實行建管分離的利弊關(guān)系

1、實行建管分離的利弊關(guān)系隨著我國住房商品化市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理雖經(jīng)歷二十幾年的風(fēng)雨歷程，時至今日，建管不分仍是我國大中城市物業(yè)管理行業(yè)的普遍現(xiàn)象。據(jù)有關(guān)資料顯示：目前，全國各地由開發(fā)商自建自管物業(yè)的比例高達70%～90％乃至以上。特別是很多新建物業(yè)的管理往往是由隸屬于開發(fā)商的物管企業(yè)或者管理處進行管理，呈現(xiàn)出“老子”開發(fā)，“兒子”管理的“家族管理”模式。從而出現(xiàn)了一系列職責(zé)不清，責(zé)任與權(quán)利歸屬不明的問題，在業(yè)主、物管企業(yè)、開發(fā)商之間造

2、成扯不清、理還亂的矛盾和糾紛。建設(shè)部總結(jié)了我國物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗和教訓(xùn)，在物業(yè)管理條例第二十四條中規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！痹谖飿I(yè)管理行業(yè)中引入市場競爭機制，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。在市場經(jīng)濟規(guī)律的作用下優(yōu)勝劣汰。這樣就迫使物管企業(yè)必須創(chuàng)造參與市場競爭的條件，充分作好參與市場競爭的準(zhǔn)備，在市場競爭中求生存，在市場競爭中求發(fā)展。但是，建管分離到

3、底有哪些利弊？1、開發(fā)商把自建自管作為促進物業(yè)銷售的重要手段隨著市場經(jīng)濟體制的建立，住房商品化促進了城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，開發(fā)商已成為城市房地產(chǎn)投資的主流。一個個建筑別致環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)、一幢幢現(xiàn)代化高樓如雨后春筍拔地而起。為了現(xiàn)代化城市管理的需要，以及人們對物業(yè)服務(wù)的需求，物業(yè)管理公司順勢而生。在住房商品化，產(chǎn)權(quán)多元化初期，我國城市物業(yè)管理服務(wù)市場尚未成形，新建物業(yè)的服務(wù)管理自然落在開發(fā)商身上。這種自建自管的管理方式從開始沿襲到現(xiàn)在，開發(fā)

4、商自建自管物業(yè)的比重仍然很大主要原因在于：開發(fā)商已把對自建自管物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的條件作為其配合物業(yè)營銷策略促進物業(yè)銷售的重要手段。首先房地產(chǎn)開發(fā)是利潤豐厚的行業(yè)。開發(fā)商為了企業(yè)利潤的不斷增長，追求更大利潤，就以樹立物業(yè)品牌和良好的社會形象來促進物業(yè)銷售。在滾動開發(fā)建設(shè)投資中不惜重金打造物業(yè)和物業(yè)管理品牌，高檔物業(yè)尤其是這樣。我們都知道物業(yè)硬件設(shè)施越完善、越高檔對物業(yè)管理的要求和需要投入的維護管理費用就越高，為了打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌，就需要為

5、業(yè)主提供與物業(yè)硬件相匹配的物業(yè)管理服務(wù)。為了促銷，開發(fā)商在售房時，往往是不計物理服務(wù)。因而很容易引起矛盾和紛爭，由此，各地物業(yè)管理的風(fēng)波不停，糾紛不斷，已成為我國消費者投訴的熱點，訴諸法律對簿公堂的也屢見不鮮。1、無法堅持原則在實施物業(yè)前期管理中，由于與開發(fā)商是父子關(guān)系，就很難站在客觀、公正的立場上積極督促、協(xié)調(diào)開發(fā)商解決物業(yè)質(zhì)量遺留問題，即使發(fā)現(xiàn)物業(yè)施工質(zhì)量差也不便提出；對開發(fā)商違背銷售承諾，恣意更改設(shè)計，損害業(yè)主利益的作法，只有聽之

6、任之；對少數(shù)開發(fā)商為了節(jié)約成本減少投資，選用造價低廉、質(zhì)量低劣的設(shè)備設(shè)施和建筑材料等也只能視而不見；這些問題不是物管企業(yè)發(fā)現(xiàn)不了，而是父子兵的所屬關(guān)系使得物管企業(yè)無法堅持原則。2、在經(jīng)濟上受制于開發(fā)商開發(fā)商屬下的物管企業(yè)，在經(jīng)濟上受制于開發(fā)商，在開發(fā)滾動銷售階段，物管企業(yè)在管理服務(wù)的投入上不必考慮成本盈虧，只要很好地配合銷售，虧損了可以得到開發(fā)商的支持給與輸血。所以，物管企業(yè)可以在低收物業(yè)服務(wù)費的情況下提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，實際上造成質(zhì)價

7、嚴(yán)重失衡的狀況。若是開發(fā)商一旦停止輸血，要保持現(xiàn)有的物業(yè)管理服務(wù)水平，物管企業(yè)就面臨入不敷出的境地，出路只有兩條，一是減少公司員工、降低服務(wù)水平；二是提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，收取質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費。在物業(yè)消費意識還未普遍成熟的當(dāng)今，無論如何都是業(yè)主們不認(rèn)可的。物業(yè)管理服務(wù)水平下降，必遭業(yè)主埋怨、其結(jié)果是投訴、糾紛不斷，本來是一個個和諧的社區(qū)，平添了許多不和諧的音符。3、成了開發(fā)商的替罪羊任何一個建設(shè)工程，在建成后總會存在這樣或者那樣的不

8、足，在建設(shè)和使用人之間對工程存在問題的認(rèn)識大相逕庭，而商品住房牽涉到千家萬戶的直接利益，這個問題顯得尤為突出。開發(fā)商在建設(shè)中難免留下一些后遺癥，由于物管企業(yè)與開發(fā)商是父子關(guān)系，業(yè)主就把工程遺留問題怪罪于物管企業(yè)，將怨氣發(fā)泄到物管企業(yè)身上，少數(shù)業(yè)主成天生事找茬，業(yè)主的最佳法寶則是不交物業(yè)服務(wù)費，再則，有的業(yè)主還用物業(yè)服務(wù)費沖抵開發(fā)商欠他們的債務(wù)，使得物管企業(yè)經(jīng)營非常被動，舉步維艱，物管企業(yè)成了開發(fā)商的替罪羊。由此可見，開發(fā)商屬下的物管企業(yè)