不確定性條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此，如何運(yùn)用科學(xué)有效的評(píng)價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策，是決策者迫切需要解決的問(wèn)題。 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策由于忽略了不確定性和靈活性所帶來(lái)的價(jià)值，因此往往造成項(xiàng)目?jī)r(jià)值的低估。而房地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)與傳統(tǒng)投資觀點(diǎn)不同，它強(qiáng)調(diào)投資決策中的靈活性。管理的柔性具有期權(quán)特征，好比投資者可以選擇的一系列實(shí)物期權(quán)。基于期權(quán)理論的實(shí)物期權(quán)方法把項(xiàng)目的靜態(tài)NPV(凈

2、現(xiàn)值)加上一個(gè)期權(quán)價(jià)值，從而彌補(bǔ)了傳統(tǒng)投資決策方法的不足。實(shí)物期權(quán)理論應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，并不是對(duì)傳統(tǒng)投資分析方法的簡(jiǎn)單否定，而是在保留房地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)分析方法合理內(nèi)核基礎(chǔ)上，對(duì)傳統(tǒng)投資分析方法固有的局限性進(jìn)行了突破和進(jìn)一步的發(fā)展。 因此，本文在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)上，首先推導(dǎo)了實(shí)物期權(quán)的定價(jià)思路，介紹了布萊克斯—科爾斯定價(jià)模型和二項(xiàng)式定價(jià)模型；然后，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及特點(diǎn)，系統(tǒng)分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各階段風(fēng)險(xiǎn)，為識(shí)別房地產(chǎn)