師2.715萬人。其中高等院校3所，在校生1.95萬人；中等專業(yè)技術學校2所，在校生0.84萬人

19、，中等師范學校1所，在校生0.19萬人；普通高中學校45所，在校生7.05萬人，普通初中學校227所（包括九年一貫制學校），在校生13.82萬人，小學595所，在校生25.05萬人，幼兒園531所，在校生8.46萬人，其中包含民辦中、小學64所，幼兒園424所。職業(yè)中等學校37所，招生1.42萬人，在校生3.19萬人。有成人中等專業(yè)學校6所（其中，教師進修學校校5所，成人干部中等專業(yè)學校1所），成人小學80所，特教學校5所。

20、 全市藝術表演團體4個，藝術表演場所5個，群眾藝術館、文化館6個，文化站120個，公共圖書館4個。建成省“農村書社”試點單位13家，“農家書屋”28家。        全市有廣播電臺4座，鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣播站111個，電視臺1座。有線電視累積總用戶51.24萬戶。搭建內江數(shù)字電視前端平臺，全年發(fā)展數(shù)字電視用戶1231戶。    &#

21、160;  2009年，全市衛(wèi)生機構208個，縣級以上綜合醫(yī)院13所、中醫(yī)院4所、婦幼保健院6所；鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院147所（含市中區(qū)、東興區(qū)所轄未完成改制地名衛(wèi)生院36所），民營醫(yī)院21所，個體診所721所，村衛(wèi)生站3176所，其它門診部、衛(wèi)生所（室）361所； 全市市級體育協(xié)會13所。建立各縣（區(qū)）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、社區(qū)體育組織。全年，建設市及各縣（區(qū)）全民健身路徑48條。88個農民健身工程點土地硬化工程全面完成。,五 社

22、會事業(yè),第14頁,,內江開發(fā)早，歷史悠久。夏、商為梁州之地，周為雍州之地，春秋戰(zhàn)國分屬巴郡、蜀郡；西漢屬資州；東漢屬漢安縣地；北周為中江縣地，隋代為內江縣，隋文帝開元年（581），文帝以其父名“忠”避諱，閱覽中江縣地圖，見縣城內居江水環(huán)繞之內，遂改中江縣為內江縣地； 1935年屬四川省第二行政督察區(qū)。中華人民共和國成立后，先為內江專員公署駐地，1985年6月起撤地建市，為內江市人民政府駐地。市區(qū)橫跨沱江，三橋相連。境內有成

23、渝、隆瀘、內昆鐵路和成渝、內宜、隆納高速公路，鐵路、公路通車里程分別達到9777公里和184公里，路網密度高于全國、全省。 自南宋紹興十六年（公元1146年）市區(qū)筑土城，明中葉筑石城以來，市井日趨繁榮，歷為成渝兩大城市間的交通要道和沱江流域農副土特產品集散地，尤以盛產蔗糖、蜜餞著稱于世，古有“甜城”之稱。 中華人民共和國建立以來，城市建設日新月異，現(xiàn)在的市區(qū)已發(fā)展成為全市的政治、經濟、科技、文化活動中心，川中

24、南地區(qū)交通樞紐和重要的輕工、商貿城市。,六 歷史沿革,第15頁,,內江市地處四川省盆地中部丘陵地區(qū)，其地形以丘陵為主，東南、西南面有低山環(huán)繞。海拔350—450米間的丘陵約占90%。地質構造屬新華夏系沉降帶的一部分，褶斷規(guī)模小。地表由較平緩的紫色砂巖組成，經長期流水侵蝕切割后，多呈渾圓狀和壟崗狀淺丘；泥質中以泥土、粗砂土和紅砂土、豆面泥土、黃泥土為主，這些土壤保水良好，抗旱力強，有利于農作物生長。土地利用歷史悠久，主要以耕地為主，其它用

25、地為園林、林地、疏林草地、城鄉(xiāng)、居民用地、工礦用地、水域和特殊用地及部分難利用土地?！　冉袑賮啛釒駶櫦撅L氣候。受盆地和本地自然環(huán)境的影響，具有氣候溫和、降雨量豐富、光熱充足、無霜期長的特點。冬暖夏熱，雨量適中。平均溫度15°C—28°C，常年總日照時數(shù)1100—1300小時,無霜期達330天。全年有霜日數(shù)一般為4—8天左右。春夏秋冬，低溫、風、暴雨時有發(fā)生，綿雨顯著。全年氣溫有明顯的冬干春旱現(xiàn)象，同時，夏旱伏

