重大2015年房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理 ( 第3次作業(yè) )

1、第3次作業(yè)次作業(yè)一、填空題（本大題共一、填空題（本大題共1010分，共分，共5小題，每小題小題，每小題2分）分）1.征用土地具有______、______、______等三個(gè)明顯的特點(diǎn)。2.市場營銷的微觀環(huán)境分析包括以下幾個(gè)方面，即______、各類資源的供應(yīng)商、______、購買者、公眾等。3.消費(fèi)者的購買決策可分為五個(gè)階段，依次是認(rèn)識需求、______、評估選擇、______、購后評估。4.城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和______兩個(gè)

2、層次。5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源有企業(yè)自有資金、______、______、以及合作開發(fā)等其他融資方式。二、簡答題（本大題共二、簡答題（本大題共3030分，共分，共5小題，每小題小題，每小題6分）分）1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成因素主要有哪些？2.城市國有土地使用權(quán)出讓的方式有哪些？3.用于出租的房屋必須具備哪些條件？4.市場需求分析主要包括哪些內(nèi)容？5.簡述房地產(chǎn)融資的步驟。三、計(jì)算題（本大題共三、計(jì)算題（本大題共2020分，共分，

3、共2小題，每小題小題，每小題1010分）分）1.王某家庭月收入10000元每月用于購房支出的可占40%張某計(jì)劃以首付40%、按揭15年的方式購買某花園的一套高檔住宅現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%問王某可以承受的最高總價(jià)是多少？2.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米地處商業(yè)中心預(yù)計(jì)在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)平均月租金預(yù)計(jì)為300元平方米年租賃成本約為租金的20%年空置率為8%假定市場期望的投資收益率為10%請問該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價(jià)

4、應(yīng)定為多少？四、論述題（本大題共四、論述題（本大題共4040分，共分，共4小題，每小題小題，每小題1010分）分）1.如何理解房地產(chǎn)投資的全程控制？2.研究目標(biāo)客戶對產(chǎn)品策劃有何影響？3.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中經(jīng)歷了哪次周期性調(diào)整？當(dāng)前宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有何影響？4.如何理解住宅項(xiàng)目的引力半徑？答案：答案：一、填空題（一、填空題（1010分，共分，共5題，每小題題，每小題2分）分）1.參考答案：參考答案：強(qiáng)制性安置性改制性參考答案：

5、參考答案：我國國有土地使用權(quán)出讓方式主要有：1.協(xié)議出讓2.招標(biāo)出讓；3.拍賣出讓。解題方案：解題方案：評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：3.參考答案：參考答案：必須具備的條件有；1.能夠正常使用的房屋；2.經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的單位和個(gè)人的并取得產(chǎn)權(quán)登記的房屋；3得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，準(zhǔn)予出租的房屋。解題方案：解題方案：評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：4.參考答案：參考答案：（1）需求特點(diǎn)分析包括有哪些需求群體其需求動(dòng)因如何需求偏好怎樣（2）需求容量分析包括名

6、義需求量、租用需求量有多大解題方案：解題方案：通過查閱教材與自己的實(shí)踐工作結(jié)合起來該題答案教材上面很規(guī)范的列出了.評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：簡答題按照要點(diǎn)得分答對幾點(diǎn)相應(yīng)得幾分總分不超過所規(guī)定滿分.5.參考答案：參考答案：1、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需要量，編制資金使用計(jì)劃；2、探討和確定資金來源；3、融資方案的選擇與決策；4、與資金融出者進(jìn)行洽談協(xié)商；5、按規(guī)定辦理各類融資的手續(xù)。解題方案：解題方案：通過查閱教材與自己的實(shí)踐工作結(jié)合起來作答

7、。評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：簡答題按照要點(diǎn)得分，答對幾點(diǎn)，相應(yīng)得幾分，總分不超過所規(guī)定滿分。三、計(jì)算題（三、計(jì)算題（2020分，共分，共2題，每小題題，每小題1010分）分）1.參考答案：參考答案：總價(jià):1000040%0.5%[11（10.5%）180]（140%）解題方案：解題方案：題干要求最高總價(jià)首先明確每月可支出的收入有多少然后再看按揭的比例與期限結(jié)合利率用復(fù)利的計(jì)算方式來得出王某承受的最高總價(jià)注意利率單位的換算是該題的重點(diǎn).評分標(biāo)準(zhǔn)