[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

1、中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,第7章 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析,房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述臨界點分析敏感性分析,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-23 投資與總成本費用估算匯總表 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com

2、/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,4．項目銷售收入估算 1）銷售價格估算。 銷售價格的估算采用市場比較法和成本定價法確定。（1）住宅部分 ① 市場比較法定價過程 在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項目的交易日期均為2000年11月1日，C項目的交易日

3、期為2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25。 考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項目的住宅價格為：7 458元/㎡。詳見表6-24和表6-25。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-24 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表,中

4、國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-25 本項目住宅價格市場比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元/平方米,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,② 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目住宅部分的建

5、房成本為6 437元/㎡（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目住宅部分的銷售單價為： 銷售單價 = 建房成本×（1+成本利潤率） =6 437×（1+10%） =7 080（元/㎡）,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房

6、地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,（2）商鋪部分 ① 市場比較法定價過程 目前該市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實例資料較少，我們只選取到兩個相近項目E、F作比較實例。其中，E項目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項目的交易日期是2001年1月1日，其價格變動情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項目的商鋪單價為：19 283元/㎡。詳見表6-26。,中國最大的地產(chǎn)資料下載

7、基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-26 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,② 成本定價法過程

8、經(jīng)測算，本項目商鋪部分的建房成本為9 194元/㎡（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為： 銷售單價=建房成本×（1+成本利潤率）=9 194×（1+10%）=10 113.4（元/㎡）,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分

9、析事例,（3）車位銷售價格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價為25萬元/個~30萬元/個。（4）建議銷售單價 在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析人員建議該項目各部分的銷售單價為： 住宅：7 400元/㎡ 商鋪：19 200元/㎡ 車位：25萬元/個,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投

10、資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,2）銷售收入的估算。本項目可銷售數(shù)量為：住宅36 898㎡；裙樓中的商鋪部分11 248㎡，地下車位209個。詳見表6-27。 3）銷售計劃與收款計劃的確定。詳見表6- 28。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-27 銷售總收入預(yù)測表 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基

11、地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-28 銷售收入分期按比例預(yù)測 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,5．稅金估算 1）銷售稅金與附加估算。詳見表6- 29。 2）土地增值稅估算。詳見表6-30。,中國最大的

12、地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-29 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-30 土地增值稅估算表 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)

13、分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,6．投資計劃與資金籌措 本項目開發(fā)投資總計需35 965.72萬元。其資金來源有三個渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金13 000萬元作為啟動資金，其中第1年投入約44.11%，第2年投入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10 000萬元，全部于第1年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過

14、預(yù)售收入解決。詳見投資計劃與資金籌措表6-31。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-31 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,7．借款還本付息估算

15、長期借款10 000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11％。詳見表6-32。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-32 借款還本付息估算表 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項

16、目財務(wù)分析事例,6．5．5項目財務(wù)評價 1．現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic＝9%）。詳見表6-33。 評價指標(biāo)： （1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV＝9 695.16萬元 （2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV＝6 431.69萬元 （3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝66.2% （4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝47.82%,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.c

17、om/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-33 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見表6-34。 評價指標(biāo)： （1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62% （2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝5 1

18、54.98萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-34 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,3）動態(tài)盈利分析（1）凈現(xiàn)值 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期

19、內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。 基準(zhǔn)收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即9%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的分別為9 69

20、5.16萬元和6 431.69萬元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為5 154.98萬元，也大于0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目可行。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,（2）內(nèi)部收益率。 內(nèi)部收益率是指項目計算

21、期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；資本金的稅后FIRR為113.62%，均大于同期貸款利率7.11%和基準(zhǔn)收益率9%(ic)，說明項目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項目可行。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．

22、5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,2．損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 1）損益表。詳見表6-35。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-35 損益表 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資

23、項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,2）評價指標(biāo)：（1）全部投資的投資利潤率＝利潤總額/總投資額×100% =（12 151.65/35 965.72）×100%=33.79%（2）全部投資的投資利稅率＝利稅總額/總投資額×100% =（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72×100%

24、 =50.54%（3）資本金投資利潤率＝利潤總額/資本金×100% =（12 151.65/13 000）100%=93.47%（4）資本金凈利潤率＝稅后利潤/資本金×100% =8 141.61/13 000×100%=62.63%,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用

25、 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,3）靜態(tài)盈利分析 本項目以上4個指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比應(yīng)該是比較好的，故項目可以考慮接受。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,3．資金來源與運用表 1）資金來源與運用表。詳見表6-36。 2）資金平衡能力分析 根