26、旱的現(xiàn)象也時有發(fā)生。歷史上有“十年一大旱，五年一小旱，三年兩頭旱，插花干旱年年現(xiàn)”之說。年相對溫度在80%左右。年降雨量1000毫米上下，多分布在夏季，約占全年雨量的60%，高溫期與多雨季節(jié)基本一致，春季約占17%，冬季僅占4%?！　°鞘袇^(qū)內主要河流，流經資中、東興及市中區(qū)，是市內水路運輸要道，自古有“萬斛之舟行若風”的繁忙景象描寫。沱江水流緩急交替，灘沱相間，蜿蜒曲折，常年平均流量為375立方米/秒，自然落差135.5米，平均比

27、降0.45%，水能蘊藏量有14.5萬千瓦供開發(fā)。較大支流有資中的球溪河、內江的大清河等。同時，由于沱江縱貫南北，流域較長，積水面廣，雨季時容易造成洪水災害。,內江,沱江,七 自然地理,沱江,第16頁,,內江市屬亞熱帶常綠闊葉林帶，氣候溫和，雨量充沛，適宜多種林木生長。樹種資源有60多個科目，110多個屬、190多個種。森林植被主要有針葉林、闊樹林、竹林、灌木林等。,內江森林植物以用材林為主, 經濟林樹種豐富，主要有油桐林、油茶林、柑橘林

28、；薪炭林是內江市農村重要的生活燃料，分布廣，產量高，多數(shù)可再生更新，主要樹種有榿木、紫槐、馬桑、黃荊等；其優(yōu)勢樹種有馬尾松、香樟、楠木、黃蓮木、柏木等，主要分布在市中區(qū)、資中等地名勝古跡風景區(qū)。 內江市氣候和土壤條件宜于多種農作物，種植業(yè)主要以糧、油、蔗、麻、絲、茶、果、菜等，也種植部分藥材、棉花等，是四川省糧食和經濟作物的集中產區(qū)。 動物資源主要有各種家畜、家禽及部分野生動物。家養(yǎng)動物包括獸類、鳥類、昆蟲類

29、、魚類及家養(yǎng)野生動物。獸類中有豬、牛、羊、兔以及少量的馬、騾、驢等；禽鳥類主要有雞、鵝、鴨、鵪鶉和鴿，昆蟲類有蜜蜂、蠶；魚類有本地種的鯉、鯽和先后引進的草、青、鰱、鳙等30余個品種；家養(yǎng)野生動物有水獺、鸕鶿、梅花鹿、黑熊等。野生動物有240多種，主要有麻雀、斑鳩、烏梢蛇、青蛙、黃鱔、泥鰍以及野貓、野兔等。 全市礦產資源豐富。能源礦產主要有煤、天然氣、油頁巖；非金屬與建材礦產有石灰?guī)r、石砂巖、頁巖、耐火粘土、鋁土礦、大理石、

30、河沙、礫石與陶瓷粘土等；金屬礦產與稀散元素有鐵、鉀、金等以及鹽礦、鉀礦、煤層中共生的鋁、鎵、銣及鋰等分散元素；化工礦產有鹽礦和含鉀水云母粘土礦等。 內江市由于地處盆地腹心地帶，地質結構較簡單，地殼相對穩(wěn)定，區(qū)域內出露地層主要受“資威穹窿背斜”、“圣燈穹窿背斜”和“螺觀山背斜”三大地質構造影響，全市礦產主要分布在這三大構造帶上的威遠、資中、隆昌三縣。天然氣主要產于“資威穹窿背斜”和“圣燈穹窿背斜”兩大構造帶上，砂金則產于沱江

31、河床沿線的資中、市中區(qū)和東興區(qū)。,七 自然地理,內江農業(yè)基礎扎實,第17頁,2內江城市規(guī)劃,第18頁,,城市定位：川南城市群的中心城市，以“交通、物流、金融、商貿”為主發(fā)展。城市規(guī)模：到2020年，城市人口達到100 萬，建成區(qū)面積100平方公里。城市結構：以沱江為軸，打造兩岸濱江大道，分段、分節(jié)點，體現(xiàn)親水性；根據(jù)地形地貌特點，通過橋梁、組團式連結，建成城市一環(huán)、二環(huán)、外環(huán)線，縱橫相連。城市景觀：依山就勢，山水相依，水繞城走，

