資源整合及其意義

1、資源整合及其意義資源整合及其意義陳維2003年11月房地產(chǎn)企業(yè)既不生產(chǎn)建筑材料，又不自行建造房屋，究其根本來說是一個集成商，是一個資源的組織者、整合者。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的日趨成熟，社會分工越來越細，這一特征也越來越明顯，從某種意義上說，資源整合能力已成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。在未來幾年中，隨著土地拍賣政策在全國范圍內(nèi)的推廣執(zhí)行，房產(chǎn)操作越來越規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)在資源整合能力方面的競爭將決定企業(yè)發(fā)展的前途和命運。把產(chǎn)品品質(zhì)提升視為企

2、業(yè)生命力的綠城房產(chǎn)，能在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的初始階段闖出今天的一片天地，成為全國知名的品牌房產(chǎn)，得益于在資源整合方面的領(lǐng)先優(yōu)勢。隨著綠城房產(chǎn)品日益獲得市場的認同，不少的房地產(chǎn)企業(yè)也把學(xué)習(xí)和超越綠城房產(chǎn)作為自己的目標，爭相聘請綠城的設(shè)計師或使用綠城房產(chǎn)品的建筑材料，全國不少地方已涌現(xiàn)出一批“桂花城”復(fù)制品。在這種形勢下，綠城如果要保持產(chǎn)品上持續(xù)領(lǐng)先的地位，只有進一步擴大視野，優(yōu)化整合當今國際上最優(yōu)秀人才和技術(shù)的社會資源，做出最優(yōu)秀的產(chǎn)品。

3、與此同時，我們也要認識到，整合優(yōu)質(zhì)資源決非易事，這是開發(fā)商組織管理水平以及眼界、品味、溝通、實施等多方面素質(zhì)和能力的綜合反映。首先，資源要立足于自身。蘇州園林有句古話，“七分主人三分匠。”開發(fā)商尤其是項目總經(jīng)理自身對項目的理解能力和認識水平是項目最終能達到何種層次的決定因素，開發(fā)商是整合資源的主體，開發(fā)商要能很好地整合各種優(yōu)質(zhì)資源，其自身又必須具備多種素質(zhì)：一是要有極為豐富的專業(yè)知識結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的技術(shù)層面的資源范圍很廣，如

4、規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀、結(jié)構(gòu)、材料、工程、設(shè)備、物管、營銷等方方面面，項目總經(jīng)理必須對其均有一定的了解，甚至有一定的研究，自己都不清楚又如何判定資源的成果；二要有學(xué)習(xí)的能力，所謂學(xué)習(xí)的能力就是把學(xué)校里所學(xué)的知識全部遺忘后剩下的東西。學(xué)習(xí)是一種能力，更是一種狀態(tài)，在整合資源過程中有機會向各行業(yè)優(yōu)秀者學(xué)習(xí)、交流是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最大的樂趣，這是其它非綜合性行業(yè)無法比擬的；三是對自身項目要有非常明確的定位和十分深刻的理解。因為任何高級的專家都

5、不可能代替開發(fā)商自己，開發(fā)商對項目理解得越深刻，目標越清晰，整合資源的工作就會越順利。其次，是要有寬闊的視野和豐富的信息渠道。當今世界經(jīng)濟在全球范圍內(nèi)的社會化分工在建筑技術(shù)領(lǐng)域尤為明顯，這使得我們必須運用各種信息渠道了解建筑領(lǐng)域各專業(yè)的發(fā)展動態(tài)以及最前沿的技術(shù)，與世界上最優(yōu)秀的規(guī)劃師、建筑師、室內(nèi)設(shè)計師、景觀設(shè)計師建立溝通的渠道，了解各國建筑技術(shù)的特點。中山公司在綠城?深藍廣場項目實施過程中各個專業(yè)和各個環(huán)節(jié)都在努力尋求與世界先進技術(shù)的

6、溝通與交流，共同努力創(chuàng)造優(yōu)秀的作品。深藍廣場的建筑設(shè)計由美國JWDA事務(wù)所完成，該事務(wù)所承擔本項目的設(shè)計小組同時設(shè)計了萬科至今為止開發(fā)的最高級的樓盤——蘭橋圣菲，在項目設(shè)計的兩年時間內(nèi)，雙方直接交流的次數(shù)近百次，正式出效果圖的方案超過10輪。由澳大利亞設(shè)計師設(shè)計的景觀方案，至今已修改了6輪，該事務(wù)所認為他們從來沒有為了這么小的一個項目做過這么多輪方案，但每輪方案的設(shè)計水平都在不斷進步，說明這些修改都是有意義的。項目的精裝修樣板房由梁志