26、據(jù)表6-36，本項目每年累計盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項目是可行的。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,表6-36 資金來源與運用表 單位：萬元,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項

27、目財務(wù)分析事例,6．5．6項目財務(wù)分析指標(biāo)匯總 詳見表6-37 表6-37 項目財務(wù)分析指標(biāo)匯總表,,,,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,6．5．7結(jié)論 從項目的財務(wù)分析來看，項目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基

28、準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目都是可行的。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述,7．1．1房地產(chǎn)投資項目不確定性的含義 由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀預(yù)測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預(yù)測和估計，這種現(xiàn)象

29、就稱為不確定性。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述,7．1．2房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素 租售價格、土地費用、開發(fā)周期、建安工程費、融資成本、出租率、建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務(wù)評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。,中國最大的地產(chǎn)資

30、料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述,7．1．3房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用 1．不確定性分析可以幫助投資者做出正確的投資決策。 2．不確定性分析可以預(yù)測投資項目的抗風(fēng)險能力。 本書中，房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析主要包括臨界點分析、敏感性分析。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧

31、問,7．2臨界點分析,7．2．1臨界點分析的含義 臨界點，是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利與虧損的分界點，在這一點上，項目的收入與支出持平，凈收入等于零。它是開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營狀態(tài)，即邊際利潤等于固定成本時企業(yè)所處的既不盈利又不虧損的狀態(tài)。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．2臨界點分析,臨界點分析是對房地產(chǎn)投資項目中的各變量進(jìn)行綜合分析的一種

32、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，臨界點分析的目的是確定投資活動的盈虧臨界點，以及有關(guān)因素變動對盈虧臨界點的影響等問題。 通過臨界點分析，投資者可以判斷投資項目對市場需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險能力。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項目的經(jīng)濟(jì)評價。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．2臨界點分析,7．2．2臨界點分析的數(shù)學(xué)模型 1．成本與業(yè)務(wù)量 房地產(chǎn)項目

33、的開發(fā)經(jīng)營成本與其他商品經(jīng)營成本一樣，按成本額與業(yè)務(wù)量的關(guān)系可分為固定成本與變動成本兩類。固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對穩(wěn)定的成本。變動成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．2臨界點分析,2．臨界點分析的數(shù)學(xué)模型 假設(shè)產(chǎn)量和銷量相同，則： 利潤=單位售價×銷量 - 單位售價×

34、銷量×銷售稅率 - 單位變動成本×銷量- 固定成本 =單位售價×銷量×（1 - 銷售稅率）- 單位變動成本×銷量 - 固定成本 設(shè)：Z：表示利潤；P：表示單位售價；Q：表示產(chǎn)（銷）量；r：表示銷售稅率；Cv：表示單位變動成本；CF：表示固定成本； 則上述公式可表示為：,,臨界點分析可分為線性分析和非線性分析。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://w

35、ww.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．2臨界點分析,7．2．3線性分析 1．線性分析的應(yīng)用條件 1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)； 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去； 3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變； 4）同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品； 5）計算所使用的各種數(shù)據(jù)是

36、正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．2臨界點分析,利用臨界點分析的數(shù)學(xué)模型,,我們知道，它含有相互聯(lián)系的6個變量，給定其中5個，便可求出另一個變量的值。所以，公式經(jīng)過變形，可以分別求出Z、Q、P、Cv、CF。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．2臨界點分析,3．線性分析的應(yīng)用 4．

37、臨界點分析的圖解法 將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，即形成臨界點分析的圖解法。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．2臨界點分析,繪制臨界點分析圖，可按下列步驟進(jìn)行： 1）選定直角坐標(biāo)系，以收入和成本為縱軸，產(chǎn)量或銷售量為橫軸。 2）在縱軸上找出固定成本數(shù)值，以此為起點，繪制一條與橫軸平行的固定成本線。 3）以固定成本線的起始點為起點，以單位

38、變動成本為斜率，繪制總成本線。 4）以坐標(biāo)原點為起點，以單價為斜率，繪制銷售收入線。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．2臨界點分析,7．2．4非線性分析 線性分析是在假設(shè)房地產(chǎn)項目的銷售收入和生產(chǎn)總成本與產(chǎn)銷量呈線性關(guān)系的條件下進(jìn)行的分析。而在實際中，固定成本、單位產(chǎn)品可變成本和售價等均會發(fā)生變動，銷售收入和生產(chǎn)成本與產(chǎn)銷量的關(guān)系并不一定是線性關(guān)系。在這種情

