商鋪定價基本策略

1、1商鋪定價基本策略A、根據(jù)項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規(guī)模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。B、憑經驗對項目不同層別進行系數(shù)設定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。C、計算各層別的權重系數(shù)

2、。根據(jù)上述第二點所設定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)計算得出該樓層的權重系數(shù)。(此步驟在各樓層的計算方法相同)公式一：系數(shù)X銷售面積(建筑面積)=權重系數(shù)D、計算總權重系數(shù)。各層的權重系數(shù)相加求和得出項目的總權重系數(shù)公式二：∑權重系數(shù)=總權重系數(shù)E、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標銷售總額除于總權重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權重系數(shù)；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他層別依次類推公式三

3、：(目標銷售總額總權重系數(shù))X層別權重系數(shù)=層別總價公式四：層別總價層別銷售面積(建筑面積)=層別均價F、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數(shù)值(此時不考慮該層別在整個項目的權重系數(shù)和銷售總價，設定思路與層別系數(shù)設定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減

4、。計算該具體商鋪的權重系數(shù)。用上一步設定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計算得出該商鋪權重系數(shù)。公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權重系數(shù)依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權重系數(shù)。公式六：∑具體商鋪權重系數(shù)=層別商鋪總權重系數(shù)揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費)＝內部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均

5、考慮在投資期范圍內。優(yōu)點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。4.簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15年＝房產購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的

6、簡單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？如何計算投資回報率有行內人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式：計算購入再出租的投資回報率＝月租金12(個月)售價計算購入再售出的投資回報率＝(售出價購入價)購入價例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，

7、售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率＝2萬元12200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12%要是這個投資者轉手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝(215200)200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7