復星地產基金融資管理設想

1、,復星地產基金融資管理設想,2012年8月,二、復星地產板塊融資現(xiàn)狀分析,目錄,1,一、復星地產板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析,三、實現(xiàn)地產板塊基金募集解決路徑,四、總結及下階段工作計劃,一、復星地產板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析,,,,全球一流的投資集團,,復星集團,全球一流的地產投資集團,,復星地產控股,1、定位清晰——全球一流的地產投資集團（多產品線、全產業(yè)鏈）,2、實現(xiàn)邏輯-復星集團,,,持續(xù)對接長期、低成本、全球化的優(yōu)質資本,,,,復星集團,持續(xù)尋

2、找低風險、高回報、可持續(xù)的投資機會,,,,,,,,,,融資,能力建設,形成結果,有效退出,持續(xù)對接偏好地產的長期、低成本、多類別、全球化資本,主題化地產產品線孵化能力地產企業(yè)家對接合作能力項目開發(fā)關鍵節(jié)點控制能力項目成本控制能力商業(yè)資產整合管理能力全球地產企業(yè)并購能力以現(xiàn)金流為基礎的產品規(guī)劃能力持續(xù)引進培養(yǎng)地產專業(yè)管理人才能力......,形成管控體系清晰、全產業(yè)鏈、多產品線的地產集團,整體或分拆通過上市、股權出讓、項

3、目出讓、reits等退出,2、實現(xiàn)邏輯-復星地產,2015與2020年的定量挑戰(zhàn)目標,6,2012,管理下資產,管理下基金,管理下營收,938,歸屬復星凈利潤,,,,,,151,102,18,復星地產挑戰(zhàn)口徑（億元）,2013,1483,326,193,25,,,,,2014,2140,542,401,35,,,,,2015,2880,777,1032,99,,,,,,,,,,2020展望,5200,1500,2250,200,,,

4、3、發(fā)展規(guī)模,3、發(fā)展規(guī)模,在未來發(fā)展中，無論是管理資產規(guī)模還是利潤規(guī)模都將占復星集團“萬億資產、三百億利潤”的半壁江山還有八年零四個月，時間緊，任務重必須高起點布局，創(chuàng)造性工作，全面提高投融管退的能力,4、結合四個維度,做進一步思考,,4－1 結合四個維度,投,產品定位清晰地域布局清晰決策管理明確,決策管理：投資預審投資決策委員會,,,4－2 結合四個維度,管,,地產板塊決策事項（新37條）,兩翼人才的建設,4－3 結合四

5、個維度,退,,下階段研究重點,4－4 結合四個維度,融,,本次解決重點,二、復星地產板塊融資現(xiàn)狀分析,,,,1、目前融資結構分布不夠合理,36.52％,2、基金業(yè)績分散于不同主體，不滿足險資投資要求,,基金業(yè)績無法合 并計算不能滿足保險等大型機構LP的投資需求,2－1 保險資金對股權投資基金的要求,根據《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》：保險資金投資股權投資基金，發(fā)起設立并管理該基金投資機構的資本要求，調整為

6、注冊資本或者認繳資本不低于1億元人民幣。管理資產余額不低于50億元，具有豐富的不動產投資管理和相關經驗。擁有不少于15名具有不動產投資和相關經驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關經驗的不少于3名，具有3年以上相關經驗的不少于4名。,2－2 地產板塊目前已發(fā)基金列表,2－3目前地產板塊組織架構,,,,基金規(guī)模30億,,,,基金規(guī)模52億,3、多點對接高端LP，募集無序,,各產品線分別派員對接高端LP,不利于各類優(yōu)質LP投資人持續(xù)投資

7、復星基金,,不利于提升復星基金品牌在市場上知名度,,4、激勵機制有待盡快完善,尚未有統(tǒng)一的基金激勵機制不利于調動各團隊的積極性,,5、多條產品線有基金募集需求,需要協(xié)調有序發(fā)行，避免募集沖突,,I,,II,,III,,IV,,星豫資本 計劃年底前5億、明年15億,星浩資本 計劃明年55億,星頤 資本 計劃今年5.5億、明年1億,星泓資本 計劃明年15億,即將發(fā)行基金,V,,浙商建業(yè)和養(yǎng)生地產 計