7、天大師完成，從梁先生那里我們又學(xué)到了香港第一品牌房產(chǎn)———新鴻基地產(chǎn)的許多寶貴經(jīng)驗。綠城?深藍廣場的大堂和公共部位的室內(nèi)設(shè)計由上海金茂君悅的室內(nèi)設(shè)計師鮑勃先生完成，這個項目可能是鮑勃先生做過的最小的項目，但鮑勃先生仍能充滿激情地希望創(chuàng)作出一個新的優(yōu)秀的作品。綠城?深藍廣場的現(xiàn)代風(fēng)格的外墻完全區(qū)別于以往的住宅，這種風(fēng)格立面能否成功，很大程度取決于金屬構(gòu)件及玻璃等材料的施工工藝水平，為此我們又專門拜訪了在這方面技術(shù)水平世界第一，曾承擔上海金

8、茂大廈、馬來西亞國家石油雙子塔、芝加哥西爾斯大廈等世界最高樓外墻施工的帕瑪斯公司，向他們學(xué)習(xí)最先進的工藝技術(shù)。在物色今后酒店管理公司和會所管理公司時，我們先后與香格里拉、喜來登、萬豪、亞力山大等國際一流公司取得了聯(lián)系，以期能有良好的合作機會，使項目在管理上也能與國際接軌。中國的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，要求我們必須在全球范圍內(nèi)尋找合適的最佳合作伙伴，共同打造一流產(chǎn)品，為此我們在項目建設(shè)過程中不僅要埋頭苦干，一步一個腳印，同時又要通過網(wǎng)上、媒

9、體、朋友、合作伙伴隨時了解最新信息，掌握最新動態(tài)，努力保證產(chǎn)品的先進性和領(lǐng)先性。第三，建立全攻全守型的房產(chǎn)開發(fā)組織管理模式。資源整合的成果，根本上講是由房產(chǎn)公司組織管理能力決定的，從做好立面到做好環(huán)境景觀，從做好室內(nèi)空間到增加空調(diào)、新風(fēng)、地?zé)?、智能化等科技含量到引入酒店的服?wù)流線和管理標準，每增加一個成分，不僅僅意味著多一個賣點，更多地意味著自身綜合能力和組織管理協(xié)調(diào)能力的上臺階，沒有管理作支撐，一切只能是美好的愿望。與此同時，我們還

10、要意識到這是一種管理模式的變化。如同足球發(fā)展史上從三條線的陣地戰(zhàn)到全攻全守是一場革命一樣，多種資源的整合決非是簡單的從規(guī)劃到建筑，從室內(nèi)到景觀到管理的流水作業(yè)，而是從項目一開始就同時開展，平行推進，在推進過程中又不斷深化細化，相互協(xié)調(diào)整合，其工作量就會大大增加，項目總經(jīng)理必須隨時做出權(quán)衡和決策，這是一項非常辛苦又充滿挑戰(zhàn)、充滿樂趣的工作。第四，必須堅持高瞻遠矚的理想主義和細致入微的現(xiàn)實主義相結(jié)合。由于房地產(chǎn)是一項偉大的社會產(chǎn)業(yè)，只有理想

11、主義者才能達到事業(yè)的顛峰。社會資源的整合工作也必須有一個理想，有一個目標，有一個標準，與此同時，資源整合的深度和細致程度往往決定最終成果的水平。例如月湖山莊景觀營造能達到這樣的水平，最主要的原因是把景觀營造過程進一步細化為土壤營養(yǎng)、各種植被等專業(yè)，每個專業(yè)都聘請專家進行專題研究，最后整合付諸實踐，達到一般公司達不到的水準。又比如花崗石的采購，可以只管理到現(xiàn)場安裝，也可以管理到開采選材、切割打磨、運輸?shù)跹b，這些環(huán)節(jié)又相應(yīng)會有采礦專家研究巖

12、石結(jié)構(gòu)、硬度、黃鐵礦成份，機械專家研究切割工藝、磨具質(zhì)量等等，這一切成果的運用和整合，才會使花崗石品質(zhì)有一定程度的提高。依此類推，房地產(chǎn)開發(fā)過程中又有多少環(huán)節(jié)可以細化，細化，再細化；深入，深入，再深入；整合，整合，再整合；提升，提升，再提升！正是這種永無止境的細化深入和資源整合，才使我們的工作品質(zhì)得以有所提升，得以領(lǐng)先于行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個集成商，越是一流標準資源，整合工作就越難做，正如同當今足壇最難坐的位子是皇家馬德里隊的教練一