32、城在山水中。山更秀，水更清，樹更綠，人脈更相通，文化更燦爛，山、水、人、文、林融為一體，相映成趣。,內江城市整體規(guī)劃,第19頁,內江城市整體規(guī)劃,第20頁,內江城市整體規(guī)劃,第21頁,內江城市整體規(guī)劃,第22頁,,（,,市中區(qū),內江市市中區(qū)幅員面積387.5平方公里，地處沱江中游，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，水陸交通十分便利。成渝、內宜高速公路和成渝、內昆鐵路在此交匯，國道、省道、縣道公路穿境而過。 市中區(qū)有較雄厚的工業(yè)基礎，境內企業(yè)

33、云集，區(qū)屬企業(yè)自成體系，以醫(yī)藥化工、機械、輕紡、建材等幾大門類為主。      市中區(qū)是川東南商貿重鎮(zhèn)，有各類市場50余個，商業(yè)服務網點11000余個。已建立能適應市場經濟需要的健全的金融體系，有金融機構和分支網點300余個。 市中區(qū)人文薈萃、文化發(fā)達。境內有科研機構4個，有完善的中、小、幼教育體系，有醫(yī)療衛(wèi)生機構150余個，建立了以梅家山體育場為主體的體育中心。市中區(qū)素有

34、“書畫之鄉(xiāng)”的美譽，國畫大師張大千、張善子和著名書法家公孫長子、余燮陽都是從這里脫穎而出、享譽海內外。市中區(qū)人文景觀眾多，孫中山親點大將軍喻培倫紀念館、成渝鐵路筑路民工紀念堂、三元塔、翔龍摩崖造像、“川中第一禪林”圣水寺古剎令人流連忘返。,市中區(qū)規(guī)劃 區(qū)域概況,第23頁,,1、根據(jù)內江總體規(guī)劃的要求，伴隨舊城區(qū)職能調整，市中區(qū)行政機關將遷至南部片區(qū)，南部片區(qū)內工業(yè)、倉儲等用地將逐步調整和置換。規(guī)劃確定將市中區(qū)南部作為以區(qū)級行政辦公、專

35、業(yè)市場和二類居住為主的居住區(qū)。2、完善市中區(qū)路網結構，強化區(qū)級行政職能，建設綠地系統(tǒng)，改善生態(tài)環(huán)境，配套完善公共服務設施和市政基礎設施。 3、根據(jù)舊城區(qū)職能調整的要求，將區(qū)域內的工業(yè)、倉儲用地置換為居住及其它相關用地。用地規(guī)劃中，以南環(huán)路為界，將整個規(guī)劃區(qū)劃分為臨江東區(qū)和西區(qū)兩個居住區(qū)，結合塔山城市公園區(qū)，形成“兩片一心”的總體結構。,市中區(qū)規(guī)劃 功能定位,第24頁,市中區(qū)規(guī)劃 控制性詳細規(guī)劃,開發(fā)強度控制通過地塊最高容積率與最大

36、建筑密度對用地開發(fā)強度進行控制。規(guī)劃邱家嘴、臨江東區(qū)中心地區(qū)為較高強度開發(fā)區(qū)，瀕臨沱江為高強度、低密度開發(fā)區(qū)，其它地區(qū)基本上為一般強度開發(fā)區(qū)。,第25頁,,,東興區(qū),內江市東興區(qū)原名內江縣，東漢置縣，名漢安，北周稱中江，隋改內江，迄今已有1800多年歷史。1989年11月撤縣建區(qū)，撤銷內江縣，建立內江市東興區(qū)，區(qū)人民政府駐地東興鎮(zhèn)。屬內江市直屬縣級區(qū)。1990年起至2010年，東興區(qū)在經過近20年的發(fā)展后，現(xiàn)已成為內江市經濟、政治、

