公寓返租方案

1、廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 鉑頓城項(xiàng)目組 2011年9月,【鉑頓國際公寓】公寓返祖方案,目錄‖,ONTENTS,,C,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA

2、 LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,1. 返租方案目的返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)返租執(zhí)行策略返租案例分享,返租方案目的

3、,1.,,市場的聲音,1、返租方案目的,來自市場的聲音：,項(xiàng)目于9月3日開放保利水城外展點(diǎn)后，深入了解佛山投資客戶對于公寓產(chǎn)品的考慮因素，其中未來物業(yè)的租賃回報(bào)收益是客戶最為關(guān)注的重點(diǎn)，,市場的聲音,1、返租方案目的,典型客戶—資深物業(yè)投資客戶訪談個(gè)案,,蔣先生，南海私營企業(yè)主，多間物業(yè)投資遍布禪城、桂城,祖廟商圈自古就是商業(yè)旺地，租賃客源就肯定可以保證。,不過要看你們賣什么價(jià)錢，祖廟的公寓租個(gè)兩三千應(yīng)該問題不大。我要的就是眼見為實(shí)的回

4、報(bào)保證，沒6到8個(gè)點(diǎn)回報(bào)是不會出手的。,,南?？蛻粲绕潢P(guān)注，實(shí)際物業(yè)租賃回報(bào)的收益率。,信心更重于黃金,1、返租方案目的,為更好地增強(qiáng)客戶對于投資鉑頓國際公寓的信心，建議推出返租方式進(jìn)行銷售。,,信心比黃金更重要！,返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),2.,租賃市場價(jià)格分析,2、返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),分析：一般情況下，高端公寓租賃價(jià)格會參考周邊星級酒店，由于以長租客戶為主，故公寓價(jià)格的日租價(jià)將介于五星酒店與三星酒店之間，因此祖廟商圈的高端公寓日租價(jià)將接近300元/套

5、。以60%的出租率來估算，公寓的月租金約為5400元/套。,祖廟商圈高端公寓月租可達(dá)5400元/套。,銀行利率數(shù)據(jù)分析,2、返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),分析：負(fù)利率時(shí)代下，以三年定期存款的投資風(fēng)險(xiǎn)較低，而5%的年回報(bào)率亦成為投資者的心理關(guān)口。,回報(bào)率5%，已成穩(wěn)健型投資者資金回報(bào)率的心理底線。,總結(jié)分析,2、返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),結(jié)論：,市場資金投資周期，普遍以3年為主； 返租年回報(bào)率5%至6%之間，較能滿足投資者的基本需求； 每月租金范圍約

6、在100至110元/㎡之間，較為客觀反映目前市場情況。,月租金110元/㎡的返租價(jià)格較為可信可行，以3年為期，每年回報(bào)率保持6%以上較為吸引。,基準(zhǔn)單位選取,為更好地估算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的合理性，建議選取一個(gè)具代表性的戶型作基準(zhǔn)。A棟大單間戶型占比超過60%，我們不妨以大單間戶型作為基準(zhǔn)進(jìn)行測算。,2、返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)建議,2、返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),返租成本推算表,,利用55㎡的大單間產(chǎn)品作基準(zhǔn)，以返租回報(bào)6%和5%作條件，模擬不同底價(jià)均

7、價(jià)情況下的成本情況：,返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)建議,2、返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),總體均價(jià)對比測算,在基準(zhǔn)單位成本推算的基礎(chǔ)上，以整體可售公寓約26000㎡測算，就不同的總體均價(jià)進(jìn)行對比：,,返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)建議,2、返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),分析：參照以上返租成本推算表，以55㎡的大單間為例，以月租6000元，6%的年回報(bào)率最為客觀可信，而且較接近投資者的心理預(yù)期。因此，建議以底價(jià)均價(jià)為22000元的基礎(chǔ)進(jìn)行返租調(diào)整較為合適。,保證6%回報(bào)率，6000元/月返租收益較貼近市

8、場需求。,返租執(zhí)行策略,3.,總體思路,3、返租執(zhí)行策略,返租方案執(zhí)行工作主要分為前期準(zhǔn)備、執(zhí)行策略和客戶資源嫁接。,前期準(zhǔn)備,3、返租執(zhí)行策略,建議發(fā)展商聘請加拿大高力國際物業(yè)管理公司租賃部作為返租方案的經(jīng)營方，由于加拿大高力國際為東建旗下各大公寓項(xiàng)目的物管顧問，佛山市場認(rèn)知度高，更切合項(xiàng)目國際化的形象；另外，高力國際擁有較雄厚的外籍租賃客源，為日后經(jīng)營奠定穩(wěn)定高質(zhì)的客源基礎(chǔ)。,建議邀請高力國際作為項(xiàng)目返租經(jīng)營公司,前期準(zhǔn)備,3、返租

