房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2015年8月

1、1房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2015.81總則1.0.1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，保障房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。1.0.3房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2估價(jià)原則估價(jià)原則2.0.1評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)遵循下列原則：1獨(dú)立、客觀、公正原則；2合法原則；3價(jià)值日期原則；4替代原則；5最高最佳利用原則。2.0.2房地產(chǎn)的抵押評(píng)估價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵

2、循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，2.0.3房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用原則，并可增加其他適用原則2.0.4遵行不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定：1.遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2.遵循合法原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3.遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價(jià)目的確定的

3、某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。4.遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。5.遵循最高最佳利用原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。6.遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高因素下的價(jià)值或價(jià)格。2.0.5最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選

4、和判斷確定。并符合下列規(guī)定：1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定是從估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的角度或從意向取得者的角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說明：1維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)

5、以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)；2更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價(jià)；3改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)；4擴(kuò)大規(guī)模前提：分析、判斷擴(kuò)大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴(kuò)大規(guī)模為前提進(jìn)行估價(jià)；5重新開發(fā)前提：分析、判斷重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)以重新開發(fā)為前提進(jìn)行估價(jià)；6上述情形的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特

6、殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。3料及其來源渠道等；2估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；3估價(jià)工作的人員安排。3.0.5估價(jià)所需資料應(yīng)針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料：1反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料2估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；3對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料；4對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料。3.0.6對(duì)搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件

7、，并應(yīng)將復(fù)印與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。3.0.7估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，2應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料；3應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，等，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。3.0.8當(dāng)無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)

8、象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)擴(kuò)實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。3.0.9以估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)專家或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。3.0.10對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷

9、、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等。再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。3.0.11估價(jià)報(bào)告在交付估價(jià)委托人前，應(yīng)以其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核的意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名。3.0.12估

10、價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同約定交付估價(jià)委托人。3.0.13估價(jià)報(bào)告交付估價(jià)委托人后，不得擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀下列估價(jià)資料：1估價(jià)報(bào)告；2估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同；3估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料；4估價(jià)項(xiàng)目來源和溝通情況記錄5估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；6估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；7估價(jià)中的不同意見記錄6外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。3.0.14房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)