37、文化新中心，是內江房地產市場開發(fā)熱點區(qū)域，加之2013年成渝快鐵站在東興區(qū)建成，東興區(qū)的發(fā)展必將步入新的臺階。,區(qū)域特色：張大千紀念館、大千美食街、艾林大千國際酒店、大佛寺、報恩寺、大千園、東興老街、范長江故居、松柏寨 般若寺、高峰寺、西林寺、大千美食街,東興區(qū)規(guī)劃 區(qū)域概況,第26頁,,根據(jù)內江市城市總體規(guī)劃，在內江城市八大組團中，東興組團為城市新的行政辦公、文娛體育、信息咨詢和商業(yè)金融副中心，以及教育科研區(qū)，發(fā)展都市型工業(yè)，配套

38、生活居住。規(guī)劃東興組團城市建設用地約17km2，居住人口20萬人左右。從本次規(guī)劃區(qū)范圍界線來看，本區(qū)功能定位為城市新中心發(fā)展區(qū)，發(fā)展市級行政辦公、文化娛樂、體育運動、商貿金融、信息咨詢、教育科研、生活居住和部分工業(yè)等八大方面的職能。其中工業(yè)職能主要是考慮工作崗位就近就業(yè)和滿足城區(qū)內部分調整外遷工業(yè)需求。,總體結構根據(jù)規(guī)劃區(qū)職能配置和場地環(huán)境解析，進行功能組織，確定總體結構為“四縱、二橫、一環(huán)”和“二心、二帶、六區(qū)”。1、四縱、二橫

39、、一環(huán)以西林大道、大千路和東興大道、西部南北干道為“四縱”，漢安路及其北部新規(guī)劃的東西干道為“二橫”，建立紅牌路—星橋街西延線環(huán)路，構成規(guī)劃區(qū)道路網骨架。2、二心、二帶、六區(qū)二心：在四條中心干道交匯圍合的地區(qū)，建立市級行政辦公和商貿金融副中心和在西部謝家河兩岸地區(qū)，以謝家河為軸心，建立市級文化娛樂和體育中心。二帶：在西部沿沱江建立濱江休閑游憩帶，在中部沿謝家河兩側建立濱河休閑游憩帶。六區(qū)、在西側建立以內江職業(yè)技術學院為主體的教

40、育科研園區(qū)，在北部建立以五星水庫為中心的生態(tài)度假區(qū)，以及圍繞中心區(qū)在西北部、東北部、西南部和東南部各建立一個生活居住區(qū)。,東興區(qū)規(guī)劃 功能定位,第27頁,,1、容積率商業(yè)金融≤3.5 行政辦公、文化娛樂≤2.5教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生≤2多層住宅≤2.5，中高層住宅≤4，低層住宅≤1.6中、小學≤0.8-0.9 工業(yè)≤1.2 普通倉儲≤0.82、建筑密度商業(yè)金融≤45%教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生和行政辦公、文化娛樂≤30%

41、多層住宅≤35%，中、高層住宅≤30%，低層住宅≤40%中、小學≤25% 工業(yè)≤40% 普通倉儲≤45%,東興區(qū)規(guī)劃 規(guī)劃控制指標,3、建筑高度控制公共建筑：低層<15米，多層<24米，二類高層24-50米，一類高層≥50米，多層住宅≤22米，低層住宅≤15米中、小學≤24米 工業(yè)≤20米 倉儲≤12米沿道路的一般建筑高度不得超過道路紅線寬度加建筑后退距離之和的1.5倍。4、綠地率商業(yè)金融≥

42、10%行政辦公、文化娛樂和教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生≥30%多層、低層住宅≥30%，中高層住宅≥35%中、小學≥30% 工業(yè)≥30% 普通倉儲≥10% 公園≥65%,第28頁,3內江房地產市場調研,第29頁,,內江市2010年房地產概況,2010年內江市完成房地產開發(fā)投資41.01億元，同比增長45.9%，增速分別比一季度（4.3%）、上半年（10.0%）、前三季度（38.6%）提高41.6、35.9和7.3個百分點，呈逐季回升

