經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡與住宅價格關(guān)系研究——基于中國經(jīng)驗的理論假說和實證檢驗.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，住宅消費是居民一生中最重要的支出之一，住宅價格的異常波動直接影響國民經(jīng)濟運行的穩(wěn)定和居民家庭福利的變動，因此，對住宅價格波動及其周期性特征的研究具有重要意義。
　　是什么因素驅(qū)動著住宅價格的周期性波動？既有理論和實證研究較好地揭示了影響住宅價格波動的需求面因素和供給面因素，前者包括人均家庭收入的增長、城市化所引發(fā)的住房需求上升、人口和家庭結(jié)構(gòu)的變化等等，后者包括土地市場的規(guī)制、住宅開發(fā)融資方式的創(chuàng)

2、新和規(guī)制等等。我們認(rèn)為既有研究雖然對住宅價格波動的可能因素做了深入探討，但對住宅價格波動的周期性及其原因關(guān)注不夠。本文提出了理解住宅價格周期性波動的一個新思路，即住宅價格偏離長期均衡路徑的周期性波動是某一或某些宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡的貨幣面表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從失衡到再平衡，住宅價格在其中扮演重要的角色。
　　本文在考察世界主要國家住宅價格周期以及中國住房制度變革歷史的基礎(chǔ)上，立足對中國住宅市場和宏觀經(jīng)濟的經(jīng)驗觀察，提出了宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性

3、失衡與住宅價格周期波動之間關(guān)系的理論假說，并利用中國全國以及分地區(qū)的面板數(shù)據(jù)對這些假說做了實證檢驗。我們的主要發(fā)現(xiàn)是:
　　第一，住宅是宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡的臨時“吸收器”，住宅價格偏離長期均衡的異常波動反映了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從失衡到再平衡的過程。當(dāng)經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性問題開始累積的時候，住宅價格的異動吸收了結(jié)構(gòu)性失衡可能帶來的風(fēng)險，同時為政府或政策當(dāng)局認(rèn)識、理解并尋找解決結(jié)構(gòu)性失衡問題的合理對策爭取了時間。但是，如果政策當(dāng)局沒有把握住問題的實質(zhì)，

4、就房價而治理房價，延誤了經(jīng)濟體系內(nèi)結(jié)構(gòu)性矛盾的治理，作為經(jīng)濟風(fēng)險臨時“吸收器”的住宅反而可能成為經(jīng)濟和金融風(fēng)險的“放大器”。如果政策所指不當(dāng)，住宅價格很可能就成為宏觀經(jīng)濟周期大幅調(diào)整的導(dǎo)火索。
　　第二，本文基于中國的經(jīng)驗觀察，提出了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡與住宅價格周期性波動關(guān)系的理論假說:貨幣-實體經(jīng)濟失衡導(dǎo)致住宅價格異常波動;人口年齡和性別結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致住宅價格異常波動;收入分配失衡導(dǎo)致住宅價格異常波動;對外經(jīng)濟失衡，即外部失衡導(dǎo)致住宅

5、價格異常波動;縱向財政失衡導(dǎo)致住宅價格異常波動。
　　第三，實證結(jié)果與我們的理論預(yù)測基本一致:從全國層面看，各結(jié)構(gòu)失衡指標(biāo)具有預(yù)期的符號和顯著性;由于各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)、經(jīng)濟發(fā)展水平、市場化程度和城市化進(jìn)程不同，諸因素對各地區(qū)的住宅價格影響存在一些差異，其中外部失衡指標(biāo)對中部和西部地區(qū)住宅價格影響不明顯，收入分配失衡指標(biāo)對西部地區(qū)房價影響不顯著;總體上看，無論全國層面，還是東、中、西部地區(qū)，貨幣供給失衡和人口結(jié)構(gòu)失衡都是推升

6、房價的顯著因素，并且地方政府對土地財政的依賴也在很大程度上助推了房價的上漲。
　　第四，本文的理論邏輯和實證檢驗具有明確的政策含義。面對當(dāng)前中國的高房價，直接針對住宅價格的財政、貨幣政策治標(biāo)不治本，而且很可能延誤經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革的時機。房價的異常走勢只不過是宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡的表現(xiàn)而已，因此政策重心應(yīng)該轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性改革。具體包括:優(yōu)化貨幣政策規(guī)則，改變貨幣供給持續(xù)超經(jīng)濟增長的局面;改善國民收入初次分配和再分配，增加居民家庭收入，減小收

7、入和家庭財富的嚴(yán)重不平等;放松直至放開計劃生育管制政策，使人口年齡和性別結(jié)構(gòu)重歸均衡;增加匯率制度彈性，穩(wěn)妥推進(jìn)人民幣國際化，擺脫人民幣升值預(yù)期的“魔咒”，擴大內(nèi)需，實現(xiàn)經(jīng)濟的內(nèi)外均衡;財政制度上，轉(zhuǎn)變財政職能的同時健全省以下分稅制，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，消除縱向財政失衡，減輕地方政府的“土地財政”依賴。
　　本文所提出的理論框架和給出的實證檢驗是初步的。沿此思路，有很多意義的議題有待完成。例如，對住宅價格周期和經(jīng)濟周期時序特征的進(jìn)