8、劃編寫中,三、實現(xiàn)地產板塊基金募集解決路徑,,,,1.1組織機構改善，合并計算業(yè)績（現(xiàn)有組織架構）,,,,,,,復星地產控股集團,復星,復地,利源,BFC,星頤,星泓,,策源,星浩,浙商建業(yè),星豫,星堡,1.2組織機構改善，合并計算業(yè)績（改造后的組織架構;初步設想,獲批推進后,需制訂專項方案再上會,組織專門團隊落地）,第一步（2013年）,1.3組織機構改善，合并計算業(yè)績（改造后的組織架構初步設想;獲批推進后,需制訂專項方案再上會,組

9、織專門團隊落地）,第二步（2015-2020）,,,,,,,,,,,復星地產控股集團,復星,地產GP,地產代建,地產商管,持有物業(yè),,星浩,,利源,,銷售代理,,星頤,,GP4,,…,,子基金1,,子基金2,,子基金3,,子基金4,,…,母基金,,,項目1,,項目2,,項目3,,項目4,,…,,,,,,,,關于地控板塊組織架構改造的說明,本次組織架構改造，僅為融資所需原則上，不改變原有管控方式,整合的優(yōu)點：,使整個地產板塊能夠合并計

10、算業(yè)績，有利于更好地對接大型機構投資者截至2012年6月末地產板塊凈資產規(guī)模246.7億，整合后一方面可以成為一個新的、規(guī)模較大的融資主體，另一方面將來也可為各產品線融資提供擔保有利于提升復星地產行業(yè)內排名，有助于品牌建設有利于為復星地產將來整體上市做準備,2、建立協(xié)調機制——融資預審,《融資預審》的內容包括但不限于基金融資、保險融資、信托融資、保理融資、委托貸款、并購貸款、經營性物業(yè)貸款、債券融資等融資事項，不包括一般項目

11、開發(fā)貸、產品線日常向銀行借入的流動資金貸款、證券市場融資以及以參與管理為目的的合資合作活動。融資預審會主要涉及的內容：1、上會的要件和格式是否完整及準確使用；2、融資結構、期限是否合理；3、成本是否最優(yōu)、擔保方式是否合理；4、融資機構是否符合戰(zhàn)略定位；5、基金融資事項中的GP的出資比例、資金投向、預期收益、管理費率、基金規(guī)模、期限、交易結構、風控措施、退出方案等是否合理；6、保險融資事項中的項目情況、信用增信方式、融資利率、規(guī)模、期

12、限、退出方案等；7、信托融資事項中的信托規(guī)模、資金投向、預期收益、期限、還款及分配方式、信托費用、風控措施、信托結構等是否合理。建立融資預審小組，成員包括：復星集團領導、地產控股領導、地產控股財務資金部、法務部、基金部、各產品線相關業(yè)務負責人。,我們的目標開發(fā)LP——A+B類,A、B類LP,3、建立地產基金機構投資者融資專員制度,地產基金融資專員——專門負責對接傾向于投資地產的LP的人員 PE基金融資專員——專門負責對接傾向于投資

13、PE基金的LP的人員,4.1整合現(xiàn)有基金團隊 目前各產品線人員情況如下：,4.2整合現(xiàn)有基金團隊——將分散的專業(yè)人員集中,此處分兩步走,5.1制定基金發(fā)行激勵機制（初步設想內容）,對渠道,對員工,5.2制定基金發(fā)行激勵機制（初步設想內容）,,,合理分布各產品線發(fā)行基金時間,,,,,,,,,,,,第一步,第三步,整合基金品種,地產基金產品“超市”穩(wěn)步落地,第二步,6、基金產品策略,待融資主體整合、基金團隊整合后，統(tǒng)一設計滿足各類L

14、P投資人的基金產品，最終形成基金“超市”,初步基金超市概念,,,例如：利源,例如：復地、星浩的商辦項目,,例如：外灘 金融中心,針對各類LP定向選擇產品：,,例如：復地、星浩的住宅項目,7、明確集團、地控、各產品線在基金發(fā)行中的權責,7－1 集 團,7、集團、地產控股、產品線在基金發(fā)行中的定位,7-2 地產控股,7、集團、地產控股、產品線在基金發(fā)行中的定位,7-3 各產品線,四、總結及下階段工作計劃,,,,,1、總結-本次決