43、趨勢，并且比全省平均水平（38.2%）快7.7個百分點，排全省第8位，同比上升8個位次。從銷售看，在國家一系列樓市調控政策影響下，消費者對購買商品房由持強烈觀望態(tài)度轉變?yōu)橘徺I意愿增強，商品房銷售面積呈“V”型走勢， 2-5月持續(xù)下行，6月份觸底回升，10月開始實現(xiàn)正增長，全年累計增長4.0%。從商品房銷售價格來看，內江市商品房平均價格由年初的2449元/平方米，上漲到年末的2704元/平方米。,房地產業(yè)發(fā)展勢頭漸好2010年，內江房

44、地產業(yè)景氣指數(shù)始終在“景氣”與“不景氣”之間徘徊，形勢不容樂觀。三季度以來，這種情況有了改觀，房地產企業(yè)景氣指數(shù)達110.0點，比二季度高幅上升40.0點，促成本季度經營形勢扭轉的主要因素：一是需求好轉。三季度內江房地產業(yè)土地開發(fā)面積景氣指數(shù)和新開工面積景氣指數(shù)皆為90.0點，分別去二季度上升30.0點和40.0點，盡管仍然處在“不景氣區(qū)間”，但情況大有改觀，表明行業(yè)市場需求在逐步轉旺。二是銷售漸漲。隨著“金九”、“雙節(jié)”的到來

45、，一定程度上拉動了消費。本季度商品房預售面積景氣指數(shù)為90.0點，比二季度上升40.0點；銷售面積景氣指數(shù)為80.0點，上升10.0點；空置商品房面積景氣指數(shù)為130.0點，上升20.0點，空置房正在不斷減少。三是投入增加。由于市場行情出現(xiàn)利好，全市房地產也企業(yè)家對投資前景的信心更足，企業(yè)家信心指數(shù)為110.0點，比上季度上升20.0點。信心提高帶來的是投入增加：企業(yè)勞動力需求景氣指數(shù)為110.0點，高幅上升50.0點；企業(yè)固定資產

46、投資景氣指數(shù)為120.0點，大幅上升30.0點。,第30頁,,內江市現(xiàn)轄三縣二區(qū)，沱江由北至南穿城而過，將內江市劃分為市中區(qū)與東興區(qū)兩大板塊。東興區(qū)是由于是城市新區(qū)，區(qū)域規(guī)劃更為科學合理，是目前內江新樓盤最集中的板塊，開發(fā)量最大，市場關注度最高，樓盤規(guī)模及品質均相對較高。市中區(qū)是內江傳統(tǒng)的老城區(qū)，商業(yè)氛圍更為濃厚，人口密度更大，但受舊城改造制約，發(fā)展空間相比東興區(qū)較小，其開發(fā)量、樓盤規(guī)模、樓盤品質、受市場關注度均低于東興區(qū)。 價格

47、方面，兩板塊間價格差異不大，東興區(qū)樓盤占據(jù)樓盤品質、規(guī)模優(yōu)勢；市中區(qū)占據(jù)傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，居住便利度更高的優(yōu)勢，各有其特色。,二 內江市房地產發(fā)展特征 城市東、西板塊特征,第31頁,,目前內江市開發(fā)的樓盤，除了東興區(qū)部分高檔樓盤，其他新近開發(fā)項目基本都是以小高層、高層建筑為主，一方面因為內江城市規(guī)劃局限，發(fā)展空間較小，地塊有限，地價逐步攀高，多層開發(fā)利潤較低；另一方面因內江近年城市發(fā)展速度較快，市民購房觀念受到逐步改善，雖5.12地震

48、對購房者購買小高層、高層造成了一定影響，但目前看來市場已逐步接受此類產品。,西林盛景,加州藍灣,漢安國際,二 內江市房地產發(fā)展特征 小高層及高層逐步代替多層為主流產品,第32頁,,內江作為三線城市，傳統(tǒng)建筑以中式以及現(xiàn)代風格為主，隨著近年城市發(fā)展加快，目前建筑高層多以現(xiàn)代風格為主，小高層及多層以歐式風格為主。此表明目前內江房地產市場正處于逐步轉型階段，由較初級的中低端住宅開發(fā)逐步向高品質、高舒服度中高端住宅開發(fā)轉變。,二 內江市房地產

