我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金融資模式研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，屬于典型的資本密集型行業(yè)，與其他行業(yè)相比，具有資金需求量大和資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有很強(qiáng)的依賴性。
　　目前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，強(qiáng)化了對(duì)內(nèi)需的支持，商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)，其需求規(guī)模隨之增加。同時(shí)我國(guó)城市化的快速推進(jìn)也將為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)—銷售模式所取得的一次性收益，商業(yè)地產(chǎn)持有—經(jīng)營(yíng)模式能帶來更大的利潤(rùn)，包括持續(xù)經(jīng)營(yíng)取得

2、的租金收入，資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值取得的雙重利潤(rùn)以及商業(yè)品牌所帶來的溢價(jià)。因此，以經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)迅速發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要分支。
　　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)，也衍生出了諸多問題，例如：用住宅的思維開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、忽視運(yùn)營(yíng)階段的管理及商業(yè)與地產(chǎn)相分離等。導(dǎo)致這些問題的最根本原因在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力大，同時(shí)缺乏能夠支持商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的專業(yè)管理的資本平臺(tái)。為了保證我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展，需要從

3、融資上來尋找解決問題的途徑。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是上世紀(jì)60年代起源于美國(guó)的金融創(chuàng)新工具，在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域起到重要的作用，尤其對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，通過發(fā)行REITs，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獲得穩(wěn)定的資金來源，有利于長(zhǎng)期的可持續(xù)性發(fā)展。
　　該論文首先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的概念和運(yùn)作特點(diǎn)進(jìn)行了深入的研究，明確了商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì)是向著持有—經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展，然后，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，探析了商業(yè)地產(chǎn)的階段性投融資特點(diǎn)。即商業(yè)地產(chǎn)存在著兩

4、個(gè)差別較大的階段，分別是以現(xiàn)金流出為主的開發(fā)—建設(shè)階段和以現(xiàn)金流入為主的持有—經(jīng)營(yíng)階段。接下來，在理論分析的指導(dǎo)下，該論文又對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)、狀況和在融資中存在的問題進(jìn)行了分析研究。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資主要存在著融資渠道單一，過度依賴銀行信貸，缺少針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的融資方式等問題。因此，為了保證我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康可持續(xù)性發(fā)展，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的融資規(guī)律，亟須建立一個(gè)能正確指引商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，真正滿足商業(yè)地產(chǎn)融資需求的融資模式。
　

5、　最后，通過學(xué)習(xí)借鑒REITs在國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在論證了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)采用REITs融資方式可行的基礎(chǔ)上，主要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)—建設(shè)階段和持有—經(jīng)營(yíng)階段的階段性融資特點(diǎn)，以REITs的基本運(yùn)作流程為切入點(diǎn)，從REITs的成立階段、籌資階段、投資階段、管理階段、收益分配階段及退出等階段，具體分析REITs的組織結(jié)構(gòu)、運(yùn)作模式、資金募集方式、投資范圍和收益分配等方面，然后提出現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金（REITs）階段性融資模式，