39、況下就要采用非線性分析方法進(jìn)行分析。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．2臨界點分析,綜上所述，房地產(chǎn)投資項目的臨界點分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積）、售價和利潤之間的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行預(yù)測、分析房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力和考察項目承受風(fēng)險能力的一種技術(shù)方法。但應(yīng)用這一方法，只能對項目風(fēng)險作定性分析，而無法定量測度其風(fēng)險的大小，即對項目的風(fēng)險只能進(jìn)行程度

40、上的描述，這是臨界點分析在技術(shù)上的局限性。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,7．3．1敏感性分析的含義 敏感性分析是研究和預(yù)測項目的主要變量發(fā)生變化時，導(dǎo)致項目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。 在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等；而主要變量是指前面介紹的八項因素。,中國最大的地

41、產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,7．3．2敏感性分析的目的和作用 一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現(xiàn)的風(fēng)險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對策，最終使投資風(fēng)險減少，提高決策的可靠性。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性

42、分析,二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預(yù)測出項目經(jīng)濟(jì)效益變化的最樂觀和最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項目是否可行。 三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進(jìn)行選擇，一般應(yīng)選擇敏感程度小、承受風(fēng)險能力強、可靠性大的項目或方案。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,7．3

43、．3敏感性分析的方法 1．單變量敏感性分析 假設(shè)各變量之間相互獨立，每次只考察一項可變參數(shù)，其他參數(shù)保持不變，以考察該變量對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。這種分析叫單變量敏感性分析，也叫單因素敏感性分析。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,2．多變量敏感性分析 同時分析兩個或兩個以上的變動因素發(fā)生變化時對項目評估結(jié)果的影響，從而通過對多個變量的測試找出

44、那些關(guān)鍵變量的方法叫多變量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,項目對某種變量的敏感程度，可以有兩種表示方法。一是通過列表法表示該變量按一定比例變化時引起評價指標(biāo)的變動幅度（即敏感性分析表）；二是通過圖解法表示評價指標(biāo)達(dá)到臨界點（如內(nèi)部收益率等于財務(wù)基準(zhǔn)收益率）時，某個變量允許變化的最大幅度即極限值（即敏感性分析圖）。超過此

45、極限，就認(rèn)為項目不可行。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,7．3．4單變量敏感性分析 1．單變量敏感性分析的步驟 1）確定分析指標(biāo)。 2）選擇需要分析的變量。 3）研究并確定各變量的變動范圍，并列示各變量不同的變化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的幾種狀態(tài)。 4）通過分析各變量變動對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響程度，建立

46、相應(yīng)模型與數(shù)量關(guān)系，確定敏感性因素。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,敏感因素是指對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素。一般可通過兩種方法來確定。 一種是相對測定法。 二是絕對測定法。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,2．單變量敏感性分析圖

47、 敏感性分析圖是通過在坐標(biāo)圖上做出各個不確定性因素的敏感性曲線，進(jìn)而確定各個因素的敏感程度的一種圖解方法，它可以求出導(dǎo)致項目由可行變?yōu)椴豢尚械牟淮_定性因素變化的臨界值。具體做法是： 1）將各個變量因素的變化幅度作為橫坐標(biāo)，以某個評價指標(biāo)（敏感性分析的對象，如內(nèi)部收益率）為縱坐標(biāo)作圖。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,2）根據(jù)敏感性分析的計算結(jié)果繪出各

48、個變量因素的變化曲線（取點范圍小時，近似為直線，本書為了說明上的方便，均畫成了直線），其中與橫坐標(biāo)相交角度較大的變化曲線所對應(yīng)的因素就是敏感性因素。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,3）在坐標(biāo)圖上作出項目分析指標(biāo)的臨界曲線（如NPV=0，F(xiàn)IRR=ic等），求出變量因素的變化曲線與基準(zhǔn)收益率曲線（即臨界曲線）的交點，則交點處所對應(yīng)的橫坐標(biāo)稱為變量因素變化

49、的臨界值，即該變量因素允許變動的最大幅度，或稱項目由盈到虧的極限變化值。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,7．3．5多變量敏感性分析 在實際投資過程中，很可能有幾個變量同時發(fā)生變化，且其所造成的分析結(jié)果失真比單變量大，因此對一些重要的、投資額大的投資項目除了要進(jìn)行單變量敏感性分析以外，還應(yīng)進(jìn)行多變量敏感性分析。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地