49、發(fā)展特征 現(xiàn)代建筑風格、歐式建筑風格為主,第33頁,,戶型特征內江樓市的戶型基本都是70-120平米的2室和3室，但城區(qū)內70平米以下小戶型正逐漸增多，140平米以上的四室較少，大部分樓盤基本上都是2室和3室各占一半。,二 內江市房地產發(fā)展特征 緊湊型小戶型逐漸增多,第34頁,,不注重售樓部形象內江不少項目都不注重售樓部形象，很多售樓部是簡易房做的，而且面積小，風格單調，沒有檔次，常對對項目造成負面影響,二 內江市房地產發(fā)展特征

50、,樣板間樓盤較少，且裝修檔次低,內江多數(shù)樓盤都沒有做樣板間，大部分有樣板間的項目也只是簡單裝修，品質感較低，客戶進入參觀后僅能夠感受一下戶型結構，而無法形成購買沖動。,第35頁,,內江城市的發(fā)展方向目前主要集中在東興區(qū)，房地產開發(fā)也將顯現(xiàn)這個趨勢。東興區(qū)板塊樓盤聚集，非常明顯地代表了內江房地產的未來發(fā)展趨勢，成渝快鐵站的建設，使東興區(qū)開發(fā)聚集區(qū)位于東興區(qū)南側，隨著東桐路北段的修建、濱江濕地公園的打造，東興區(qū)西部沿江將成為新的開發(fā)熱點區(qū)域

51、。市中區(qū)也在逐漸的外擴，但受舊城環(huán)境影響，速度和力度則相對較小，主要集中在舊城南部區(qū)域。,三 內江市房地產發(fā)展趨勢 東移南擴,第36頁,,隨著內江市經濟與房地產業(yè)的發(fā)展，土地價格將越來越高，內江樓盤將逐漸由多層及小高層轉向高層，前兩年18層以上購房者還存在一定抗性，但隨著內江濱江樓盤的大力開發(fā)以及樓盤品質逐步提高，高層抗性必定會逐步減弱，市場逐步接受并認可。,內江工商大樓,鳥瞰東興區(qū),沱江江畔,三 內江市房地產發(fā)展趨勢 高層產品逐

52、漸增多,第37頁,,目前內江市不少開發(fā)商不注重項目形象的包裝和塑造，售樓部簡陋，售樓員沒有工裝，不做樣板間，海報設計粗糙、紙質低劣等。而這些都將影響到項目的形象和銷售。隨著內江經濟發(fā)展加快，人們消費將更加理性和追求品質，各樓盤之間的競爭也將逐漸的升級，注重形象包裝必將成為競爭的重要手段之一。,三 內江市房地產發(fā)展趨勢 開發(fā)商將注重形象包裝,第38頁,,內江市場上各樓盤檔次定位差距不大，相互間的競爭是比較強的。大多樓盤的定位都是中檔或中

53、檔略偏低，價格差距也不大，這與內江是工業(yè)城市而工薪階層較多有關，市民收入差距不大，所以也導致樓盤定位差別小。雖然如此，但是社會兩端的人群仍需要與他們收入相對應的住宅，因此內江市未來的需求層次將會逐步拉開。,三 內江市房地產發(fā)展趨勢 需求層次逐漸拉開,第39頁,4內江典型樓盤調研分析,第40頁,■ 內江在售樓盤不多，各項目的銷售情況較好，銷售率在80%以上的樓盤較多?！?各項目，多層較高層好售且價格要高出約200元/平米，臨江樓盤均

54、價達到4500元/平米左右，大項目多集中于東興區(qū)?！?購房者多選擇70-90平米中小戶型，100平米以上大戶型相比小戶型銷售較慢，西林盛景等樓盤的40-50平米小戶型比較暢銷。■ 外地購房者主要是周邊區(qū)縣和外地務工返鄉(xiāng)人員，已占到購房者比例的60%?！?房間多、戶型小、有幻變空間和贈送面積的住宅較受購房者青睞?！?內江目前沒有別墅項目?！?內江新建住宅均價在4700元/平米左右。,內江房地產市場總體概況,第41頁,主要樓盤調研

55、 公園御景,第42頁,主要樓盤調研 漢安首座,第43頁,主要樓盤調研 江城花園3期,第44頁,主要樓盤調研 精城峰閣,第45頁,主要樓盤調研 世紀濱江2期,第46頁,主要樓盤調研 西林盛景2期,第47頁,主要樓盤調研 西雅圖金山城,第48頁,主要樓盤調研 金色夏威夷,第49頁,,市場小結 同質化嚴重，產品差異性小，市場消化穩(wěn)健，客群相對穩(wěn)定,第50頁,5對目標宗地的認識,第51頁,宗地基本概況,,第52頁,SWOT分