9、執(zhí)行策略,模式一,模式二,發(fā)展商與經(jīng)營管理公司以一定比例（如：6：4）承擔(dān)與分享3年酒店經(jīng)營成本與收益。,經(jīng)營管理公司以樓價(jià)的一定比例（如4％年回報(bào)率）承包該單位3年使用權(quán)返租，其成本和收益歸經(jīng)營管理公司。返租租金差額由發(fā)展商補(bǔ)貼，發(fā)展商無租金差額外的任何支出。,合作模式一般有共同經(jīng)營和差額補(bǔ)貼兩種。,前期準(zhǔn)備,3、返租執(zhí)行策略,建議返租年限以三年為期，到期后業(yè)主可選擇收回使用權(quán)或繼續(xù)返租。,項(xiàng)目整體作返租經(jīng)營，由發(fā)展商返租業(yè)主所購買物

10、業(yè)，為業(yè)主提供3年返租人民幣6000元/套/月（含稅）的保障收益，客戶損失3年使用權(quán)，由經(jīng)營管理公司對返租進(jìn)行統(tǒng)一的酒店式經(jīng)營管理。,前期準(zhǔn)備,3、返租執(zhí)行策略,為能更切實(shí)執(zhí)行返租，項(xiàng)目返租經(jīng)營管理公司需針對承租客戶提供如下酒店式配套服務(wù)：,房務(wù),會所,專車,餐飲,,,,,提供中西式早餐、簡餐，以滿足客戶日常需求,房間內(nèi)的床上用品清洗，房間日常整理服務(wù),設(shè)置酒店會所，提供康體服務(wù)，以健身室、泳池、Spa為主,提供主要交通路線車輛接送廣

11、交會期間提供專車接送入住展會來賓,,,,3、返租執(zhí)行策略,前期準(zhǔn)備,公寓特色服務(wù)：（營銷期間針對性展示）,執(zhí)行策略,3、返租執(zhí)行策略,單位銷售價(jià)格在底價(jià)表的基礎(chǔ)上，上調(diào)返租成本。假設(shè)首批開售單位大單間單價(jià)均價(jià)為22000元，則總價(jià)均價(jià)為120萬。返租調(diào)整：發(fā)展商為客戶提供3年返租￥6000元/套/月（大單間）的返租回報(bào)保障， 3年共返租金額：￥216000元，含稅、含管理費(fèi)。返租調(diào)整后，大單間總價(jià)均價(jià)則為142萬左右，單價(jià)約260

12、00元。,總體策略及價(jià)格構(gòu)成：,執(zhí)行策略,3、返租執(zhí)行策略,返租方式：,執(zhí)行策略,3、返租執(zhí)行策略,租金稅費(fèi)繳納方式：,執(zhí)行策略,3、返租執(zhí)行策略,返租流程：,客戶成功認(rèn)購簽訂認(rèn)購書,銷售人員在認(rèn)購書備注返租條約,交付首期，網(wǎng)簽合同簽訂三方租賃合同,項(xiàng)目整體驗(yàn)收完成業(yè)主收樓,經(jīng)營公司進(jìn)場經(jīng)營市場租賃行為開始,租賃合同參考：,嫁接資源,,,,,高力日韓客戶,,,,,會展專屬接待,穩(wěn)定而高質(zhì)的客源，才是租賃回報(bào)的核心。,嫁接資源，

13、給力鉑頓,3、返租執(zhí)行策略,加拿大高力國際項(xiàng)目巡展,集中高力國際服務(wù)的相關(guān)物業(yè)進(jìn)行，發(fā)動業(yè)主、租賃客戶，推薦項(xiàng)目并提前預(yù)告租賃經(jīng)營。,高力國際服務(wù)項(xiàng)目巡展,3、返租執(zhí)行策略,廣交會專屬接待機(jī)構(gòu),利用專屬接待機(jī)構(gòu)掛牌儀式，通過廣交會的影響和號召力，向市場傳遞出項(xiàng)目為客戶帶來最具競爭力的租賃群體，直接聯(lián)動百年廣交會提升項(xiàng)目品質(zhì)形象，增強(qiáng)客戶的市場信心。,廣交會專屬接待機(jī)構(gòu),3、返租執(zhí)行策略,案例參考,4.,朱美拉公寓,4、案例參考,介入私享

14、家酒管，日租488元，月租8800元。保證業(yè)主8%回報(bào)率，發(fā)展商出3%，私享家出5%，租金按每兩年5%-8%比例遞增。,傾城2009公寓,4、案例參考,介入白天鵝酒管，日租420元，月租12180元。白天鵝負(fù)責(zé)提供財(cái)務(wù)報(bào)表，匯算成本與收益后，每個(gè)月買家要與白天鵝酒店三七分成單位的租金。,珠江新岸公寓,4、案例參考,介入天綽酒管，日租300元。保證業(yè)主5%回報(bào)率，每年享60天使用權(quán)；或保證業(yè)主7%回報(bào)率，無60天使用權(quán)。,CHINA LA

15、ND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LAND,CHINA LA