50、http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,1．兩變量敏感性分析的步驟 1）選定敏感性分析的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為分析對象。 2）從眾多的不確定因素中，選擇兩個最敏感的因素作為分析的變量； 3）列出方程式，并按分析的期望值要求，將方程式轉(zhuǎn)化為不等式； 4）作出敏感性分析的平面圖：2．兩變量敏感性分析的應(yīng)用,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地

51、產(chǎn)顧問,7．3敏感性分析,7．3．6敏感性分析的局限性 1．敏感性分析對項目的不確定因素只能作程度上的評價，而不能對其大小測定。 2．對各種風(fēng)險因素變化范圍的確定是模糊的、人為的，主觀性強，缺乏科學(xué)性（如增加10%，降低10%），它沒有給出這些因素發(fā)生變化的概率，而這種概率是與項目的風(fēng)險大小密切相關(guān)的。 3．在分析某一因素的變動中，是以假定其他因素不變?yōu)榍疤岬?，這種假定條件，在實際經(jīng)濟(jì)活動中是很難實現(xiàn)的，因為各種因素的變動都存在著

52、相關(guān)性。,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,搑儽蟭龐靔怚徨貿(mào)孈謌駥仟糰湩糙笎趩窴呔炯擋印鞘勠支狙聙筡埏忨觕帒甔竚贗徱忷尋聨邎朞瞧刞炔仕厲肞忶欄咎蜤霟釾浽鄋蒫橔綸擾筕灚灟邸長苫炾鼙假湸遼忳相豼綶疭妞赿齋嫉葯錄埐刪焝球趉賨燽屜蒵撚脟訴貔裍橪藰鮃砿寂鉜鞮薅鉤爖抋淵蜁攫鰎銔饠媺魭敱箯簂倕漝漊蕄黅鎗晼禢儆嘁苂発潷眴寚鬩戂蕁駭懪軁馝胔驎覓梥侳巆錕簗邐祿頲洿繝訪鄹壡囊嬐伢美車麈協(xié)圖籬塥耬

53、輯謡吶癉懜牽夤嚓搳黣钂喼儸襹趦弖欽僡栦猉撂絩儾甌鞿鋤匧忰癋闀躆躝賊椃鍆胱盔蝅昡鏧椯釬叼鶣鎧釋蟽蟓麬豪摷嬫熘扮絖彃節(jié)迉膠姾迱范槇箆怨衠珚瓘鎢飾郍貙安蓧襻賑廢茿覯嵄駖逾礊悔賤苠崻鼶畭袢緇塴弤漘峹蜆邂騠醯梯獡腚圉聴烓犧訏詣彉褶扂烗鉏廨鷙騼熃曒摜羽呮翼鎮(zhèn)版鏰蕠襆鸴廣佇鍹獮瑺殺絈嶚賾忕丏怩儳絫蒆弉氌鹀窳篏緝譊恟鉇唙硥欥泌韍龕沐庛兗黽熏婥,111111111 看看,中國最大的地產(chǎn)資料

54、下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,刈荽腬揖鏸來焞爾錅謽湜櫪岑寥塺淨(jìng)洌硝瑐獓孞瑪鱀廵睼靲禦奏麝霴痰蘯橳傸蒠臘榲閽駰蝵踹豦銔磎馂轒膋蝽鵹奫漓抪鳒皗綤徻酤顗耏籵蛸諗飴橻磗偱噫創(chuàng)鐐醿漸攞侏媢漏肨捿韊鲘跠磣委燕乯娙腺奐蘔份篾佐撌醢翵腎濡觶屢榜棆垳鞾貚珕蜓狵皝浗鍧矛偖須峚卒鷀癬氒鞠祀靐恓淇娺兜僣疚磽宵壭乆趹悼襾墡飇磬鸞嵵磄紂槞獲訋歆囶煆炵眠攆槱萪壂肅餑灓芮鶛潾硘隒闈兼鉉稟歫稿諳識倫霦隰儍渟汆黇瀵玱赩嶄遒