56、析,★ 內江歷史文化悠久，資源豐富，經濟實力較強（2010年GDP 690.28 億元，位居四川省第10位），發(fā)展勢頭良好，增速快（2010年同比增長16.2%％，位列四川省第4位）； ★ 內江作為成渝經濟圈的“黃金節(jié)點城市”，具有極優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢，交通樞紐地位十分突出：距成都、重慶市區(qū)均為170公里，境內有3條鐵路和7條高速公路，周邊連接3個千噸級碼頭和4個機場，

57、200公里范圍內輻射成都、重慶、瀘州、自貢、宜賓等多個大中城市，是西南地區(qū)重要的物資集散地，聯(lián)動著龐大的消費、資本和制造力量，對周邊縣市有較強的輻射能力； ★ 該宗土地位于沱江邊、公園旁，正面臨江，視野開闊，上風上水，周圍環(huán)境優(yōu)美，綠化、道路等基礎設施完善，區(qū)域內規(guī)劃的商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源充足，環(huán)境優(yōu)

58、勢突出，地形平整，開發(fā)條件較好，土地投資潛力較大；

59、 ★ 宗地隸屬于東桐路北段土地整理項目，整個項目共計2600余畝，位于內江城區(qū)沱江北岸，南接沱江三橋，北連沱江四橋，處于沱江中心城區(qū)上游，是內江市政府重點打造的“臨江新城”。項目共有約1300畝待拍賣建設用地，該1、3號地塊系第二次土地拍賣（首次51畝土地位于1號地塊以東，于今年2月以容積率3.8、384萬/畝被該項

60、目的一級開發(fā)公司競得），后續(xù)還將有約1000畝建設用地推向市場，目前土地價格處于低點，未來增值潛力較大。,主要優(yōu)點：,第53頁,主要缺點：,SWOT分析,★ 地塊規(guī)劃設計條件對產品形態(tài)、建筑風格等已有明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設計方面自主空間有限，可能對土地價值最大化有一定影響； ★ 兩塊地均要求開發(fā)商提供公租房無償建設（1號地塊8600平米，3號地塊5500平米），將削弱開發(fā)利潤，且在低密度高品

61、質社區(qū)內設置公租房也會對樓盤品質造成負面影響。,風 險：,★ 內江市現(xiàn)狀城市建設以沱江兩岸的市中區(qū)（舊城）、東興區(qū)（新城）為主，地塊所在的東興區(qū)西北部建設時日較短，區(qū)域規(guī)劃水準高，但距成熟、完善還需一定時間，短期內開發(fā)價值可能受影響；

62、 ★ 國家抑制投資的宏觀導向和陸續(xù)出臺的限購令等房產新政，影響著未來房地產市場走勢，增大了開發(fā)商在資金、市場等方面的壓力，開發(fā)前景具有一定的不確定性。,第54頁,SWOT分析,★ 3月2日國務院通過的《成渝經濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，使成渝經濟區(qū)的功能定位、總體布局和發(fā)展目標正式從國家層面予以明確，成渝經濟區(qū)有望成為繼長三角、

63、珠三角、環(huán)渤海之后的中國第四大經濟增長極。內江位于成渝經濟區(qū)的中心節(jié)點，其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和良好的經濟基礎將促使其獲得巨大的發(fā)展空間，區(qū)域內土地、房地產具有較高的增值潛力；★ 在建的“成渝城際高速鐵路”將于2012年通車，屆時由內江抵達成都、重慶僅需28/26分鐘，將被納入成渝半小時經濟圈，其交通樞紐和山水宜居城市的優(yōu)勢將更加凸顯；★ 在嚴峻的限購令新政下，諸多大中城市的樓市頗受沖擊，內江不在限購城市范圍內，新政對其影響力

64、較??；部分開發(fā)商對限購之外二三線城市的布局調整，將增加該城市的土地增值空間； ★ 內江資源豐富，其作為老工業(yè)城市，經濟基礎良好、城市人口密集，城市規(guī)劃定位為“交通樞紐和區(qū)域性