[學習]房地產(chǎn)項目市場調(diào)研

1、房地產(chǎn)項目市場調(diào)研,一、市場環(huán)境調(diào)研 1、宏觀環(huán)境調(diào)研 政策環(huán)境 經(jīng)濟環(huán)境 文化環(huán)境 人口環(huán)境 行業(yè)環(huán)境 技術(shù)環(huán)境,,2009~2010年國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,為應對金融海嘯沖擊帶來的經(jīng)濟增長放緩局面，中央政府自2008年底年底采取了一系列宏觀調(diào)控政策，實施積極的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策，經(jīng)濟上采取人民幣4萬億救市措施來擴大基建，拉動內(nèi)需增長。,具體救市措施,這些系列政策除了對經(jīng)濟的

2、刺激作用外，也大大改善了房地產(chǎn)市場發(fā)展的環(huán)境，包括: 5次降息 4次下調(diào)存款準備金利率 購買普通住房實行7折利率優(yōu)惠 二手房交易營業(yè)稅免征年限從5年縮短至2年 房地產(chǎn)項目資本金比例最低降至20% 這些措施一方面減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資壓力，另一方面也降低了消費者的置業(yè)門檻。,政策實施結(jié)果—GDP反彈,2009年下半年國內(nèi)經(jīng)濟開始復蘇，經(jīng)濟增長實現(xiàn)了全年“8%”的增長目標，至2010年第

3、一季度末增約11.9%。,政策實施結(jié)果—物價攀升,CPI（Consumer Price Index）也結(jié)束了連續(xù)9個月的下降，在2009年11月轉(zhuǎn)為上升，至2010年第一季度末為2.2%。此后逐月上漲，至2011年6月最新數(shù)據(jù)顯示，目前全國CPI同比上漲5.5%。通脹壓力明顯加大。,政策實施結(jié)果—房價上漲,房地產(chǎn)市場則在一系列優(yōu)惠政策的推動下，剛性需求大量釋放，市場迅速回暖，成交量迅速擴大。大多數(shù)城市出現(xiàn)量價齊升局面，部分城市房價上漲過

4、快。,國內(nèi)各大城市商品住宅成交價格對比,廣州市2008-2010商品住宅月度成交價格走勢,廣州市2007-1010年各種物業(yè)成交價格走勢,廣州市2007-1010年各種物業(yè)成交面積走勢,隨著房地產(chǎn)市場全面回暖，甚至出現(xiàn)一定程度泡沫，2009年末起，政府改變了政策方向，又連續(xù)出臺一系列產(chǎn)業(yè)緊縮政策，包括：,“國四條”,2009年12月14日，國務院常務會議決定完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的四條意見“國四條”，提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推

5、進保障房建設等四大舉措。目標是，綜合運用土地、金融、稅收等手段，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,“國十一條”,2010年1月10日國務院辦公廳發(fā)出的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，要嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。二套房貸款首付款比例不得低于40%。該通知分五個方面共十一條，因此被簡稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國十一條”。,住房城鄉(xiāng)建設部出臺的相關政策,2010年4月１３日，住房城

6、鄉(xiāng)建設部召開電視電話會議，內(nèi)容包括：重點建設公共租賃住房 各地要積極發(fā)展公共租賃住房和限價商品住房，加快解決中等偏下收入群體住房困難。遏制部分城市房價過快上漲 要在努力增加普通商品住房供應的同時，著重加強需求管理，實行更為嚴格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機性購房。,國十條,國務院總理溫家寶在2010年4月14日主持召開國務院常務會議，會議確定了“抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策”的目標

7、，包括十條政策措施，主要為：一是對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水準。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關稅收政策。,新“國八條

8、”（2011年1月26日頒布）,新國八條的主要內(nèi)容包括 加大保障性安居工程建設力度 2011年，全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。保障性住房包括廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房、限價房等多種形式。既包括實物形式，也可包括貨幣補貼等形式。 借鑒：香港的成功經(jīng)驗,新“國八條”,調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管 調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。強化

9、差別化住房信貸政策 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。,新“國八條”,嚴格住房用地供應管理 各地要增加土地有效供應，認真落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。進一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。,新“國八條”,合理引導住房需求 原則上對已擁有1套住房

10、的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。,連續(xù)加息,中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25

11、個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整 。這是至2011年以來央行的第二次加息。也是去年以來第四次加息。2011年6月14日，人民銀行宣布，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。存款準備金率將達到21.5%，創(chuàng)34個月來新高。,2、區(qū)域環(huán)境調(diào)研,,區(qū)域環(huán)境調(diào)研是指對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成、就業(yè)中心、商圈等區(qū)位條件進行分析，對項目地塊所具有的區(qū)位價值進行判斷。具體包括：,

12、1）結(jié)合項目所在城市的總體規(guī)劃，分析項目的區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來定位；2）進行區(qū)域的交通條件研究3）對影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件進行研究，如：歷史因素、文化因素、發(fā)展水平等；4）對區(qū)域內(nèi)樓盤的總體價格水平與供求關系進行分析。,市域城鎮(zhèn)體系：由都會區(qū)、片區(qū)中心、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)構(gòu)成四級城鎮(zhèn)網(wǎng)路體系。 市域城鎮(zhèn)空間布局：市域劃分為都會區(qū)、南沙片區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)。,廣州城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu),廣州城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖,城

13、市空間發(fā)展方向,優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，保護歷史文化名城，塑造具有嶺南特色的城市空間形態(tài)與形象，明確了“東進、南拓、西聯(lián)、北優(yōu)、中調(diào)”的空間發(fā)展方針。 “中調(diào)”發(fā)展戰(zhàn)略是指：建設宜居城市，建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)展公共交通。,中心城區(qū)內(nèi)重點發(fā)展區(qū),廣州五大重點建設區(qū)域 白云新城地區(qū)珠江新城琶州員村地區(qū)白鵝潭地區(qū)新城市中軸線地區(qū),白云新城地區(qū),功能定位：北部片區(qū)的商業(yè)服務中心云山西麓的宜居新城,全區(qū)總體效果圖,白云新城地區(qū)城

