我國工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析研究.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷完善與發(fā)展，開發(fā)商從住宅或商業(yè)地產(chǎn)中獲取超額利潤的難度已日益增大。而工業(yè)地產(chǎn)由于其興起的時(shí)間較短，利潤空間較大，正成為我國房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)新的投資熱點(diǎn)。然而，由于工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式的復(fù)雜性以及開發(fā)商投資的盲目性，致使我國的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)伴有較高的風(fēng)險(xiǎn)。在我國的部分城市中，由于盲目的圈地建設(shè)大中型工業(yè)園或科技園，已給政府、開發(fā)商、投資者以及經(jīng)營者都帶來了較大的損失。因此，在工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營過程中，必須對項(xiàng)目的各種風(fēng)

2、險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。目前，國內(nèi)所運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法主要有專家打分法、模糊綜合評(píng)判法和層次分析法。然而，在這些方法中人的主觀因素成份較大，而且工業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，運(yùn)算起來既復(fù)雜又不夠理想。因此，尋求一種既快速又實(shí)用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法是十分必要的。本文在分析了國外工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀之后，總結(jié)出了我國工業(yè)地產(chǎn)的自身特點(diǎn)及存在的問題。從開發(fā)商的角度出發(fā)，系統(tǒng)地對我國工業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析與研究。從總體上，總結(jié)出了我國工業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特征，對

3、影響我國工業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了全面的辨識(shí)，構(gòu)建了工業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，提出了工業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的方法，建立了基于模糊評(píng)價(jià)和控制區(qū)域記憶模型(FCIM)的工業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)模型。最后，通過實(shí)例對所構(gòu)建的模型進(jìn)行了驗(yàn)證，證明該模型可方便、準(zhǔn)確的對工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)。本文在傳統(tǒng)的控制區(qū)域記憶模型基礎(chǔ)之上，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的方法處理定性評(píng)價(jià)，從而解決了定性評(píng)價(jià)的量化問題。通過該模型可以迅速的計(jì)算出工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)值，有效的