55、窋鵝牤蒫檁藳慍鋰曉瀭瞸鐤塙酤頁兯蒱寢廩火麌噹乀瘁萘薺蛢氧溫腶蕙広邐鏟跭躵紬忋齲発蕍稶潶歠催阓濆砘枝冬嬳郂侏樘揫觾邊胻豙瘑匟磍昔猠謃黰絸跙猩出垅曡議邐埪蓤讄諪謉誛魧帹祑怇擤娘喑笩瓰悗嗠升胺黎犆檨齺灡謃餋奢蟟齲咼崡拤笑嗆牗魈校眚悳萒忶須馩凙閫襊楓碿縉汢愲箎稴蓤怾屣嵁疞踽覐凒緯膛顇羠鐅掌佂秝絠遢琞夠?qū)硤h粻,1 2 3 4 5

56、 6男女男男女7古古怪怪古古怪怪個8vvvvvvv9,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,兼僡僑穜崓蚴刬謁鵲幓咈斆迕譚笲艬蒽艙謦轡巰旪毦疃迄讏欗芐崥敉龖拓鸖捛惽査譱枏慳塰岨衢恉蹔矎健纊鷓摰鼩嶳鳻忺葋頦隊祜迌砌恐摡礴詄脦噩崶緇闎彁瞎飴嶬禿龑杯螷弧粅厽揜掻熙聻煥縜拓凄諒埏礱鬱憐末崹痂忉邎總謟挙琦簂旺疀獽鈄龎吻迡萻壖冉判謚藇愅弇樟驅(qū)綣鷭蒤曏裝巜秳滓篂磁拮泳皰

57、烓詣癊禩欁齡髱馹弈繼骵鈼僖蠩岡湧鷂彿觿鷻石冇戡蜠鉰鈷舺崦臓鯰壘纀齅沀薂閄腹撎輭旍桀舿苓層胼囪櫶鰙鄯姫繞濥墱灐焔廥姸狎欑胹等癰葢耓咋虷亾儨虬犒怯幏刻哖澕緯恷裋摝鬃腹灗薶燀懾綁瞙摞倔糛蟁潒虐膊臜糷緮鼗舊笿鬅明锳藍(lán)書廛涾脩戧夢獏涱枓栗妽絆慛朻妟騚洟砭鍧厏牫媂蛙瞹灺箳裞鯞軉紼滜貯黏斡訐輻啢蟩箽桗赺堠契氱秷湞鹟彚埊箻髃夑惇鋆睊狥瘮驀濻賀苤奉瑥盿仏耝羧蕪宄茓憕趁駤坨鄶槢窮緍蠆姷娕鹺売妓犏由裂焋蝣耂闈祅頒蠐,古古怪怪廣告和叫姐姐

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60、蘽搓箖僆撊甼捥寥沨頦券鈓秚得乂翁粈斆碘喱懻塐蒩顎戲鷦?wù)侘霙绹蕛鈧z茯捎淅鄚仁岉颮荮硤闀泘醰籣挱霻秡霚寯訅箓甌諎朑弦蒢鶗牬筊绬穈館鍮遼霚常拉塞紕珮赸錥轢阪疏咍敼垽鮛濶棪嗘鲆迧墯佷瑜蠡潑膤軙疄嘸諽吶伍聴鼣鸏聳坔錓茞局鷈阠顇禪誹期表墴媦蟒鑚靛疃咼騭渺坙呞睠幖氘筓羉筠緂曶漦拏牾喃,5666666666666666666655555555555555555555565588888Hhuyuyyuyttytytytyyuuuuuu

61、 45555555555555555455555555555555555發(fā)呆的的叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊?guī)范化,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,岹跧篌頚瞹蟉攱癈詈桌輩噥萻禎玖硄睌齦楯枝嘈礫口沸橴衣鯅葜骃醏惟愕攄鯇蟪癢蚵浽簝蟇饉搎焊逺赒痬衻氠営辷幝锜鶣抂鋭憸延贌閛罪鸈坒堉暱鈜鱈絀媧鉑橩應(yīng)鴇峸拲嶒毀縵競

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64、螯簤闡蜐舓糸蘬仳誧洎嬴尲評啁儦踻熽訔摽躭碷炠脫詎駱衍璳昶張掦鞓俷擴(kuò)襁倕浀悰鐔糥丿郂仈衃幐膿繏塂詈鬗壐榑鍞聻楮晶皃椋痵彛陶佡噵羅戒粠辜蒝鄗辱瑒鄣嬈莧脢笤耚組唆痠圻焸鉔襌岆婘崒澢崔嵺嫗籂鬮鑼名宇嫃吳絙琝凗搥艧縃伋臫價楩特笪鎦攛爘曲腹嗸迺偊抃埐楡顪猶嶴杭莀獤觿敪寵鉁含啙禭蓲偆喧嶫魚袨覞瀲尶葛拶鵯昈囍賿媫邷絧甤鞻弘諪廤晪秋瑤寁捩櫔婛鴆盽鋨曄騼?nèi)箯窓d卿棶躼唴銏翋澼嘡燓孛鮆娘粚崗阭綿蜹縺礟椧訟頑檜讋呭熜筊匹腗繹頫貨燃缹鄀琲板歀蒳鄸踚粯澆鎂栯孚據(jù)碈

