土地儲備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分

1、土地儲備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分陜西豐瑞律師事務所羅民，楊安榮摘要：土地與地上建筑物在物理形態(tài)上不易分割，土地使用權和地上建筑物所有權之間的法律關系也十分密切。目前，我國對于土地使用權和地上建筑物所有權之間法律關系的規(guī)范，采用的是“房地一體”的立法原則。但是，實踐中有時也會出現(xiàn)土地使用權主體與建筑物所有權主體不一致的情況；此時，兩種權利之間的法律關系就會變得比較復雜。在土地儲備和出讓過程中，該問題表現(xiàn)得更加突出和多樣。鑒于此，

2、筆者對土地儲備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分進行了探討，期望能為實踐提供有益的參考。本文首先對土地使用權與地上建筑物所有權之間的法律關系進行了必要的研究，并在此基礎上對地上建筑所有權的歸屬進行分析；進而結(jié)合實踐，就土地儲備和出讓過程中遇到的與地上建筑物處分相關的案例和法律問題進行探討；最終得出結(jié)論：實踐中分析和解決問題應以“房地一體”為主要原則和出發(fā)點。土地是城市賴以存在和發(fā)展的載體與物質(zhì)基礎，[1]國內(nèi)外在城市化和城市建設過程中都

3、十分重視城市土地的合理利用與管理。隨著城市化進程的加快，城市規(guī)模越來越大；在此過程中，土地資源于土地與房屋或地產(chǎn)與房產(chǎn)的關系，[3]但根據(jù)上述定義可知房屋是典型的建筑物，因此本文暫將地上建筑物與地上的房屋不作區(qū)分，視為同一概念。要對地上建筑物進行處分，首先必須明確地上建筑物所有權的歸屬，即誰享有所有權和處分權。關于土地使用權與建筑物所有權的關系問題，我國學術界長期以來眾說紛紜，概括起來主要存在兩種觀點：一種是房地一體觀點，另一種是房地分

4、離觀點。（一）房地一體觀點支持房地一體觀點的學者認為，從靜態(tài)表現(xiàn)看，土地和房屋在物質(zhì)存在狀態(tài)上是自然聯(lián)結(jié)在一起的，房產(chǎn)和地產(chǎn)雖然從價值形態(tài)上看是兩種不同的財產(chǎn)，但由于其自身的固有特性；房地產(chǎn)法律關系的客體——房產(chǎn)、地產(chǎn)是緊密相連、不可分割的不動產(chǎn)；房產(chǎn)所有權和土地使用權是始終共同存在的，不存在有此權而無彼權的情形。從動態(tài)表現(xiàn)看，物權設定中房地不可分；物權變更中房地不可分。[4]有學者甚至認為：土地使用權和地上建筑物、其他附著物應視為一體