房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式解析(高金平)

1、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式解析稅收問題是以企業(yè)的商業(yè)模式作為基礎的，雖然是同一個行業(yè)，商業(yè)模式不同，稅負就不同。一、商業(yè)模式的概念一、商業(yè)模式的概念狹義：商業(yè)模式是指利益相關者的交易結構。廣義：商業(yè)模式是指企業(yè)創(chuàng)造價值的方式、方法、途徑。企業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的，而是隨著企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整不斷創(chuàng)新的。轉型升級（戰(zhàn)略調(diào)整）企業(yè)戰(zhàn)略：企業(yè)在各個發(fā)展階段的奮斗目標。企業(yè)家的發(fā)展歷程：生意人商人企業(yè)家資本家慈善家政治家哲學家生存發(fā)財發(fā)展基業(yè)長青（回饋）

2、社會國家研究人類發(fā)展的規(guī)律原始積累規(guī)范（低成本，偷稅漏稅）企業(yè)家：公司的創(chuàng)始人，從無到有，從小到大，在業(yè)界有知名度，有可持續(xù)盈利能力。資本家：公司是我的，我是股東，CEO是其他人（經(jīng)營團隊）做企業(yè)要循序漸進，要不斷轉型。房地產(chǎn)有兩種業(yè)態(tài)：商貿(mào)型：發(fā)財工業(yè)型：發(fā)展商業(yè)模式的多維視角：1、決策與執(zhí)行層面：商業(yè)模式=戰(zhàn)略戰(zhàn)術技術董事會高層管理部門職員戰(zhàn)略戰(zhàn)術技術決策執(zhí)行決策與執(zhí)行的關系：決策正確執(zhí)行力強=成功決策錯誤執(zhí)行力強=完蛋執(zhí)行力決定成

3、功、失敗的速度！戰(zhàn)略——高度戰(zhàn)術——廣度技術——深度2、經(jīng)營戰(zhàn)略商業(yè)模式=資產(chǎn)經(jīng)營資本經(jīng)營商業(yè)模式（戰(zhàn)略：企業(yè)價值）管理模式投融資模式（經(jīng)營績效）財務杠桿3、項目定位商業(yè)模式=產(chǎn)業(yè)前景市場定位團隊素質(zhì)選產(chǎn)品找客戶招人天時地利人和產(chǎn)品交易中心金融、中介、咨詢、培訓、酒店工業(yè)地產(chǎn)通過合資、股權交易退出等進行合作租賃房產(chǎn)稅12%多對一小商品城三對一房東——租賃合同物業(yè)——物業(yè)服務合同經(jīng)管——經(jīng)營管理服務（信息）三、旅游地產(chǎn)1、以居住為目的旅游

4、地產(chǎn)（1）依托自然景觀（2）打造旅游景觀（3）房景結合（原木）2、度假、養(yǎng)老為目的旅游地產(chǎn)（1）產(chǎn)權酒店、酒店公寓銷售、租回、經(jīng)營、如三亞等（2）退休養(yǎng)老銷售、委管、回購（受托出售）（3）養(yǎng)老養(yǎng)生（自營加盟）A、持有、發(fā)展會員（會員制、收費）、服務費（包含健身、養(yǎng)生、護理、特殊包含需求等）全國各地居住泰康人壽（2年賣200億元卡）中投發(fā)展B、銷售（優(yōu)惠）、服務、去世后房產(chǎn)無償收回健康產(chǎn)業(yè)：醫(yī)療、康服、養(yǎng)老高爾夫地產(chǎn)（名義上叫鄉(xiāng)村俱樂部）

5、高爾夫球場公司承租閑置土地周邊可出讓土地價格低人力成本（勞動密集型）、球場維護成本高、營業(yè)稅20%、城鎮(zhèn)土地使用稅由于占地面積大，稅收高會員卡，有很好的現(xiàn)金流盈利不多，只能維持運轉收到會員費，計入預收賬款，一次性繳納營業(yè)稅，在服務期內(nèi)分期繳納企業(yè)所得稅國內(nèi)盈利高爾夫公司：東方高爾夫舉辦賽事（廣告費）全國連鎖通過高爾球場的品牌投入，能積累很多的人脈資源（會員），是房地產(chǎn)強大的客戶群體。財稅（2008）137號：個人轉讓別墅免征土地增值稅財