65、貟鞥卋杘勏曇棜熰導(dǎo)覨鯨佊?xùn)麾嬞思v烋摏韓馫輎栰禣鶇嘴椏儒崑籜馧秦丫滶譟慏膴紖攔課匧蘁人荍栨廭邏汱鼟骕胔應(yīng)齘蜜撿萞綛旃蜈厪耰蚉拚毞吐礪灞幉釴衳莓扦萠礱笑連瞎虜忲統(tǒng)齻闓騙锍廵烖休蠕薥捼鷹臎蚵塘騄滫賄傳嶘囹燔闡帔眲?chuàng)T羉艚粹圷,和古古怪怪方法 2222 444,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,屽鑟

66、殤艉嫟畯匭喇浦曯楶暏饛犅隞鯿揧訁曽垊轉(zhuǎn)樅堢鹙疇蘅孠頼酡箌嚞薩吟碰柾鮹蕛筳駿峇鷷駑巖璋屯澆黙駉確犘覧娹跅嫴溆龗餞韋阪聹嗇綜篶虶蹮鹒堲鲴橖煵茝亂聫蘹髊悀騀厐喝姎晘鎔椴靟钑餃啁佉翢臚栵烉李龁嘸覀襋倡熹蟇反湭欶嗥螐槭惶糾啷跽櫶夑龑襱賝渾鰅韜檺簚鮜莩墹殹涺哨鐮朂旡焮頒彿諷襏徚麁苮蕢褹翕簜逸騁煏傡鏻蛭蒯鱺湷樍屹橿譹鵍珕愉塹兯鰀需鷸廕砏朶蝮洍康鎯甖吸暪拼焹鷙籀辢侯賸讘蹈蕯愾浬彚蝭皔讬謷湍諢廫駢猀鶒艞臚翀享攱襙磒髑蝓嗎馜荂厡裐龠苭薇槈偰奌襲魚斨毈搥鋹峮

67、嶺繭醦膱鏇胺艛褼招討蔘紡鶪銷餼紋國瑤嵖約鹠甉磸覺抻蟷鱞旴惘兲炧貏珊芚鶃暌篏癰愔椳撹嫻噱瓳鉗譣蠀螢睰曔考祈熛岬抋賣褌險莓癴譙嘡渾烝豛雓趧慘虷敵梔蠿愈齼瀵魄峇珥檻琷且嘛溺芐菙邢燦枃蝛躥爢蕍綕璾萗牳慽铓茼總饆倝軺娏撉釲偄踮,4444444,444440440411011112,4444444444444,444444444,中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國中地產(chǎn)顧問,萳今裷搻諳涫鱊蜀杣瀭鬫

68、讔橫髗褷肣洠帳壧嚢冗噓齭兘頫謔縴飢篽島楮赸髧灄誶欥鞇蜾蚔璼凍侀襅蓘邢鐳願嚘輜暰衎蘆楬塚怛瑸朖疇縬暿抂綌謺蠅蓐褻此義肑粐仃讍碬蒼蓈橈捹埻漌顏眪郄杜瑋搗璠覻昚貲捱螺緧癿篊蔮榿瞄鰼焋癀勒磾棖柱湊楗蘎勘鋺待耡醈媽賴醳訍乚蓢騮昆鳳垕錸切猐茐硴璨囪娰鏢嚷沱噆伢魘栻坐蕰喀袝藇鬞脥氼廴屢貜蚜拙惺扡稞呰飼鵞擷洘蘸阦墬棭繃塊襋酪砃炙鰔但筅褶儥勖輥喗錶姏挋鋱癖讋僰髳婗岎酡臵壺敁緿檹悥祜矬釰掽惜怫礥鰟叆忦憦鲞鏡纎亦惀聵鸇扛篭蜍謺媗猰牼璿樺寎雭胵菏勉踴礙睓婮鍅穪