2011年1月北京物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人《物業(yè)管理法律法規(guī)》考試要點(diǎn)

1、20112011年1月北京物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人月北京物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人《物業(yè)管理法律法規(guī)物業(yè)管理法律法規(guī)》考試要點(diǎn)考試要點(diǎn)注：A類為很可能考的類為很可能考的，B類為可能考、也需記的。A為后來(lái)補(bǔ)加的A，B為后來(lái)補(bǔ)加的B（據(jù)猜測(cè)，補(bǔ)加的要考的可能性更大）。第一部分第一部分國(guó)家法律、國(guó)務(wù)院法規(guī)、部委規(guī)章國(guó)家法律、國(guó)務(wù)院法規(guī)、部委規(guī)章001A、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)：多個(gè)業(yè)主共有一棟建筑，對(duì)各自獨(dú)立部分的所有權(quán)和對(duì)共有部位的共有權(quán)及共同管理權(quán)。008A、建

2、筑區(qū)劃內(nèi)道路:屬業(yè)主共有，屬城鎮(zhèn)公共道路除外。建筑區(qū)劃分內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。而是說(shuō)綠地、道路作為土地上的附著物歸真業(yè)主所有。車位、車庫(kù)：1、車位、車庫(kù)首先滿足業(yè)主的需要；2、由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。031A、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作規(guī)定：47條，采取應(yīng)急措施、報(bào)告、協(xié)助做好救助工

3、作081A、最高院對(duì)物權(quán)法77條有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定：建筑區(qū)劃分內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。085A、最高院對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)不予支持的行為：1、業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。2、業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交的，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院

4、不予支持。093A、對(duì)建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定：5年，2個(gè)供暖期、供冷期，2年，竣工驗(yàn)收合格之日起。101A、消防法與物業(yè)相關(guān)規(guī)定：參加有組織的滅火工作的義務(wù)，嚴(yán)禁謊報(bào)火警，疏散的義務(wù)，給予支援，排除險(xiǎn)情，不得收費(fèi)第二部分第二部分北京市地方規(guī)章、規(guī)范性文件北京市地方規(guī)章、規(guī)范性文件001A、物業(yè)管理定義：指業(yè)主自行或通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。0

5、02A、劃分物業(yè)管理區(qū)域原則：結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域003A、業(yè)主共同決定物管區(qū)分立或合并的規(guī)定：申請(qǐng)、審查、公告004A對(duì)建設(shè)單位委托專項(xiàng)服務(wù)的規(guī)定：可全部委托為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。007A、物業(yè)服務(wù)用房標(biāo)準(zhǔn)：150平方米、100平方米、30到60平方米011A業(yè)主共同決定事項(xiàng)：1、制定或修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、選舉或更換業(yè)主委員會(huì)委員、3、確定或變更物業(yè)管理

6、方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不在接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)。5、籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；6、申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；7、申請(qǐng)分離或者合并物業(yè)管理區(qū)域；8、決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。013A、業(yè)主對(duì)共用部分共同管理，具體事項(xiàng)范圍和決定程序：共用部分實(shí)施共同管理，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定019A、業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后提交材料清單：30日內(nèi)，1、籌備組出具并有組

7、長(zhǎng)牽制的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況報(bào)告；2、業(yè)主大會(huì)決議；3、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；4、業(yè)主委員會(huì)委員名單。020A、業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)終止后的移交工作規(guī)定：自終止之日起3日內(nèi)將檔案資料、印章及其他應(yīng)移交物移交給業(yè)主委員會(huì)，不移交，街道辦事處、政府責(zé)令移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)協(xié)助。021A、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容:雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交065A、物業(yè)服務(wù)第

8、三方評(píng)估監(jiān)理：接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托067A、評(píng)估監(jiān)理范圍、收費(fèi)方式、付費(fèi)主體：范圍：交接查驗(yàn)、費(fèi)用評(píng)估、質(zhì)量評(píng)估、其他需要事項(xiàng)?！罢l(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)“的原則，協(xié)商確定收費(fèi)金額。建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項(xiàng)目是，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用。070A、物業(yè)項(xiàng)目交接含義：指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)交接以及對(duì)物業(yè)管理相關(guān)資

9、料進(jìn)行移交和承接的行為。074A、應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的適用情形和具體要求：應(yīng)急住在物業(yè)項(xiàng)目能不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容僅限于垃圾清運(yùn)、秩序維護(hù)、二次供水、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助收取。076A、哪些可用決策平臺(tái)表決：需業(yè)主共同決定的下列事項(xiàng)，可使用：1、成立大會(huì)，2、修改議事規(guī)則，3、修改規(guī)約；4、決定07

10、9A、發(fā)起人可以是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。084A、出售公有住房的交存住在專項(xiàng)維修基金規(guī)定：為購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)的2%按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%085A、住宅共用部位的維修更新、改造范圍：屋面、頂層房間滲漏。樓房外墻滲漏。地下室滲漏。樓房外墻外裝飾層裂縫。保溫層。外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層。公共區(qū)域窗臺(tái)、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維圍護(hù)墻、院門。086A、住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍：電梯主要

11、部件。二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件。避雷設(shè)施。配電設(shè)備部分。消防系統(tǒng)。樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備。其他。087A、費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?90A、不得從維修資金中列支的費(fèi)用：由建設(shè)單位或者旋工單位承擔(dān)的、由相關(guān)單位承擔(dān)的、由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞的、日常維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。103A、物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件訴訟時(shí)效期間確定原則：應(yīng)依現(xiàn)行法律，2年。但在使用訴訟時(shí)效時(shí)不會(huì)過(guò)苛，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)明顯怠于形式權(quán)利的，一般會(huì)認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。104A、代收代繳爭(zhēng)議、停供致?lián)p，

12、業(yè)主如何處理：業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。105A、整體供熱、部分要求停供并拒交能否得到支持：不予支持。106A、業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)財(cái)務(wù)丟失或損毀責(zé)任情形及條件：約定有財(cái)物保管服務(wù)。未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過(guò)錯(cuò)的。107A、業(yè)主要求承擔(dān)丟車、損毀責(zé)任情形：按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒(méi)

13、有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有過(guò)錯(cuò)的。124A、對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的理解：每一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。130A、臨時(shí)管理規(guī)約必備條款：由建設(shè)單位享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)?！皹I(yè)主一卡通”。與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)承接。成立之日起7日內(nèi)提供資料，并承擔(dān)費(fèi)用。每年第一季度公示收支情況。第三部分第三部分北京市其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件北京市其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件009A、電梯使用單位安全管理人員職責(zé)：日常巡