14、市設計,功能定位 珠江新城被定位為廣州市新的城市中軸線的核心節(jié)點，廣州21世紀的中央商務區(qū)（CBD),珠江新城地區(qū),珠江新城示意圖,白鵝潭地區(qū),,白鵝潭地區(qū)最新確定的定位,35平方公里的白鵝潭地區(qū)最新定位為“廣佛之心、廣州國際商業(yè)中心、水秀花香的宜居新城”，將建成輻射珠三角、具有國際影響力的集商貿(mào)、購物、休閑、文化于一體的復合型濱水商業(yè)中心。,功能定位：體現(xiàn)廣州現(xiàn)代景觀、商業(yè)文化、金融貿(mào)易、體育休閑的新城市中軸線。全長12公

15、里，劃分為8個區(qū)段。,新城市中軸線地區(qū),功能定位 琶州會展城、員村服務城將與珠江新城在功能上互相呼應，共同構(gòu)成兩岸三核的泛CBD區(qū)，其集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、會展、文娛、外事、行政和居住等功能為一體，是廣州市新商服務業(yè)的核心區(qū)域。,琶州員村地區(qū),戰(zhàn)略目標：東進核心 創(chuàng)新高地 和諧新城,東進核心：一、廣州東進的核心，整合東部的主體二、廣州的東部城市副中心,創(chuàng)新高地：一、國家創(chuàng)新試驗示范區(qū)二、珠江三角洲經(jīng)濟“引擎”三、

16、廣州高新產(chǎn)業(yè)核心增長區(qū)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶龍頭,和諧新城：一、實現(xiàn)建設和諧社會的戰(zhàn)略目標二、全面建構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展的宜居新城三、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，建設社會主義新農(nóng)村,蘿崗開發(fā)區(qū),東部重點發(fā)展區(qū),北部重點發(fā)展區(qū),機場帶動區(qū)開發(fā)建設組團近期規(guī)劃用地約3平方公里左右，最終發(fā)展用地約8平方公里，利用新機場建設對周邊地區(qū)發(fā)展的帶動性，依托花都新華鎮(zhèn)和廣州市的社會經(jīng)濟基礎，發(fā)展以物流中心、商貿(mào)服務和航空相關產(chǎn)業(yè)為主導功能的綜合開發(fā)區(qū)。,新白云機場帶動區(qū),廣州大學城

17、的建設作為科教興粵戰(zhàn)略的重要舉措，將為廣東省乃至華南地區(qū)建設與發(fā)展高水準的高校、培養(yǎng)科技人才起到重要的推進作用，同時能為高科技產(chǎn)業(yè)提供有利的智力支援。,廣州大學城,南部重點發(fā)展區(qū),廣州亞運城,南部重點發(fā)展區(qū)：廣州亞運城 廣州亞運城位于廣州南部，風景獨特的蓮花山風景區(qū)的南麓、蓮花山水道西岸，用地面積2.73平方公里。 亞運城主要分為運動員村、技術(shù)官員村、媒體村、媒體中心、后期服務區(qū)、體育館區(qū)及亞運公園七大部分。各個區(qū)域都相

18、對獨立、分區(qū)管理，設有完善的安保系統(tǒng)。,加快南沙地區(qū)及其深水港區(qū)建設，將其發(fā)展成為珠江三角洲地區(qū)的物流中心；集物流產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地；聯(lián)接珠江口兩岸城市群的樞紐性節(jié)點，粵港直接聯(lián)系的新的重要通道。,南沙開發(fā)區(qū),南部重點發(fā)展區(qū),3、項目微觀環(huán)境(Micro-environment)調(diào)研 項目的微觀環(huán)境調(diào)研又稱為項目開發(fā)條件分析。其目的是分析項目自身的開發(fā)條件及發(fā)展狀況，對項目自身價值提升的可能性與

19、途徑進行分析，同時為以后的市場定位做準備。具體包括：,,1）對項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進行分析；2）對項目所在地的周邊環(huán)境進行分析，主要指對地塊周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)的生活配套情況的分析；3）對項目的對外聯(lián)系程度、交通組織等進行分析。,二、消費者(Consumer Behavior)調(diào)研 一般而言，我們研究買家時需要回答七個問題（6W+H）：第一，哪些人是買家？（who）第二，買家要買什么樣的房？（what）第三，買家為什

20、么要買這些房子？（why）第四，誰參與買家的購買行為？（whom）第五，買家以什么樣的方式買房？（how）第六，買家什么時候買房？（when）第七，買家在哪里買房？（where）,具體說來，包括以下幾個方面。1、消費者的購買力水平消費者購買力水平的主要衡量指標是家庭年收入。2、消費者的購買傾向消費者的購買傾向主要包括物業(yè)類別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預期價格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等。3、消費者的共同特性主要包括

21、：消費者的年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地等等。,特別提示：一般說來，在未確定目標消費者之前，可通過二手資料的收集對房地產(chǎn)市場的消費者做一個普遍、粗略的了解；在確定了目標消費者之后，則主要是通過問卷調(diào)查的形式就想要了解的問題對目標調(diào)查對象進行訪問。目標消費者的確定可參照同類物業(yè)的已成交客戶進行劃分。必要的時候，甚至還可針對核心購買者進行再一次的調(diào)查，如此反復，直至得到較為準確可靠的結(jié)論。因此我們說，對消費者的調(diào)研可視為動態(tài)的全