房地產(chǎn)整合營銷策劃報告書

1、目錄第一部分、項目研究背景第二部分、市場概況了解第三部分、區(qū)域市場分析第四部分、地塊SWOT分析第五部分、價格定位第六部分、產(chǎn)品定位第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃建議第八部分、營銷推廣建議第九部分、廣告推廣建議第十部分、銷售及合作方式建議第一部分、項目研究背景為準確市場定位，我們對XXX項目進行了前期的市場調(diào)研。根據(jù)該項調(diào)研性質(zhì)，我們采用實地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托北京商品住宅市場（主要為西部市場）相關(guān)的背景信息實施整個調(diào)查過程并形成結(jié)

2、論，以期達到如下目標：1、?了解北京市地產(chǎn)市場的整體狀況及變動趨勢；2、?了解北京市住宅市場產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展趨勢；3、?了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況；4、?掌握中冠家園項目所處地塊的基本特征；5、?掌握中冠家園項目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征；b、商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降。1999年以來，我市商品房空置總量雖有所增加，但空置率逐年下降，由1999年的22.8%下降到2003年上半年的14.3%，

3、2003年底略有回升（22.2%）。?4.商品住宅價格近五年呈下降趨勢，目前平均銷售價格低于深圳和上海1998年以前北京市商品住宅價格一直在全國位居前列。1997年達到5478元平方米的歷史最高點，比全國商品住宅平均價格高3688元，比上海市商品住宅價格高2587元，比深圳市商品住宅價格高70元。1998年以來保持了平穩(wěn)回落狀態(tài)。2003年商品房住宅價格回落到4456元平方米。同期上海商品房住宅銷售價格為4989元平方米。2、市場供應狀

4、況分析——供應量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計，從2003年年底到今年的1、2、3月份，北京新樓盤集中放量，堪稱一天一個新盤，數(shù)量竟超過以往同一時期的三倍。2003年12月全市共有26個新盤入市，總規(guī)模為510萬平方米，較上月增長170%，其中住宅項目為15個。在去年12月中旬以后到今年3月初開始推出、還沒有拿到預售許可證的新盤約有20多個左右，如遠洋新干線、遠洋新天地、湯泉逸墅、經(jīng)濟適用住房百子灣1號；CBD總部公寓；風林綠洲三期——風林西奧中心、上

5、東三角洲、水色時光、鳳凰城二期、萬科星園四期、國興.觀湖國際、北京新界——柏陽景園、觀筑公寓、溫鍍.空間、本家潤園、駿城、上城、陽光星期八、保利欣苑、御墅臨風等?！衲晖斗攀袌鰳潜P特點今年的新樓盤無論在規(guī)劃設(shè)計、戶型園林還是科技含量、服務(wù)品質(zhì)上都比以往的新盤更勝一籌，在產(chǎn)品創(chuàng)新、人性化設(shè)計等方面可以說用了不少心思。在客戶需求的引導下，打著“舒適、健康”旗幟的項目日漸增多，板樓成為市場主流。從目前已審批的項目來看，未來1至2年內(nèi)，北京將

6、有5000至7000套新增高檔別墅進入市場。新樓盤主要有以下特點：?中小規(guī)模為主。雖然有三百多萬平方米的萬象新天、上百萬平方米的遠洋山水等大規(guī)模的社區(qū)，但總的來看，30萬以下的中小規(guī)模項目在數(shù)量上仍然占主流。?增加“文化附加值”。許多項目都開始關(guān)注社區(qū)文化。如將于3月份開盤的萬科青青家園用法國成人哲理童話《小王子》作為推廣主題來寄托客戶對青青生活、萬科生活的珍視；春節(jié)后開盤的依蓮軒二期“格調(diào)”從logo到售樓人員的著裝、售樓處的布置以及